Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

#1 09/02/2018 19h43

Membre
Réputation :   1  

Bonjour

Je suis sur le point de conclure l’achat d’un immeuble de rapport mais je me demande encore si la rentabilité de ce bien est viable j’aimerais donc vos conseil et avis sur la question ?

VOTRE PROFIL

- 25 ans  PACS sans enfants
- TMI: 30%

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE


- Comptables oui
- Fiscales oui
- Artisanales : métier technique
- Sociales : correcte
- Temps disponible: 3/4 jours/semaines

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN


- Type : 1 immeuble de rapport de 200 m²
- Année de construction environ 1900, toiture refaite entièrement en 2017 façade 2013
- 3 étages avec au RDC un local commercial (900 e loyer) depuis 5 ans, centre ville (8000 habitants) Il y a 2 appartements  55 m² (loyer 400*2 = 800)
- bien entretenu, électricité au norme (2015)
- tous les appartements sont occupés ainsi que le local commercial
- charges copro : 1000e (car immeuble avec montée d’escalier en commun)
- Chauffage Electrique (compteur individuel)
- Double vitrage PVC pour l’ensemble
- ville 8000 habitant à 20 minutes de grenoble


LOCALISATION DU BIEN


- centre ville (8000 habs)
- plusieurs grosse industrie et lycée proche


RENTABILITÉ DU BIEN


- Prix : 199 000€ (après négociation)

=> un coût du bien avec frais de notaire +  de 213000 € environ

- Loyers : 20 400 € HC
- Charges : 20 € par logement ,

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 9.6 % (37200)/(300 000)

CHARGES D’EXPLOITATION


- Taux de vacance envisagé : 0
- Taxe foncière avec TOM : 1600 €/an (50% local commercial => 800)
- Expert comptable : 1400 €

=> Rentabilité nette de charges (rendement locatif) : 8 % (SCI IS)

FINANCEMENT DU BIEN


- Montant de l’apport: Frais de notaire + Frais de garantie : 0 € à 15000 € selon les banques
- Montant du prêt : 215 000 € - Type de crédit : amortissable,
- Taux du crédit avec assurance= TAEG:1,8 %
- Durée du crédit=20 ans

RÉGIME D’EXPLOITATION

- Société Civile à l’IS (pas de revente)

CASH FLOW

positif d’environ 450 € par mois (dans la sci)

Merci d’avance pour vos retour et conseils (si j’ai oublié des chose ou si je ferais mieux de continuer ma route pour trouver mieux)

PS: j’ai arrondie les chiffres pour simplifier l’exposition

Dernière modification par Jeejee (10/02/2018 01h50)

Mots-clés : immeuble, immobilier, locatif

Hors ligne Hors ligne

 

#2 09/02/2018 20h48

Membre
Réputation :   9  

Bonjour,

Vous avez oublié la CRL qui est dû dans une sci à l’is (2.5% du montant des loyer annuel), ainsi que l’assurance PNO.

Sinon le projet semble intéressant, renseigné vous au maximum sur les personnes en place dans l’immeuble (bilan du commerce, bail 3/6/9?, baux des appartements, situation des locataires, éventuels impayés)
Quel sorte de commerce est ce ? Car il représente plus de 50% des revenus de l’immeuble, et si il venait à partir La vacance toujours plus longue pour un commerce risque de vous mettre dans le rouge.

Dernier point, pour un immeuble aussi,ancien prévôyez vous au moins 1000€par an d’entretien/réparation.


Objectif retraite 2030 —-> J-3756

Hors ligne Hors ligne

 

#3 09/02/2018 23h37

Membre
Réputation :   1  

Merci pour votre retour je vais ajouter les frais à mes calcul pour le ball cest un 3/6/9 qui tourne bien en plein centre ville donc vacance locative plus faible .

En parcourant le forum j’ai l’impression que mon investissement n’est pas forcément intéressent. malgres mes recherche et la négociation de 15% du prix .

Hors ligne Hors ligne

 

#4 10/02/2018 08h51

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   2059  

Quelques questions et remarques :
- je ne comprends pas "charges copro". Si la montée d’escalier est dans votre immeuble, ce sont des charges communes, mais il n’y a pas de copropriété puisque vous êtes propriétaire de l’ensemble.
Si la montée d’escalier est commune avec un autre immeuble, alors vous serez dans une vraie copropriété. Si c’est bien le cas, c’est dommage : acheter un immeuble permet d’être seul à gérer, si c’est pour se retrouver en copro…

- que pensez-vous du niveau des loyers ? 400 € pour 55 m² ça ne semble pas beaucoup. Ils sont conformes au reste de la ville ?

- la rentabilité rémunère un risque. Là vous n’avez pas semble-t-il de travaux à faire (toiture, façade, électricité : l’immeuble semble avoir été bien entretenu), donc évidemment ça se retrouve dans le prix. Pour avoir beaucoup moins cher, il faudrait un immeuble mais avec de gros travaux (lisez les posts de cricri77700). Les gros travaux sont un risque (coût, durée, aléas, capacité à les faire), donc sans travaux forcément c’est plus cher.
L’autre risque c’est l’évolution de la ville. Evolution de la démographie, du taux de chômage ? Les industries sont-elles en difficulté ? Réductions d’effectifs, voire fermeture possible ?
C’est aussi l’évolution de son urbanisme : y a-t-il un mouvement vers la périphérie, avec construction de commerces, HLM etc. sur l’extérieur de la ville ? On a vu un certain nombre de centre ville se désertifier et alors les commerces ont du mal à survivre…

- cet immeuble peut-il évoluer ? En particulier, est-il envisageable de scinder un appartement pour en faire 2 de petite surface ?


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

Hors ligne Hors ligne

 

#5 10/02/2018 11h17

Membre
Réputation :   1  

La montée est en copro effectivement c’est un inconvénient, mais je vais en profiter pour contacter le propriétaire de l’autre partie de l’immeuble pour lui demander (déjà s’il est vendeur) son estimation de l’immeuble et les loyers qu’il pratique pour ses locataires.

- que pensez-vous du niveau des loyers ? Je pense effectivement les loyer bas un 450e serait largement possible.

- la ville dispose de plusieurs grosse entreprise ainssi que lycée et est tout de même proche d’une grande ville (grenoble centre à 15/20 minutes)

- cet immeuble peut-il évoluer ?
Oui le local commercial est en 2 parties (RDC et 1er étage qui etait à la base un appartement séparé il aurait juste à retirer un escalier en métal et faire un rafraîchissement pour redevenir un appartement à part entière.

Hors ligne Hors ligne

 

#6 10/02/2018 12h32

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   2059  

Jeejee a écrit :

tout de même proche d’une grande ville (grenoble centre à 15/20 minutes)

C’est une bonne chose pour l’attractivité de votre ville, puisque, par la "rurbanisation", les grandes villes s’étendent et la campagne alentours devient une banlieue lointaine et cossue. Mais ce n’est pas forcément une bonne chose pour votre centre ville, car les "rurbains" recherchent la campagne, donc ils vont préférer  être à l’extérieur de la ville. Ca a tendance à produire des villes dortoir cossues, avec pleins de villas et de lotissements, mais un centre-ville peu dynamique.

Après, on ne trouve jamais le bien parfait ; et les villas prisées des rurbains ont une rentabilité locative très faible. Donc il faut bien investir dans un immeuble pour la rentabilité. Mais il est possible et même probable que, dans la même ville, un petit immeuble excentré façon grosse maison, avec du calme et un jardin, se louerait mieux que le centre ville. Attention aussi aux problèmes de stationnement.

J’habite moi-même dans une petite ville qui est en train de prendre tous les travers des villes "modernes". En l’espace de 15 ans, le centre-ville se désertifie, les commerces migrent sur le gros centre commercial crée il y a une douzaine d’années mais aussi sur d’autres secteurs périphériques, dont le point commun est d’être accessibles en voiture et d’avoir du stationnement, alors qu’en centre-ville le stationnement est plus rare et surtout payant. Avant, les gens allaient acheter le pain à pied ; maintenant, ils s’arrêtent en voiture sur le chemin de retour du boulot. Pas seulement le pain : médecins, dentistes, kinés migrent également. Désormais tout se fait en voiture ; en centre-ville il reste les vieux et les "cassos". Avant, la ville avait un centre ; maintenant, elle a une périphérie avec plein de petits centres commerciaux, pleins de petits quartiers.

Dernière modification par Bernard2K (10/02/2018 12h39)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

Hors ligne Hors ligne

 

#7 10/02/2018 17h48

Membre
Réputation :   1  

Merci pour votre retour (qui je l’avoue me refroidît un peu)

Malgré cela la ville de 8000 habitants ce trouve à 10 minutes de chez moi et me permetrait de faire des travaux si besoin pour l’appartement du 1er étage dans le future.

L’immeuble ce trouve au centre ville ou ce trouve un gros point d’intérêt (simbole de la ville) ou un grand parking avec beaucoup de place sont disponible (hors week end car remplie pour le point d’intérêt en question)

Le point qui me retien le plus c’est la copropriété avec l’immeuble accolé.

Ps: écrit via mon smartphone

Dernière modification par Jeejee (10/02/2018 17h49)

Hors ligne Hors ligne

 

#8 13/02/2018 21h19

Membre
Réputation :   1  

Après une seconde visite très positive (erreur sur les loyer je ne suis pas à 1700 mais 1800/moi et j’ai du coup eu un retour très positif du voisin en copro:

- Je disposerais du coup de 53% de la copropriété

- Ses loyer sont plus élevée que ce pratiquer par celui qui m’intéresse (1950 contre 1800) (42m contre 49m)

- Il ne prévois aucun travaux dans le future

- Il dispose de la seconde partie du bâtiment depuis 2002 et compte dans un future proche (3/4 ans) revendre sa partie (ce qui me permettre de la racheter)

- Il n’a jamais eu de réel vacance locative et est satisfait de son bien

Je pense donc effectuer mon offre final dans les jours qui suivent.

Dernière modification par Jeejee (14/02/2018 09h07)

Hors ligne Hors ligne

 

#9 14/02/2018 07h21

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   2059  

Jeejee a écrit :

- Je disposerais du coup de 53% de la copropriété

Notez bien que, dans un vote de copro, le droit de vote d’un propriétaire qui dispose de la majorité absolue doit être ramené à la somme des droits des votes des autres copropriétaires.

Dans votre cas, ça donne : réunion des deux copropriétaires. Le minoritaire vote pour 470/1000e, donc vous votez aussi pour 470/1000e. Donc, vous ne pouvez prendre aucune décision sans l’accord unanime des deux copropriétaires. Même la majorité simple ne peut être atteinte par un seul copropriétaire.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

Hors ligne Hors ligne

 

#10 14/02/2018 09h16

Membre
Réputation :   1  

J’ignorais cette information merci .

Après discutions prolongé avec ma conjointe nous avons posé les pours et les contres :

Contres:
- copropriété
- local commercial avec étage compris ( donc pas d’appartement possible avant leur départ)
- rentabilité pas extra-ordinaire (8% net en sci IS)
- et pour dire de … couleur de la montrer d’escalier refait à neuf en … vert smile

Pours :
- copropriétaire très satisfait de son bien et très aimable
- envie de vente dans 2/3 ans de sa parcelle
- rentabilité améliorable avec quelle que modification dans les appartements (1800 de loyer => 2000)
- grand parking gratuit à 2 minutes à pieds de l’immeuble .
- aucun "vieux" ou "cassos" dans les locataire ( wink Bernard2K)
- toiture refait à neuf en 2017
- façade avant reprise en 2015
- électricité remise au normes en 2017 compteur individuel
- et bon sentiment dans l’immeuble en général

Voilà je pense avoir fait le tour il en ressort de notre part un sentiment très positif

Hors ligne Hors ligne

 

#11 14/02/2018 17h34

Membre
Réputation :   14  

Pour me faire l’avocat du diable:

Le copropriétaire est peut-être très satisfait il possède la bonne partie du bien, et vous l’autre…
Il veut peut-être vendre, mais quand/a combien/et quels sont les locataires? Le prix vous intéressera-t-il, voudra-t-il vous le vendre, vous préviendra-t-il lors de la mise en vente?

A+

Ohe

Hors ligne Hors ligne

 

#12 14/02/2018 17h40

Membre
Réputation :   110  

Je rejoins ohennequin et j’ajoute qu’au delà de l’aspect financier, l’intérêt d’un immeuble est d’être seul maître à bord. Là, ce n’est pas le cas.

Edit: après re-lecture, redondant avec ce qu’à déjà dit Bernard2k

Dernière modification par Pierrot31 (14/02/2018 17h51)

Hors ligne Hors ligne

 

#13 14/02/2018 20h07

Membre
Réputation :   1  

Oui effectivement c’est le gros point noir du bien … je suis en pleine réflexion …

Je pense que si je me débrouille bien avec vos remarque je pourrais négocier le prix à 190 000 mais vaut-il tout de même la peine … à voir

Ce qui n’emmènerais à :

Prix 190 000 + notaire 12 000 = 202 000
Loyer 21600 année
Rendement brute : 10,7 %

Rendement net SCI-IS : 8,5 %
Cash flow : +530 (interne SCI)

Loyer possible avec augmentation loyer (largement réalisable)

loyer 23 000 année
Rendement future possible net (facilement) : 9.55%
cash flow possible : +630 (interne SCI)

Notre objectif sur ce bien serait de conserver celui-ci jusqu’à une potentiel diminution (ou arrêt)de notre travail dans 10/15 ans donc garder la trésorerie pour les travaux et conserver pour nous reverser des dividendes quand nos taux d’imposition seront plus bas.

Dernière modification par Jeejee (14/02/2018 21h12)

Hors ligne Hors ligne

 

#14 15/02/2018 11h55

Membre
Réputation :   14  

Après tout dépend de votre envie a réaliser ce projet ou pas: vous pouvez largement faire une proposition basse quitte a perdre l’affaire.

Les bonnes affaire se faisant a l’achat (donc avec une bonne négo).

Si l’offre est trop basse, soit il refuse définitivement, soit il peut faire une contre offre.
Voir même l’accepter…

Les chiffres actuels annoncés ne sont pas mauvais en soit.

Et qu’est-ce qui est en copro d’ailleurs, seulement l’escalier ou l’ensemble des bâtiments?

A+

Ohe

Hors ligne Hors ligne

 

#15 15/02/2018 12h55

Membre
Réputation :   1  

Seulement l’escalier est compris en copropriété et oui je pense faire une offre basse j’ai déjà réussi à baisser le prix de 10% il faut que j’essaye de baisser encore le prix à 190 000 qui sera je pense le prix plancher.

Hors ligne Hors ligne

 

#16 15/02/2018 13h59

Membre
Réputation :   93  

Bonjour

Désolé de ne pas venir avec une réponse mais une question …

Il peut y avoir une regle de vente prioritaire aux membres d’une copro en cas de vente de parking.
Si vous etes 2 Copropriétaires, vous pouvez peut etre intégrer le meme type de clause dans votre réglement pour la vente des lots restants.  Cela ne l’engagerait pas sur le prix , ni sur le moment mais vous auriez un risque moins fort.
Cdt

Hors ligne Hors ligne

 

#17 15/02/2018 14h30

Membre
Réputation :   1  

Cest une très bonne remarque je ne sais pas réellement si elle est applicable mais il est vrai qu’elle arrangerait beaucoup de chose

Peu être que d’autre personne on déjà eu ou entendut parler de ce cas ?

Merci

Dernière modification par Jeejee (15/02/2018 15h36)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #18 15/02/2018 14h43

Membre
Réputation :   14  

Si seul l’escalier est en copro, les risques sont tout de même limité puisque vous êtes autonome dans votre immeuble.

A+

Ohe

Hors ligne Hors ligne

 

#19 15/02/2018 19h37

Membre
Réputation :   110  

Êtes-vous sur qu’il n’y a que l’escalier en copropriété ? Par exemple, avez-vous besoin de l’accord de l’autre « copropriétaire » pour un ravalement de façade ou un remaniement de tuiles par exemple ?

Comment cela se passe-t-il pour l’escalier commun aujourd’hui: avez-vous besoin d’une femme de ménage ? est-il éclairé ?

Après, être en copropriété n’est pas rédhibitoire: il faut juste le savoir avant et que vous soyez à l’aise avec…

Hors ligne Hors ligne

 

#20 16/02/2018 18h04

Membre
Réputation :   1  

Grâce à tout vos retour j’ai du coup réussit à faire baisser le prix de 220 000 à 195 000 euros et je vous en remercie.

Je pense accepter cette contre-contre-contre proposition qui est je pense la limite pour le vendeur (avec un effort de l’agence de 1500 euros) ce qui me fait une réduction de 25 000 euros.

j’arrive du coup sur un rendement de 9.13% net en SCI-IS et donc un cash flow de 591 euros si nous ne mettons aucun apport.

Je pense que c’est une bonne affaire qui peu en plus être amélioré dans le future (travaux d’amélioration, séparation du local commercial en 2 parties appartement et local, augmentation des loyers sous côtés dans la montée …)

Je tien dans tout les cas à vous remercier pour le support apporté et vos remarques qui mon permis de descendre une toute dernière fois le prix du bien de 4000 euros (c’est toujours ça)

Si vous avez d’autre remarque n’hésitez pas à me les remonter (je vous ferais un suivie du dossier pour la suite)

Hors ligne Hors ligne

 

#21 01/03/2018 17h48

Membre
Réputation :   1  

Pour la route une petite dernière négociation de 1000 euros a été faite ce qui ramène le bien à 194 000 euros.

Nous allons signer dans les semaines à venir le compromis de vente et j’hésite encore réellement entre la sci à IS ou la sci à l’IR avec les 2 appartement en location meublée

Notre objectif est de ce constituer un fort capital pour dans 10 ans (si le besoin s’en fait ressentir) que l’on puisse vivre de nos rentes.

Auriez vous des conseils de "dernière minutes" à nous apporter ? (Anecdote, mise en garde …)

Hors ligne Hors ligne

 

#22 01/03/2018 18h14

Membre
Réputation :   14  

Si des biens sont en meublés, la SCI a l’IR est a exclure.

C’est soir en nom propre, soit SCI IS.

A+

Ohe

Hors ligne Hors ligne

 

#23 01/03/2018 18h19

Membre
Réputation :   19  

Bonjour.

Il me semble que le choix de la SCI n’est pas vraiment possible en ayant des appartements loué en meublé.

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur