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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 16/11/2020 10h41

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Réputation :   5  

L’idée (travaux en cours) est de transformer une maison de banlieue parisienne en co-living de 12 chambres pour jeunes professionnels. J’utilise en exemple le modèle de LA CASA | Coliving à Paris | Colocations Thématiques TOUT Inclus

Chaque chambre possède un lit double, un bureau, placard, salle de bain privative.

Les espaces communs sont nombreux: Grande salle à manger, cuisine, salon, jardin, terrasse, rooftop, salle de cinéma avec video projecteur, terrain de pétanque.

Je possède deja 2 biens en LMNP au reel et je souhaitais passer à la vitesse supérieure en maximisant ma capacité d’emprunt.

Qu’en pensez vous?

Pour les détails de l’opération

[IH]   VOTRE PROFIL

- Statut, age, TMI, revenus : Célibataire, 28, résident fiscal suisse, 120’000€/an

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : bonne
- Fiscales : bonne
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : aucune
- Sociales : bonne
- Temps disponible : peu

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Maison familiale
- Année de construction : <1949
- Étage (maison sur 2 étage, 3 étages après surélévation), surface (260m²/carrez), ascenseur : non
- Non occupé
- Si appartement : pas de copropriété
- Chauffage à gaz
- Volets bois
- Décoration : moderne

LOCALISATION DU BIEN

- Région parisienne, à 10 min a pieds d’une gare de RER, future gare de métro (2024)
- Bassin d’emploi dynamique
- L’emplacement en centre ville, bien situé

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : 677’250€
- Travaux, frais divers: 544’000€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 800€ cc * 12 chambres (90e de charges par chambre par mois)
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les ans = 8%)

- Travaux immédiats : surélévation, Façade, construction de 12 chambres avec leur salle de bain individuelle, extension (véranda + terrasse de toit)

- Taxe foncière hors TEOM : 2500€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : pas d’assurance

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 9.9%
- Rendement net (charges, comptable, taxe foncière, gestion locative: 6.9%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 150k
- Type de crédit : amortissable 20 ans
- Taux du crédit avec assurance 1.6%
- Frais : garantie et frais de dossier : 1500€

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location meublée: SCI à l’impôt sur les sociétés

CASH FLOW

- +1400€ par mois.

Mots-clés : coliving, immobilier, meublé

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[+1]    #2 16/11/2020 10h59

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Peu de temps disponible, aucune aptitude au bricolage et projet avec travaux de €500k.
Je dis banco.

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#3 16/11/2020 11h23

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Dans les 500k de frais il y a le budget meubles, architecte, ainsi que le budget pour l’agence que je paie. L’agence s’occupe de tout à ma place. C’est un projet clés en main.

Dernière modification par mmm121 (16/11/2020 11h31)

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#4 16/11/2020 12h15

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Que peut-on vous dire?
Vous avez lancé les travaux, clefs en main donc il n’y a rien qu’on puisse faire à part bêler de joie pour vous.

Ou bien vous lancez la discussion sur le prestataire (le même que la Casa?) pour que le forum en profite aussi?

Vous pouvez aussi nous dire la ville (avez-vous eu d’autres choix) et les frais que se prend l’agence pour la constrution et la gestion?

Merci

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#5 16/11/2020 12h30

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Je suis loin d’etre un expert en immobilier donc je suis preneur de conseils sur la structure, la vie en colocation, les points importants à vérifier etc…  Et les plans de travaux ne sont pas gravés dans le marbre. Je peux encore effectuer des modifications. Je fais attention à créer l’espace de vie le plus confortable possible pour les locataires mais je vais forcément faire des erreurs.

Le prestataire prend 10% du prix total du projet pour leurs honoraires. Ils ont trouvé le bien, établis le business plan, contacté les architectes, fait les visites, supervisent les travaux, trouvent les premiers locataires. C’est cher mais le travail effectué est long et fastidieux. L’agence m’évite surtout un grand nombre d’erreurs que j’aurais pu faire.

Il me semble que LaCasa travail en interne. Je n’ai en tout cas pas réussi à savoir avec qui ils fonctionnent.

Le bien se trouve à Saint Maur Des Fossés dans le 94.

Dernière modification par mmm121 (16/11/2020 12h40)

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#6 16/11/2020 12h43

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Bonjour,
C’est un projet acté ou en cours de réflexion ?

Vos calculs me semblent un peu enjolivés enthousiastes : pour calculer la renta brute vous semblez intégrer les charges payées par les locataires. Votre calcul de renta brut à presque 10% est faux. C’est plutôt 6.9 de renta brute.
Vous sous évaluez vos charges (pas de PNO), oubliez les intérêts d’emprunt, l’entretien et les réparations courantes (il y en aura) et ne déduisez pas le mois de vacance locative annuelle que vous envisagez.

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#7 16/11/2020 13h01

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Bonjour, c’est un projet acté mais je peux encore modifier des éléments car les travaux débutent seulement et en sont à leur phase de préparation. C’est vrai les calculs de renta brutes et nettes sont à l’appréciation de chacun. Avant entretien et remboursement de la dette, le projet a une renta nette (théorique) d’environ 7%. Je suis conscient que mon reste en poche sera beaucoup plus faible.

Ce qui m’intéresse dans ce projet c’est sa taille par rapport aux démarches. Plus d’un million d’euros, pas de syndic, un seul lot. Donc assez facile à gérer pour un bon enrichissement annuel (pas forcément en terme de cash flow).

Dernière modification par mmm121 (16/11/2020 13h02)

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#8 16/11/2020 13h05

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mmm121 a écrit :

Je suis loin d’etre un expert en immobilier donc je suis preneur de conseils sur la structure, la vie en colocation, les points importants à vérifier etc…  Et les plans de travaux ne sont pas gravés dans le marbre. Je peux encore effectuer des modifications. Je fais attention à créer l’espace de vie le plus confortable possible pour les locataires mais je vais forcément faire des erreurs.

Le prestataire prend 10% du prix total du projet pour leurs honoraires. Ils ont trouvé le bien, établis le business plan, contacté les architectes, fait les visites, supervisent les travaux, trouvent les premiers locataires. C’est cher mais le travail effectué est long et fastidieux. L’agence m’évite surtout un grand nombre d’erreurs que j’aurais pu faire.

Le bien se trouve à Saint Maur Des Fossés dans le 94.

Pourquoi ne pas nous parler de ces points alors? Montrez les plans, posez des questions… On n’est pas dans votre tête.

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#9 16/11/2020 13h33

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kiwijuice a écrit :

Pourquoi ne pas nous parler de ces points alors? Montrez les plans, posez des questions… On n’est pas dans votre tête.

C’est l’un de mes premiers message, je m’excuse s’il manque des informations. Mais Pourquoi tant d’hostilité de votre part?

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#10 16/11/2020 13h37

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mmm121 a écrit :

Plus d’un million d’euros, pas de syndic, un seul lot. Donc assez facile à gérer

C’est certain ! Gérer 1/2 million de travaux à distance, trop facile, suffit d’avoir une agence et un architecte qui gère tout !
Gérer une colocation de 12 personnes dans une maison ancienne, à distance depuis la Suisse, trop facile aussi !
C’est un projet qui menace de pécloter et qui ne gagnera pas la channe du meilleur investissement locatif. Enfin, je vous souhaite tout de bon. Moi je m’en vais me réduire pour faire un clopet, ça m’a épuisé votre affaire.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#11 16/11/2020 13h55

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mmm121 a écrit :

kiwijuice a écrit :

Pourquoi ne pas nous parler de ces points alors? Montrez les plans, posez des questions… On n’est pas dans votre tête.

C’est l’un de mes premiers message, je m’excuse s’il manque des informations. Mais Pourquoi tant d’hostilité de votre part?

Vous participez jamais au forum.
Vous lancez un sujet : "regardez, j’ai fait cet investissement, dites-moi que c’est super"
On vous oppose des observations, vous vous brusquez.
Que dire de plus?

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[+2]    #12 16/11/2020 14h48

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mmm121 a écrit :

Ce qui m’intéresse dans ce projet c’est sa taille par rapport aux démarches. Plus d’un million d’euros, pas de syndic, un seul lot. Donc assez facile à gérer pour un bon enrichissement annuel (pas forcément en terme de cash flow).

Ce qui vous intéresse le plus dans votre projet est ce qui, de mon coté, me rebuterais le plus.

Plus d’un million d’euros exactement au même endroit avec la multitude de risques afférents à votre projet ( même ville, même immeuble, même typologie de locataire, même type de baux, tout cela avec un intermédiaire et en habitant à des heures de routes ) Si il y a un incendie, si il y a un gros dégâts des eaux, si la société de gestion locative n’est pas très efficace, si elle n’existe plus dans 2 ans, si si si…. 

J’aurais plutôt tendance à diluer mes investissements immobiliers dans divers secteurs et différentes stratégies afin me diversifier et minimiser mon risque. Sauf si je peux sortir une rentabilité de 15%

Pour la rentabilité que vous annoncez, vous pouviez tout aussi bien faire 10 investissements de 100ke avec la même rentabilité et moins de risques.

Sachant que le montant d’endettement dépassant le million signifie aussi que pour de nouveaux projets vous dépassez la délégation des directeurs d’agences de plusieurs établissement bancaires, peut être plus difficile d’enchainer les investissements.

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[+1]    #13 16/11/2020 15h10

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Peut-être devrions nous modérer nos ardeurs à démonter un projet qui est acté.
Je suis pour ma part incapable de dire si le marché est porteur ou non pour une grosse coloc de ce type, n’ayant aucune expérience en ce domaine.

Je regarde juste la situation présentée : nous avons un forumeur qui se satisfait d’un produit vendu clé en mains. Donc acte.

Comme plusieurs d’entre nous l’ont fait, on repère immédiatement les faiblesses principales : concentration géographique sur un seul bien, distance entre vos attaches et cet investissement, biais cognitifs divers notamment sur la sensation de facilité immédiate et future, gros projet à petite renta.

mmm121, je n’ai pas compétence pour vous donner des conseils sur les plans de travaux. Mais sur l’appréhension du projet et vos calculs, il y a à mon sens un gros travail à faire.

Sur l’appréhension du projet : vous avez tout délégué et demandez de quoi vous méfier ? Ma réponse : vous devrez vous méfier de tout, à commencer de vous.
Exemple : Non, les calculs de renta ne sont pas à l’appréciation de chacun. En omettant des coûts et gonflant artificiellement les recettes (charges en + et pas en - par exemple), vous vous confortez dans ce que vous considérez une renta correcte.
Il m’arrive de me satisfaire de 4 ou 5%, mais je ne les transforme pas artificiellement en 9 ou 10.

Vôtre premier exercice à ce stade serait sans doute de travailler sur les presque 2000 € par m² de travaux, aménagements, facturations diverses. Est-ce seulement faisable en ayant tout délégué ?

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#14 16/11/2020 15h55

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Mon pauvre mmm121, j’ai de la peine pour vous et la douche froide que vous avez l’air de subir. Je ne participe pas bcp non plus aux forum mais le lit tous les jours car j’y apprends bcp, en partant de rien. C’est vrai que les retours des forumers peuvent parfois avoir un goût amer mais il faut bien avoir en tête qu’ils sont souvent très pertinents et gratuits ! Mais l’histoire (ou l’Histoire) se répète souvent pour eux aussi : quelqu’un arrive avec un projet dont il ne veut qu’une chose sans se l’avouer: se faire confirmer qu’il ne s’est pas planté car sinon il doit tout recommencer, voir se confronter à l’angoisse d’avoir peut-être fait une erreur qu’il doit rattraper. Et bien parfois, c’est salvateur de se faire ouvrir les yeux de force ou de tout recommencer. On peut parfois être aveuglé par un investissement qui nous plaît, et pour maintenir cet état "d’extase" (pas loin de la fièvre de l’or, où on perd de vue la raison), on peut parfois mettre sous chapeau son versant obscur. De nombreux auteurs ont bien écrit sur ces biais cognitifs qui peuvent tous nous piéger : du plus jeune au plus expérimenté… Pour vous, avec ce projet, il est vrai que :

- vous avez mis bcp (tous ?) d’œufs dans le même panier.
- Déléguer un tel chantier, cela demande une confiance absolue. Les commerciaux ont sûrement été très gentils pour obtenir la signature, mais en cas de problème : avez-vous discuter des différents scénarios ? qui fait quoi ? qui paye quoi ? comment ? le retard possible ? etc…
- gérer une colocation est exigeant : le bien se détériore plus vite, les colocataires peuvent partir à des moments différents. On aimerait tous que ce soit toujours comme dans "l’Auberge Espagnole".  Quand ils sont 3, on peut gérer. Mais 12 ! Vous serez mobiles au point de pouvoir venir régulièrement faire visiter, signer l’état des lieux d’entrée ? de sortie ? accueillir des artisans pour des petits travaux ?  Si vous déléguer, enlever cela de vos calculs de renta…

Bref, je pense qu’il y a de la bienveillance derrière le côté "cash" des réponses à votre message… Il faut maintenant se plonger dans le dur et regarder le projet en face pour border tout ce qui doit l’être.

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#15 17/11/2020 00h26

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En tout cas ça fait plaisir de voir que ce projet déchaine les passions.

Le calcul de rentabilité brute ne m’intéresse pas et c’est surement pour ça que je n’ai meme pas la bonne formule. Ma rentabilité nette de 7% ne prend pas en compte les éventuels travaux et vacances locatives. Elle prend en revanche 10% de frais d’agence de gestion (tout compris), les charges, taxe foncière, comptable. C’est la rentabilité maximale que je peux atteindre avec ce bien. La rentabilité réelle se situera plus vers 6% donc j’aurais vraisemblablement un cash flow à l’équilibre. En revanche, les calculs sont effectués avec des loyers 15% plus faibles que ceux qui sont pratiqués par la concurrence, au même endroit, à prestations équivalentes. J’ai donc un peu de marge la dessus.

Je suis d’accord avec vous. C’est risqué de mettre tous ses oeufs dans le meme panier. Cependant, je sais à quel point il est compliqué de faire une opération immobilière (surtout en ce moment) et j’ai pris le pari de faire une opération à 1M plutôt que 10 de 100k pour le coté facilité de gestion. Il me faudrait plusieurs années pour acquérir une dizaine de biens. Pendant ce temps, la rentabilité est de 0%. Je possède deux autres biens dans le bassin d’Annecy mais ce sont deux petits studios représentent à eux deux moins de 150k.

Gaut1985, j’aimerais penser qu’il y a de la bienveillance derrière ces messages, c’est pour ça que je n’ai pas supprimé le poste et mon compte par la même occasion. Je suis prêt a discuter du projet, a en comprendre les points faibles. Je suis aussi prêt à apporter des informations, à expliquer comment une personne de 28 ans peut se faire financer plus d’un million d’euros avec travaux sans être résident fiscal français. Je compte utiliser les services d’une agence spécialisée dans le coliving. 10% des loyers pour une prise en charge des visites, états des lieux, problèmes du quotidien, gestion des activités (soireés, cours de sports etc…) au seins de la maison.

Range19, dans le prix des travaux j’ai inclus architecte, meubles et honoraires de l’agence qui gère le dossier. Pour le reste il s’agit de rénovations, extension, surélévation. La facture est très détaillée est à l’air assez transparente. J’avoue ne pas bien connaître les prix habituellement pratiqués pour ce genre de travaux et faire confiance à mon agence.

kiwijuice, je ne sais pas ce qui vous fait penser que je n’accepte pas la critique. Je suis un jeune investisseur et je suis loin d’avoir la science infuse. C’est bien pour ça que je me fais entourer d’experts et que je prends la peine de poster le plus de détails possibles sur ce forum pour me remettre en question. D’un côté vous avancez que je poste simplement pour me faire mousser, et de l’autre vous rabaissez mon projet en vous moquant de sa rentabilité. C’est un peu contradictoire. Et s’il y a de la bienveillance dans vos messages, alors elle est très bien cachée derrière un tissu de haine à mon égard.

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#16 17/11/2020 09h04

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C’est la fable du coordonnier. Un regard extérieur aide à bien cerner les problématiques.
Pas de haine. Vous faites l’erreur de prendre à coeur les remarques d’un inconnu sur le net. Je vais vous suggérer de bosser cette partie de votre mental.

Intéressé par votre financement. 22% d’apport c’est un bon chiffre pour un non résident. Courtier? Votre banque?
Vous dites financement de plus d’un million d’euros, mais vous avez 2 apparts à 150k et ce projet à 530k. Vous avez donc un 3e bien ou bien un problème de calculatrice.

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#17 17/11/2020 09h29

Membre
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J’aurais bien aimé avoir les même loyers pour un bien qui vaut moins d’un million. Malheureusement, 540k de travaux + 677k (maison + frais de notaire) ça donne plus d’un million d’euros sur ma calculatrice de savetier (pour reprendre votre référence de de la Fontaine).

Pour le financement, je ne suis pas passé par un courtier. J’ai créé une SCI (donc une entité morale française) et j’ai du défendre mon profil et mon projet au banquier (qui connaissait déjà les coliving).

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#18 17/11/2020 11h15

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Bonjour,

A la différence d’intervenants bien plus qualifiés que je ne le suis, je n’ai pas les compétences pour évaluer votre projet.

Un point toutefois m’interpelle : celui de l’occupation qui va être faite du pavillon dont vous vous êtes porté acquéreur. Je connais un peu le coin et je sais que l’on peut trouver du côté de St Maur/ La Varenne/ Chennevières de très grandes et de très belles propriétés datant de la première moitié du 20ème siècle. Elles n’ont toutefois pas été dimensionnées à l’origine pour héberger autant de monde que vous l’envisagez (12 colocataires… : pour peu que certains s’installent avec leur copain ou copine, vous vous retrouverez vite avec 20 occupants, ce qui est énorme). J’espère donc que votre prestataire a bien prévu de redimensionner les différents réseaux (notamment d’alimentation et d’évacuation des eaux).

Autre point d’attention : celui de l’éventuel permis de louer (j’avoue ignorer si la ville de St Maur impose cette formalité aux bailleurs ; si ce n’est pas le cas, attendez-vous toutefois à ce que cela finisse par arriver). Vous devez savoir que certaines communes d’Ile-de-France font la chasse à la division pavillonnaire. Ainsi, dans une commune de l’Est parisien où j’ai investi, le permis de louer est systématiquement refusé dans le cas d’une telle division au motif qu’il conduit à une suroccupation des lieux. Je sais bien que vous n’êtes pas tout à fait dans cette situation et que c’est une colocation que vous organisez ; mais vous devez néanmoins avoir à l’esprit que dans le cas où la visite des lieux serait requise avant leur mise en location, les services municipaux pourraient vous reprocher d’avoir contourné la règle et procédé à une division pavillonnaire de fait.

Dernière petite chose au sujet de ce fameux permis de louer : s’il est requis à St Maur, vérifiez s’il est délivré gratuitement. Si tel n’est pas le cas, prévoyez cette dépense dans votre business plan car avec une colocation à 12, vous allez avoir du turnover et vous allez donc devoir demander régulièrement le renouvellement de votre permis (pour info, une ville où j’ai investi facture jusqu’à 150 euros chaque permis de louer…).

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#19 17/11/2020 11h16

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Petite question :

2 studios d’une valeur total de 150ke dans le bassin d’Annecy ?

C’est le bassin au sens très large alors vu le prix ? Ou alors vous avez une capacité à trouver des prix très bas que vous devriez mettre à profit pour trouver vos investissements sans déléguer.

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#20 17/11/2020 11h22

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Bonjour, ce sont des studios taille mini (15m2) à Meythet. Je les ai acheté au prix du marché et si j’avais pu j’en aurais acheté plus mais l’offre est très limitée…

Tchouikov a écrit :

Bonjour,

A la différence d’intervenants bien plus qualifiés que je ne le suis, je n’ai pas les compétences pour évaluer votre projet.

Un point toutefois m’interpelle : celui de l’occupation qui va être faite du pavillon dont vous vous êtes porté acquéreur. Je connais un peu le coin et je sais que l’on peut trouver du côté de St Maur/ La Varenne/ Chennevières de très grandes et de très belles propriétés datant de la première moitié du 20ème siècle. Elles n’ont toutefois pas été dimensionnées à l’origine pour héberger autant de monde que vous l’envisagez (12 colocataires… : pour peu que certains s’installent avec leur copain ou copine, vous vous retrouverez vite avec 20 occupants, ce qui est énorme). J’espère donc que votre prestataire a bien prévu de redimensionner les différents réseaux (notamment d’alimentation et d’évacuation des eaux).

Autre point d’attention : celui de l’éventuel permis de louer (j’avoue ignorer si la ville de St Maur impose cette formalité aux bailleurs ; si ce n’est pas le cas, attendez-vous toutefois à ce que cela finisse par arriver). Vous devez savoir que certaines communes d’Ile-de-France font la chasse à la division pavillonnaire. Ainsi, dans une commune de l’Est parisien où j’ai investi, le permis de louer est systématiquement refusé dans le cas d’une telle division au motif qu’il conduit à une suroccupation des lieux. Je sais bien que vous n’êtes pas tout à fait dans cette situation et que c’est une colocation que vous organisez ; mais vous devez néanmoins avoir à l’esprit que dans le cas où la visite des lieux serait requise avant leur mise en location, les services municipaux pourraient vous reprocher d’avoir contourné la règle et procédé à une division pavillonnaire de fait.

Dernière petite chose au sujet de ce fameux permis de louer : s’il est requis à St Maur, vérifiez s’il est délivré gratuitement. Si tel n’est pas le cas, prévoyez cette dépense dans votre business plan car avec une colocation à 12, vous allez avoir du turnover et vous allez donc devoir demander régulièrement le renouvellement de votre permis (pour info, une ville où j’ai investi facture jusqu’à 150 euros chaque permis de louer…).

Merci pour vos commentaires. La législation est le point qui me fait le plus peur.

Pour le côté (sur)occupation, le règlement de la maison sera modifiable par les colocataires mais, en emménageant, ils signent une charte qui stipule qu’ils peuvent inviter des amis de temps à autre (soumis à l’acceptation de la communauté) mais pas accueillir un conjoint. Les chambres sont bien individuelles.

Afin de faciliter la vie en communauté nous refaisons toutes les evacuations d’eaux car nous construisons 13 salles de bains. Tout le reste est pensé pour la vie en communauté: 3 frigos, 3 laves linge, 3 sèche-linge, 8 plaques de cuissons etc… Et le loyer comprend un ménage hebdomadaire des parties communes. Cela permet de minimiser les frictions potentielles entre colocataires.

Pour le permis, quand il est obligatoire, il faut le demander à chaque changement de locataire? C’est ennuyant…

Dernière modification par mmm121 (17/11/2020 11h35)

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#21 17/11/2020 11h48

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Lorsque le permis de louer est obligatoire, il faut effectivement demander le renouvellement à chaque changement de locataire.

J’avais discuté de l’absurdité de cette mesure avec l’employé municipal qui était venu faire la visite d’un logement avant que je le mette en location : il en avait convenu mais les textes sont actuellement rédigés de la sorte (mon interlocuteur m’avait toutefois indiqué que la municipalité réfléchissait à donner une durée de validité de deux ans aux permis qu’elle délivre et à ne pas requérir leur renouvellement en cas de changement de locataire durant cette période ; je ne sais toutefois pas si une commune a la possibilité de déroger de la sorte à une disposition légale : je saurai à mon prochain changement de locataire si ces réflexions de la mairie ont abouti).

La conclusion est que dans les communes où le permis de louer est obligatoire (et a fortiori lorsqu’il est payant), il faut maintenant éviter comme la peste d’investir dans des logements (type meublé étudiant) où le turnover des locataires est élevé.

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#22 17/11/2020 18h23

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Réputation :   38  

mmm121 a écrit :

Afin de faciliter la vie en communauté nous refaisons toutes les evacuations d’eaux car nous construisons 13 salles de bains.

Rebonjour,

Je rebondis sur ce point auquel je n’avais pas prêté attention à l’origine.

Est-ce que votre prestataire ou vous avez prévu de faire une déclaration de ces nouvelles salles de bains auprès des services fiscaux ?

Car passer de 2 ou 3 salles de bains (ce qui doit correspondre à la configuration actuelle des lieux) à 13 va vous valoir une réévaluation de votre taxe foncière (qui pourrait être d’un montant largement supérieur aux 2500 euros que vous avez prévu).

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#23 17/11/2020 18h45

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28 ans, résident suisse et peu de temps disponibles pour suivre une affaire avec 544 000 euros de travaux (prévus, on va arrondir à 600 ou 700 K…) en région parisienne : vous allez droit dans le mur, je n’ai même pas besoin de voir l’endroit… Et après une gamelle de cette ampleur, votre carrière d’investisseur dans l’immobilier sera plombée pour 20 ans…
Et j’ai moi aussi une expérience de deux LMNP en région parisienne.
Bon courage…
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#24 17/11/2020 19h15

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Comment vous pouvez arriver à 540k€ de travaux ? Ça me semble vraiment énorme.  Même en créant 12 studios. Elle fait qu’elle taille cette maison ?

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#25 17/11/2020 19h35

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En tout cas ça fait plaisir de voir que ce projet déchaine les passions.
(…)
"un tissu de haine à mon égard".

Pour ma part, pratiquant ce forum depuis 5 ans, je peux vous garantir qu’il n’y a aucun déchaînement de passion dans le présent fil. De puis, je ne suis pas dans la tête de kiwijuice, mais ses remarques ne me semble vraiment pas relever d’un "tissu de haine".

A mon avis, la plupart des intervenants du présent fil sont très chevronnés et répondent à ce post avec beaucoup de détachement. S’il y a une personne passionnée ici, ça ne peut être que vous.

Votre réaction ressemble beaucoup à un raisonnement du genre : "toute remise en cause de mon projet ne peut être qu’une attaque personnelle motivée par la haine et les passions ; il ne peut évidemment pas s’agir de conseils objectifs et désintéressés, motivés par la volonté d’aider".

Dommage. On ne peut donc rien vous apporter puisque vous n’accordez aucune valeur à nos conseils, qui ne sont à vos yeux que des élucubrations de jaloux et de haineux. Je vous aurais bien parlé des spécificités d’une construction de cette ampleur (on parle quand même d’une surélévation), je vous aurais bien fait remarquer l’importance des coûts, des délais, et qui est responsable de quoi si délais et coûts ne sont pas respectés, et je vous aurais bien fait quelques remarques sur le fait que vous concevez un immeuble avec une destination très particulière et pointue. Mais bon, je vais économiser mon clavier, puisque ça ne sert à rien. Que venez vous faire sur ce forum alors ? Comment espérez-vous retirer quoi que ce soit d’utile de votre venue ici ? Ca me dépasse !

Je vais donc me borner à vous souhaiter à nouveau "tout de bon".

Dernière modification par Bernard2K (17/11/2020 19h44)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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