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Forums des investisseurs heureux

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#1 27/08/2017 16h42 → Frice [région parisienne] : étude de cas (immobilier T4 en colocation) (bail unique, colocation, encadrement loyers, immobilier, lmnp, paris)

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Bonjour à tous,

VOTRE PROFIL

-  25 ans, CDI pour 33k€+ 22k€ net/an, TMI 30%, en concubinage (achat à 50/50), locataires de notre RP

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables et Fiscales : moyen mais je compte monter en compétences et ce n’est pas sans rapport avec mon travail.
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : possibilité de réaliser les finitions (peintures, sols, installations cuisine, SdB…) mais pas le gros oeuvre.
- Temps disponible : le soir et un week end sur deux.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Appartement de 1960 situé au 3ème étage sur 4, bonne luminosité (traversant est-ouest) , 4 pièces de 66 m² (carrez), pas ascenseur, chambres de 13, 11 et 11 m².
- L’appartement sera libre puisqu’il est actuellement habité par les propriétaires retraités qui vont vivre dans leur résidence secondaire.
- L’immeuble : copropriété de 100 lots sans dette d’après l’agent immobilier, pas de concierge, Syndic professionnel, Chauffage collectif, Volets persiennes PVC, double vitrage PVC récent, pas d’espace vert dans la copropriété mais d’un côté vue sur un parking arboisé et de l’autre sur un parc arboisé.
- Compteur d’électricité dans l’appartement, le reste est commun y compris le chauffage.

LOCALISATION DU BIEN

- Le bien se situe en petite couronne de la région parisienne, à quelques minutes à pied d’une Université et dispose de nombreux transports à proximité (RER notamment).
- La bassin d’emploi est également très dynamique. Le quartier est populaire et peu cher mais calme.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? L’emplacement est idéal et bien desservi, les quartiers moins populaires à proximité ont des prix au m² de 50% à 100% plus élevés. Il semble possible que cet écart se réduise à moyen terme à 30% à 50% soit une augmentation de 1500€/m².
- L’annonce fictive déposée sur leboncoin témoigne d’une forte demande avec 16 réponses sérieuses dans la journée d’étudiants en master ou de jeunes cadres intéressés par la localisation. Au total 31 demandes de visites en 4 jours et d’excellents profils.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien : 235 k€ FAI + 17 k€ Frais de notaire soit 252 k€
- Loyer envisagé de la colocation : 530€/mois HC x 3 chambres soit 1590€/mois HC
- Charges locatives : forfait de 70€/mois/chambre soit 210€ couvrant les charges de copropriétés (134€), le contrat d’électricité (60€) et l’abonnement internet (15€)
- Taux de vacance envisagé faible : 1 mois d’une chambre par an = 530€/an
- Pas de frais de gestion locative : location en direct

- Peu de travaux immédiats : refaire la SdB (douche à la place d’une baignoire vieillotte, carrelage, faïence), remettre un plan de travail dans la cuisine, enlever la tapisserie et peindre dans une chambre, poser un nouveau sol dans deux chambres.
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : les communs ont été refait récemment, l’extérieur aurait besoin d’un rafraîchissement mais rien de prévu pour le moment.
- Pas de travaux à prévoir dans l’appartement à moyen terme, seulement l’entretien courant.

- Taxe foncière totale : 864€/an
- Assurance PNO : 150€/an
- Pas de GRL ou GLI : choix d’un public d’étudiants (caution parentale) ou de jeunes cadres disposant de revenus.

- Rentabilité brute faible mais peu de différence avec le net : 7,6% (1590*12 / 252 000)

* en incluant une provision pour les travaux de la copropriété et notamment la façade.

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 17 k€ (Frais de notaire)
- Type de crédit : amortissable sur 20 ans à 1,90% (dont 0,25% d’assurance), c’est un point à optimiser.
- Épargne de précaution : 30 k€ après payement des frais de notaire (+ capacité d’épargne sur salaire importante)

RÉGIME D’EXPLOITATION

- Locaton meublée : LMNP, les calculs restent à affiner pour estimer la durée sans aucun impôt puis le montant d’impôt une fois que les charges de la vente seront "épuisées".

- Bail de colocation : unique à mon grand regret puisque la loi ALLUR ne permet pas de louer individuellement des chambres de moins de 14m².

CASH FLOW

- CF mensuel avant fiscalité : (1590€*12)*(1-3% vacance)-150€ assurance PNO - 1000€ de travaux/maintenance* - 864€ TF - 1250€*12 remboursement du prêt - 500€ frais comptable = - 50€/mois

- Je suis en train de calculer la fiscalité en LMNP, le site rendementlocatif est devenu très restrictif sans compte premium j’ai donc abandonné, j’ai trouvé quelques fichiers excel partiels que j’essaie de compléter pour simuler au mieux l’impact. Si vous disposez d’un bon simulateur, je suis preneur, sinon je partagerai celui que je vais utiliser.

AUTRES ÉLÉMENTS

- Je ne dispose pas encore du montant de la taxe d’ordure ménagère qui est intégré dans la TF. Une fois le montant connu, je vais transférer ce montant vers les charges locatives.

- L’annonce déposée sur leboncoin a reçu 16 réponses le premier jour et 31 demandes de visites sérieuses en 4 jours. Les conditions de l’annonce étaient celles de la description du bien y compris la localisation exacte.

RISQUES

- La gestion du bail n’est pas des plus simple puisque ce dernier doit être unique. Je ne pense néanmoins pas inclure de clause de solidarité parce que je la trouve compliquée à accepter pour des colocataires qui ne se connaissent pas. Il me reste des éléments du proccess de location à vérifier comme le choix d’un nouveau colocataire dans le cas d"un bail unique sans clause de solidarité…

- L’encadrement des loyers peut être très problématique, loyer actuel envisagé : 24€/m². Au vu de l’année de construction, du nombre de pièces, appartement meublé, les quartiers les moins chers de Paris limitent à 20€/m² le loyer (avec majoration de 20% incluse). A lille, certains quartier sont pour ces même conditions limités à 10€/m². De toute évidence, la limite dans la zone du bien se situe entre les deux… Avec un encadrement autour de 15€/m², ça devient très compliqué. Quant à la probabilité de déploiement du dispositif, certains parlent d’une extension au 1er janvier 2018 à l’agglomération parisienne pour les villes volontaires. Au vu de la politique menée par la ville, la mise en application du dispositif s’il est possible ne fait aucun doute.

Cela fait plusieurs années que j’explore l’immobilier en région parisienne mais également dans plusieurs villes de l’ouest de la France d’où je suis originaire. En région parisienne je n’ai pas trouvé mieux et dans l’ouest ce n’est pas formidable non plus y compris en achetant un immeuble dans une petite ville où la demande locative est très incertaines (annonces fictives à l’appuie).

Merci d’avance pour vos retours sur ce projet.

Mots-clés : bail unique, colocation, encadrement loyers, immobilier, lmnp, paris

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#2 27/08/2017 17h32 → Frice [région parisienne] : étude de cas (immobilier T4 en colocation) (bail unique, colocation, encadrement loyers, immobilier, lmnp, paris)

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Frice a écrit :

- Rentabilité brute faible mais peu de différence avec le net

Cette affirmation semble être en opposition avec ces données :

Frice a écrit :

- Appartement de 1960
- L’immeuble : copropriété de 100 lots sans dette d’après l’agent immobilier, pas de concierge, Syndic professionnel, Chauffage collectif

En plus des charges collectives sans doute élevées, n’oubliez de compter la PNO, La CFE, le comptable, taxe foncière… et la différence sera smile

N’oubliez pas non CSG + IR.
Demandez papiers, comptes, compte rendu d’AG et ne faites pas confiance à l’agent immobilier qui dira toujours que les charges "ne sont pas élevées" blabla etc

Frice a écrit :

le contrat d’électricité (60€)

Savez-vous que c’est interdit de "revendre" de l’électricité en France ? EDF a monopole smile
Laissez plutôt les colocataires gérer cela entre eux.

Calculer le cash flow la première année est intéressant mais il important de regarder ce que cela donne à plus longue échéance 10 et 15 ans par exemple (même si l’environnement fiscal aura sans doute changé d’ici là), il vaut mieux savoir qu’avoir de mauvaises surprises surtout en partant d’une rentabilité pas très élevée…


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#3 28/08/2017 19h05 → Frice [région parisienne] : étude de cas (immobilier T4 en colocation) (bail unique, colocation, encadrement loyers, immobilier, lmnp, paris)

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Frice a écrit :

RISQUES

- La gestion du bail n’est pas des plus simple puisque ce dernier doit être unique. Je ne pense néanmoins pas inclure de clause de solidarité parce que je la trouve compliquée à accepter pour des colocataires qui ne se connaissent pas. Il me reste des éléments du proccess de location à vérifier comme le choix d’un nouveau colocataire dans le cas d"un bail unique sans clause de solidarité…

En cas de bail unique sans clause de solidarité, quel intérêt aura un locataire à signer un nouveau bail une fois un premier colocataire parti ?
Il devra aussi auparavant donner son congés ? Pour quoi le faire alors qu’il veut rester ! Ou alors en ressignant de suite le nouveau bail mais alors il faut le nouveau locataire pour cosigner !
Si ce n’est pas fait corrrectement vous allez vous retrouver avec de nombreux baux pour le même appartement…

A votre place je réfléchirais à 2 fois avant d’aller en ce sens et n’irai que vers un appartement permettant les divisions de >14m².
Autre option : supprimer le salon pour agrandir les chambres et laisser une grande cuisine comme commun.

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#4 28/08/2017 22h39 → Frice [région parisienne] : étude de cas (immobilier T4 en colocation) (bail unique, colocation, encadrement loyers, immobilier, lmnp, paris)

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Merci DDte et Kili pour vos contributions au sujet.

@DDte

DDte a écrit :

Cette affirmation semble être en opposition avec ces données

Je me suis mal exprimé, il me semble que 134€/mois de charges est raisonnable en région parisienne pour un appartement de 67m² lorsque cela comprends en plus l’eau froide et le chauffage d’un immeuble des années 1960.
L’immeuble est sain : les caves sont impeccables, les communs ont été refait récemment et il n’y a pas de poste de dépense dispendieux comme un ascenseur, un concierge, des communs disproportionnés, des services hauts de gamme ou des espaces verts. Il reste la façade qui est objectivement moche et sera un jour refaite d’où la provision de 1000€/an couvrant l’appartement et l’immeuble dans le calcul de CF.

DDte a écrit :

Demandez papiers, comptes, compte rendu d’AG et ne faites pas confiance à l’agent immobilier qui dira toujours que les charges "ne sont pas élevées" blabla etc

Je suis tout à fait d’accord, les vérifications seront faites mais en attendant d’avoir accès aux documents je ne peux pas me baser sur d’autres éléments.

DDte a écrit :

En plus des charges collectives sans doute élevées, n’oubliez de compter la PNO, La CFE, le comptable, taxe foncière… et la différence sera smile

Merci pour la CFE, j’ai oublié de la comptabiliser. Il n’y a pas à ma connaissance de base de données publique ou privée permettant d’accèder au montant de la CFE en fonction de la commune ? Je contacterai demain l’EPT qui gère cette zone.
J’ai inclus les autres éléments dans le calcul d’un cash flow avant fiscalité à la fin de mon message faute de mieux pour le moment puisque je n’ai pas pour le moment un fichier permettant le calcul rapide des CF sous le régime LMNP, c’est dans ma todo list.

DDte a écrit :

Savez-vous que c’est interdit de "revendre" de l’électricité en France ? EDF a monopole smile
Laissez plutôt les colocataires gérer cela entre eux.

Vous avez raison, c’est un soucis en moins et cela permet d’afficher un loyer CC moins élevé. Je ne sais pas pourquoi je suis parti sur autre chose. C’est l’intérêt de partager sur le forum !

Par contre, la fourniture d’énergie (électricité et gaz) n’est plus monopolistique depuis un moment en France. Depuis juillet 2007, tous les consommateurs sont libres de choisir leur fournisseur. Seuls les monopoles naturels que sont la distribution et le transport subsistent.

Kili a écrit :

En cas de bail unique sans clause de solidarité, quel intérêt aura un locataire à signer un nouveau bail une fois un premier colocataire parti ?
Il devra aussi auparavant donner son congés ? Pour quoi le faire alors qu’il veut rester ! Ou alors en ressignant de suite le nouveau bail mais alors il faut le nouveau locataire pour cosigner !
Si ce n’est pas fait corrrectement vous allez vous retrouver avec de nombreux baux pour le même appartement…

A votre place je réfléchirais à 2 fois avant d’aller en ce sens et n’irai que vers un appartement permettant les divisions de >14m².
Autre option : supprimer le salon pour agrandir les chambres et laisser une grande cuisine comme commun.

Vous mettez le doigt sur le point de process qu’il me restait à éclaircir… J’essaie de trouver le meilleur contrat sans y ajouter de clauses abusives bien entendus. Ce bail doit me protéger et protéger également le locataire. Il semble possible d’ajouter des avenants au bail initial lors d’un changement de locataire pour mettre à jour la liste des colocataires.

Les appartements avec des chambres >14m² en première couronne de la région parisienne n’existe pas. Toutes les colocations se font dans des appartements avec des chambres inférieures à 14 m². D’ailleurs de mémoire il faut aussi l’accès à un point d’eau ce qui semble au moins aussi compliqué. La loi ALLUR semble avoir rendu le bail par chambre impossible. Est-ce pour réduire le montant des APL qui est versé une seule fois par appartement au lieu d’une fois par chambre ?

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#5 29/08/2017 07h41 → Frice [région parisienne] : étude de cas (immobilier T4 en colocation) (bail unique, colocation, encadrement loyers, immobilier, lmnp, paris)

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Bonjour,

dans votre investissement initial, vous "oubliez" de chiffrer les travaux immédiats à faire, et le coût de meubler un grand appartement.

Dans vos charges, vous en oubliez pas mal comme l’a fait remarqué DDTee. Dans les charges de copro, il y a toujours une partie à charge bailleur, une partie à charge locataire. C’est ce qu’il faudrait savoir en obtenant les derniers appels de charge. Et si la fiscalité sera relativement faible grâce au LMNP, les charges sont des vraies dépenses qui viennent entamer votre rentabilité.

Franchement, "doper" la rentabilité grâce à la colocation et arriver à 7 % bruts, c’est la misère. A mon sens cet appartement est trop cher par rapport à son revenu locatif, mais c’est peut-être les prix en région parisienne ?

Concernant la loi ALUR et les 14 m², cela a déjà été longuement discuté et décortiqué ici : https://www.devenir-rentier.fr/t7371

Il est exact qu’il n’y a plus de monopole, mais la vente d’électricité reste réservée à des opérateurs dûment approuvés ce que vous n’êtes pas ; et l’électricité des parties privatives n’est pas une charge récupérable. Cf. : https://www.devenir-rentier.fr/t6492

Dernière modification par Bernard2K (29/08/2017 07h44)

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#6 29/08/2017 11h43 → Frice [région parisienne] : étude de cas (immobilier T4 en colocation) (bail unique, colocation, encadrement loyers, immobilier, lmnp, paris)

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Bernard2K a écrit :

Franchement, "doper" la rentabilité grâce à la colocation et arriver à 7 % bruts, c’est la misère. A mon sens cet appartement est trop cher par rapport à son revenu locatif, mais c’est peut-être les prix en région parisienne ?

Je partage pleinement cette opinion.

De plus, la colocation est relativement nouvelle pour le législateur et je conseillerais de calculer le prix/coût d’un plan B (location plus classique nue ou meublée) si celle-ci ne devenait plus intéressante par une évolution du droit.


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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