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Forums des investisseurs heureux

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#26 14/03/2018 07h58 → McCandless : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en LMNP frais réel) (frais réel, immobilier, lille, lmnp, location meublée, rentibilité)

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Personnellement, je trouve qu’il ne faut pas s’engager avant d’avoir visité TOUT l’immeuble.

Vous auriez dû insister lourdement, avant la visite, sur le fait que vous voulez visiter l’immeuble en entier, et que le proprio se munisse de toutes les clés et trouve les arrangements adéquats avec les locataires. Autant l’appartement loué, ça peut arriver qu’un locataire ne soit pas disponible et refuse de prêter sa clé, autant la cave, c’est plus étonnant. Or une cave peut cacher des dégâts.

Cette demande fait un peu ch.ier le proprio et/ou l’AI, mais cela montre votre sérieux et votre intérêt.

Maintenant, sur le fait de présenter une offre pour ensuite la retirer, je dois avouer que je ne suis pas très versé dans ces tactiques alors je passe mon tour.

Dernière modification par Bernard2K (14/03/2018 07h59)


On vous en veut de ce que vous savez, et de ce que votre interlocuteur ne sait pas.

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#27 14/03/2018 09h25 → McCandless : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en LMNP frais réel) (frais réel, immobilier, lille, lmnp, location meublée, rentibilité)

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J’ai insisté à plusieurs reprises mais il n’avait pas la clé. je suis bien embêté….
Je ne sais quoi faire dans cette situation…

Il m’a envoyé ce matin la lettre d’attention d’achat déjà préparée avec des conditions suspensives protégeant uniquement le vendeur.

Mais n’ayant pas visiter certaines parties de l’immeuble et n’ayant pas vu les diagnostics obligatoires, comment je peux m’engager ?

Je lui ai demandé la chose suivante :

J’aimerais que cette offre d’achat soit conditionnelle à :

1. ce que l’acheteur visite tous les logements et toutes les annexes dans les sept jours suivant la présente offre acceptée et s’en déclare entièrement satisfait, sinon « cette offre est nulle et non avenue".
2. ce que l’acheteur, suite à la réception des documents demandés, aura sept jours pour s’en déclarer entièrement satisfait.
3. ce que le propriétaire fasse réaliser les diagnostics obligatoires lors d’une vente immobilière par un professionnel certifié et qu’ils les transmettent à l’acquéreur dans les sept jours suivant la présente offre acceptée.
4. ce que l’acheteur, suite à la réception complète de tous ces diagnostics obligatoires, aura sept jours pour s’en déclarer entièrement satisfait.

Si une de ces conditions (1 à 4) n’est pas remplie, l’offre devient nulle et non avenue.

Il m’a l’air d’être d’accord

Dernière modification par McCandless (14/03/2018 10h35)

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#28 14/03/2018 11h05 → McCandless : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en LMNP frais réel) (frais réel, immobilier, lille, lmnp, location meublée, rentibilité)

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Je comprends vos envies mais combien d’immeubles avez-vous visité?

Pour s’engager avec un prêt sur 20 ou 25 ans, il faut être sur de son coup (et de son coût aussi…).

Je ne peux dire si cet immeuble est une bonne affaire ou pas car je ne connais pas votre secteur, je n’ai pas visité etc… Vous seul pouvez répondre…

Mais ne vous laissez pas entraîner par ce qui s’appelle la "théorie de l’engagement" (en particulier dans votre cas: l’effet de gel) voir par exemple:

lsv.fr/~finkel/2006-07/JA-petite%20intr … gement.doc

Je comprends qu’un immeuble a beaucoup de vertus. Mais, dans un premier temps, pourquoi ne pas partir sur un projet plus à "taille humaine" pour vous faire la main? Et, ensuite, passez à la vitesse supérieur… Jetez un coup d’œil à ce qu’à fait Sandtia par exemple.

Bien à vous,

Dernière modification par Pierrot31 (14/03/2018 17h01)

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[+1]    #29 14/03/2018 23h40 → McCandless : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en LMNP frais réel) (frais réel, immobilier, lille, lmnp, location meublée, rentibilité)

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J’ai suivi votre conseil et je n’ai pas fait d’offres,
L’incertitude sur les vacances locatives était trop grande !

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#30 15/03/2018 07h10 → McCandless : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en LMNP frais réel) (frais réel, immobilier, lille, lmnp, location meublée, rentibilité)

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N’hésitez pas à suivre cet immeuble, pour savoir si il a été vendu et si ou à quel prix. Vous pouvez également relancer, si une offre est acceptée, d’ici un mois ou deux pour savoir si la vente a pu aboutir et si l’acheteur a obtenu ou non son crédit.

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#31 15/03/2018 07h22 → McCandless : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en LMNP frais réel) (frais réel, immobilier, lille, lmnp, location meublée, rentibilité)

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Pourquoi pensez-vous que cet immeuble en particulier a un risque élevé de vacance locative ? Tout bien immobilier a un risque de vacance locative mais celui-ci ne semble pas être pire que les autres. s’il est situé à Lille, il ne devrait pas y avoir de vacance ou très peu, pourvu qu’on propose le bon produit au bon prix.

En dehors de la situation où on manque de locataires en valeur absolue (très petite commune, ou bien ville en forte déprise économique ou démographique), il y a des locataires, donc il suffit de les attirer. Si l’on propose un logement en bon état au prix du marché ou juste en-dessous, on loue.

J’avoue ne pas comprendre.

Dernière modification par Bernard2K (15/03/2018 07h25)


On vous en veut de ce que vous savez, et de ce que votre interlocuteur ne sait pas.

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#32 15/03/2018 10h09 → McCandless : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en LMNP frais réel) (frais réel, immobilier, lille, lmnp, location meublée, rentibilité)

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Bonjour,

Je vais essayer d’argumenter ma décision bien que j’éprouve quand même des regrets.

Déjà la situation ne me permettait pas d’être serein. Comme j’ai expliqué à certain de mes proches, je me suis senti un peu seul dans ce projet. Je ne cherchais pas des approbations, mais des gens qui puissent m’aider sur l’analyse du bien (état général notamment). J’ai pour autant demandé à plusieurs proches de m’accompagner, à des professionnels lillois de me rejoindre. Mais les circonstances ont fait que je me suis retrouvé seul face au bien et qu’il m’a été impossible d’organiser une visite accompagnée dans le temps imparti. Cette situation n’a pas été la raison de mon renoncement mais je n’ai pas été serein pour prendre une décision.

Le bien me paraissait propre, la façade refaite il y a quelques mois de façon grossière mais propre. Les appartements étaient propres et très fonctionnels. Mais les améliorations apportées à ces appartements étaient plus des gadgets (volets électriques par exemple) qui allaient me coûter cher sur la durée. A titre d’exemple, dans chaque appartement, il y avait une commande centrale pour les radiateurs qui étaient des grille-pains. J’aurais préféré voir des radiateurs plus robustes qu’une commande central pour faire fonctionner des grille-pains. Mais je dois bien dire que la présentation de l’immeuble laissait penser qu’il n’était pas nécessaire de faire des travaux de rénovation dans les prochaines années.

Je n’ai pas réussi à avoir les informations complémentaires pour me positionner : je n’ai pas vu le troisième étage, ni la cave (il n’avait pas les clés … étonnant), les diagnostiques n’étaient pas faits. Je n’ai pas eu la réponse à savoir si les locataires pouvaient toucher l’APL….etc. Malgré cette absence d’informations, l’agent immobilier me demandait de me positionner avant jeudi. Et me rappeler régulièrement pour me mettre la pression. Je sais que c’est une stratégie de la part des agents immobiliers, mais ce type de comportement ne m’a pas aidé à être serein. D’autant plus que je devais me positionner avant d’avoir visité tout le bien et sans avoir les informations que je demandais même si certaines étaient obligatoire au moment de l’annonce (ex : DPE).

Par ailleurs je lui avais demandé des documents me permettant de constater les périodes de location. Il m’a juste donné les baux (enfin juste le haut des contrats était visible) avec un bout de papier synthétisant les périodes de location sur 5 ans pour les trois appartements (j’ai aussi constaté de cette façon qu’un des loyers annonçait dans l’annonce ne correspondait pas au bail).
- il y avait des périodes à vide : il n’a pas su me dire pourquoi
- étrangement, beaucoup de locataires quittaient les appartements fin août pour laisser place à un locataire en septembre. J’ai eu des doutes sur la véracité de ce document synthétique. Je peux comprendre que certains étudiants aient le besoin de rester jusqu’à fin aout pour les stages de fin d’année. Cependant, j’ai constaté que les étudiants intéressés par ces biens étaient des jeunes débutant dans les études et fréquentant des facultés (donc à priori sans stage). La deuxième chose qui m’a fait douter est mon étude du marché. J’ai appelé une dizaine de propriétaires qui louaient des biens dans le même quartier (type studio au prix similaire). Je tiens d’abord à dire qu’ils étaient tous proche du métro contrairement au mien. Si je devais résumer les dires de ces propriétaires : ce genre de studio intéresse les étudiants pour une année scolaire. Ils délaissent leurs studios (meublés) en juin pour en retrouver un autre en septembre. Ils font donc une économie de deux mois de loyers qui se traduit par une vacance locative de deux mois pour les propriétaires. En plus de cette vacance locative très courant, certains ont éprouvé des vacances locatives beaucoup plus importantes lorsque l’étudiant partait en cours d’année.
C’est pourquoi je me suis dit qu’il était possible que cette période de vacance locative (juillet/aout) ait été camouflée dans les documents qui m’ont été transmis.

Lille est une ville dynamique avec un marché propice à la location. Je n’ai nul doute sur ce point. Cependant ce bien se trouvait à 17 minutes du métro, à 15 minutes d’un supermarché dans un quartier qui n’est peut-être pas privilégié (le fond de Lille Fives/Hellemmes). Le quartier ne me dérangeait pas. Je sais que c’est en allant chercher des biens dans des quartiers qui ne sont pas trop recherchés qu’on fait de bonnes affaires (à travers notamment des prix attractifs). Mais le fait qu’il soit loin du métro et des commerces me laissait perplexe.

Enfin (il est fort possible que nous ne soyez pas d’accord avec moi) Ces studios bien que propre ne donnent pas envie de les garder d’une année sur l’autre. Les locataires me l’ont fait comprendre, j’étais d’accord avec eux (j’ai été plusieurs fois locataire de petite surface). Ils auraient été parfaits pour Paris. Mais pour Lille, je privilégierais des studios > 25m².

Sur un aspect financier, j’étais à du 9% de rentabilité brut. J’ai bien calculé mon BIC imposable, mon imposition et mon cash-flow en y intégrant les intérêts bancaires liées à des placements. J’étais à l’équilibre avec un mois de vacance locative / appartement / an (soit trois mois /an). J’étais aussi conscient que la gestion de ce bien à distance (via une agence) fragilisait mon équilibre financier. Cependant l’analyse du marché m’a laissé croire que je devais prévoir 2 mois de vacances locatives, ayant un fort impact sur mes cash flows (je ne faisais plus de bénéfice ne me permettant plus de récupérer le déficit de la première année de -19k€). J’avais provisionné un budget de 800euros /and’imprévus (déplacements, travaux, etc..)

Je n’ai pas la science infuse, j’ai juste essayé de traduire mes impressions.  Je souhaitais me donner la peine de vous expliquer mon choix puisque vous avez pris la peine de me conseiller.

Dernière modification par McCandless (16/03/2018 08h40)

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[+1]    #33 15/03/2018 10h38 → McCandless : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en LMNP frais réel) (frais réel, immobilier, lille, lmnp, location meublée, rentibilité)

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Je pense que vous avez eu raison, 17min à pied du metro, c’est trop loin pour un étudiant.

Et 2 mois de vacance locative, c’est le minimum pour des studio non haut de gamme.

Enfin, ne chercher jamais l’approbation de votre entourage, sinon vous ne ferez jamais rien.

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#34 15/03/2018 16h00 → McCandless : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en LMNP frais réel) (frais réel, immobilier, lille, lmnp, location meublée, rentibilité)

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Il est important de reculer parfois pour mieux sauter ensuite.

Cette expérience vous sera bénéfique pour la suite, vous avez appris de nombreuses choses à n’en pas douter. A vous désormais de déterminer ce que vous pouvez améliorer pour la suite. N’hésitez pas à enchainer les visites, à visiter différents types de biens, pour développer votre oeil critique en visite et ne pas se laisser avoir par les belles paroles d’AI. Et développer votre réseau.

Je vous rejoins sur votre analyse pour le métro, 17min c’est vraiment trop loin, à plus forte raison dans la pluie et le froid. Pas de regrets donc.

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#35 16/03/2018 07h11 → McCandless : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en LMNP frais réel) (frais réel, immobilier, lille, lmnp, location meublée, rentibilité)

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Bonjour,

je pense que votre analyse est bonne.

Sauf peut-être le manque de soutien, comme dit par bigdil. Je pense que ce manque ressenti montre surtout votre inexpérience. Continuez à vous former, à visiter, à calculer. Vous déplorez de ne pas avoir eu un professionnel pour vous accompagner. Mais un professionnel inconnu, s’il peut donner un avis honnête et compétent, peut aussi vous dire des conneries (incompétence, copain de l’AI, copain du vendeur (probable puisque le vendeur est un électricien !)), c’est pour ça qu’il faut avant tout vous former vous-même.

Les AI ne connaissent souvent pas tout des biens qu’ils font visiter et quand ils ne savent pas, ils brodent. Vous avez donc eu raison de vous méfier des informations données et des zones d’ombre.

Par ailleurs, maintenant que vous avez donné la localisation, je pense que le bien est trop cher. Regardez sur meilleurs agents avec la localisation exacte (que je n’ai pas) ; je pense que 2000 €/m² aurait commencé à être intéressant alors que là c’est 2700€/m².

Bref, le vendeur essaie de vendre cher une rentabilité obtenue en faisant des travaux à moindre coût (par exemple, un éléctricien sait très bien qu’il devrait installer des radiateurs à inertie plutôt que des grille-pains, pour le confort de ses locataires, donc quand il laisse sciemment des grille-pains en ajoutant une commande centrale il sait très bien ce qu’il fait) et peut-être en masquant la vacance estivale.

Par ailleurs, ne sous-estimez pas les problèmes posés par la gestion à distance. Les AI en gestion locative rajoutent parfois des problèmes au lieu d’en résoudre (tardent à retransmettre les demandes des locataires, etc.).

Bref, voilà un cas qui a été formateur pour vous, je trouve que vous avez eu la bonne analyse, les bons réflexes. Continuez !

Dernière modification par Bernard2K (16/03/2018 07h12)


On vous en veut de ce que vous savez, et de ce que votre interlocuteur ne sait pas.

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#36 16/03/2018 08h22 → McCandless : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en LMNP frais réel) (frais réel, immobilier, lille, lmnp, location meublée, rentibilité)

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Je plussoie le message de Bigdil ainsi que les autres, ne cherchez ni n’attendez rien au niveau de votre entourage, ce qu’il faut, c’est vous entourer de personnes compétentes, cela vient avec le temps et l’expérience. Ce forum est un vivier, du côté des entrepreneurs avec qui vous travaillerez aussi, multipliez les rencontres si vous ne vous sentez pas à l’aise.

Quant au regrets, oubliez, d’autres bien vous plairont, d’autre coup de cœur, le marché est fluide et vous aurez de bonnes surprises après moult déceptions, il suffit d’être patient et serein.


Parrain ING 80€ code JXZUFCB, BforBank, TOTAL Direct Energie

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#37 16/03/2018 09h06 → McCandless : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en LMNP frais réel) (frais réel, immobilier, lille, lmnp, location meublée, rentibilité)

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Bonjour,

Ces avis me confortent dans mon choix,

Il est évident que ce cas fut formateur. Je dirais même qu’il m’a permis de mettre en surbrillance certains  axes d’améliorations nécessaires que ce soit en termes d’appréhension de la situation, de réflexion, de préparation ou d’optimisation financier.

Par ailleurs, ce forum et vos conseils m’ont beaucoup apportés.

Cordialement
Yoann

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