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Forums des investisseurs heureux

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#1 11/03/2018 17h12 → McCandless : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en LMNP frais réel) (frais réel, immobilier, lille, lmnp, location meublée, rentibilité)

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Bonjour,

Je suis intéressé par un immeuble composé de 3 appartements, voici les caractéristiques de cet immeuble à 165800€ FAI:

dans grande ville de province, 3 appartements loués répartis sur les 3 étages :
- T1 bis de 23m2 loué 430€ par mois HC (+20€ de charges)
- Studio de 19m2 loué 410€ par mois HC (+20€ de charges)
- Studio de 20m2 loué 410€ par mois HC (+20€ de charges)
Chaque Studio est équipé d’une salle d’eau avec WC, Douche, Vasque en très bon état.
Ces 3 lots sont cadastrés, isolation faite au niveau des murs et des planchers, toiture vérifié en 2014, double vitrages, volets électriques et façade refaite. l’entrée est équipé d’un interphone, ouverture avec badge. Chaque lot dispose de son compteur électrique, Cet immeuble bénéficie aussi de compteurs d’eau pour chaque lot.

Il me manque les informations suivantes : DPE, situation exacte de l’appartement, charges de copropriété, taxe foncière, location meublée ou vide.
Je vais demander ces informations dès demain.

Mon projet : apport de 34000€ + emprunt du reste en annuité constante sur 25 ans, LMNP frais réel avec amortissement sur 30 ans (modélisation simpliste puisqu’il faut amortir chaque composant).

Voici ma modélisation (cliquez dessus pour agrandir) :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/15367_projet_immo.png

A savoir que l’équilibre financier n’est pas atteint si j’ai 2 mois de vacance locative / appartement / an

N’hésitez pas à faire des remarques sur le projet ou sur ma modélisation, notamment si il y a des charges qui ne sont pas nécessaires. Je pense que j’ai un axe d’amélioration sur la gestion locative. En Effet , certaines agences proposent "le tout en un" me permettant de faire des économies sur la gestion locative + frais d’agence relocation + assurance impayés.

Je profite de cette étude de cas pour vous poser une question : Si j’achète un bien qui a déjà amorti par l’ancien propriétaire et que je souhaite amortir le bien : l’amortissement repart de 0 sur la base du prix que je l’ai acheté et un amortissement disons de 30ans ? oui l’amortissement repart sur la VNC au moment de la vente et le reste à amortir ?

Je vous remercie,
Yoann

Dernière modification par McCandless (11/03/2018 17h18)

Mots-clés : frais réel, immobilier, lille, lmnp, location meublée, rentibilité

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#2 11/03/2018 17h35 → McCandless : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en LMNP frais réel) (frais réel, immobilier, lille, lmnp, location meublée, rentibilité)

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L’amortissement est calculé à partir de la valeur d’achat du bien, quelque soit sa vie antérieure.

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#3 11/03/2018 18h53 → McCandless : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en LMNP frais réel) (frais réel, immobilier, lille, lmnp, location meublée, rentibilité)

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des lignes n’ont pas la bonne dénomination :
revenus fonciers -> BIC imposable
juste en dessous :
charges liées à l’achat -> imposition
Impôts fonciers -> IR
Revenus fonciers après impôts -> Résultat après impôts
Cashflow foncier -> cashflow LMNP

Supprimez "foncier" de votre vocabulaire, c’est une source de confusion avec la location nue.

Sinon, je ne vois pas pourquoi, sur les années 4 à 10, vous avez un "revenu foncier" (en fait un BIC imposable), positif, mais aucune imposition dans les cases en-dessous.

Enfin, tant qu’à faire un tableau excel aussi complexe, c’est dommage de ne pas aller jusqu’au bout en faisant un amortissement différencié par composants. Il suffit de ventiler la valeur du bien en fonction de pourcentages et durées "communément admises" pour chaque composant, et ça vous donne un amortissement plus réaliste.

La ligne "charges de copro" est étonnante puisque vous serez propriétaire de tout l’immeuble si j’ai bien suivi ? Il faut plutôt une ligne "entretien et améliorations" à la place.

Dernière modification par Bernard2K (11/03/2018 18h57)

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#4 11/03/2018 18h58 → McCandless : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en LMNP frais réel) (frais réel, immobilier, lille, lmnp, location meublée, rentibilité)

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Bonjour, je pense qu’avant de se poser plus de questions il est urgent de visiter et étudier l’emplacement smile

Dernière modification par floppy (11/03/2018 18h59)

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#5 11/03/2018 19h36 → McCandless : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en LMNP frais réel) (frais réel, immobilier, lille, lmnp, location meublée, rentibilité)

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Merci pour ces réponses,

Floppy,
Je compte le visiter la semaine prochaine car il est mentionné qu’il se situe à minutes d’un métro..

Bernard,
Merci pour toutes ces précisions,

Pour le vocabulaire, je tiens à préciser que je peux changer de "régime" sur cette modélisation entre :
-Abattement 30% (location vide)
-Abattement 50% (location meublée)
-Régime des frais réels
-LMNP abattement 50%
-LMNP Frais réel
Je vais donc utiliser les deux termes comme "revenus fonciers / BIC imposable"

Sur les années 4 à 10, il y a aucune imposition car on observe un déficit de la première année reportable sur 10 ans. Ce déficit s’explique notamment par les frais d’agence et les frais de notaire lors de l’achat. Me suis-je trompé ?

Je dois bien avouer que je suis parti sur une approche très simpliste des amortissements : 85% de la valeur du bien sur 30 ans. J’ai longuement hésité mais il est apparemment possible de trouver des experts comptables qui amortissent l’ensemble sur 30ans (par exemple).

Pour l’instant, je suis plus locataire et non propriétaire d’où le terme de "charge de copro" smile.  Par ailleurs, il est possible que j’utilise la modélisation pour un appartement ayant pour le coup des charges de copro ou de syndic.

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#6 12/03/2018 09h36 → McCandless : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en LMNP frais réel) (frais réel, immobilier, lille, lmnp, location meublée, rentibilité)

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Bonjour,

A la demande d’un utilisateur de ce blog sur un ancien projet, j’ai fait un comparatif entre annuité constante avec apport, annuité constante à 110% et prêt in fine avec apport. J’ai appliqué le même pourcentage d’intérêt sur les 3 cas, il réside peut être là une imperfection de mon analyse. Ce comparatif a été fait sur 26 ans + 9mois (2018). Le prêt est sur 25ans et l’amortissement sur 30ans.

Commençons par l’annuité constante avec apport de 34k€ : 21830€ sur la durée (26 ans et 9 mois)

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/15367_annuite_constante_avec_apport.png

L’annuité constante avec prêt à 110% (mon "apport" reste sur un compte pour générer des intérêts à 2%) : -15485€

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/15367_annuite_constante_a_110.png

Enfin l’emprunt in fine avec apport de 34k€ : 30314€

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/15367_pret_in_fine.png

Si je devais faire une interprétation des chiffres : Le prêt in fine permet deux choses : d’augmenter mes charges par des intérêts élevés (puisque le capital n’est remboursé qu’à la fin) permettant de payer moins d’impôt. Comme je ne rembourse pas de capital, je peux donc placer l’argent sur un compte me permettant de générer des intérêts. Ce qu’il n’est pas le cas d’une annuité constante.

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#7 12/03/2018 10h06 → McCandless : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en LMNP frais réel) (frais réel, immobilier, lille, lmnp, location meublée, rentibilité)

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Bonjour McCandless,

En ce qui concerne le prix du bien, oubliez les annonces sur les sites LBC ou SL : le juge de paix s’appelle Patrim (accessible depuis votre espace personnel impot.gouv).

En vrac:
- Un prêt de 25 ans, c’est long mais envisageable car vous avez 30 ans et les taux actuels sont bas. De l’avis général, le bon compromis est 20 ans.
- L’assurance emprunteur à 0.36% me semble très élevée mais est-ce sur 1 ou 2 tête? à 50% ou 100%? Sur mon dernier projet, je suis à 0.08 par tête et j’ai 10 ans de plus que vous…
- Le taux d’intérêt me semble également haut: quand vous aurez trouvé votre bien, aller voir un courtier.
- Le prêt in-fine est intéressant si votre TMI est important et que vous êtes capable de placer vos liquidité à un taux supérieur au taux d’emprunt. Sachant que, de manière général, un taux in fine est supérieur à un taux amortissable pour une durée donnée. Après, je suis dans les généralités car je ne fait que du taux amortissable personnellement.
- Pour la modélisation des frais de notaire. On part, sans frais de négociation ni frais de prêt de 10.05% pour un bien à 60k, puis 9.01 pour un bien à 90k, puis 8.48% pour un bien à 120k…. jusqu’à 7.07% pour un bien de 1M€

Sur la modélisation excel, étant donné votre métier, vous êtes plus compétent que moi. Je ne peux que vous invitez à Benchmarker votre modèle avec rendementlocatif.com.

Mais, cela vaut-il le coup de ré-inventer la roue pour quelques euros?

Après, ce qu’il faut bien garder en tête, c’est que la bonne affaire se fait à l’achat. C’est l’aspect stratégie. Le travail que vous faîtes est important aussi, mais, c’est secondaire. Pour moi, c’est de l’ordre du tactique.

Pour avancer, faites des visites, soyez curieux et faites vos simulations.

Bien à vous,

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#8 12/03/2018 10h23 → McCandless : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en LMNP frais réel) (frais réel, immobilier, lille, lmnp, location meublée, rentibilité)

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McCandless a écrit :

Je compte le visiter la semaine prochaine car il est mentionné qu’il se situe à minutes d’un métro..

Si il vous faut plus d’une semaine pour aller visiter un bien ne compter pas saisir une opportunité.  Privilégiez alors plutôt des biens sur le marché depuis très longtemps, trop cher/ou gros défaut corrigible et avec une grosse négociation

McCandless a écrit :

Je dois bien avouer que je suis parti sur une approche très simpliste des amortissements : 85% de la valeur du bien sur 30 ans. J’ai longuement hésité mais il est apparemment possible de trouver des experts comptables qui amortissent l’ensemble sur 30ans (par exemple).

Il existe aussi des médecins qui prescrives sans examen, l’idée ne me viendrait pas d’aller les voir smile


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#9 12/03/2018 11h26 → McCandless : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en LMNP frais réel) (frais réel, immobilier, lille, lmnp, location meublée, rentibilité)

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McCandless a écrit :

A la demande d’un utilisateur de ce blog sur un ancien projet, j’ai fait un comparatif entre annuité constante avec apport, annuité constante à 110% et prêt in fine avec apport. J’ai appliqué le même pourcentage d’intérêt sur les 3 cas, il réside peut être là une imperfection de mon analyse.

Vous devriez rester réaliste : le taux sera plus élevé en in-fine, et plus élevé à 110% qu’avec apport (avec la même durée), et bon courage pour trouver du in-fine 25 ans.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#10 12/03/2018 11h26 → McCandless : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en LMNP frais réel) (frais réel, immobilier, lille, lmnp, location meublée, rentibilité)

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le juge de paix s’appelle Patrim

Cet outil est totalement génial, je ne connaissais pas, je vous remercie,

De l’avis général, le bon compromis est 20 ans.

Je ne pense pas être du même avis. J’essaye d’étaler un maximum mon prêt pour me permettre d’être à équilibre. Je parle d’équilibre en prenant en considération les imprévus donc sortir un cash flow positif pour mettre de côté afin de palier aux dépenses imprévues. Je ne cherche pas le rembourser le plus vite, mais de me laisser une marge au cas où je souhaite faire d’autres investissements.

L’assurance emprunteur à 0.36% me semble très élevée / Le taux d’intérêt me semble également haut

Je suis parti des informations fournies par meilleurstaux : pensez vous que je dois faire autrement ?

modélisation des frais de notaire

Je rentre immédiatement votre analyse dans ma modélisation, merci smile

Mais, cela vaut-il le coup de ré-inventer la roue pour quelques euros?

Je ne réinvente pas la roue pour quelques euros puisque cet outil pourra être utilisé par d’autres personnes. Je ne remets pas en cause la modélisation fournie par rendementlocatif.com. Mais construire sa propre modélisation est une très bonne démarche pour comprendre les équilibres financiers d’un investissement locatif. De cette façon, j’ai du me renseigner pour chaque élément qui venait influencé mon équilibre financier. C’est très formateur pour comprendre les rouages d’une activité. Et puis je dois quand même vous avouer que j’aime faire les modélisations.

Si il vous faut plus d’une semaine pour aller visiter un bien ne compter pas saisir une opportunité.

J’aimerais le visiter avant mais l’agence est fermée jusqu’à aujourd’hui, 14h. L’annonce a été publiée samedi soir et je comptais visiter l’immeuble demain ou après demain (prendre rendezvous aujourd’hui)

approche très simpliste des amortissements

Je vais réfléchir à la question car j’ai l’impression que mon approche est vraiment perfectible. Pensez vous qu’il est possible de décomposer un bien par protata : terrain, gros oeuvre, mobiliers, etc….?

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#11 12/03/2018 13h16 → McCandless : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en LMNP frais réel) (frais réel, immobilier, lille, lmnp, location meublée, rentibilité)

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Bonjour,

Je rejoins le point sur la durée du prêt de 20 ans. Généralement sur 25 ans les intérêts sont trop importants et sur 15 le cash flow en ai impacté. 20 ans sera là durée de mon troisième investissement.

Faite une délégation d’assurance, sur mon crédit je suis passé de 0,48 à 0,08 %…

Pour finir je vous rejoins sur le fait d’avoir son propre Calculateur, ça aide à comprendre même si rendement locatif est vraiment complet.

Cyril01

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#12 12/03/2018 20h19 → McCandless : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en LMNP frais réel) (frais réel, immobilier, lille, lmnp, location meublée, rentibilité)

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OK pour l’explication. Dans ce cas, il me semble qu’il faudrait ajouter les lignes :
déficit reporté de l’année N-1 exemple 20000 €
déficit consommé exemple 1500 €
déficit restant à reporter exemple 18500 €

Ca serait plus clair et ça permet de bien voir à quelle année le déficit est épuisé.

Vous dites que la même simulation sert pour les revenus fonciers. Pourtant c’est bien différent : pas les mêmes charges déductibles (définition beaucoup plus étroite), pas le même fonctionnement du déficit (10700 € sont consommés, l’année du déficit, sur le revenu global, ce qui n’économise que l’IR et pas les PS ; en revanche les années suivantes le déficit n’est déductible que des revenus fonciers donc économise IR + PS). Avec de possibles effets de franchissement de tranche : par exemple si vous avez 28000 € de revenu global hors foncier, par part, une première partie du déficit vous économise 30 % mais ensuite ce n’est que 14%). Si vous vous y retrouvez, tant mieux pour vous, mais moi je sais que je préférerais 2 tableurs différents pour être d’être bien adapté aux spécificités de chaque régime, sans rien oublier.

Sinon, je rejoins kc44 : c’est bien les simulations, mais rien ne remplace la visite pour évaluer l’intérêt d’un bien, les travaux à faire, etc. et vous devriez visiter bien plus vite après avoir repéré une affaire possible. Je me rappelle d’un foreumeur qui avait trouvé le super immeuble et qui faisait déjà des plans sur la comète, et quand il a visité c’était une ruine que l’AI avait honte de montrer.

Dernière modification par Bernard2K (12/03/2018 20h20)

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#13 12/03/2018 23h27 → McCandless : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en LMNP frais réel) (frais réel, immobilier, lille, lmnp, location meublée, rentibilité)

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Je plussois sur l’aspect temporelle. Soit vous prenez votre temps et visitez de vieilles annonces en espérant qu’avec le temps passé le vendeur sera plus enclin à bien baisser le prix; soit vous checkez tous les jours lbc ou d’autres pour etre très reactif et être un des premiers a visiter et faire une offre au prix en cas de « super affaire » pour pas la rater. Mais ne restez pas « le cul entre 2 chaise » entre les 2 stratégies (ou alors ce n’est pas une si bonne affaire que cela s’il n’y a pas de concurrence face à vous) car sinon vous aurez toujours un train de retard sur d’autre investisseur plus expérimenté que vous. Perso mon 1er immeuble que j’ai acheté je l’ai vu le matin sur lbc, j’ai harcelé l’agent immobilier qui voulait me le faire visiter 3 jours plus tard pour finalement aller le visiter le soir meme en sortant du taf après 2h de route; et offre au prix le soir meme après la visite. Emballé c’est pesé, et 17,5% de rendement 😉

Dernière modification par Licha (12/03/2018 23h29)

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#14 13/03/2018 08h56 → McCandless : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en LMNP frais réel) (frais réel, immobilier, lille, lmnp, location meublée, rentibilité)

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Bonjour,

je pense qu’il y a eu une incompréhension lorsque j’ai dit que j’allais visiter l’appartement la semaine prochaine (en parlant de cette semaine). L’annonce est sortie samedi soir sur LBC. J’ai essayé d’appeler l’agent immobilier dimanche au cas où… Comme il ne répondait pas, je ne pouvais que le visiter la semaine suivante, c’est à dire, cette semaine. Bien que l’agence ouvrait hier à 14h30, j’ai appelé l’agent au matin, puis l’agence et l’agent à 14h30 pour au final l’avoir vers 18h :
il souhaite faire visiter l’immeuble en visite groupée dans la journée de jeudi, ce qui m’arrange pas du tout. Donc j’harcèle l’agent pour qu’il me le fasse visiter aujourd’hui ou demain avant tout le monde. En effet, je viens de Paris et j’ai peur d’arriver trop tard lors de la visite groupée et qu’une offre soit déjà constituée. Par contre si il me le fait visiter aujourd’hui (ou demain), je ne pourrais voir qu’un seul appartement sur trois (+ parties communes bien évidemment).

J’ai justement quelques questions vis à vis de cette situation :
- Le fait de visiter qu’un seul appartement est suffisant pour constituer une première offre ? je pourrais visiter l’immeuble une seconde fois en fin de semaine (après avoir remis la première offre pour bloquer l’immeuble)
- Le fait de remettre une offre me laisse la possibilité de me rétracter lors de la deuxième visite ? ou ce genre de scénario comporte un risque ?

Le tableau du déficit foncier existe déjà, c’est un tableau annexe en dessous de celui que je vous ai présenté. Il fallait que mon tableau principal reste synthétique. Ci joint le tableau demandé :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/15367_evolution_deficit_foncier.png

- l’année 1 (2018) est très déficitaire à cause des frais de notaire et d’agence. C’est ce déficit que je souhaite reporter.
- l’année (2019 à 2022), je suis à l’équilibre après comptabilisation des amortissements. Je peux même constater un report des amortissements sur les années futures. Je ne peux appliquer le report de déficit
- à partir de 2023, je réalise un bénéfice : entre l’année 2023 et 2027, je peux reporter le déficit de 2018. 2028 est la première année sans report de déficit.

Bernardk2, je vais suivre vos conseils et je vais remplacer les termes employés dans mon tableau:

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/15367_termes_financiers2.png

Je suis vous prie de m’excuser si mon vocabulaire n’est pas encore adapté au secteur immobilier et la gestion locative.

Je vous remercie,
Yoann

Dernière modification par McCandless (13/03/2018 09h26)

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#15 13/03/2018 09h34 → McCandless : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en LMNP frais réel) (frais réel, immobilier, lille, lmnp, location meublée, rentibilité)

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Tout visiter du sol (vérifiez les caves) au plafond (la toiture), en passant par chaque appartement, me semble le minimum pour un engagement de 20 ans ou 25 ans.

Pour ce qui est de l’offre, regardez sur ce site par exemple:
Renonciation à une offre d’achat immobilière suite aux diagnostics  immobiliers ?
Immobilier : de l’offre d’achat à l’acte authentique de vente…

Pour la partie modélisation du déficit en foncier, prenez en compte l’impact de "l’année blanche fiscale".

Bien à vous,

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#16 13/03/2018 09h41 → McCandless : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en LMNP frais réel) (frais réel, immobilier, lille, lmnp, location meublée, rentibilité)

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Merci Pierrot31 pour votre réponse,

Donc effectivement une offre ne m’engage pas tant que ce n’est pas le compromis de vente. Par ailleurs je dispose de 10 jours pour se rétracter après signature du compromis de vente. Est ce bien ça ?

Je n’ai pas peur de me lancer dans l’aventure. Cependant j’ai certains doutes sur ma capacité à vérifier l’ensemble de l’immeuble. En effet, je n’ai aucune connaissance dans ce domaine là… Pensez vous que je dois me faire aider pour cette visite ? si oui, à qui je dois faire appel dans une ville où je ne connais personne?

Je vous remercie
Cordialement
Yoann

Dernière modification par McCandless (13/03/2018 09h47)

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#17 13/03/2018 09h55 → McCandless : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en LMNP frais réel) (frais réel, immobilier, lille, lmnp, location meublée, rentibilité)

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Attention toutefois à ne pas se laisser griser par la situation et à rester rationnel, même si vous parvenez à visiter avant tout le monde. Votre analyse doit être objective, en laissant autant que possible l’émotionnel de côté. Il faut, me semble-t-il, garder à l’esprit que ce n’est "que" du business, que cet immeuble n’est pas vital pour vous et qu’il vaut mieux rater une affaire qu’acheter une mauvaise affaire. Vous noterez qu’il est très rare de décrocher une excellente affaire lors de sa première visite, comme vous avez sans doute pu le lire sur ce forum.

Toutefois si vous pensez, à l’issue de la visite, que c’est l’affaire du siècle rien ne vous empêche de faire une offre. Si vous parvenez à visiter en exclusivité mardi et si vous avez la certitude que personne ne visitera ensuite avant jeudi, vous pouvez faire une offre plus basse. Si elle est refusée, il sera toujours temps, le cas échant, de faire une offre au prix jeudi avant les visites.

Si vous n’y connaissez rien vous risquez de passer à côté de choses importantes, car les AI sont très forts pour embellir la mariée en oubliant les aspects négatifs, et vous risquez de prendre ses explications pour argent comptant. Surtout si vous n’avez pas fait beaucoup d’autres visites. Vous pouvez vous faire accompagner, pour une deuxième visite, par un entrepreneur pour faire des devis et qui pourra vous donner des informations plus pointues. Un électricien ne sera pas de trop également pour avoir une idée précise des coûts d’éventuelles mises aux normes. Le bien étant loué il faudra également bien vérifier les baux, etc. Dans beaucoup de visites que j’ai pu effectuer les biens sont régulièrement décrits comme étant rénovés, en très bon état. La réalité est souvent toute autre.

Gardez à l’esprit que l’immobilier devient vite grisant, mais que les enjeux sont très importants et peuvent avoir de lourdes conséquences négatives y compris sur votre vie personnelle pour les dix, quinze ou vingt prochaines années.

Dernière modification par dalki (13/03/2018 09h58)

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#18 13/03/2018 09h59 → McCandless : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en LMNP frais réel) (frais réel, immobilier, lille, lmnp, location meublée, rentibilité)

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Dalki,

Votre analyse de la situation est très pertinente, je pense que vous avez réussi à cerner mes inquiétudes et les risques d’une telle situation. J’essayerais de garder à l’esprit votre approche lors de la visite. Il est vrai que je suis parfois déraisonnable, aveuglé par une affaire qui pourrait être intéressante…

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#19 13/03/2018 10h03 → McCandless : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en LMNP frais réel) (frais réel, immobilier, lille, lmnp, location meublée, rentibilité)

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Certes, vous n’êtes pas vraiment engagé mais il s’agit d’une "zone grise"…

Dur de se faire aider si vous ne connaissez personne sur place. Il faut vous former seul (à Paris, la librairie Eyrolles dans le 5ème est tip top) et être observateur.

Regardez, en plus des appartements, l’enveloppe:
- L’année de construction car un bâtiment avant et après 1948 n’a pas été conçu de la même façon (en terme de comportement par rapport à l’eau)
- L’état de la façade (fissure ou pas, coulées sous les fenêtre signe de pont thermiques….)
- L’état de la toiture (car ça coûte cher)
- Charpente (signe de présence d’insectes ou pas)
- Cave (humide ou pas. Présence de salpêtre…)

Vous pouvez vous procurer un télémètre (pour vos mesures), un détecteur thermique (pour voir les problème d’isolation) et un détecteur d’humidité pour voir les éventuels problème d’eau (fuite, remontée capillaire…).

Bien à vous,

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#20 13/03/2018 11h13 → McCandless : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en LMNP frais réel) (frais réel, immobilier, lille, lmnp, location meublée, rentibilité)

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Bonne nouvelle , je visite l’immeuble ce soir en exclusivité. J’y vais avec un ami (bien qu’il ne soit pas non plus connaisseur mais ça me permettra d’avoir un avis supplémentaire.)

Par contre, j’ai pour l’instant aucun document (baux) et le diagnostic DPE n’a pas encore été fait. Je vais lui envoyer un message pour qu’il puisse réunion l’ensemble des documents qu’il a en sa possession. Comment puis je faire pour le DPE ? si je fais une offre dois je inclure une clause ?

Quelques photos de l’immeuble :

avant après :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/15367_avantapres.png
Studio au RDC :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/15367_studio1.png
Studio au 1er :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/15367_studio2.png

Façade refaite , mur et sol isolés, toiture vérifiée en 2014…

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#21 13/03/2018 13h40 → McCandless : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en LMNP frais réel) (frais réel, immobilier, lille, lmnp, location meublée, rentibilité)

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Bonjour McCandless,

Bel immeuble en effet, même si je trouve qu’il avait plus de cachet avant le ravalement! Les appartements sont en très bon état donc pas de rénovation avant un petit moment.

Je lis que vous êtes situé à Paris et vu l’immeuble j’ai l’impression qu’il est dans le Nord. Cela fait combien de trajet depuis votre domicile jusqu’à l’immeuble?

Ce point est assez crucial car si vous gérez tout vous même, cela vous fera faire pas mal d’aller-retour au final, ne l’oubliez pas. A force ça générera beaucoup de lassitude.
Si vous faites gérer par une agence votre rendement sera forcément impacté.

Pour un rendement > à 12% je dirais que ça vaut le coup, dans votre cas c’est discutable. C’est néanmoins pas si mal pour une première opération et mettre le pied à l’étrier, l’immeuble a l’air sain et les appartements bien entretenus.

Dans un second temps vous pourrez prendre plus de risque en cherchant un immeuble avec travaux dont le rendement sera bien supérieur.

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#22 13/03/2018 13h54 → McCandless : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en LMNP frais réel) (frais réel, immobilier, lille, lmnp, location meublée, rentibilité)

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Bonjour FrançoisM,

Veuillez trouver ci joint ma modélisation financière :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/15367_financier_1.png
A noter les changements suivants depuis la dernière fois :
- suite aux conseils de Bernardk2, j’ai changé plusieurs termes puisqu’ils soient adaptés au régime LMNP
- J’ai diminué l’assurance prêt de 0.36% à 0.10%
- J’ai diminué les charges d’expert comptable : j’estime le coût à 887€ - 2/3 de réduction d’impôt soit 296€ de charges déductibles.

je suis totalement d’accord avec vous, le ravalement de façade a fait perdre à cet immeuble son charme. Mais je préfère qu’il est perdu son charme et qu’il paraisse plus propre smile.

Bonne déduction, ce bien se situe dans le nord, à Lille. Je compte passer par une agence locative et il me semble que dans ma modélisation, je sois encore trop pessimiste : frais d’agence relocation 4% (des loyers perçus) + assurance loyers impayés 3% + frais de gestion par agence (7%). Il existe des offres "tout en un" beaucoup moins chères, je pourrais donc gagner entre 3% à 4%.

Mon inquiétude est la localisation. Il est à 15 minutes du métro dans un quartier disons populaire. J’espère que ces critères ne seront pas un freins. J’ai intégré dans ma modélisation 3 mois de vacances locatives pour les 3 studios par an soit une perte sèches de 1310€. Je ne sais pas si ça sera suffisant hmm.

Je vous remercie
Yoann

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#23 13/03/2018 15h02 → McCandless : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en LMNP frais réel) (frais réel, immobilier, lille, lmnp, location meublée, rentibilité)

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FrancoisM a écrit :

Bel immeuble en effet, même si je trouve qu’il avait plus de cachet avant le ravalement!

En effet travail assez bâclé d’après le peu visible sur les images. Pas d’intégrations des fils (antennes ?), pas de respect du construit ancien (quid de la respiration importante des matériaux en construction ancienne), pas de respect de l’architecture locale. Comment rendre un joli bâtiment moche smile

Ce n’est pas forcément un obstacle à l’investissement mais attention, soyez attentif lors de la visite ! (surtout à l’humidité)


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#24 13/03/2018 20h38 → McCandless : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en LMNP frais réel) (frais réel, immobilier, lille, lmnp, location meublée, rentibilité)

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Bonsoir,

Je viens de visiter l’immeuble.

Il parait en bon état. La façade a donc été refaite cette année (sûrement pour la vente). Je ne m’y connais pas sur ce point donc je ne serais vous dire si c’est un « cache misère »… Les parties communes sont en bon état. Il a installé des leds dans tout l’immeuble. Le propriétaire est un électricien, il a aussi installé des volets électriques et un panneau de commande dans chaque appartement pour gérer le chauffage. Je sais qu’il y a eu deux dégâts des eaux, cette année : un à cause de la locataire, l’autre à cause du froid. On est sur du double vitrage, une fenêtre est bien présente dans la salle de bain.

Par contre je n’ai pas vu le troisième appartement et la cave. De même les diagnostiques, pourtant obligatoires, n’ont pas encore été faits.

3 visites sont programmées jeudi. Pensez-vous qu’à ce stade je peux formuler une offre au prix afin de bloquer l’appartement afin de refaire une visite (des trois appartements cette fois-çi + la cave) accompagné, de contrôler le DPE et d’analyser les derniers documents ? etant donné que le DPE n’est pas encore fait, juridiquement, l’annonce n’est pas valable donc je m’engage peu en formulant une offre. D’autant plus qu’on a un délai de rétraction apres signature du compromis de vente.

Je vous remercie
Cordialement
Yoann

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#25 13/03/2018 20h44 → McCandless : étude de cas immobilier (immeuble de rapport en LMNP frais réel) (frais réel, immobilier, lille, lmnp, location meublée, rentibilité)

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Personellement, mais j’aime véritablement la négociation, je ferai une offre en dessous du prix (en la justifiant) valable jusqu’à demain soir 20h. Vous pouvez tenter une baisse de 5 ou 10k (ou plus ?), vous aurez peut être une contre-offre.

Si c’est refusé vous pourrez toujours faire une offre au prix jeudi.

Même si l’offre est acceptée demain, il se passera quelques jours avant que le compromis ne soit prêt et signé et que ne débute le délai de rétractation. Dans les faits vous aurez sans doute 15 jours ou 20 jours (en particulier si le notaire est en charge du compromis ce que je vous recommande au passage, surtout dans un cas comme celui-là où des pièces sont manquantes).

Dernière modification par dalki (13/03/2018 20h47)

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