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#1 04/03/2021 17h55

Membre (2016)
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Bonjour à tous.

Je viens sur le forum car une grosse interrogation me passe pr l’esprit .

Je tien à préciser que j’ai pris rendez-vous avec un avocat fiscaliste dans les prochaines semaines pour avec un avis professionnel que la question que je m’apprête à vous poser . Mais j’aimerais tout de même avoir vos retour pour avoir plus de matières le jour de ce rendez-vous .

Je vous explique ma situation :

Moi et ma conjointe somme salarié avec une TMI globale supérieur à 30% .

Notre souhaite à toujours était d’arrêter le salariat pour un jour vivre de nos revenus locatifs.

Nous disposons actuellement d’une SCI passée à l’impôt sur les sociétés en juin 2019.

Celle-ci disposera de bientôt (en 2022) 4 immeubles avec un revenus locatif de 130ke/ans ramené en bénéfice net après amortissement … d’environs 70k
Donc une imposition IS de 15% et 28% .

En réalisant plusieurs simulations nous nous rendons compte que la distributions de dividende si nous arrêtions nos emplois (donc une TMI passant de 30% à 0%) cette distribution de dividende serait potentiellement plus intéressante en SCI IR.

Je sais que depuis 2019 il est possible de repasser d’une SCI IS en SCI IR au maximum au 5ème bilans de celle-ci (donc 2024 pour nous) mais dans les fait est-ce tellement possible ? Y a-t-il des choses que je ne prend pas à comptes dans mes simulations ?

Étant donné que notre objectif final est de vivre de ce patrimoine (approximativement 5-6ke par mois) je commence réellement à me dire que de repasser en SCI IR courant 2024 serait le meilleure moyen pour le futur (imposition société tant que notre TMI est de 30% puis suite au passage en IR imposition sur TMI + imposition des plus value du particulier à la revente) donc tout benef …

Mais je doit sûrement oublier des paramètres ?!

Quand pensez-vous ?

Mots-clés : ir, sci (société civile immobilière), société

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Favoris 1    #2 04/03/2021 18h24

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Juste 2 remarques :
- en SCI à l’IR il n’y a pas de dividendes.
- si vous arrêtez de travailler pour vivre uniquement des dividendes, vous serez assujettis à la taxe PUMA.


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#3 04/03/2021 18h49

Membre (2016)
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Merci pour l’information de là  taxe PUMA … effectivement je ne la connaissais pas mon envie d’un autre pays s’accentue de plus en plus chaque jours smile

Pour les dividendes d’une SCI ir c’est une façon de dire distribution des bénéfices .

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Favoris 1   [+1]    #4 04/03/2021 18h53

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Déjà, votre message semble indiquer que vous (Jeejee) pourriez bien ne pas avoir correctement compris comment fonctionne la fiscalité d’une SCI IR (chaque associé est imposé sur les revenus de la SCI IR, en proportion de ses parts dans la SCI, comme s’il les avait lui-même, en tant que personne physique, et le montant des dividendes de la SCI IR n’a absolument aucun impact sur l’imposition).

Ensuite, n’oubliez pas qu’à l’occasion de l’éventuel passage à l’IR, il y aura une certaine ponction par le fisc, en particulier les réserves non distribuées de la SCI IS seront l’assiette utilisée pour payer pas mal d’impôts (ça semble équivalent à ce qui aurait du être payé si la SCI IS avait distribué toutes ces réserves en dividende, juste avant de devenir SCI IR). [source].

A mon avis, vous devriez envisager de conserver la SCI à l’IS, et d’ajuster chaque année le montant de la  "rémunération du gérant" (taxée/imposée un peu comme des salaires, y compris à la SSI, et permettant d’éviter de payer la PUMA, tout en bénéficiant d’une couverture sociale et de la validation de quelques trimestres de retraite), comme celui des dividendes versés par la SCI (qui seront imposées soit au PFU à 30%, soit au barème IR pour 60% de leur montant + 17.2% de prélèvement sociaux sur 100% de leur montant), voire des remboursements (ou alimentation) de CCA (compte-courant d’associé), vous donnera une grande flexibilité (pour piloter vos revenus imposables).
Profitez de votre situation de salarié pour obtenir encore quelques emprunts pour votre SCI (une fois non-salarié, ce sera un peu plus difficile : pas forcément impossible, mais votre dossier ne sera plus un dossier "classique" et pour beaucoup de banque ça compliquera beaucoup l’obtention d’un prêt), soit pour acquérir d’autres biens immobiliers, soit pour acquérir des SCPI (envisagez des SCPI ayant investi à l’étranger, voire de l’usufruit temporaire de parts, pour minimiser votre bénéfice fiscal et donc l’IS à payer).   

A noter que 70k€ de bénéfice de votre SCI IS ne vous donneront pas du tout un pouvoir d’achat de 5-6 k€/mois. Vous pouvez compter que seule une grosse moitié (vers  60%, ici 3.5k€/mois) de ce bénéfice sera réellement disponible, net de tout, pour financer votre train de vie : entre l’IS à payer (15%, voire un peu plus) et l’IR+PS sur les dividendes versés, l’état prélèvera sa dime (si on suppose IS à 15% et PFU 30%, pour 100 de bénéfice on récupère 100 * 0.85 * 0.70 = 59.5 net, soit 59.5%).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#5 04/03/2021 18h54

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@Jeejee

Vous n’évoquez pas des conséquences fiscales immédiates du changement de fiscalité.

Si je comprends bien, renoncer à l’IS = entraîne en principe les conséquences de la cessation d’entreprise. Donc notamment :

- Bénéfices non encore taxés (de l’exercice en cours)
- Réserves non distribuées = immédiatement taxées
- Plus-values latentes de l’actif = immédiatement taxées

Sources : Bofip

Comme vous ne créez par une personne morale nouvelle, une atténuation de ces taxations peut exister (source : ibid.). Cela étant, cet article suggère qu’une SCI ne peut en bénéficier parce qu’elle n’exerce pas d’activité commerciale ou industrielle (mais de gestion de son patrimoine immobilier). source : Les conséquences fiscales du passage d’une SCI IS à une SCI IR. Je n’ai pas gratté ce point, à vérifier donc.

EDIT : le temps que je rédige mon post, GBL avait posté. Nous nous référons au même article…désolé pour la redondance!

Dernière modification par carignan99 (04/03/2021 18h57)

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#6 04/03/2021 18h59

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Je vois dans votre présentation que vous avez des biens que vous louez en meublé. C’est toujours le cas ?


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#7 04/03/2021 19h21

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Non ce ne sera plus le cas dans quelques mois (compromis signé)

effectivement la donne s’avère plutôt compliqué pour vivre complètement de l’immobilier …

Je compte effectivement profiter de mon salariat encore quelques années mais je commence à réellement réfléchir pour quitter ce salariat qui me donne l’impression de ne rien faire pendant 8h par jour smile

Je vois que vouloir vivre de son dur labeur ne va pas être simple.

J’ai déjà réfléchi au versement de salaire … mais comment estimer justement le montant du salaire pour qu’il soit réel avec la situation ? Existe-t-il une règle (nombrE de lots = tel salaire …)

Dernière modification par Jeejee (04/03/2021 19h25)

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[+1]    #8 04/03/2021 21h32

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Il n’existe pas une règle ou un barème (mais mieux vaut éviter que le montant soit trop gros au point de mettre en danger la SCI). Si vous gérez tout (les acquisitions, la sélection des locataires, la gestion au jour le jour, les travaux, etc.) vous même, vous aurez facilement des points de référence, en constatant combien ça couterait de mandater un intervenant extérieur pour faire la même chose.

Si le but est juste d’éviter la PUMA et d’avoir une couverture sociale, il n’est pas nécessaire d’avoir un montant très élevé…

Pour bien "border", faites voter en AG le montant de la rémunération du gérant (attention : ce n’est pas un "salaire", car pour qu’il y ait salaire, il faut un contrat de travail, un lien de subordination, etc., et un salarié ne cotise pas à la SSI, mais au régime général des salariés), et l’AG est souveraine pour ceci.


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#9 04/03/2021 21h48

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Bonjour,

Je plussoie tous les intervenants précédents.

A priori tout de même j’ai l’impression que ce que vous envisagez - la renonciation à l’option IS -  ressemble un peu à une réaction de panique.

Si vous avez plusieurs placements immos, rien ne vous interdit d’avoir des stratégies diversifiées - perso j’aime bien les situations où on a du locatif en IS et du meublé en LMNP à coté.

Je n’en dirai pas plus par courtoisie puisque vous allez voir un confrère.

Dernière modification par VincenB (05/03/2021 21h21)

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#10 04/03/2021 22h04

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Un point tout de même. Vous semblez découvrir les différences entre IS et IR. Pourtant vous avez opté pour l’IS en 2019.

Soit vous ne vous êtes pas posé les bonnes questions à l’époque.
Soit vous avez été mal conseillé.

Dans les deux cas, c’est une bonne leçon pour le futur.


L’argent est un bon serviteur et un mauvais maître (A. Dumas )

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#11 05/03/2021 07h23

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La vie est faite de changements perpétuels à moin que vous soyez décédé alors chaque jours est fait de nouvelles interrogation sur les choix passés pour améliorer le futurs.

Voilà pk je me reposes des questions maintenant que j’ai appris qu’il m’était possible de revenir sur une SCI IR avant 5 ans d’exercice ce qui n’était pas le cas.

Comme j’aimerais potentiellement quitter mon travail dans les prochaines années le sujet et parfaitement d’actualité car il me reste moins de 4 ans pour faire ce choix décisif.

Par exemple rester en IS jusqu’en 2024 et garder la SCI déficitaire tout en étant salarié.
Puis quitter mon travail et repasser la SCI en SCI IR au moment au ma TMI redescendra au alentour de 0%. Pour bénéficier du double effets bénéfiques.

Voilà pourquoi je me reposes toute ces questions.

Merci à tous pour tous ces néléments de réponses.

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Favoris 1   [+1]    #12 05/03/2021 17h39

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Vous pouvez aussi envisager de ne verser aucun dividende de la SCI IS pour le moment, pour en verser ensuite lorsque votre TMI IR sera à 0%, en cochant alors la case 2AB de votre declaration decrevenues 2042 (pour que vos revenus financiers soient imposés au barème, et non plus au PFU)… Vos dividendes subiront juste les prélèvements sociaux, et 60% des dividendes subiront l’IR au barème.

Et rien ne vous empêche alors de laisser une partie de ces dividendes en CCA dans la SCI IS, pour les récupérer plus tard (quand vous aurez besoin de cash) net d’impôt et de PS.

Ca fait partie du "pilotage" de vos revenus, évoqués dans mon message d’hier 18h53 (et que vous ne pourrez pas faire avec une SCI IR).


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#13 02/04/2021 15h39

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Bonjour,

Je profite de cette discussion pour poser une question sur la gestion des revenus fonciers, car un point pratique me chiffonne.

Prenons le cas d’une SCI ou un apport en capital a été fait via un compte courant d’associé :

Fiscalité à l’IR :

Le revenu foncier est taxé à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux directement chez l’associé.

Toutefois, étant donné qu’une créance existe avec le compte courant d’associé, il est normalement possible de récupérer son apport sans payer d’impôt.

Dans ce cas, corrigez moi si je me trompe mais pas d’impôt à payer tant que cette dette envers l’associé existe.

Ainsi, la société doit-elle préciser cette utilisation du revenu au niveau administratif dans l’AG ?

Fiscalité à l’IS :

La société paie des taxes sur son résultat imposable.

Ensuite avec les bénéfices, elle peut effectuer une distribution aux associés.
Là encore, une créance en CCA est existante.

Donc dans ce cas là, doit-elle d’abord affecter le résultat en réserve, puis annoncer administrativement que la réserve est utilisée pour rembourser la dette vers l’associé.

Ou alors simplement utiliser directement le résultat pour rembourser la créance sans passer par la case réserve ?

La encore, cette subtilité doit-elle être précisée dans une AG ?

Enfin, une dernière question concernant la comptabilité d’une SCI à l’IS. Est-il possible de la réaliser soit même à terme en prenant exemple sur ce qu’a fait un cabinet pour les premières années ou c’est illusoire ?

Merci et bonne journée !

Dernière modification par Fustigo (02/04/2021 16h38)

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[+1]    #14 04/04/2021 08h43

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Fustigo, le 02/04/2021 a écrit :

Prenons le cas d’une SCI ou un apport en capital a été fait via un compte courant d’associé

Si c’est du CCA ce n’est pas du capital.

Toutefois, étant donné qu’une créance existe avec le compte courant d’associé, il est normalement possible de récupérer son apport sans payer d’impôt.

Effectivement, tant que la SCI vous rembourse le CCA, c’est du remboursement d’une dette de l’euro à l’euro, il n’y a pas à payer d’impôt ou de taxe sur cet argent.

Dans ce cas, corrigez moi si je me trompe mais pas d’impôt à payer tant que cette dette envers l’associé existe.

Vous vous trompez. Les revenus fonciers sont imposés entre les mains des associés, que ceux-ci les percoivent effectivement ou non.
Revenu imposable brut - charges déductibles en revenus fonciers = revenu imposable net
revenu imposable net x pourcentage de détention des parts de la SCI = revenu foncier net qui sera imposé IR +PS dans les mains de l’associé, même si celui-ci n’a pas reçu un copeck, ou même si celui-ci n’a reçu que du remboursement de CCA. On peut même avoir le cas où les associés sont obligés de réinjecter de la tréso tous les ans dans la SCI (via leur CCA) et néanmoins être imposés sur les revenus fonciers ! Les revenus fonciers sont un calcul théorique au niveau de la SCI, totalement indépendant du flux d’argent réel entre la SCI et ses associés.

Concernant vos questionnements sur l’IS :
- Vous remboursez le CCA quand vous voulez (sauf si un pacte d’actionnaire vous impose une durée bloquée). C’est une dette de la SCI envers un associé, exactement comme elle peut avoir une dette envers un fournisseur. Vous payez quand vous voulez (ou quand le fournisseur, ou l’associé, râle parce qu’il veut recevoir ses sous). En pratique, la société paie surtout quand elle peut, c’est à dire quand elle a la trésorerie pour ce faire. La société n’a pas besoin de dire d’où vient l’argent pour rembourser (de ses réserves ou autres), pas plus qu’elle ne le dit quand elle paie un fournisseur. Ca vient de son compte 512 Banque, point final.

-Sur la possibilité de faire soi-même la compta : en théorie, c’est possible. Vous achetez un logiciel de compta, et zou. Vu le niveau de vos questions, attendez-vous tout de même à des mois d’un apprentissage long et difficile. Comprendre la comptabilité en théorie, c’est une chose, faire la saisie comptable de toutes les opérations qui se présentent, c’en est une autre. On tombe toujours sur des trucs scabreux qui n’ont pas leur réponse sur internet (ou dont la réponse que l’on trouve sur internet est erronée, ça existe aussi !).

Notez aussi qu’un expert-comptable ne fait pas que la saisie comptable : il fait chaque année les vérifications et "écritures annuelles" (tous les trucs qu’on fait en fin et en début d’année et qui sont un peu plus compliqués que la saisie des opérations courantes) ; il fait vos déclarations fiscales ; il répond à vos questions.

Dernière modification par Bernard2K (04/04/2021 08h57)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#15 04/04/2021 11h41

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Oblible, le 04/03/2021 a écrit :

- en SCI à l’IR il n’y a pas de d’imposition sur dividendes.

Fixed.

Fustigo, le 02/04/2021 a écrit :

Fiscalité à l’IR :

Le revenu foncier est taxé à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux directement chez l’associé.

Toutefois, étant donné qu’une créance existe avec le compte courant d’associé, il est normalement possible de récupérer son apport sans payer d’impôt.

Je suis doute.

Fustigo, le 02/04/2021 a écrit :

Ainsi, la société doit-elle préciser cette utilisation du revenu au niveau administratif dans l’AG ?

Non.

Fustigo, le 02/04/2021 a écrit :

Fiscalité à l’IS :

La société paie des taxes sur son résultat imposable.

Ensuite avec les bénéfices, elle peut effectuer une distribution aux associés.
Là encore, une créance en CCA est existante.

Donc dans ce cas là, doit-elle d’abord affecter le résultat en réserve, puis annoncer administrativement que la réserve est utilisée pour rembourser la dette vers l’associé.

Ou alors simplement utiliser directement le résultat pour rembourser la créance sans passer par la case réserve ?

Réponse A.

La règle est non pas fiscale mais juridique - elle est donc identique en IR et en IS. Le remboursement des comptes courants n’est pas en soi une modalité d’affectation des résultats et ne relève pas de la compétence de l’AGA.

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#16 04/04/2021 22h28

Membre (2019)
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Merci VincenB et Bernard2K pour vos réponses.

Dans ce cas et si j’ai bien compris, pour une SCI à l’IS où des comptes courants d’associés sont existants, l’AG peut affecter le résultat en réserve et payer sa créance quand elle le souhaite comme elle le ferait pour un fournisseur.

L’associé recevant une partie de cette dette euro pour euro doit-il la déclarer ou faire quoi que ça soit administrativement parlant ? Ou simplement encaisser le virement sur son compte courant personnel.

Enfin, en reportant les résultats en réserve et en utilisant la trésorerie pour rembourser les CCA, on augmente comptablement la valeur de la société non ?

Merci encore

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[+1]    #17 05/04/2021 10h53

Membre (2020)
Réputation :   29  

Fustigo, le 04/04/2021 a écrit :

Dans ce cas et si j’ai bien compris, pour une SCI à l’IS où des comptes courants d’associés sont existants, l’AG peut affecter le résultat en réserve et payer sa créance quand elle le souhaite comme elle le ferait pour un fournisseur.

Oui.

Fustigo, le 04/04/2021 a écrit :

L’associé recevant une partie de cette dette euro pour euro doit-il la déclarer ou faire quoi que ça soit administrativement parlant ? Ou simplement encaisser le virement sur son compte courant personnel.

Réponse B.

Fustigo, le 04/04/2021 a écrit :

Enfin, en reportant les résultats en réserve et en utilisant la trésorerie pour rembourser les CCA, on augmente comptablement la valeur de la société non ?

Non.

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