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#1 25/01/2021 11h14

Membre (2021)
Réputation :   0  

Bonjour à toutes et à tous,

fraîchement arrivé sur le forum, je me permets de vous parler de mon projet d’investissement locatif en LMNP au réel.

C’est mon tout premier investissement dans l’immobilier et je vous assure que je n’ai pas perdu une seconde pour commettre mes premières erreurs ! J’en reparle un peu plus bas…

Il s’agit d’un appartement de 42 m2 dans l’hyper centre d’une préfecture des Pays de la Loire, proposé à 98130€ HAI (HAI à charge vendeur). Je souhaite ensuite le diviser en 2 studios.

Prix d’origine (HAI) : 98130 €
J’ai l’agent au téléphone samedi matin, je lui propose 93500 € (HAI) et lui demande ce qu’elle en pense,
Sa réponse : J’ai eu le vendeur au téléphone juste avant vous, il m’a annoncé que les travaux dans les caves allaient coûter environ 50000/60000 €. Je vous propose puisque votre lot représente 102/1000, de baisser votre offre de 6000€, je pense que ça passera.
Je fais mon offre à 93500-6000 = 87500 + frais de notaires : 94800 €. Acceptée.


L’agent m’envoie un mail en me disant qu’elle me rappellera demain pour signer le compromis de vente électronique. La copropriété a déjà des travaux en cours, une AG pour les fameux travaux de la cave devrait avoir lieu le mois prochain. Elle m’a certifié à l’oral que les travaux en cours seront à la charge du vendeur mais qu’en revanche, ceux de la cave seront pour ma pomme (raison pour laquelle le prix est descendu de 6000€).


A) Concernant le prix de vente et la négociation :
- J’ai demandé à l’agent immobilier de prendre les honoraires d’agence à ma charge, elle m’a tout simplement répondu qu’il ne lui était pas possible de modifier le mandat.
Quel est l’intérêt pour le vendeur de soi-disant prendre les honoraires à sa charge? De mon côté, je suis pénalisé car je ne peux plus les déduire…

- L’agence m’a demandé de lui faire une offre actée, HAI et notaire compris. Pourquoi? L’intérêt pour l’agent est-il de pouvoir renégocier sa commission avec le vendeur à l’intérieur de mon budget?

B) Concernant la signature du compromis :
- Puis-je lui demander d’ajouter dans le compromis toutes les informations relatives aux travaux en cours, stipulant que je n’aurai pas é débourser un centime sur ceux-ci?
-l’AG arrive en février abordera les travaux de la cave, puis-je me permettre d’aller chercher le numéro d’un propriétaire (autre que le vendeur) pour lui demander des prévisions par rapport à ces travaux?
- L’appartement sera vendu nu, à l’exception de la baignoire qui reste, la cuisine (très simple), sont-ce des éléments à noter absolument dans le compromis pour pouvoir les amortir ensuite?
- Devrais-je envoyer le compromis à mon notaire avant de le signer?

Mes questions n’arrivent pas au bon moment, j’ai l’impression. Je me suis précipité car j’avais peur que le bien me passe sous le nez, évidemment ! Belle première erreur…

Merci à vous pour votre lecture,

Desa

Dernière modification par Desafinado (25/01/2021 11h18)

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), premier investissement

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#2 25/01/2021 12h55

Membre (2019)
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Bonjour desa,

l’agent immobilier a dû vous remettre les 3 derniers pv d’aG de la copropriété.

Toute décision votée avant l’achat, c’était donc le propriétaire actuel qui était convoqué et présent, sont à sa charge.

Cependant relisiez bien les pv car une résolution discutée n’est pas forcément votée…

La parole de l’agent immobilier ne vaut rien.

Même raisonnement pour les travaux des caves sachant qu’une ag à lieu en février avez vous eu accès a la convocation ? Ça vous donnerez des infos sur les résolutions qui seront discutée voir votée.

Concernant les frais d’agence je vous laisse lire ce papier qui résume bien la situation:
Les frais d?agence sont-ils forcément à la charge du vendeur ? | Immobilier Seloger

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#3 25/01/2021 13h21

Membre (2018)
Top 20 SCPI/OPCI
Top 10 Immobilier locatif
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L’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 fixe les modalités de répartition des charges et des travaux entre le vendeur et l’acheteur :

"A l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot :

1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;

2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ;

3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes."


En l’absence de convention contraire, l’acheteur est redevable des appels de fonds pour les travaux décidés antérieurement si, au jour de la vente, des appels ne sont pas encore exigibles (par exemple, si plusieurs appels sont réalisés à des dates différentes).

Bien entendu, l’acheteur et le vendeur peuvent convenir d’un mode de répartition différent, et en particulier prévoir que les travaux votés sont à la charge du vendeur et que les travaux à voter avant l’acte authentique soient à la charge de l’acheteur à condition que le vendeur donne pouvoir à l’acheteur pour participer à l’AG.

Le montant des travaux en cave me semble important et ces travaux sont peut-être un indice d’un mauvais entretien de l’immeuble… Bien vérifier qu’il n’y a pas d’autres problèmes à régler…

Avez vous visité toutes les parties communes (et en particulier le sous sol) ?

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (25/01/2021 13h36)

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#4 25/01/2021 13h28

Membre (2013)
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Desafinado a écrit :

[i]B

Il s’agit d’un appartement de 42 m2 dans l’hyper centre d’une préfecture des Pays de la Loire, proposé à ). Je souhaite ensuite le diviser en 2 studios.

Bonjour,

C’est un appartement dans un immeuble et vous voulez le diviser en 2 studios ?

Vous êtes sur de votre coup ! vous maîtrisez bien les copropriétés, les AG, les travaux, ect…  car comme c’est votre premier investissement, je trouve que ca fait beaucoup a gérer sans un résultat garanti du à la copropriété..

Sinon :
- a condition que les réseaux d’évacuations existants le permettent,
- a condition que les autres copropriétaires vous le permettent
- Les autres copropriétaires s’il vous l’autorisent, il vous demanderont de prendre tous les frais associés en charge (géomètre, Règlement de copropriété  et nouvelle répartition des tantièmes… )
- et surement bien d’autres choses que j’oublie.

Pascal

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#5 25/01/2021 14h33

Membre (2021)
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Bonjour à tous, merci pour vos retours,

77pourcent a écrit :

l’agent immobilier a dû vous remettre les 3 derniers pv d’aG de la copropriété.

, effectivement, j’ai pris bonne lecture des 3 derniers pvs d’AG, du récépissé et du carnet d’entretien, le syndic est géré par la même agence que celle me vendant le bien. J’ai eu le syndic au téléphone ce matin, il sera question de ces travaux de la cave, estimés à 60000€ + autre bonne nouvelle, les fenêtres des parties communes seront changées prochainement également. Ca je ne l’apprends que maintenant.
Je ne sais pas dans quelle mesure je peux me permettre de contacter l’agence en lui demandant de renégocier le prix, étant donné qu’elle ne m’avait pas donné cette info, bien que je lui avais demandé de m’informer de tous les travaux à venir.

77pourcent a écrit :

Concernant les frais d’agence je vous laisse lire ce papier qui résume bien la situation:

J’étais déjà tombé sur l’article que vous m’avez envoyé, il est clair mais ne renseigne pas ou peu sur l’intérêt d’un mandat "HAI charge vendeur"..

Canyonneur75 a écrit :

Avez vous visité toutes les parties communes (et en particulier le sous sol) ?

, merci pour votre rappel des lois, j’ai effectivement visité les sous-sol, le bien étant vendu avec une cave de 8m2. Je comprends ici que les négociations sont loin d’être terminées et qu’il va falloir batailler sur "qui paie quoi" de ces travaux à venir.

bascarol a écrit :

Vous êtes sur de votre coup ! vous maîtrisez bien les copropriétés, les AG, les travaux, ect…  car comme c’est votre premier investissement, je trouve que ca fait beaucoup a gérer sans un résultat garanti du à la copropriété..

, C’est effectivement mon projet. Je ne suis pas sûr de mon coup, cela dit, j’ai contacté le syndic ce matin, après avoir relu le règlement de copropriété qui stipule que tant que mon projet n’affecte pas les parties communes, je peux faire des travaux. Elle me le confirme aujourd’hui. La visite a été faite avec une entreprise pour chiffrer les travaux. J’ai aussi des architectes dans la famille pour m’aider…Cela fait effectivement beaucoup de choses à gérer.

Dernière modification par Desafinado (25/01/2021 14h36)

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#6 25/01/2021 16h02

Membre (2013)
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Desafinado a écrit :

, C’est effectivement mon projet. Je ne suis pas sûr de mon coup, cela dit, j’ai contacté le syndic ce matin, après avoir relu le règlement de copropriété qui stipule que tant que mon projet n’affecte pas les parties communes, je peux faire des travaux. Elle me le confirme aujourd’hui. La visite a été faite avec une entreprise pour chiffrer les travaux. J’ai aussi des architectes dans la famille pour m’aider…Cela fait effectivement beaucoup de choses à gérer.

Faire des travaux dans un appartement oui, heureusement que vous pouvez faire des travaux, mais diviser en deux un appartement pour créer deux appartements ce n’est plus des travaux ordinaires. Vérifié que votre syndic à bien compris cela. Au vu de votre réponse c’est pas sur.

Puis les parties privatives vont être impacté, il va bien y avoir une porte d’entrée à créer.

Desafinado a écrit :

J’ai aussi des architectes dans la famille pour m’aider

Etre entouré c’est toujours du bonus a prendre, mais avant de faire faire des devis d’artisan, vous devriez voir avec votre architecte de famille, vous perdrez moins de temps et l’artisan aussi.

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#7 28/01/2021 12h28

Membre (2021)
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Bonjour bascarol,

bascarol a écrit :

Vérifié que votre syndic à bien compris cela.

Le syndic l’a bien compris et me l’a confirmé.

bascarol a écrit :

il va bien y avoir une porte d’entrée à créer.

Pas de porte à créer car il y a déjà une sorte de sas à l’entrée, donnant sur 3 portes ( à gauche un séjour de 20m2, en face une chambre de 15m2 et à droite sdb 5m2),
je condamnerai la porte de la sdb, ferai une ouverture depuis la chambre.
Pas d’atteinte donc aux parties communes.

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#8 02/02/2021 08h39

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Comment allez vous faire pour les boites au lettres ? il vous faudra l’accord de la copro pour en installer une nouvelle.

Et pour l’interphone, si il y a, ce sera pareil… Il serait dommage que le locataire qui n’a pas d’interphone soit obligé d’aller ouvrir a chaque fois la porte de l’entrée de l’immeuble…

Il est quand même fortement recommandé d’avoir l’accord de la copropriété dans votre cas.

Dernière modification par 77PourCent (02/02/2021 08h40)

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#9 02/02/2021 09h19

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Bonjour,

quelques remarques :
- si 42 m² font 102/1000e, ça veut dire qu’il s’agit d’une toute petite copropriété.
- ces travaux dans les caves sont énormes. On n’a pas tous les matins 60000 € de travaux sur un petit immeuble. De plus, des caves ne justifient jamais qu’on y fasse d’aussi coûteux travaux pour elles-mêmes (pour l’usage qu’elles apportent). On fait de tels travaux pour sauver l’immeuble, et non pas pour les caves en tant que telles. Vous devriez donc vous soucier non seulement du montant, mais aussi de la nature des travaux, de leur raison d’être, et de savoir s’il vont vraiment résoudre le problème ou non. Personnellement, et jusqu’à preuve du contraire, je serais tenté de penser : cet immeuble est en train de s’écrouler, et c’est la seule raison qui peut motiver des copropriétaires à voter des travaux aussi coûteux !
- concernant le compromis, je vous recommande un compromis devant notaire, avec votre propre notaire.  Vous avez dû le lire 1000 fois si vous suivez le forum.
- concernant les charges de copropriété, le problème est : si stricte application des règles, les travaux déjà votés restent à charge du propriétaire vendeur (car l’acte authentique ne sera pas intervenu d’ici là). Si vote des travaux à l’AG de février, ils sont donc à charge du vendeur. Si l’AG refuse, il faudra faire ces travaux à l’avenir, donc il seront à votre charge. Le problème est que vous ne pouvez pas savoir actuellement à la charge de qui seront ces travaux, ce qui est un handicap pour fixer le prix de vente.
- c’est typiquement le genre de sujets où le notaire est de bon conseil (enfin, le clerc de notaire, en pratique). D’où l’intérêt du notaire dès le compromis.
- faire une offre FAI, oui, c’est la pratique. Par contre, frais de notaire inclus, ça n’a pas de sens. Les frais de notaire ne sont pas connus très précisément avant que le notaire en fasse le compte.
- inverser la charge des honoraires : ça peut se faire, mais ça complique. J’ai l’impression que votre cas est assez compliqué comme cela.
- vous prévoyez une division sauvage. Du point de vue de la copropriété, cela sera toujours un seul lot. De facto, il y aura 2 logements. Problèmes : boîte aux lettres, interphone, compteur d’eau et d’électricité, nature différente entre la réalité et le papier ce qui porte en soi les germes de soucis futurs et notamment une certaine difficulté à revendre.
- si vous voulez faire une division dans les règles, ça veut dire : vote de l’AG pour la division, puis travail du géomètre pour établir les nouveaux tantièmes des lots crées, puis vote de l’AG pour entériner l’avenant au règlement de copropriété. Puis création du compteur électrique supplémentaire. Environ 2 ans de démarche et 5000 à 10000 € de frais à votre charge.

Dernière modification par Bernard2K (02/02/2021 09h26)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#10 15/02/2021 13h58

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Bonjour,

77PourCent a écrit :

Comment allez vous faire pour les boites au lettres ? il vous faudra l’accord de la copro pour en installer une nouvelle.

Le changement des boites aux lettres sera à l’ordre du jour de la prochaine AG, j’en profite pour demander un ajout d’une.

Bernard2K a écrit :

ces travaux dans les caves sont énormes.

L’intervention aura lieu sur les poutres au niveau des caves. Ce sont bel et bien d’importants travaux de restructuration.

Bernard2K a écrit :

faire une offre FAI, oui, c’est la pratique. Par contre, frais de notaire inclus, ça n’a pas de sens. Les frais de notaire ne sont pas connus très précisément avant que le notaire en fasse le compte.

Je suis complètement d’accord avec vous, j’ai rdv avec le banquier jeudi et je ne connais toujours pas le réel montant du bien, net vendeur…

Bernard2K a écrit :

vous prévoyez une division sauvage. Du point de vue de la copropriété, cela sera toujours un seul lot. De facto, il y aura 2 logements. Problèmes : boîte aux lettres, interphone, compteur d’eau et d’électricité, nature différente entre la réalité et le papier ce qui porte en soi les germes de soucis futurs et notamment une certaine difficulté à revendre.

Je n’irais pas à dire que la division sera sauvage. Déjà vue et anticipée avec le syndic, elle sera un point d’information dans la prochaine AG, et les copropriétaires ne peuvent refuser, dans le sens ou cette division n’affecte pas les parties communes et que le règlement de copropriété ne l’interdit pas. La division sera également faite sur l’électricité, le téléphone, l’internet, la vmc et l’eau, en bonne et due forme.

Bernard2K a écrit :

Environ 2 ans de démarche et 5000 à 10000 € de frais à votre charge.

Avez-vous déjà subi des délais aussi longs?
____________________________________________________________________________________

Aussi, je me permets d’ajouter deux questions :

- Lorsqu’on budgétise un coût pour des travaux, ex : 15000€ et que le banque accepte de débloquer ses fonds sous présentation de justificatifs,
que se passe t-il si le montant final, après travaux est en deçà des 15000€? Si vous avez surestimé leur coût? Y a t-il des pénalités?

- Selon vous, le coût d’une division (géomètre et notaire) peut-il être intégré au prêt immo?

Bon après midi,

Desafinado

Dernière modification par Desafinado (15/02/2021 14h32)

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