Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à notre newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

#1 06/10/2021 14h18

Membre (2021)
Réputation :   1  

Bonjour à tous

Je vous écris pour vous demander un avis sur la meilleure "stratégie" à adopter pour mon projet .

VOTRE PROFIL

- marié, 34 ans , 2 enfants de 3 ans , TMI qui va passer à 30% , revenus du couple en 2021 , 70k€
Vente d’un FDC pour 300k€ , dans une société en EURL qui cherche à réinvestir

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : légère
- Fiscales : les grandes lignes
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : personnellement aucune , frère très manuel et plombier
- Sociales
- Temps disponible : peut me dégager du temps

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : lot de 2 appartements T2 de 35m2 et T2 bis ( voir T3) de 58m2
- Année de construction : 1960
- Étage (sur un total de combien), luminosité, surface (au sol /carrez), ascenseur : RDC
- Déjà occupé ? Inhabité ? : Libre
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ? Bénévole , maison découpée en 3 lots
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? : Individuel électrique
- Volets isolants ou persiennes ? Persiennes
- Espaces verts dans la copropriété ? Oui
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? Individuels
- Concierge  ? Non
- Décoration : un T2 refait ,. Le T2bis à rafraîchir . Maison refaite il y a 5 ans

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville : 64 , Anglet
- Centre-ville, périphérie : périphérie , à 3 min de l’accès autoroutier et à 7-8 min des plages
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Ultra dynamique, zone se développant pas loin
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? En perdre déjà c’est quasi sur que non

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)
Prix affiche pour le lot 399000€
Offre à 380000€

- Coût du bien avec frais de notaire : 406500
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : Location étudiante puis saisonnier 2 mois
600€ le T2
750 le T2bis
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : gestion en direct

- Travaux immédiats : sdb et cuisine du T2 bis, sol T2 bis
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent. Aucuns
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) aucuns
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) aucuns

- Taxe foncière hors TEOM 518€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) 100€/an * 2 ( je ne connais pas les tarifs )
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : ? 150 + 240 ?

- Rentabilité brute : loyers / coût total de l’investissement prêt à louer ; le coût total étant prix du bien + frais de notaire + travaux de rénovation + meubles si loué meublé :  ( (600 *10) + (500 * 6 semaines de saisonnier) + (750*10) + ( 600*6 saisonnier ) ) = 20100 / 450000 (en voyant assez large) = 4.45%

- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats
20100* (100-4%)-0 - 600 - 0 / 406500 + 43500 = 4.28

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : minimum possible mais à voir selon sources perso ou pro
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1.50
- Durée du crédit 25 ans
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année) : si sci 1400€
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) Oui
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ? Non

RÉGIME D’EXPLOITATION. C’est ici que j’ai besoin d’aide sur la stratégie à adopter.

Soit en perso en lmnp pour ne pas grossir les revenus

Soit en pro pour m’en servir de rente pour le futur .

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI
- Cash flow positif ou négatif ? Positif si emprunt sur 25 ans
20000€ - 18270€ = 1730€ par an soit 144/mois.
Négatif si sur 20 ans ( -2837€/an)

Sachant que c’est un investissement patrimonial, pas uniquement de la recherche de renta. MEs 2 enfants pourraient être amenés à disposer de ces appartements dans 15 ans pour leurs études sur le BAB .

De plus , pas de grands risque d’une énorme perte de la valeur du patrimoine quand on voit l’évolution actuelle de la situation du logement dans ma région .

MErci pour votre aide

Dernière modification par fab132 (06/10/2021 22h47)

Mots-clés : immobilier, investissement, lmnp, lot, optimisation, sci, t2, travaux

Hors ligne Hors ligne

 

#2 06/10/2021 22h16

Membre (2019)
Réputation :   41  

Bonjour fab132!

Votre projet me paraît cohérent et dans les prix du marché local.

Pour l’avoir pratiqué, la location meublée étudiant +saisonnier, c’est vraiment TRÈS chronophage et cela engendre pas mal de frais ( gestion,entretien,rénovation permanente, achat de fournitures cassés permanentes…)et cause pas mal de désagrément (par exemple appel à 23h car le micro ondes fonctionne plu…)…
La location nu est certes un petit peu moins rentable ( et ça se discute…) mais elle est beaucoup plus simple à gérer et dans notre région vous aurez quasi aucune vacances locative.

Concernant la structure pour ce projet, j’ai cru comprendre que vous aviez 300k de trésorerie disponible dans votre sarl ?

Pourquoi voulez vous faire en nom propre ?

Il vous faut clairement créer une sci 50% fab132 et 50% holding. A voir pour rajouter votre épouse ou vos enfants ( éventuellement a prévoir dans les statuts s’il sont mineurs).
Vous pouvez apporter 200k en cca dans la sci et faire 150k de prêt pour achat+travaux.
Faire un prêt vous créer de la charges déductible avec les intérêts, et vous permet de garder du cash flow car vous aurez environ 800€ de mensualité sur 15 ans. (environ)

Et surtout ça vous permet de garder  100k de tréso car si j’étais vous j’essaierais de me positionner sur le troisième lot la copropriété.
En effet, selon le quartier de votre bien, le plu a évolué et doit sûrement vous permettre d’agrandir voir de construire un deuxième bâtiment.
Ça peu être une belle évolution de la rentabilité à moyen terme.

Au plaisir d’échanger

Hors ligne Hors ligne

 

#3 06/10/2021 23h01

Membre (2021)
Réputation :   1  

Merci pour votre retour 77PourCent.

J’ai édité mon post pour le mettre en adéquation avec la charte.

Je comprends votre montage , juste une erreur dans les montants puisque si on fait le total en voyant large ( prix d’achat , notaire , travaux immédiat même si aujourd’hui ça pourrait se louer comme ça ) , on est dans les 450k€ et pas 350k€.

Oui je dispose de 300k€ en Trésorerie dormante car j’ai vendu mon FDC il y’a 6 mois et je cherche à réinvestir cet argent pour le faire travailler.

Donc si je verse 200 de CCA que la sci va rembourser au fur et à mesure à la SARL , puis un prêt de 250k€ , il faudrait que je sois sur du 20 ans pour m’alléger ou sur du 15 ans.

Le 3eme lot a été acheté il y a 3 ans, il donne complètement de l’autre côté de la maison . Les proprios de la maison ont vendu ce lot et ils gardaient les 2 T2 en logement secondaire pour eux.

J’ai oublié de dire que j’ai un prêt sur ma RP pendant 12 ans encore , mais aujourd’hui la mensualité est de 800€ pour le couple , donc assez basse par rapport à nos revenus.

Aujourd’hui je cherche à investir en nom propre surtout pour déduire de la fiscalité et donc sur  du déficit foncier. Or dans notre région , cela est devenu impossible ou alors il faut dégainer plus vite que la lumière. Les prix se sont envolés , j’étais sur un projet à 200k€ pour un plateau de 60m2 qui s’est envolé sous mon nez 😆.

Va presque falloir que j’aille sur un Pigeon, euh un Pinel ( quoique il y a un programme aux alentours de Bayonne pas trop dégueu, au moins pas de risques de vacances locatives ni d’apocalypse à la revente….)

Merci pour vos retours

Bonne soirée

Hors ligne Hors ligne

 

#4 07/10/2021 08h23

Membre (2019)
Réputation :   41  

Bonjour!

Oui pardon je me suis trompé sur les montants…

Après y’a peu être une place pour la nego !😂

Concernant votre objectifs de baisser vos împots perso ce serait dommage de faire du pinel juste pour ça…
Il faut que le projet soit rentable aussi, un minimum…
Vous pouvez trouver au moins aussi bien sans passer par des intermédiaires.

Hors ligne Hors ligne

 

#5 07/10/2021 19h59

Membre (2015)
Top 5 Année 2022
Top 5 Année 2021
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 20 Finance/Économie
Top 10 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2641  

Quelques remarques :
- oubliez les études de vos enfants. Vous n’allez quand même pas les obliger à étudier là où vous avez des logements ? S’ils veulent aller étudier à Paris, Londres, ou Berlin, grand bien leur fasse : les voyages forment la jeunesse !
- je ne trouve pas cela logique de cibler des étudiants pour d’aussi grands logements dans un endroit où l’immobilier est cher. Oubliez (une fois de plus) les études de vos enfants et réfléchissez plutôt à qui sont les locataires les plus "naturels" pour de tels biens.
- maison scindée en 3. Et si vous achetiez une maison scindable en 3, ça serait beaucoup plus cher ? Il faut se méfier de la tendance à "acheter l’idée d’autrui" : souvent, l’autre personne a eu la bonne idée, et on la paie très cher pour avoir eu cette bonne idée. Ne peut-on pas avoir la bonne idée et la mettre en oeuvre soi-même ?
- réutiliser les fonds de votre vente du fonds de commerce, il faut bien regarder les conséquences fiscales. Du point de vue des Impôts, arrêter une activité et en faire une seconde, même si cela reste la même structure, ça veut dire cessation d’activité de la première entreprise, et création de la seconde, avec toutes les conséquences fiscales. Blindez cela avec l’aide de votre expert-comptable.


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

Hors ligne Hors ligne

 

#6 07/10/2021 20h12

Membre (2021)
Réputation :   1  

Merci pour votre retour

Pour le FDC , oui tout a été transformé . J’ai modifié l’objet social pour en faire une société d’acquisition d’immobilier, gestion de fonds,….

Pour les enfants , c’était juste pour expliquer que c’était un bien que je ne suis pas susceptible de vendre dans 5 ans . Bien sûr que j’espère qu’ils voyageront , seulement j’habite une zone rurale , et les 1ers lycées sont sur cette zone où je souhaite acheter.

Nous dans le sud-ouest, il est très dur de nous faire partie 🙂😂

Pour l’immobilier, il a flambé complet ici , les maisons pour en parler avec les agents , ça a explose complet. On est dans les 4500-5000 du M2. Si on rajoute le fait de scinder , faire des compteurs individuels, les aménagements … J’imagine que ça monte assez haut.

Pour la taille , je ne les trouve pas excessivement grand . Le T2 fait 35m2 et le T2bis peut passer en T3 dans une colloc par exemple.  Les 2 ont une terrasse, c’est le grand plus je trouve surtout en cet après covid .
Et les travailleurs cherchent tous des logements ici , c’est devenu ultra tendu

Cordialement

Hors ligne Hors ligne

 

#7 07/10/2021 23h57

Membre (2018)
Top 10 SCPI/OPCI
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   267  

Le cas m’inspire le commentaire suivant :

Une copropriété existe de fait depuis la vente du logement sur cour.

- Quid de l’existence d’un règlement de copropriété, d’un état descriptif de division ? La copropriété est elle immatriculée ? Un syndic est il nommé ? Des AG sont elles organisées chaque année ?
- Il existe des parties communes (même en l’absence de lieux communs aux différents lots) : le terrain, les gros murs, la toiture qui doivent être assurés au nom de la copropriété…

En l’absence d’une copropriété gérée, des risques, des coûts et une guerre des tranchés avec l’autre propriétaire non négligeables à prendre en compte… Voir les différents messages du site sur le sujet…

Canyonneur

Hors ligne Hors ligne

 

#8 08/10/2021 00h14

Membre (2021)
Réputation :   1  

Ok pour vos questions que je vais poser à l’agent immo.

Il m’a juste indiqué les charges de copro de 15€ , sans m’en dire plus il est vrai. Et je n’ai pas pensé à tout ce que vous dites .

Cordialement

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #9 08/10/2021 08h16

Membre (2020)
Réputation :   11  

Hello,
Juste une remarque suite à la suggestion de 77PourCent.
Utiliser les liquidités de votre SARL c’est bien
Mais pas besoin de prendre 50% de la SCI. La SARL peut apporter 90% du cash et ne posséder que 10% du capital par exemple.
Le compte-courant de la SARL devra être rémunéré.

Hors ligne Hors ligne

 

#10 08/10/2021 08h24

Membre (2021)
Réputation :   1  

Ok pour votre remarque.

J’ai mis en place un contrat de capi pour une partie de la Tréso , pour qu’elle soit rémunérée.

Hors ligne Hors ligne

 

#11 03/12/2021 22h52

Membre (2021)
Réputation :   1  

Bonsoir à tous

J’aurais une question sur mon investissement, n’hésitez pas à me dire s’il ya impossibilité

Pour cet investissement de 420 k€ , si je le finance par une sci à l’IR où moi et ma femme sommes en faisant un apport de 40 k€

Puis si je procède au démembrement d’usufruit temporaire avec mon EURL qui devient du coup l’usufruitier pendant 20 ans ( durée du prêt ) . Et au bout des 20 ans , notre sci redevient pleine propriétaire des biens. Cela nous évite les revenus fonciers pendant ce temps et de payer sur de l’argent que l’on a pas .

Si je cadre tout cela par un avocat pour me faire les statuts comme il faut , est ce que je risque d’être attaque pour abus de biens ou autres ?

Comment rémunérer et à quelle hauteur L’Eurl pour éviter cela ?

Vous remerciant

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur