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#1 15/08/2017 20h32 → Gamma76 [76] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport avec local commercial) (immobilier, local commercial, rendement, sci (société civile immobilière))

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Réputation :   30 

J’ai revu ma copie (j’avais déjà publié plusieurs études) et souhaiterais vous présenter mon dernier projet immobilier, cette fois situé à 20 Km de Rouen, afin de sortir des "sentiers battus".

VOTRE PROFIL

- 34 ans sans enfants pour le moment
- TMI: 30%, loin des 41%

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables oui
- Fiscales oui
- Artisanales : quelques bricoles (finitions et approches théoriques)
- Sociales : correcte
- Temps disponible: très variable

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : 1 immeuble de rapport de 415 m²
- Année de construction environ 1900, sans travaux
- 3 étages avec au RDC un local commercial, bonne luminosité traversante, sur une place au calme dans un quartier classé patrimoine historique mais dans une ville classée populaire. Il y a 3 appartements ensuite sur chaque pallier de type T2 Bis de 55 m²
- les lots sont très bien entretenu, l’électricité est au norme (- de 10 ans), pas de plomb, 6 tôles d’amiante pour la réserve mais en bon état.
- tous les appartements sont occupés ainsi que le local commercial
- charges faibles : eau froide car un seul compteur historique.
- Chauffage bain huile électrique récents + ballon électrique d’eau chaude (individuel)
- Double vitrage PVC pour l’ensemble
- les murs sont sains, ravalement crépis assez récent et la toiture a été refaite récemment

LOCALISATION DU BIEN

- 20 Km de Rouen
- sur une place avec près de 10 commerces dont une salle de sport, supérette à quelques mètres également
- Bassin d’emploi assez important et une faculté à proximité
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Non, stable

RENTABILITÉ DU BIEN

- Prix : 280 000€ (675€/m2), la moyenne notaire est de 1000 €/m² mais avec des biens de qualité hétéroclites ?
=> un coût du bien avec frais de notaire + hypothèque + création des statuts de 300 000 € environ

- Loyers : 37 200 € HC
- Charges : 30 € par logement (eau froide et TOM), 50 € pour le local commercial

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 12,40 % (37200)/(300 000)

CHARGES D’EXPLOITATION

- Taux de vacance envisagé : ?
- Travaux récurrents : 0,5 à 1 % de la valeur en entretien annuel : 1400 € (fourchette basse car logements refaits)
- Taxe foncière avec TOM : 3000 €/an
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : estimée à 500 €
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés: NON, caution demandée
- CRL : 428 €
- Expert comptable : 1400 €

=>Charges d’exploitation annuelles : 6728 €

=> Rentabilité nette de charges : 10,16 % (37200-6728)/300 000

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: Frais de notaire + Frais de garantie : 0 € à 40 000 € selon ce que proposeront les banques
- Montant du prêt : 300 000 € - Type de crédit : amortissable, avec x mois d’amortissement partiel différés si possible, afin de maximiser la trésorerie de la société civile créée pour cette acquisition
- Taux du crédit avec assurance= TAEG:1,75 %
- Durée du crédit=20 ans dans l’idéal
=> Mensualité = 1572€

- Épargne de précaution en cas de problème (prêt à la SCI par au moins un des associés) : 100 K€

RÉGIME D’EXPLOITATION

- Société Civile à l’IS (je ne reviens pas sur ce choix, qui est lié à la transmission + holding avec une société familiale)

CASH FLOW

=> CF positif d’environ 18 336 €/an soit 1528 € par mois (37200-18864)

SITUATION AVEC LE VENDEUR

Quelles seraient vos recommandations surtout au niveau du local commercial ? J’ai consulté une fraction du bilan ainsi que le dernier PV d’AG de la structure commerciale.
Un ami lui-même gérant de société a relu le bail 3-6-9 sous seing privé et celui-ci est dans la norme et protège bien le bailleur (tout type d’activité peut le reprendre)
J’ai 2 problématiques :

- les actuels gérants propriétaires de l’immeuble sont en âge de prendre leur retraite, il faut donc qu’ils vendent leur fond (actuellement affiché à moins de 100 K€), les comptes semblent stable d’une année sur l’autre et les notations des clients sont bonnes. L’enjeu du projet repose ici car ce local à lui seul apporte plus de 60 % du rendement de l’immeuble. D’un autre côté il serait navrant qu’il n’y est pas de repreneur dans la mesure où le fond tourne, a été refait il y a 2 ans et en plus dispose des normes handicapées…
- il n’y a pas de compteur ERDF pour les parties communes, je suppose que cela peut être très litigieux à l’avenir ? J’avais participé à certaines files sur ce sujet. C’est actuellement le local commercial qui alimente les quelques ampoules des parties communes (dont il a accès également). Auquel cas, il me semble avoir lu dans une des files du forum qu’il pourrait exister un dispositif solaire pour alimenter ces quelques ampoules, ce genre de dispositif est-il fiable ? Car rajouter un 5ème compteur va obliger à faire une colonne montante, déplacer les compteurs et faire repasser un Consuel à mon avis…

Merci.

Dernière modification par Gamma76 (16/08/2017 10h42)

Mots-clés : immobilier, local commercial, rendement, sci (société civile immobilière)

Hors ligne

 

#2 15/08/2017 22h06 → Gamma76 [76] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport avec local commercial) (immobilier, local commercial, rendement, sci (société civile immobilière))

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Jolie projet.
Une bonne nouvelle que ce taux de taxe fonciere qui me semble bien peu elevé par rapport à la taille de l’immeuble.
En revanche il est vrai que cela peut faire peur au banquier que 60% des revenus locatifs repose sur le seul resto. (Professionnel pour le moins "sensible"  a de multiples facteurs risquant de mettre en péril son fonctionnement ou sa rentabilité)
Comment trouvez vous une crl à 428 euros?
D’après mes calculs (2.5% des loyers annuels HC) celle ci devrait être de 930 euros …

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#3 15/08/2017 23h15 → Gamma76 [76] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport avec local commercial) (immobilier, local commercial, rendement, sci (société civile immobilière))

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A vrai dire, j’ai quelque peu arrondi les montants :
- il y a 6000 € de TF + TOM mais le fond de commerce en prend en charge 50 % d’où les 3000 € (c’est pourquoi j’ai indiqué 37200 € de loyer, en fait il y en a pour 34200 € + 3000 € de remboursement de TF+TOM)
- pour la CRL idem, le fond est censé en prendre 50 %, j’ai fait une erreur dans ce cas alors, la CRL doit être à 465 €

Pour la CRL, j’avais trouvé un texte dans ce sens (ce qui est le cas dans cet immeuble) :

a écrit :

La CRL (Contribution sur les revenus locatifs) est à la charge du bailleur, sauf si la location concerne des locaux commerciaux situés dans des immeubles composés pour plus de 50 % de leur superficie de locaux d’habitation ou destinés à l’exercice d’une profession. Dans ce cas, et sauf clause contraire dans le bail, la CRL est à la charge du locataire pour 50 % de son montant.

Ai-je bien interprété ce texte ?

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#4 16/08/2017 08h34 → Gamma76 [76] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport avec local commercial) (immobilier, local commercial, rendement, sci (société civile immobilière))

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Oui la CRL doit être prise à 50 % par le commerce, sauf clause contraire dans le bail.

Votre incertitude sur les revenus vient de la capacité du commerçant à céder son affaire.

Soit il arrive à vendre le commerce… Soit il finit par renoncer et vend seulement le "droit au bail". Ca peut prendre du temps. A terme, il ne devrait pas y avoir de difficulté pour retrouver un locataire, puisqu’il y a d’autres commerces sur la place. Est-ce que le loyer du local commercial est dans les normes, ou plutôt haut, ou plutôt bas ? C’est important pour mesurer si le fonds va facilement se vendre ou, en cas d’impossibilité de vendre le fonds, si ça va facilement se relouer.

A part ça, c’est un projet à 12 % de rentabilité brute, et vous mettez suffisamment d’éléments pour le retrouver assez facilement. A votre place, j’éditerais le premier message (en supprimant notamment la nature du commerce) pour éviter d’avoir des concurrents à l’achat qui seraient des lecteurs du présent forum. Les lecteurs ne sont pas tous des enfants de chœur.

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#5 16/08/2017 08h48 → Gamma76 [76] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport avec local commercial) (immobilier, local commercial, rendement, sci (société civile immobilière))

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Bonjour,

Concernant le solaire, le soucis peut provenir de l’ABF si vous êtes en périmètre ABF ; dans tous les cas ce sera une DP sauf à être très imaginatif pour la pose (bien exposé mais non visible de l’extérieur).
De plus, il faut un local fermé pour entreposer la batterie, qui est relativement onéreuse et donc recherchée.

Beau projet !

NB : en tant que lecteur assidu du forum, vous avez sans doute relevé que vous n’avez pas de délai de rétractation du fait du commerce (loi Macron) ; il vaut mieux le répéter toutefois.

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#6 16/08/2017 14h15 → Gamma76 [76] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport avec local commercial) (immobilier, local commercial, rendement, sci (société civile immobilière))

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@Bernard2K merci pour le conseil. Aucun paragraphe du bail ne mentionne la CRL (actuellement le propriétaire est une SCI à l’IR donc non soumise à la CRL) donc en cas de transfert vers un propriétaire à l’IS, cette contribution pourra être demandée dans les charges du local commercial ?

J’ai réalisé un tableau synthétique des quelques locaux commerciaux à louer dans la ville et le loyer actuellement pratiqué est vraiment dans la norme, peut être même pas très cher par rapport à des locaux libres de même superficie nécessitant un certain nombre de travaux.

Il y a une clause qui me chagrine sur le bail cependant, il semblerait le locataire peut prétendre à ses droits pour la retraite et dans ce cas précis il peut avoir un préavis de 6 mois. Je ne pense pas que ce soit dans l’esprit des locataires actuels, il ne voudront pas plaquer leur "bébé" subitement et voudront trouver un repreneur, d’autant plus que la mise en vente du bien est très récente, je suppose que la vente du fond aussi…

En théorie, un local comme celui-ci devrait retrouver preneur d’une façon ou d’une autre. Après discutions avec des investisseurs dans le domaine des locaux commerciaux, il s’avère que sur le long terme, ce type d’investissement est plus serein qu’un local à usage d’habitation (départ d’un locataire en situation d’impayés plus gérable, turn-over moindre, prise en charge des travaux et de certaines charges…)

@Iqce merci également pour les précisions. L’immeuble dispose de certains angles "morts" depuis la rue et possède un local technique fermé à clé, ce dispositif pourrait voir le jour peut être assez facilement. Maintenant, est-ce qu’un locataire "pro" (local commercial) pourrait me porter préjudice du fait d’avoir les 3 ou 4 ampoules des parties communes (dont il emprunte lui aussi le RDC) reliées à son compteur ? Pour un locataire particulier récalcitrant, je n’en doute pas mais pour un professionnel ? A noter que si ce local venait à être vacant, je devrait provisoirement prendre le relais de l’abonnement électrique.

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#7 23/09/2017 22h12 → Gamma76 [76] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport avec local commercial) (immobilier, local commercial, rendement, sci (société civile immobilière))

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Iqce a écrit :

NB : en tant que lecteur assidu du forum, vous avez sans doute relevé que vous n’avez pas de délai de rétractation du fait du commerce (loi Macron) ; il vaut mieux le répéter toutefois.

Merci pour ce rappel Iqce, ce point m’avait totalement échappé à vrai dire…

Pour en revenir aux nouvelles, le projet traîne un peu, je n’ai pas encore signé le compromis vente, juste une promesse d’achat avec l’agent (fin juillet). Cette loi Macron sur le délai de rétractation lié au commerce s’applique à la fois pour le compromis et l’offre d’achat ?

J’ai fait appel à un couvreur de confiance il y a peu (concours de circonstances, j’aurais dû faire appel à lui il y a bien longtemps…) afin qu’il examine en détail les différentes couvertures. Il m’a mit en garde sur un grand nombre de points et qu’une partie de la toiture avait largement fait son temps… De plus il y a de la présence d’amiante (plaques de fibro-ciment, comme je le soupçonnais d’ailleurs) alors que le diagnostic, que l’on ne peut définitivement pas faire confiance, en indique l’absence totale…

De par ces faits, est-il encore possible pour moi de raboter un peu le prix avant cette signature de compromis (qui ne disposera donc d’aucun délai de rétractation et donc aucun point de non retour sauf en cas de refus de prêt) ? Quitte à ce que l’affaire m’échappe ? Ou bien ais-je encore le temps de revenir sur ma décision en terme de prix FAI ? Mon premier investissement s’est réalisé sans compromis car de particulier à particulier et j’avoue ne pas connaître toutes les nuances entre la phase de promesse d’achat et de compromis de vente…

Qu’en pensez-vous ?

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#8 25/09/2017 10h06 → Gamma76 [76] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport avec local commercial) (immobilier, local commercial, rendement, sci (société civile immobilière))

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Bonjour, l’offre d’achat a t’elle été acceptée? y avait il une date butoire? apparement personne n’a l’air préssé dans cette histoire wink
Cela fait 2 mois que l’offre a été formulée…

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#9 25/09/2017 10h38 → Gamma76 [76] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport avec local commercial) (immobilier, local commercial, rendement, sci (société civile immobilière))

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Gamma76 a écrit :

J’ai fait appel à un couvreur de confiance il y a peu (concours de circonstances, j’aurais dû faire appel à lui il y a bien longtemps…) afin qu’il examine en détail les différentes couvertures. Il m’a mit en garde sur un grand nombre de points et qu’une partie de la toiture avait largement fait son temps… De plus il y a de la présence d’amiante (plaques de fibro-ciment, comme je le soupçonnais d’ailleurs) alors que le diagnostic, que l’on ne peut définitivement pas faire confiance, en indique l’absence totale…

Je n’en suis pas 100% sur, mais si vous prouvez, apres signature du compromis, que le bien n’est pas celui pour lequel vous avez signe, c’est une conditions suspensive. Et la, en l’ocurence, la presence d’amiante est un ecart par rapport a ce pour quoi vous signez…

Pour ce qui est de rogner le prix, tout depend du vendeur, et surtout, des autres acheteurs potentiels…

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#10 27/09/2017 15h46 → Gamma76 [76] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport avec local commercial) (immobilier, local commercial, rendement, sci (société civile immobilière))

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Bonjour @pasdequoi !

l’offre d’achat a été acceptée (bien que je ne dispose d’aucune preuve écrite de mon côté) et la date butoir a été indiquée par prudence au 15/10/2017. Il est vrai que acheteur comme vendeur avons un peu fait traîné les choses avec la période estivale…

L’une des raisons était que le fait qu’un des appartements était en fin de rénovation (pris en charge par le vendeur) et qu’il était réservé pour un futur locataire, un salarié du local commercial. Le notaire était aussi en l’attente du bail qui va être signé sous peu.

Toujours est-il que cette durée longue m’a permis de cogiter (voir un peu trop). Du coup j’ai tenté le diable en rabotant un peu le pris juste avant d’obtenir le projet du compromis de vente sachant que le défaut d’amiante était facilement justifiable et ça a passé. Un RDV est proposé prochainement pour le compromis.

J’ai lu attentivement ce projet de compromis de vente. Tout est clair pour moi, à valider maintenant par mon notaire.

A noter qu’il est indiqué que j’aurais tout de même un délai de rétractation de 10 jours (!) malgré la présence du local commercial. Le notaire ne serait-il pas informé de cette loi Macron ?

Bref… A suivre et j’essaierais de faire un communiqué de l’après-vente si elle se conclue.

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#11 28/09/2017 00h49 → Gamma76 [76] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport avec local commercial) (immobilier, local commercial, rendement, sci (société civile immobilière))

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Bonsoir Gamma76 smile
Vous avez bien fait de "gratter" le prix au niveau de l’absence de mention d’amiante d’une partie de la couverture, il n’y a pas de petit profit.
A mon sens vous ne preniez pas trop de risques, car la baisse de prix était justifiée, moi aussi à votre place je n’aurais pas pu m’en empécher….
Je crois avoir vu votre bien, en allant visiter de nouveau l’immeuble dont je vous ai parlé dernièrement, il a vraiment l’air en très bon état (est ce bien celui avec une façade de commerce noire?, très propre d’ailleurs).

Dernière modification par pasdequoi (28/09/2017 00h49)

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#12 28/09/2017 08h49 → Gamma76 [76] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport avec local commercial) (immobilier, local commercial, rendement, sci (société civile immobilière))

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La loi Macron a seulement fait passer le délai de 7 à 10 jours. Elle n’a pas changé le reste de la rédaction de l’article L271-1 du CCH. Aussi, le délai de rétractation applicable (ou non) dans votre cas, ça ne vient pas de la loi Macron mais de la jurisprudence :

Immeuble mixte : l’immeuble "mixte" n’étant pas strictement à usage d’habitation, la CC a jugé en 2008 que le délai de rétractation ne s’appliquait pas. Or, malgré les différentes lois qui l’ont modifié, l’article du CCH dit toujours "immeubles à usage d’habitation" ce qui exclut donc les immeubles mixtes (et les terrains à bâtir d’ailleurs).

Par ailleurs, une autre jurisprudence de 2012 considère qu’une SCI étant un acheteur professionnel, le délai de rétractation prévu pour l’acheteur non professionnel ne s’applique pas lorsque le compromis est signé par une SCI. D’où une nuance importante pour l’achat par une SCI :
- compromis signé par une personne physique, avec faculté de substitution (pour permettre que l’acte authentique soit au nom de la SCI ) : délai de rétractation applicable
- compromis signé directement par la SCI : pas de délai de rétractation

Cf. : Droit de rétractation de l?acquéreur immobilier : quelles nouveautés ? - Marine PARMENTIER Avocat Paris

Dans votre cas, s’agissant d’un immeuble mixte, le délai de rétractation ne devrait pas s’appliquer. Maintenant, s’il est prévu au compromis, et que les deux parties signent le compromis, il est probable qu’il soit valable. En effet, le vendeur n’a pas d’obligation légale d’accorder le délai ; mais s’il est écrit au compromis et que le vendeur signe en bas, ça devient un contrat et les contrats "tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits" selon le code civil.

En l’occurrence, mon interprétation est que le notaire du vendeur est de mauvais conseil envers son client en lui faisant vous accorder contractuellement un droit qu’il n’a pas l’obligation de vous accorder.

Dernière modification par Bernard2K (28/09/2017 08h53)

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#13 26/01/2018 18h54 → Gamma76 [76] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport avec local commercial) (immobilier, local commercial, rendement, sci (société civile immobilière))

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Bonjour,

je suis devenu propriétaire de ce bien via une sc à l’IS depuis la mi-janvier. Je voulais partager avec vous mon retour d’expérience et quelques dernières interrogations. Tout d’abord en synthèse :

- prix acquisition : 270 000 € (négociation de 10000 € de dernière minute)
- frais de notaire : 21 100 €
- frais de courtier : 1500 € (finalement je pars pour ce projet avec l’une de mes banques historiques, je ne saurais jamais si mon courtier a été utile ou non ! En tout cas il m’a bien aidé par le passé pour un autre prêt locatif !)
- frais de dossier prêt : 150 €
- frais garantie hypothécaire : 1714 €
- il y a eu 2110 € des frais pour la constitution (rédaction des statuts, annonce légale, frais de greffe)
Cela fait 296 574 € de prix d’achat global (contre 300 000 initialement prévu), cela fait 12,69 % brut.

Les loyers mensuels sont donc de 2850 € hors charges.
Le commerce prend en charge 50 % de la TF + TOM soit 3000 € environ.
Le commerce devra prendre en charge théoriquement 50 % de la CRL soit 428 €/an.

J’ai trouvé une assurance PNO à 559 € par an (estimée à la louche 500 €)
Les frais de comptabilité semble être fixés à 1282 € TTC mais j’attends, je l’espère, une petite ristourne (contre 1400 initialement prévu)

Le montant du prêt est de 295 665 € sur 20 ans, au taux de 1,35 %, soit 1406 € à rembourser par mois.
L’assurance emprunteur est à 0,18 %, soit 44 € à rembourser par mois (100 % sur ma tête, je dispose de 98 % des parts de la société civile).
Soit un prêt TEG à 1,48 % (initialement prévu : 1,75 %).

Finalement, en ayant bien potassé le sujet, je me retrouve sans mauvaises surprises.

J’en viens à ma question : j’ai constaté que je pouvais, en passant par une délégation d’assurance, passer de 44 €/mois à 12 €/mois, avec les mêmes conditions de garantie, soit tout de même plus de 7600 € d’économisés sur 20 ans… J’en ai touché un mot à mon conseiller bancaire qui l’a très mal pris du fait que j’avais eu selon lui un très bon taux hors assurance via un courtier et que ces frais était déductible de mes charges (argument bidon car à choisir je préfèrerais utiliser cette somme pour améliorer encore plus l’isolation de l’immeuble et ainsi préserver l’environnement ;-))

Auriez-vous des suggestions à ce sujet ? Je ne veux pas non plus braquer ce conseiller car je voudrais continuer à travailler avec lui ultérieurement…
Par ailleurs, déconvenue auquel je m’attendais : la société civile est considéré comme une société à part entière et le compte courant est classé pro, ce qui fait 3,65 € par virement externe (obligation d’aller au guichet) ou bien être facturé 8 € /mois pour utiliser ce service en ligne… A défaut, est-il possible de négocier sur ce service ? Tout est négociable ? Il n’y a pas de petits profits ;-)

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#14 26/01/2018 19h23 → Gamma76 [76] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport avec local commercial) (immobilier, local commercial, rendement, sci (société civile immobilière))

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Bonjour,

Bravo, belle réalisation!

Je fais aussi un projet équivalent, avec une SCI a l’IS.
Ma conseillère m’a bien spécifiée que le compte était un compte normal. Le compte devrait être ouvert d’ici quelques semaines, je pourrais en dire plus a ce moment la.
Mais plusieurs banques contactées m’ont dit la même chose, seule la BRED parlait de compte pro, je suis donc allé voir ailleurs.

Dans quelle banque êtes-vous?

A+

Ohe

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#15 26/01/2018 22h54 → Gamma76 [76] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport avec local commercial) (immobilier, local commercial, rendement, sci (société civile immobilière))

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Merci.

Il s’agit du Crédit Agricole. Un comptable m’avait par ailleurs déjà mit en garde que des banques profitaient de l’occasion pour passer en compte en pro, en justifiant qu’il s’agissait d’une société à part entière avec un KBIS, un SIRET, …

J’ai créé une SC et non une SCI avec des statuts très permissifs (pas seulement réduit au secteur de l’immobilier), ça joue peut être aussi…

Je veux bien votre retour d’expérience à l’occasion :-)

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#16 15/02/2018 16h24 → Gamma76 [76] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport avec local commercial) (immobilier, local commercial, rendement, sci (société civile immobilière))

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La banque m’a réduit la cotisation de l’assurance emprunteur, j’ai économisé sur 20 ans plus de 4 200 € en l’espace d’à peine 1/2 h, le temps d’envoyer un devis venant de la concurrence…

La délégation d’assurance m’aurait peut être fait gagner encore 50 % du prix, je n’ai pas voulu m’engager dans cette voie, tout du moins pour le moment…

Initialement à 44 €, elle passe à 29 €/mois (et gratuité de celle-ci au cours des 2 dernières années d’emprunt).

Mon cashflow prévisionnel avant l’achat était de 967 €/mois, il passe maintenant avec l’ensemble de ces éléments à 1 121 €/mois.

Je viens aussi d’obtenir une gratuité pendant 3 ans du compte courant avec la possibilité de faire des virements externes sur internet, la révolution du 21ème siècle ! (sarcasme)

A ce rythme, j’envisage d’engager une partie de la trésorerie dans un CTO (DeGiro) sur des ETF capitalisants. Le soucis sera la souscription d’un n° de LEI (150 €…).

Sinon le fond (restaurant) du local commercial (en vente par les gérants) a peut être une touche pour un repreneur :
- avantage : le repreneur qui est du coin vient de vendre son fond en 2017 et dispose de plus de 20 ans d’expérience dans une franchise de restauration
- inconvénient : il souhaiterait négocier à la baisse le montant du loyer qui est actuellement, avec la prise en charge d’une partie de la TF+TOM, à 7 € du m²/mois, vu la capacité du local de 250 m² au total avec droit d’exploiter la terrasse et sa qualité d’agencement (accès handicapé, devanture neuve…), j’avais consulté plusieurs sources qui m’avaient annoncé que le prix était cohérent…

Par ailleurs, comme il dispose de sa structure, le repreneur potentiel ne souhaite pas racheter les parts de la SAS actuelle et par conséquent voudrait que je lui refasse un bail 3/6/9, j’attends la réponse d’un juriste à ce sujet. Qu’en pensez-vous ?

A creuser, il ne s’agit là que de conditionnel mais le cas échéant, un autre repreneur pourrait avoir cette même stratégie.

Dernière modification par Gamma76 (15/02/2018 16h25)

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#17 15/02/2018 16h37 → Gamma76 [76] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport avec local commercial) (immobilier, local commercial, rendement, sci (société civile immobilière))

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Bonjour,

Félicitation pour la nego!

Au CA, vous avez pu négocier par la suite les frais d’assurance?
C’est une bonne chose.

Partant aussi avec le Crédit Agricole pour mon opération, il faudra que j’essaye de les négocier plus tard, ils restent pour moi très haut.
Mais voulant nouer une relation de confiance avec ma conseillère je verrais bien comment cela se passe.

Pour les frais de compte, peut-être qu’effectivement avec une SC ce n’est pas la même chose. En SCI a l’IS mon compte semble toujours gratuit.

Faites aussi une demande d’assurance immeuble/PNO au CA, leurs tarifs me semblent plutôt bon avec des garanties a la hauteur aussi. En tout cas devis bien inférieur ace que vous avez.

Concernant votre probable repreneur, tout dépend de combien il veut baisser le prix.
A savoir qu’avec un bail commercial, vous pouvez revaloriser tous les ans le montant du loyer. Peut-être vous y retrouverez-vous dans quelques années…

Et qu’il ne veuillent pas racheter une structure qu’il ne connait pas n’est pas anormal.

A+

Ohe

Dernière modification par ohennequin (15/02/2018 16h43)

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#18 15/02/2018 21h59 → Gamma76 [76] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport avec local commercial) (immobilier, local commercial, rendement, sci (société civile immobilière))

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Bonsoir Gamma76,

Gamma76 a écrit :

Par ailleurs, comme il dispose de sa structure, le repreneur potentiel ne souhaite pas racheter les parts de la SAS actuelle et par conséquent voudrait que je lui refasse un bail 3/6/9, j’attends la réponse d’un juriste à ce sujet. Qu’en pensez-vous ?

L’histoire des parts de SAS, amha, c’est du bluff pour renégocier un bail 3/6/9 à la baisse. L’exploitant actuel peut très bien vendre son fonds de commerce et cette cession entraînera la cession du droit au bail. Ensuite, l’exploitant actuel est libre d’aller aux greffes pour radier sa société. La SAS et le fonds de commerce sont deux choses distinctes.

De plus, certes, ce contrat est protecteur pour le commerçant mais pour vous aussi. En effet, le locataire est autorisé à donner congé à l’expiration de chaque période triennale, soit à l’issue de la 3e année, de la 6e ou de la 9e, d’où l’expression courante de « bail 3-6-9 ». En plus, un restaurant nécessite des investissements importants et il s’est créer une clientèle à cet endroit précis: votre locataire est sur un vélo et n’a d’autre choix que de pédaler…

Vous êtes en position de force (sous réserve que le restaurateur actuel ait une activité viable)! 

Bien à vous,

Dernière modification par Pierrot31 (15/02/2018 22h06)

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#19 13/06/2018 18h25 → Gamma76 [76] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport avec local commercial) (immobilier, local commercial, rendement, sci (société civile immobilière))

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Bernard2K a écrit :

La loi Macron a seulement fait passer le délai de 7 à 10 jours. Elle n’a pas changé le reste de la rédaction de l’article L271-1 du CCH. Aussi, le délai de rétractation applicable (ou non) dans votre cas, ça ne vient pas de la loi Macron mais de la jurisprudence :

Immeuble mixte : l’immeuble "mixte" n’étant pas strictement à usage d’habitation, la CC a jugé en 2008 que le délai de rétractation ne s’appliquait pas. Or, malgré les différentes lois qui l’ont modifié, l’article du CCH dit toujours "immeubles à usage d’habitation" ce qui exclut donc les immeubles mixtes (et les terrains à bâtir d’ailleurs).

Par ailleurs, une autre jurisprudence de 2012 considère qu’une SCI étant un acheteur professionnel, le délai de rétractation prévu pour l’acheteur non professionnel ne s’applique pas lorsque le compromis est signé par une SCI. D’où une nuance importante pour l’achat par une SCI :
- compromis signé par une personne physique, avec faculté de substitution (pour permettre que l’acte authentique soit au nom de la SCI ) : délai de rétractation applicable
- compromis signé directement par la SCI : pas de délai de rétractation

Cf. : Droit de rétractation de l?acquéreur immobilier : quelles nouveautés ? - Marine PARMENTIER Avocat Paris

Dans votre cas, s’agissant d’un immeuble mixte, le délai de rétractation ne devrait pas s’appliquer. Maintenant, s’il est prévu au compromis, et que les deux parties signent le compromis, il est probable qu’il soit valable. En effet, le vendeur n’a pas d’obligation légale d’accorder le délai ; mais s’il est écrit au compromis et que le vendeur signe en bas, ça devient un contrat et les contrats "tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits" selon le code civil.

En l’occurrence, mon interprétation est que le notaire du vendeur est de mauvais conseil envers son client en lui faisant vous accorder contractuellement un droit qu’il n’a pas l’obligation de vous accorder.

Est-ce à dire, à votre avis, que la rétractation est aussi rendue plus difficile/impossible entre l’accord (écrit) sur l’offre d’achat et la signature du compromis ? Ce qui voudrait dire qu’il faut être plus prudent sur les offres d’achat d’immeuble avec commerce que sur des immeubles uniquement à usage d’habitation - au cas ou l’offre d’achat acceptée par le vendeur serait considérée comme un compromis ?

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#20 14/06/2018 07h40 → Gamma76 [76] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport avec local commercial) (immobilier, local commercial, rendement, sci (société civile immobilière))

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Bonne question.

En principe, il y a vente dès qu’il y a "accord sur la chose et le prix". Donc, théoriquement, dès lors que vous faites un offre qui est claire sur la chose et le prix, et que le vendeur la signe "bon pour accord", la vente est faite ; le compromis puis l’acte authentique ne font qu’entériner cette vente qui, juridiquement, a déjà eu lieu. L’offre contresignée n’est pas considérée comme un compromis, comme vous le dites, mais comme la vente proprement dite. Du moins, elle peut être considérée comme telle par un tribunal. Tribunal qui peut vous contraindre à acheter ou, à tout le moins, vous condamner au paiement une indemnité de rupture abusive des pourparlers, généralement de 10 %.

Lors de l’achat d’un immeuble d’habitation, les acheteurs se sentent libres de faire des offres à tire-larigot car ils ont deux portes de sortie, un les 10 jours de rétractation, deux la non-obtention du crédit. Un apprenti-gourou se ventait même d’avoir envoyé des dizaines d’offres à -40%, sans visiter, d’avoir obtenu l’accord d’un vendeur, et d’avoir donc "négocié" du -40 % avec succès sans même se déplacer.

Notez que, lorsque le souscripteur du prêt est un particulier, la condition suspensive d’un mois est obligatoire lorsque l’achat porte sur un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte.

La seconde porte de sortie vous est donc ouverte. Néanmoins, vu que vous avez une très bonne situation professionnelle, votre courrier de refus de prêt paraîtra éminemment suspect, et le vendeur peut vous attaquer au tribunal (il me semble avoir lu au moins une jurisprudence sur ce point).

Par ailleurs, un vendeur habile peut vous faire produire une offre de prêt très tôt dans la négociation (il vous dira qu’il a déjà été échaudé à ce sujet, qu’il a besoin d’être rassuré sur ce point, et vous, très fier d’être très solvable, vous allez lui communiquer votre offre de prêt) ; après, vous ne pourrez plus prétendre n’avoir reçu que des réponses négatives.

Au total, oui, une offre d’achat émise par une personne morale, ou émise par un particulier sur un immeuble mixte ou encore sur un bien qui n’est pas à usage d’habitation, peut s’avérer contraignante dès le stade "offre écrite".

Dernière modification par Bernard2K (14/06/2018 07h43)

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#21 14/06/2018 10h39 → Gamma76 [76] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport avec local commercial) (immobilier, local commercial, rendement, sci (société civile immobilière))

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C’est aussi ma compréhension d’une telle situation. Il faut donc faire une offre d’achat comprenant déjà les clauses suspensives qu’on estime essentielles… Sinon la négociation de l’introduction de ces clauses suspensives dans le compromis pourrait être difficile, dans le cas pu le vendeur considére que l’offre d’achat acceptée constitue déjà un contrat d’achat.

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#22 14/06/2018 13h09 → Gamma76 [76] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport avec local commercial) (immobilier, local commercial, rendement, sci (société civile immobilière))

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Vous avez d’autant plus raison que, de mémoire toujours, la jurisprudence considère qu’une offre écrite accompagnée de conditions suspensives faite encore partie des pourparlers ; alors qu’une offre sans conditions est une offre ferme qui, lorsqu’elle est signée bon pour accord par le vendeur, devient donc une vente ferme.

Donc, non seulement les conditions suspensives sont utiles en tant que telles (subordonner l’accord à telle ou telle condition), mais de plus, elles permettent d’être un peu moins engagé en affichant qu’on est encore en train de résoudre des points essentiels de la vente.

Dernière modification par Bernard2K (14/06/2018 13h10)

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