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#1 06/02/2021 22h57

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Bonjour à tous

Je vous laisse voir ma description pour connaître ma problématique.
En gros , je suis en train de vendre un fdc et je cherche à optimiser la dispo que j’aurais.

Localisation : pays basque ( village touristique, zone très tendue sur le locatif et l’achat)

Bien : très vieil hôtel restaurant fermé depuis 20 ans dans le centre du village .

Prix : 280 k€

Objectifs : restaurant en RDC et r+1 + logement de fonction
2 T2 en r+2
1 T3 ou T4 en r+3 ( beaucoup de mansarde donc à voir pour la faisabilité du T4)

Travaux : tout 🙂
La démolition des étages a été faite par un 1er acheteur qui au final s’est rétracté ( imbroglio qui a duré un moment ), reste le RDC à démolir.
Toiture à refaire
Les plateaux seront nus
Ravalement de façade
Plomberie , chauffage , électricité, menuiseries ext,
Maçonnerie pour créer une entrée distincte pour resto et appartements ( ma plus grosse problématique vu la disposition)

Budget : 600 k€

Financement : apport de 100 k€ voir moins pour profiter des taux et de l’effet de levier
Estimatif banque : 1.20% sur 20 ans hors assurance ( pas eu encore le taux d’assurance).

Revenu locatif : resto en gérance + logement de fonction 3500e ( resto juste à côté en gérance sans logement de fonction prix 3000e)
2 T2 : 550 x 2 : 1100
1 T3 : 800
Total : 5400 par mois soit 64 k€ an

Charges estimatives : 1800e
Taxe foncière : elle est à 9% , du coup j’ estime dans les 2500e
Pas de syndic car j’habite à côté et qu’il y aura peu de turn-over et de vacances locatives dans les apparts

RL net : 59 k€ arrondi

Rentabilité net :  40000 ( en enlevant 33% d’imposition ? ) /900000 : 4.5%

Alors si vous pouvez m’aider à corriger les calculs et à peaufiner ce projet.

Notamment sur l’aspect fiscal. Mon EURL à l’IS prendra 20% d’une sci que je vais créer de manière à envoyer de l’argent vers cette sci sans frais  pour faire l’apport. Sci à l’IS ou à l’IR ?
Dans le but de tirer à titre perso une part de revenu de cet investissement.

Vous remerciant pour votre aide . Soyez indulgent avec moi , cela serait mon premier projet …

Cordialement

Mots-clés : eurl, immeuble, immobilier, investissement, optimisation, rentabilité, sci

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[+1]    #2 07/02/2021 08h35

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Bonjour fab123, sans vouloir vous décourager j’ai envie de vous dire :
Tout ça pour ça !

Franchement investir 1 Million d’euros sur un premier projet pour une rentabilité de 4.5%, je trouve cela très risqué…

D’où sortez vous la somme de 600k de travaux ?

Elle est clairement sous évalué pour moi, y a t’il plusieurs compteurs, EDF, eau ? Concernant les stationnements avez vous regardez le PLU de la commune pour savoir les obligations ? Concernant les eaux usée est il au norme ? Concernant le restaurant vous comptez le louer en gérance ce sera donc à vous de le créer au normes entièrement… et les dernières normes…
Sans parler de faire des appartements au dessus d’un restaurant, qui ne facilite pas la location et favorise le turnover du au désagrément, ce projet me semble trop gros pour un débutant, ce que vous avez reconnu être.

Il y a sûrement beaucoup mieux à faire en investissant cette somme au pays basque…

Mon conseil: continuez de chercher.

N’attaquez pas l’Himalaya alors que vous venez juste de réussir à monter la Rhune !

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#3 07/02/2021 08h54

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Bonne remarque de 77PourCent.
Je rajouterais : pourquoi l’hotel restaurant est fermé ?
Question idiote, mais y a peut être une explication (par exemple la commune est délaissé depuis 20 ans).

Ensuite, vous parlez d’un restaurant juste à côté et d’un village.
Y a t’il assez de place pour 2 restaurants dans un village ?

Le côté village pose aussi la question locative.
Vous parlez de créer 2 T2 et 1 T3 dans un village.
y a t’il un marché locatif suffisant ?
Vous dites tendus, mais ça signifie quoi ?

2nde question, ce sont des grandes surfaces.
Donc orienté famille. Dans un village ou une petite villes les familles s’orientent plutôt sur des maisons avec une cour ou un jardin.
J’ai eut le cas plusieurs fois avec des jeunes couples en studios qui s’orientent vers des maisons dés le 1er gosses (malgré un loyer bien plus important).

Et pour finir, zone touristique avant covid, mais maintenant ?

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[+1]    #4 07/02/2021 09h02

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Même remarques que 77pourcents et gunday.
J’ajoute :
- "très vieil" immeuble -> beaucoup de complication et d’imprévus.
- objectivement, il faut un architecte (et peut-être des études structure, géologique etc) sur un tel projet.
- pas de mention de surface ! Sur un projet de cette taille ! C’est juste incroyable d’oublier cela. Attitude olé-olé.
- loyer du restaurant surévalué à mon avis alors qu’il pèse 65 % des revenus.

Lisez ce fil, et tout particulièrement le message de PauDE : Bed43fr [31] : immeuble de rapport (grosse rénovation)

Vous demandez de l’indulgence. Donc, vous ne souhaitez pas qu’on vous dise que votre projet est suicidaire ? Très bien alors, je vous dis : super projet, super rentabilité, travaux très faciles à mener car légers et standard, manifestement votre budget prévisionnel a été établi très finement et le donc budget réalisé devrait se tenir dans une fourchette de +/- 5% : tous les feux sont au vert, allez-y ! C’est ce que vous vouliez entendre ?

Dernière modification par Bernard2K (07/02/2021 09h32)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#5 07/02/2021 09h45

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Alors je vais essayer de répondre à tout

Pourquoi fermé depuis 20 ans ? Parce que cela appartenait à une vieille dame , qui n’a jamais voulu le vendre ou faire les partages dans la famille. Et une fois qu’elle était trop âgée pour travailler , personne n’a pris la suite.
Une fois décédée ( quasi à 100 ans ) les enfants ne veulent pas engager les travaux ( 1 à une grosse entreprise , l’autre n’en a aucune envie , il a sa maison,il est à la retraite …).

Y a t’il de la place pour un autre restaurant ? Oui largement . Actuellement il yen a 5 dans le centre du village plus 3-4 un peu excentré. Je viens de vendre mon restaurant dans cette commune au bout de 8 ans, en plein covid et je n’ai pas eu de mal à trouver un acheteur en 2 mois ( juste les banques qui ont tout bloqué pendant ce 2nd confinement pour les resto) , et je peux vous dire que du monde il y en a , et largement assez pour tous les restos.

Loyer du resto ? Juste à côté , une gérance avec "seulement " 1 RDC et la terrasse se loue 3000e. Le proprio n’a eu aucun mal à trouver un client …
Dans mon projet , il y aurait également le RDC et la terrasse , mais également. 1 salle en r+1 ainsi qu’un logement de fonction (T2 voir T3 selon aménagement )et une terrasse arrière privative. Donc c’est pour ça que je le mettrai 500e plus cher que celui d’ à côté . S’il faut je le mettrai à 3000e.

Marché locatif : comme dit , les annonces ne restent pas plus de 2 jours. Au dessus de mon resto , 3 appartements vieillots pas refaits depuis 20 ans , ça tourne tous les 2-3 ans ( sauf 1 ça fait 20 ans qu’il y est) et aucun souci pour louer ( sans balcon, sans terrasse , sans parking ….)
Il n’y a pas de maisons à louer , très peu d’appartements également pour pas dire aucuns.

Vous parlez de la Rhune , on peut dire qu’on est juste à côté donc vous imaginez le flux touristique ainsi que la difficulté à se loger . C’est pas un projet au fin fond de Mauléon ( sans être péjoratif)

Pour les travaux , oui c’est un estimatif. Je suis entouré de pas mal d’artisans donc on en a parlé. Oui il y aura des imprévus, mais qui n’en a pas même sur un studio à 60 k€ ?

Ensuite la somme pour ce  peu de rentabilité eventuelle? Il y a aussi une part de long terme qui entre en jeu. J’ai vendu mon resto car impossible d’acheter les murs.
J’ai 34 ans , La , je me projette dans le moyen long terme (10-15 ans ) , quand j’aurais envie de me remettre dans la restauration, j’aurais un mur dans mon patrimoine et je n’aurais plus à verser de loyer pour mon activité.
Et je pourrais intégrer mes enfants dans la structure afin d’éventuellement leur assurer un bon début .

Pour les surfaces , je vais récupérer les plans pour vous les donner ( je ne les ai plus en tête , mais je les ai vu je le fais pas à l’aveugle). Les études de structures ont été faite par un précédent acheteur (celui qui a également l’immeuble à côté et qui loue le resto à 3000e , qui s’est rétracté car ses affaires ont été impacté par le covid) .

Merci pour vos retours , et bernard2k, ce n’est pas olé olé, c’est juste que écrire et transcrire un projet par message est toujours plus compliqué que si nous étions en visu devant la structure et que vous connaissiez le secteur .

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#6 07/02/2021 09h56

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Je réitère : tout ca pour ca ?

Avec 900k vous pouvez trouver un immeuble a Bayonne entièrement loué sans travaux qui vous rapporterait au moins 50k pas an…

alors pourquoi faire un projet aussi complexe pour un rentabilité si faible ?

Dernière modification par 77PourCent (07/02/2021 10h11)

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#7 07/02/2021 11h10

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C’est dans un but futur de disposer d’un mur de restauration pour l’utiliser à titre perso.
Je vois peut-être à trop long terme, mais ce n’est pas qu’une question de rentabilité court terme

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#8 07/02/2021 11h49

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Bonjour,

Après vos dernières explications suite aux mises en garde précédentes, je comprends que vous avez une forme de lien affectif avec l’emplacement, ce qui sans doute vous fait accepter l’idée d’un retour sur investissement et risque pas très rationnel.

Posez vous la question d’un scénario catastrophe, resto loué mais loyers non perçus lors du 17 eme confinement dans 5 ans, appartements vacants car les locataires préfèrent désormais la rase campagne avec des vrais espaces verts, travaux à rallonges imprévus comme souvent sur les vieilles baraques, etc … si vous avez toujours la fibre en envisageant ce cauchemar, c’est que votre motivation est à toute épreuve …

Blague à part, à mon avis le plus pénible est d’envisager une Cf très négatif sur une aussi longue durée, qui viendra altérer votre enthousiasme à terme. Repensez aussi que vous exploitez un jour le resto, après y avoir investi autant, vous aurez peut être du mal psychologiquement à repayer en plus comme locataire.

C’est tout le charme de l’immobilier, le côté parfois un peu irrationnel qui vous fait pourtant vibrer vous alors que les autres n’y voient qu’une pile d’ennuis sans fin.

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#9 07/02/2021 11h51

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77PourCent a écrit :

Je réitère : tout ca pour ca ?

Son objectif est une acquisition de mur pour son activité à long terme. Son objectif est diffèrent du votre qui chercher un rentabilité absolue. D’ailleurs suffit de voir sa réponse.

fab132 a écrit :

Ensuite la somme pour ce  peu de rentabilité éventuelle? Il y a aussi une part de long terme qui entre en jeu. J’ai vendu mon resto car impossible d’acheter les murs.
.

fab132 a écrit :

Pour les travaux , oui c’est un estimatif. Je suis entouré de pas mal d’artisans donc on en a parlé. Oui il y aura des imprévus, mais qui n’en a pas même sur un studio à 60 k€ ?

Artisan, OK mais quid des assurances même si vous êtes le propriétaire, couvrez vous par rapport aux artisans. Même le meilleur artisan du monde fait des conneries. Mais surtout qui coordonne ? qui monte le dossier, la DP, Votre problématique est là. il est vrai que vous avez le temps, mais pensez y.

Je viens de travailler pour un ex chef très connu qui a fermé son restaurant cause covid et surtout comme vous surmenage professionnel. Il était épuisé. Le Covid n’est que la goutte de trop.
Il vient d’ouvrir un commerce de restauration à domicile, il réalise les plats sur place et a 1 seul salarié maintenant.
Il est heureux, jusqu’au jour ou ses artisans préférés  on fait n’importe quoi en terme de règlementation (ERP). Quand il m’a appelé, il avait déjà entamé les travaux.
- Pas d’autorisation
- Règlementation ERP inexistante, sauf sur ses maigres connaissances
- Pas de dérogation sur l’accessibilité, car commerce inaccessible aux handicapés
- Défaut de normes cuisine, ect, ect

  j’ai réussi à obtenir de la Mairie de ne pas fermer son commerce à condition qu’il fasse les travaux et montage de dossier sous  30 jours.   
ca a été sport et l’économie de bout de chandelle avec ses "amis" artisans c’est transformé en un budget x3 (50k€ à 148k€ pour un commerce de 70m²). Ce sont ses amis artisans qui ont été content.

Il vient de rouvrir avec autorisation préfectorale !

fab132 a écrit :

j’aurais un mur dans mon patrimoine et je n’aurais plus à verser de loyer pour mon activité.

Là, renseignez vous bien, mais je pense que la requalification d’abus de bien social n’est pas loin. Un bail commercial a titre gracieux se fait démonter assez facilement devant les tribunaux. Et Covid ou pas, le fisc travaille.

Pascal

Dernière modification par bascarol (07/02/2021 12h41)

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#10 07/02/2021 11h59

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fab132 a écrit :

C’est dans un but futur de disposer d’un mur de restauration pour l’utiliser à titre perso.
Je vois peut-être à trop long terme, mais ce n’est pas qu’une question de rentabilité court terme

C’est ce que je me doutait aussi, dans ce cas ça fait sens, même si les montants en jeux ne laissent pas trop droit à l’erreur…

La région est propice à ce genre d’investissement et souvent on est super confiant du potentiel attractif de notre beau pays basque !

Bonne chance pour la suite si vous donnez suite justement et n’hésitez pas à partager ici les différentes étapes car c’est toujours enrichissant l’échange !

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#11 07/02/2021 12h06

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Je reste d’accord, ça me semble cher pour le rendement.
Ensuite, reprendre la gérance, c’est pas quelque chose qui se fait en un claquement de doigts.

Je continue avec l’articulation rendement puis activité en son nom.
Comment organiser cela au niveau fiscale et légal ? (c’est pas un détail tout de même).

fab132 a écrit :

Pour les travaux , oui c’est un estimatif. Je suis entouré de pas mal d’artisans donc on en a parlé. Oui il y aura des imprévus, mais qui n’en a pas même sur un studio à 60 k€ ?

Justement, imaginez les dérapages de travaux sur un studio de 30m², et regardez la surface que vous avez.

Dis autrement, 20% de dérapages sur un enveloppe de 20k€ de travaux ou de 600k€ de travaux, c’est pas la même chose!
L’un vous pourri le rendement, l’autre risque de vous ruiner.

Pour l’emplacement, vous ne l’évoquez pas précisément, donc difficile de donner un avis concret.

Pour finir, 20 ans, sans revendre, il peux y avoir des raisons familiales, mais aussi financières.
Les biens surévalués, ou avec de lourd travaux se vendent peu et assez difficilement.

ma question finale : est ce que le bien rénové vaudra bien le million que vous allez mettre dedans ?
Car dans mon coin, pour un bien de rendement, c’est la règle des 10%. Donc 64k€ de loyer : valeur du bien dans le secteur de mon immeuble : maximum 640k€ (plutôt 600k€ en vérité)
Donc n’allez vous pas faire des travaux à perte ?

Dernière modification par gunday (07/02/2021 12h06)

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#12 07/02/2021 13h45

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Je vous remercie à tous , car comme dit , l’échange est hyper intéressant pour moi , car ça me permet d’affiner et de déterminer plus concrètement mon projet. Je suis conscient d’avoir très peu de connaissances, et je m’enrichis par vos retours.

Pour l’emplacement, on va dire que l’on est à 10min de st jean de Luz , à la frontière espagnole , au pied de la Rhune.

Quand je dis ne pas payer de loyer , c’est de le payer à un tiers . Bien sûr que ma société paiera un loyer à la sci , mais ça restera dans mon environnement et cela restera en charges dans la société .

Pour les 20 ans sans vendre , la dame est décédée il ya 4-5 ans. Donc ce n’est à vendre réellement que depuis 2-3 ans le temps de la transmission.
Et comme vous le savez en tant que investisseurs, les travaux font énormément peur à 90% des gens ( et cela peut être ac raisons sur de l’envergure comme celle là je le conçois).

Pour l’aspect futur , oui on est à l’abri de rien . Oui on sera peut-être confiné pour la 23eme fois , peut être que la France aura coulé pour défaut de paiement et l’UE n’existera plus . Mais bon , quel placement et risque serait garanti aujourd’hui ? Oui c’est risqué car j’investis énormément, mais je vais également diversifier une part de ma vente sur d’autres placements.

J’investirai dans le fin fond de la Creuse ou autre sans être méchant , oui ça serait suicidaire. Là, le potentiel économique et l’attrait de la région n’est pas prêt de s’essouffler .

Pour les artisans , oui il y aura un maître d’œuvre pour coordonner tout cela , c’est sur qu’il y aura une part d’imprévus qui vont faire gonfler la facture .
Mais je pensais me rapprocher d’organismes tels anah et soliha pour aider au financement des travaux en contrepartie de loyers modérés ( zone tendue sur le locatif et encore plus sur l’accessibilité à la propriété)

Pour les normes , j’ai du mettre tout en place dans mon ancien resto , et j’ai fais également tout le dossier de dérogation pour motifs financiers et structurels.
Votre chef n’a pas été bien entouré on dirait …

Pour le cash flow , pouvez-vous m’aider ?
Loyer bas mensuel de l’ensemble : 5000e
Emprunts hors assurance sur 20ans à 1.20% sur 800 k€ : 3380 € et assurance dans les 100e ? 3480
Charges et taxes foncières mensuelles : 5000 /12 : 420
Impôts et prélèvements 33% : 600e
5000 - 3480 - 420 - 600 = 500
Ou je me trompe complètement ?

Vous remerciant encore , et n’ayez pas peur de me démonter , c’est pour me confronter à des gens compétents que je viens ici également. On apprend de tout et de tous.

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#13 07/02/2021 15h04

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Faire une omelette c’est très facile, pas besoin d’être chef pour ca. Je prends des œufs, les bats et mets à cuire.

Pourtant quand j’allais dans mon resto préféré je prenais toujours une omelette parce que franchement ca n’avait rien à voir quand elle était cuisiné par un Pro

Chacun son métier, "mon chef n’était pas bien entouré" comme vous dite, il était juste pas entouré du tout sauf de ses super amis artisans. Quoi de plus facile de faire de la peinture, un peu de plâtre, changer la porte des toilettes, poser une enseigne, une cloisons et mettre un plan de travail inox avec un four vapeur.
Il avait l’expérience car dans son ex resto il suivait  les travaux. Oui mais voilà chacun son métier.

Là ou vous vous trompez, ce qui prouve que vous êtes plus performant en cuisine qu’en travaux, c’est

fab132 a écrit :

Pour les artisans , oui il y aura un maître d’œuvre pour coordonner tout cela , c’est sur qu’il y aura une part d’imprévus qui vont faire gonfler la facture .

Et bien non, si vous prenez un maitre d’œuvre, même s’il ne fait pas tout, le budget c’est son travail. A condition qu’il fasse la conception. Sinon c’est de mener a bien vos travaux quoi qu’il en coute !
Il reste a votre charge le bureau de contrôle, le coordonnateur SPS, la DO, ect, ect
Il vous reste aussi la responsabilités pénale car vous êtes Maitre d’Ouvrage même si vous avez un Maitre d’œuvre. Ce dernier n’est responsable que de l’exécutions des travaux, pas de la sécurité du chantier, pas des accidents, pas des malfaçons, pas des oublies, pas des défaillances de vos artisans, pas de vos dépôt de dossier.  Tout cela est de votre responsabilité voir responsabilité pénale.
Sinon vous avez la Maitrise d’Ouvrage Délégué pour ca.

fab132 a écrit :

Pour les normes , j’ai du mettre tout en place dans mon ancien resto , et j’ai fais également tout le dossier de dérogation pour motifs financiers et structurels.
Votre chef n’a pas été bien entouré on dirait …

Parfait, un cuisinier qui connait tous les rouages des règlementations ERP, Accessibilité, structures, assainissement, santé et vétérinaire, code du travail, code de la santé public, code civil… dont dépend la règlementation d’un restaurant.

Comme en bourse, les performances passées ne préjugent pas des performances futures

Même après 35 ans d’expérience, je suis obligé de me faire aider dans mon métier lol

En tout cas je pense que je ferai pareil, comme dit Serenitis,

serenitis a écrit :

C’est tout le charme de l’immobilier, le côté parfois un peu irrationnel qui vous fait pourtant vibrer vous alors que les autres n’y voient qu’une pile d’ennuis sans fin.

Pascal

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#14 07/02/2021 15h23

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Ah mais je ne me considère pas comme un savant , loin de la, , je disais juste que au niveau de l’accessibilité,  vu le coût demande et le nombre d’arnaques qui sont sortis au moment de la mise en place des dossiers d’accessibilité, je me suis renseigné sur les différentes problématiques pour faire toutes les démarches.
La j’avoues que  je pars de loin , et je n’en ai pas honte. Mon projet , je ne le voit pas que sous la forme d’une rentabilité brute ou nette et d’un cash-flow énorme . Je cherche seulement à ce que ça s’autofinance en dégageant un minimum et d’avoir dans le futur la possibilité de me relancer dans un domaine que j’affectionne , et à proximité de la RP.
Et puis les fonds de commerce , ça durera ce que ça durera , mais il ya bon nombre de pays où ça n’existe plus . Et qui dit que dans quelques années cela n’arrivera pas non plus en France .

Si je viens sur ce forum depuis longtemps, c’est pour apprendre des expériences des autres , mais aussi de bénéficier de l’expertise de vous tous . Vos expériences et vos savoirs me sont largement supérieurs

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#15 07/02/2021 15h29

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fab 132 : le problème de ce projet, c’est qu’il est insuffisamment travaillé :
- vous créez des logements. Que dit le PLU à ce sujet ? Places de stationnement ?
- pour la maîtrise d’oeuvre, il vous faut un architecte + des bureaux d’étude spécialisés. Comme relevé par bascarol, "j’ai vu avec mes copains artisans" n’est pas une réponse satisfaisante.
- il y a effectivement du potentiel de subventions pour les travaux, sous conditions (dossier long et compliqué). C’est quelque chose qu’il faut chiffrer aussi car ça vient en déduction des travaux. L’une des conditions est d’avoir une maîtrise d’oeuvre complète ! Attention aux éventuelles restrictions sur les subventions suivant la nature du maître d’ouvrage. Vous parlez de SCI IS ou EURL IS : les financeurs aiment bien financer le "pauvre" particulier, mais un certain nombre se débinent quand il faut financer une société.
- vous dites que le restaurateur peut largement supporter 3500 € de loyers. Donc, son restaurant lui rapportera beaucoup. Donc, il n’a pas spécialement de raison qu’il veuille arrêter une activité très rémunératrice. Même à supposer qu’il veuille arrêter, il vendra sa société ou son fonds de commerce qui vaudra un paquet de thunes. Donc, il n’y a aucune raison qu’il vous restitue les murs au moment où ça vous arrange ! A chaque fois qu’un proprio dit "le locataire s’en ira pile quand j’aurais besoin de récupérer le bien", on est dans le rêve, pas dans la réalité.

Quand vous saurez combien ça coûte vraiment (en achat + travaux y compris les honoraires + charges) et combien ça rapporte (subventions + loyers), ça sera un vrai projet. Pour le moment, c’est au doigt mouillé.

Dernière modification par Bernard2K (07/02/2021 15h39)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#16 07/02/2021 15h45

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Une gérance , le locataire n’a rien , hormis un bail que l’on signe sur une durée et il n’ y a pas de reconduction automatique de bail.
Je ne céderai pas le fond . Donc à la fin de la période , soit on refait un contrat de gérance pour une période donnée , soit ça s’arrête .

Pour le reste , c’est un projet , il n’y a rien d’acte. Donc oui ce sont des estimations , oui je n’ai pas été faire les relevés et des devis encore.

Si je viens ici , c’est pour demander des avis, des conseils  et des retours . C’est flou , il n’y a pas de comparaisons sur le secteur car à côté ils en ont fait un hôtel de 12 chambres avec le resto en dessous.

Je n’ai rien achète , je voulais dégrossir de loin l’aspect économique et la viabilité du projet .

De tête il ya environ 100m2 par niveau .
Le plu , c’est une place de village , classé , et ils n’imposent pas de stationnement car c’est sur la voie publique que cela se fera .

Sur un projet comme cela , je vais m’entourer d’archi et maîtrise d’ouvrage

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#17 07/02/2021 16h57

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fab132 a écrit :

Le plu , c’est une place de village , classé , et ils n’imposent pas de stationnement car c’est sur la voie publique que cela se fera .

Vous devriez lire le PLU parce que vous serez le seul village/ville de France à ne pas créer de place de parking et a ne pas respecter la Loi contrairement à l’article 89-2 de 1967 du code de la construction, de la loi LOTI de 1982, de la loi SRU de 2000, modifié en 2014 par la Loi ALLUR. Révisé en 2015 aussi !

Vous voyez c’est pas simple de construire et ca c’est ni le maitre d’œuvre ni les artisans qui vous le diront. C’est pas leur job..

Si vous vous reposez sur la ville et bien parfait, il vous en coutera le nombre de places déterminé dans le PLU à acheter à la Mairie ou au concessionnaire de la gestion des parkings de la ville.
Comptez en moyenne de 8k€ à 30k€ la place suivant les villes, le PLU, la proximité d’une gare, d’un centre commercial, ect, ect
Vous devez donc commencez par rajouter ce "hors budget" soit une moyenne de 4 places pour vos appartements (suivant PLU) mini 32k€ .

fab132 a écrit :

Sur un projet comme cela , je vais m’entourer d’archi et maîtrise d’ouvrage

Non le Maitre d’Ouvrage c’est vous, ou votre SCI ou votre Sté, mais c’est vous que l’inspection du travail viendra chercher si un ouvrier d’une entreprise n’a pas mis son masque et a contaminés les autres ouvriers. C’est du pénal. C’est ca un Maitre d’Ouvrage. Il assume.

J’en parle en connaissance de cause.

Pascal

PS J’avais pas vu, en plus environnement protégé
Vous dite classé, qu’est ce qui est classé ? la façade, la porte d’entrée, l’immeuble, la cheminée ?
Il est inscrit ou classé car ce n’est pas pareil.
Si vous n’avez pas prévu, vous pouvez rajouter encore quelques % aux montants des travaux.

Si c’est classé vous n’avez pas le droit de créer de la surface.

Oui je sais je suis casse pied.

Dernière modification par bascarol (07/02/2021 17h05)

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#18 07/02/2021 17h18

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Pour le stationnement , je suis en train d’étudier sur l’arrière du bâtiment , je dois aller voir la mairie et je consulterai le plu.

C’est le centre du village qui est classé sous je ne sais plus quelle appellation ( c’était monument de France où je ne sais plus ) . Aucune modification de façade , juste remplacement des ouvertures . Aucune surface supp ne sera créée .

La commune pousse à créer des commerces et à faire revivre ce lieu.

Et vous n’êtes pas casse pied , comme dit , les questions c’est maintenant qu’il faut de les poser , pas une fois l’acte signe .

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#19 07/02/2021 18h10

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fab132 a écrit :

Pour le stationnement , je suis en train d’étudier sur l’arrière du bâtiment , je dois aller voir la mairie et je consulterai le plu.

Dans la ville où j’investissais, il y a encore peu, les places de parkings n’étaient pas obligatoire.
Mais depuis peu ça a changé (depuis les dernières élections ?)
Donc les investisseurs en préparation se sont fait avoir.

fab132 a écrit :

C’est le centre du village qui est classé sous je ne sais plus quelle appellation ( c’était monument de France où je ne sais plus ) . Aucune modification de façade , juste remplacement des ouvertures .

Et quel type d’huisserie sont autorisé ?
Chez moi par exemple, c’est pvc interdit, volet roulant interdit, volet plastique interdit, coloris imposé dans une liste, etc.
C’est pas du détail, car y a des différences en terme de prix entre PVC et bois par exemple.

fab132 a écrit :

La commune pousse à créer des commerces et à faire revivre ce lieu.

Oui, mais :
- les ABF ne sont pas la commune,
- la commune ne zappera pas la partie parking (pour laisser des places libres pour les gens qui vont dans les commerces)
- les travaux, c’est pas la commune qui les payent.

Pour un financement par l’anah, vérifiez que la commune est dans une zone de financement.
Toutes les villes ne sont pas financés.

Finalement, je maintiens, le projet ne me parait pas rentable.
Et les détails qui s’ajoutent (place de parking, secteur classé entre autres) me semblent aller dans le sens d’une rentabilité encore plus difficile à atteindre.

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#20 07/02/2021 18h18

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Pour louer le fonds en gérance, il faut d’abord le créer… Est-ce que ça ne serait pas en contradiction flagrante avec votre clause de non-concurrence ?

C’est bien beau de nous remercier de donner des questions et des objections et de dire que c’est cela qui fait avancer le projet, mais si c’est pour ensuite les balayer d’un revers de main, ça ne fait rien avancer du tout.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#21 07/02/2021 18h35

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Bernard2k , vous êtes très certainement et sûrement bien plus expérimenté que moi sur ce domaine , et tant mieux pour vous. Après quand on exprime son point de vue , on n’est pas obligé d’etre condescendant comme vous l’êtes avec moi depuis le début .
Les autres intervenants emettent des doutes et les expriment. C’est aussi ce pourquoi je viens sur ce forum. je suis peut etre.effectivement un peu aveugle par la localisation, mais après vous avoir tous lu , je vois tout ce que j’ai à faire avant d’avancer plus .

Comme expliqué , j’ai une clause de 3 ans . Comme dit , rien n’est signé, et si je me lance , entre l’offre , l’acceptation, la signature , les travaux , 3 ans ça va vite passer ( et ça va être très long à la fois) . Et j’ai également dit que je devais en discuter avec les acheteurs et l’avocat .

Cordialement

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#22 07/02/2021 18h51

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Waouh…. entre tous les écueils, dont l’histoire des 3 ans ajoute aux contraintes parking et le reste, même avec un gros différé de remboursement, plus on creuse, plus votre projet semble mal ficelé.

Mettez de côté votre affect, et si je devais résumer en une phrase un conseil simple : n’allez pas vous mettre dans de sales draps alors que vous êtes dans une position plutôt favorable à ce jour !

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#23 07/02/2021 19h08

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Vraiment désolé si j’ai été condescendant. Bonne chance avec votre projet.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#24 07/02/2021 19h14

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fab132 a écrit :

Comme expliqué , j’ai une clause de 3 ans .

je comprends pas bien, quelles sont les limitations de la clause ?

Celle ci vous interdit de reprendre un commerce durant 3 ans ?
Si oui, à partir de quand ?

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#25 07/02/2021 19h21

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Les conditions sont que normalement je n’ai pas l’autorisation d’avoir le même type d’activité dans les 15km pendant 3 ans . Ça a pris date en décembre .

Le projet n’en est qu’au commencement, vraiment à l’idée de projet. Je n’ai entamé aucune démarche .
Je voulais avoir un premier ressenti dessus. J’ai été servi 😀.mais  c’est ce que je suis venu chercher

Pas de problème Bernard2k , c’est toujours délicat par le biais de texte , c’est peut être moi qui le prend comme ça , aucun souci .

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