Hoenheim : étude de cas immobilier (LMNP au réel vs SCI à l'IS)

Autres subtilités (à très gros impact) : traitement comptable et fiscal lors de la vente d’un bien; conséquences (entre autres sociales) lorsque les conditions pour être LMP sont remplies.

Je vous laisse creuser (il y a de multiples discussions sur le forum sur ces thèmes).

Même si le but dans les 2 cas est de faire du meublé,  l’objectif n’est pas du tout le même. C’est comme si vous comparez 2 voitures, une que vous achetez et une en leasing et vous demandez laquelle roule le mieux.

Le méthode comptable est la même pour tout le monde (sci, lmnp). La fiscalité est plus lourde en sci is :
- frais de constitution
- taux plus élevés pour les emprunts qu’en nom propre
- CRL
- coût expert-comptable
- taxe plus-value professionnelle avec réintégration des amortissements
- pfu pour ressortir le cash

Donc pour répondre à votre question,  vous avez la CRL, le coût de l’expert comptable et le pfu en sus par rapport à du lmnp

Par contre, la sci a quelques avantages dès que l’on parle transmission, association avec des personnes extérieures au foyer fiscal…

Et puisque vous parlez de dépassement de plafond lmnp, vous n’aurez pas trop le choix si vous voulez éviter le lmp, il vous faudra passer par une société (sci, sas…).

Dernière modification par lachignolecorse (13/03/2021 17h42)

Bonjour

Oui le report est de 10 ans en LMNP et indefini en SCI IS .
mais il faudrait a mon avis un projet tres particulier pour que cela soit un quelconque critere de decision ( je ne le vois pas en cherchant rapidement) .

Si vous connaissez parfaitement les 2 methodes ( et je n’en doute pas ) , pourriez vous clarifier l’etude de cas ? l’objectif et la decision a prendre j’avoue que cela m’echappe dans la discussion.

Cdt

Une autre différence : pas les mêmes déclarations fiscales.

Vincen, l’investissement par schéma SCI IS me permettrait (entre autre) une imposition moins lourde sur les bénéfices dégagés par l’opération immobilière, même avec une TMI de 11%. Je n’ai pas besoin dans l’immédiat de me dégager de revenus complémentaires, et je n’ai pas l’intention d’en faire mon activité principale, d’où l’intérêt de passer par une SCI IS.

En réinvestissant les fonds en nom personnel dont je dispose via une structure LMNP, je ne ferai que décaler le problème de l’imposition, j’en serai amené à me faire taxer des revenus dont je pourrai me passer.

De plus je pense pouvoir gérer la comptabilité et les déclarations fiscales afférentes, le dispositif me semble plutôt adapté pour ma situation.

Hoenheim a écrit :

Vincen, l’investissement par schéma SCI IS me permettrait (entre autre) une imposition moins lourde sur les bénéfices dégagés par l’opération immobilière, même avec une TMI de 11%. Je n’ai pas besoin dans l’immédiat de me dégager de revenus complémentaires, et je n’ai pas l’intention d’en faire mon activité principale, d’où l’intérêt de passer par une SCI IS.

Mais de quelle imposition parlez-vous ? En LMNP vous allez déduire comme un porc, l’impact sur votre IR sera minime… et ce sera tout bénéf à la revente avec un impôt sur la plus-value tendant vers zéro.

En IS, vous économisez des fifrelins en termes d’IR, vous risquez de vous planter en voulant faire la compta vous-mêmes, et vous perdez le régime des plus-values immos…

Bonjour ,

Je suis desolé mais non on ne se rejoint pas.

1) votre premiere remarque est sur le cas ou la location est nue. 
Je vous ai fait la remarque precedemment que ca serait le seul cas ou la SCI IS se justifierait  ( et c’etait une digression vous comparez dans l’etude de cas au LMNP)

2) la fiscalité est de 15% en SCI .. oui mais la fiscalité est de combien lorsque ( dans 25 ans ? ) vous voudrez l’utiliser personnellement ? au lieu d’utiliser le LMNP pendant ( 5 ans ? ) sans aucun impot.

3) vous opposez le fait que la fiscalité viendra a moins de faire des reachats dans 5 années  a la " beaute " de la solution de holding ( qui est surement efficace a partir de XXX k Euros de rentrer mais qui a un reel cout annuel a justifier.

4) peut etre que si vous prevoyez de faire un achat et une revente dans 5 ans et reinvestir la SCI IS ne serait pas si mauvaise , puisque le regime des particuliers serait fortement taxé.

5) vous ne pouvez pas ignorer l’impact de la revente a 25 ans ( si c’est une solution possible ) c’est ignorer le plus gros desavantage de la SCI vs le LMNP

pour reprendre votre dernier point, si vous faites une SCI pour 15k euros de loyer ( "BIC")   et que vous voulez les utilisez en complement de revenu dans 25 ans … alors la SCI ne se justifie pas .

cdt

ps: * deontologie* utilisateurs des status LMNP et SCI IS/IR , je n’ai pas d’interet particulier avec aucun promoteur de status fiscal particulier

Dernière modification par Timinel (16/03/2021 14h58)

Je pense surtout qu’il n’y a pas de solution magique, chacune a ses avantages et inconvénients selon vos projets (location meublée, SCPI, placements financiers, etc.) et vos objectifs (transmission, fiscalité, revenus, etc.).

Pour moi, si vous voulez faire de l’immobilier en direct, le statut LMNP au réel simplifié est de l’or en barre. A titre personnel je ne souhaite ni gérer de locataires, ni surexposer mon patrimoine à l’immobilier, du coup la question du LMNP ne se pose pas .

Par contre, il faut à mon sens garder à l’esprit que si l’incohérence intrinsèque au statut LMNP, c’est à dire la possibilité d’amortir pendant la durée de vie mais de vendre sans déduire ces amortissements, se fait corriger dans une prochaine loi de finances, ça peut potentiellement coûter cher.

Dernière modification par Geronimo (16/03/2021 17h16)

1)      Nous sommes d’accord

2)      Le problème de l’inconnue fiscale se pose aussi dès lors pour le LMNP, j’aurais même tendance à dire qu’il se pose davantage pour le LMNP versus la SCI à l’IS, dont nos dirigeants politiques ont moins de velléité à modifier le schéma (et les dernières modifications vont même dans le bon sens). Rien que cette année, un changement de critères et seuils LMP est venu disqualifier le statut LMNP pour bon nombre d’investisseurs, qui se voient obligés de se racheter leur LMNP avec des SCI, supportant ainsi de couteux frais de notaire pour éviter de basculer en statut LMP.

3)      Je n’inclue pas le coût fixe de gestion d’une SCI ou même d’une holding sachant que je pourrai tant gérer leur création (hormis les frais légaux) que leur gestion comptable et fiscale

4)      Pour moi la SCI est vraiment un outil de détention au sens de construction de patrimoine, sauf à rencontrer une situation qui me « forcerait » à revendre, je ne pense pas me séparer de biens acquis par la SCI.

5)      Cet impact est pris en compte dans mes calculs, et quand bien même je serai amené à revendre dans 25 ans occasionnant un important produit imposable, il faudra que je tente de le neutraliser au maximum en créant la même année des charges équivalentes, par l’exemple par l’achat d’un nouveau projet (même si cette solution n’est qu’un sparadrap, elle a le mérite d’exister).



Lachignole : je ne suis pas consommateur de formation, pas pour le moment en tout cas (je me tâte avec un CPF presqu’au plafond et l’éligibilité rendue possible auprès de nombreux acteurs). Je ne comprends pas votre remarque sur le report limité de déficit, de mémoire c’est mentionné sur le bofip adhoc dont je n’ai plus la référence, si c’est de cela dont vous parlez d’exemple. Et pour la transmission, c’est justement de par mon « « jeune » » âge, avec une valeur de la nue-propriété encore à 30%, qu’il est opportun, selon moi, d’au moins commencer à songer à la transmission, surtout si mon but est de ma constituer un patrimoine immobilier conséquent (j’ai encore le temps).


Mais je retiens votre dernière remarque, de toutes façons je me suis toujours reproché de prendre l’investissement immobilier à l’envers, en commençant par la fiscalité, alors qu’une opération rentable l’est en premier par l’achat et le mode de gestion. Je m’efforce d’y travailler, mais je ne peux m’empêcher d’anticiper déjà l’aspect fiscal pour éviter de me retrouver avec des regrets à moyen termes.

La notion d’essai que vous mentionnez en commençant petit par LMNP pour vérifier mon appétence à la gestion locative, puis la poursuite en SCI à l’IS est clairement une option à retenir.

Xazh :

Une donation organisée tôt permet de profiter des abattements tous les 15 ans. Des parts sociales sont plus faciles à valoriser qu’un bien immobilier détenu en propre.

De plus, un montage intéressant est de créer une SCI, acquérir à crédit un bien de telle sorte que l’actif net comptable soit presque nul, procéder à un démembrement des parts auprès des héritiers (donc leur donner la quasi-totalité de la nue-propriété, en se gardant une part quand même en pleine propriété), et de placer en réserve les bénéfices dégagés par la société. C’est très sommairement résumé, et nécessite une rédaction assez pointue des statuts, mais ne semble pas considéré par le fisc comme de la donation déguisée, au regard des récentes jurisprudences à ce sujet.

Bref, autant de raison qui me font penser que la SCI est un véhicule intéressant pour favoriser ses enfants J

Concernant votre remarque sur les coûts d’une SCI pro, vous avez raison sur tout, mais je considère qu’un emprunt chère vaut mieux aujourd’hui que pas d’emprunt du tout. Ma banque applique systématiquement les recommandations du HCSF (et même en voulant être plus royaliste que le roi, rechigne à déroger malgré les 15% de dépassement autorisés).

J’ai presqu’envie de dire que dans ce type de cas, la raison l’emporte sur toute considération fiscale.

Dernière modification par Hoenheim (16/03/2021 17h33)

Lorsque je parlais de valorisation de bien je sous entendais plutôt « division », vous conviendrez qu’établir un acte de donation devant notaire portant sur des parts sociales de société est bien plus aisé que sur un bien immobilier, sauf à indiquer dans l’acte faire don du salon et de la salle de bain, et de projeter de faire don de la cuisine et des toilettes lors de la remise à 0 de l’abattement 15 ans plus tard.

Je ne comprends pas votre remarque sur le prêt par la SCI. Mon montage intègre un prêt bancaire à la SCI, grossièrement une SCI constituée au capital de 100 € (représenté par autant d’actions) qui emprunte 99 900 € auprès d’une banque pour acquérir un immeuble de 100 k€ est valorisée à date de création à son actif net, à savoir 100 €. Vous ajoutez à cela une décote communément admise de 10-15% sur la valeur des parts, et vous avez idée de la base taxable. Vous parlez d’adapter la SCI (notamment les statuts) à mon projet de donation, je serai tenté de vous dire tout l’inverse -> intégrer dans l’objets social ou même dans les articles sur la mutation des pirouettes pour faciliter la transmission à moindre coût serait irrémédiablement tendre une perche pour se faire battre auprès du fisc.

Mieux vaut dans ce cas garder une forme davantage passe partout, volontairement faussement limitative sur la donation, la forme même de la SCI se suffit à elle-même pour faciliter la transmission, et évite d’attirer l’attention du service des impôts. Tout au plus dans l’en-tête de l’objet social de mes statuts, je serais tenté d’y indiquer « L’organisation en vue d’en faciliter la gestion et la transmission et afin d’éviter que les biens immobiliers pouvant appartenir à la société ne puissent être livrés aux aléas de l’indivision du patrimoine immobilier familial des associés », mais je me limiterais vraiment à ce vocable.

L’entrée au capital d’une SCI d’un mineur entraine une obligation de prudence et de vigilance de la part des autres associés. Ce risque s’appréhende par les pouvoirs confiés aux mineurs nus propriétaire des parts (dans le cas d’une entrée au capital par démembrement), consigné dans les statuts avant même leur entrée. Ce dispositif peut être renforcé par des clauses limitatives de pouvoir. D’autres paramètres sont à prendre en compte, notamment au titre de leur responsabilité, mais peut être contenu par les statuts.


Que voulez-vous dire concernant la holding, l’amortissement comptable et le capital social en présence d’un enfant mineur ? Les règles comptables et par destinations fiscales sont indépendantes de l’actionnariat.

Je suis en recherche de conseils sur la question en en-tête de ce sujet, qui a quelque peu dérivé (sans que cela ne soit de mon fait, ne vous en déplaise) mais qui ont fort heureusement été apportés dès les premières réponses. A votre décharge, le déplacement de ce sujet en étude de cas n’a pas facilité sa compréhension. Mais cela ne me dérange en rien, la fiscalité immobilière est un sujet passionnant, et je ne suis pas de nature à me formaliser sur des différences de point de vue.

Sur le fonctionnement des prêts d’entreprise, le démembrement est réalisé post acquisition, et n’est donc pas porté à la connaissance de la banque (qui, pour ne rien vous cacher, s’en moque joyeusement tant que vous ne les re sollicitez pas pour une nouvelle opération, faudrait-il encore qu’ils lisent-comprennent-les statuts).

Concernant votre interrogation sur la comptabilité, vous pourriez même davantage forcer le trait en présumant un résultat comptable de -500 € pour un capital social de 10€, cela n’aurait que peu d’incidence sur d’éventuelles conséquences. Pour la simple et bonne raison que des fonds propres négatifs sont fréquents à la création de société, à fortiori de SCI, et que c’est essentiellement la trésorerie de la société (a défaut du patrimoine personnel des associés) qui est guettée par l’établissement bancaire.

Pour répondre à votre dernière remarque, l’inspection générale d’un établissement bancaire, non content d’exercer mon activité à titre de hobby ayant pour seule vocation à tristement « occuper » ma journée, représente de nombreux avantages dont vous n’aurez peine à imaginer la teneur.