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#51 10/12/2020 13h12

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Laucyn a écrit :

Ensuite je vous rejoins sur le fait que les prix oscillent entre 4 000 et 11 000€ sur le grand Annecy.
Le prix moyen du m² sur Annecy se rapproche des 5000€, environ 4000€ sur Seynod par exemple.
Après les prix au m² moyens sont moyennement significatifs pour déterminer le prix d’un studio car plus la superficie baisse plus le prix à tendance à monter.

Primo, le Gd Annecy, c’est largement plus qu’Annecy + les 5 communes déléguées. C’est d’ailleurs une association de commune plutôt curieuse … Alby sur Chéran, proche de Rumilly, en fait partie, contrairement à Rumilly. Personnellement, ca me perturbe toujours … Pour ceux qui ne connaissent pas, on est à plus de 10km du centre d’Annecy, et avant d’arriver à Rumilly depuis Annecy, on traverse pas mal de communes, plus ou moins importantes.

Ensuite, sur Annecy même, les prix s’étalent de 4000 à 11000. Inutile d’invoquer Rumilly ou Faverges. Si on ajoute les communes déléguées (donc en restant très très proche d’Annecy, les communes se touchent, on passe de l’une à l’autre sans que les rues soient renommées), l’intervalle s’étire sur le bas.

Sur 2020, j’ai trouvé 1 studio dans Annecy, du coté de Fauré / St michel, pour 82k et plus de 20m carrez. 3 sur le secteur de l’hopital plus abordables, mais effectivement, plus Annecy à proprement parler … mais sans partir à 15 minutes via l’autoroute non plus.

Rumilly … à 150k … on a nettement plus de choix que 2 petits studios de 15m.

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#52 10/12/2020 15h24

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xazh a écrit :

Primo, le Gd Annecy, c’est largement plus qu’Annecy + les 5 communes déléguées.

Merci vous faites bien de préciser pour les non "Grand Anneciens" mais je ne crois pas avoir dis cela, de plus je doute que l’investissement de studio soit très prisé sur les communes de Saint Eustache ou Gruffy pour en revenir au sujet.

Laucyn a écrit :

2 studios d’une valeur total de 150ke dans le bassin d’Annecy ?
C’est le bassin au sens très large alors vu le prix ? Ou alors vous avez une capacité à trouver des prix très bas que vous devriez mettre à profit pour trouver vos investissements sans déléguer.

Sauf erreur de ma part je ne crois pas avoir dis qu’il était impossible de trouver sur le secteur Annecy à moins de 75ke ? j’ai conseillé à Mmm121 de mettre a profit ses capacités pour dénicher de bons prix plutôt que de passer par du clé en main.

xazh a écrit :

Sur 2020, j’ai trouvé 1 studio dans Annecy, du coté de Fauré / St michel, pour 82k et plus de 20m carrez. 3 sur le secteur de l’hopital plus abordables, mais effectivement, plus Annecy à proprement parler … mais sans partir à 15 minutes via l’autoroute non plus.

Vous avez trouver plus de 20m² à plus de 75ke et vous n’êtes pas un novice de l’investissement immobilier, je vous laisse imaginer les prix que payent les "acquéreurs lambda", primo accédants, les primo investisseurs, les Suisses ou Parisiens souhaitant acheter un pied à terre.

La plupart des acheteurs lambda cherchent sur lbc et via agence, et je vous invite à faire cette recherche précédemment citée :

Laucyn a écrit :

On peut facilement faire une recherche sur lbc est indiqué comme point central Annecy + les 10km aux alentours et bloquer le prix à 75ke. A part des studios gérer par des résidences de services, une vente en viager ou une grange à rénover, je crains que l’on fasse chou blanc.

Après effectivement cela dépend de notre/votre définition du bassin Annecien

xazh a écrit :

Rumilly … à 150k … on a nettement plus de choix que 2 petits studios de 15m.

Nous sommes entièrement d’accord….

Je serai ravi d’en discuter avec vous en privé car je crains que nous éloignons fortement le sujet de la file de notre ami de sa problématique actuelle. Celle ci étant déjà bien assez complexe….

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#53 10/12/2020 21h06

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Je reprends …

Vous avez dit exactement :

Laucyn, le 17/11/2020 a écrit :

Petite question :
2 studios d’une valeur total de 150ke dans le bassin d’Annecy ?

C’est le bassin au sens très large alors vu le prix ? Ou alors vous avez une capacité à trouver des prix très bas que vous devriez mettre à profit pour trouver vos investissements sans déléguer.

Ma lecture, c’est que vous estimiez que ces tarifs étaient nécessairement sur un bassin nettement plus large qu’Annecy même, ou les communes les plus proches. Je vous en annonce un dans Annecy même, plus grand et à peine plus cher. Pour vous, cela démontre des compétences fortes, que vous m’attribuez aussi d’ailleurs (c’est gentil). Pour moi … c’est différent, le prix seul ne m’indique ni compétence ni incompétence.

Et je ne pense pas qu’on s’éloigne du sujet en pratique. Au contraire, puisque le patrimoine de mmm est partie de ce projet.

Sur les prix possibles, on peut financer des biens corrects (taille, utilité, secteur) à ces prix là dans Annecy et les communes déléguées. Sur ce forum, la question sera : pour quel rendement. Et c’est là que les choses peuvent se gâter. Effectivement, trouver du 10% à Annecy pour 4000 du m2 …

C’est l’enjeu de ces deux studios dans ce fil. 15m2 / 75k pour séparer les studios. Sans information préalable, ca vous semble excellent sur l’ensemble du bassin, ca ne me semblerait excellent que sur certains quartiers. Ma vision du marché diffère de la votre en apparence, donc je me demande pourquoi. Après tout, je peux avoir raté un quartier en pleine évolution, ou des annonces particulières, ou …

C’est l’intérêt de ces échanges, même s’ils peuvent sembler sans rapport direct avec la question. En débattant du marché, nous débattons du patrimoine de mmm préexistant et de fait de ses capacités d’investisseur en immo sur ce secteur.

Je passe sur les suisses, je n’ai pas non plus la même vision généraliste. Je me contenterais de dire que oui, leurs moyens tirent le marché globalement, que la plupart n’achèteraient pas plus de manière déraisonnée que des francais ayant des moyens, mais que certains sont complètement déconnectés du réel, parce qu’ayant des revenus déconnectés du réel.

Résumons les points de cette étude.

On nous propose une étude de cas sur un projet … qui présente des zones limites sur plein de sujets, une connaissance assez partielle du système voire partiale, nos doutes étant balayés simplement. Un patrimoine existant, préalable pour dire "qu’on s’est déjà frotté au marché immo" et qu’on sait de quoi on parle, constitué de 2 studios à Meythet annoncés valant 150k. Après vérification, suite à ce débat, sur les prix du moment, on me dit que 130 serait déjà une belle estimation, au max des tarifs actuels. Ca n’exclut pas complètement un prix plus élevé possible, mais, avec les données du projet, je commence à me dire qu’il y a peut être un problème là.

Des revenus importants, une forte capacité d’épargne, un métier qui pousse plutôt à étudier purement le côté financier sans vraiment comprendre que la location, ce n’est pas que de la finance …

In fine, je me demande si mmm121 sait ce qu’il fait ou s’il est simplement quelqu’un avec des moyens qui veut aller sur de l’immo sans savoir exactement s’y prendre, et qui passe, du coup, par des intermédiaires gérant intégralement le tout. Du coup, Meythet peut devenir une ligne d’investissement, avec une marge de 10% pour l’intermédiaire, les 150k la somme investie, y compris les frais d’acquisition (notaire, intermédiaire gérant les studios). Idem pour le projet clé en main de St Maur. Ce qui explique du coup qu’il n’ait pas trouvé plus proche des rendements similaires avec son budget, qu’il laisse autant de délégation dans son projet.

Bref qu’il finance un patrimoine mais n’investit pas son temps, son énergie. D’ailleurs, au lieu de challenger son projet, c’est nous qu’il a chargé de le faire. N’est on pas en train de faire le travail de cet intermédiaire et même de lui indiquer, et j’y participe, des secteurs dans le coin quîl pourrait prospecter fort de ses moyens financiers ?

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#54 11/12/2020 15h42

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xazh a écrit :

Ma lecture, c’est que vous estimiez que ces tarifs étaient nécessairement sur un bassin nettement plus large qu’Annecy même, ou les communes les plus proches. Je vous en annonce un dans Annecy même, plus grand et à peine plus cher. Pour vous, cela démontre des compétences fortes, que vous m’attribuez aussi d’ailleurs (c’est gentil). Pour moi … c’est différent, le prix seul ne m’indique ni compétence ni incompétence.

Votre modestie est honorable mais je pense qu’elle vous amène à constater que "vos prix de l’immobilier" sont "Les prix du marché", telle une généralité. Hors pour moi cela n’est pas la réalité.
Mais je persiste et signe, à 75ke le studio dans le bassin Annécien notre ami devrait mettre ses compétences au service de ses propres recherches plutôt que de déléguer.
Maintenant nous avons tout les deux un avis qui diffère sur les prix du marché dans le bassin Annécien. 

Demandons donc à la plus grosse interface de transaction du marché de l’immobilier Français.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/16885_screenshot_20201211-135237.jpg

Biens a vendre aux alentours des 10km d’Annecy a moins de 75ke et faisant au moins 20m²
3 résultats…
Le 1er est une mise à prix d’enchère, le second à réhabiliter à Saint martin de Bellevue et le troisième un appartement à aménager a Filières… ( 20mn d’Annecy ) C’est tout. Aucune vente dans Annecy ou sur une des communes déléguées à ce prix.

Essayons à Meythet puisque c’est la que notre forumer a acheté ses studios.
Quelque soit la surface en dessous de 75 ke :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/16885_screenshot_20201210-230625.jpg

Augmentons à 100ke… rien a 125ke rien…

On peut faire les mêmes recherchent sur les 10km d’Annecy en occultant la surface de 20m² est on trouvera des studios entre 60ke et 75ke, tous en résidences de services, hôtelières ect…..

En augmentant le rayon du bon coin à 20km on a des résultats, comme je l’ai déjà évoqué, à Faverges(25km), à Puthod …etc..

xazh a écrit :

Sur les prix possibles, on peut financer des biens corrects (taille, utilité, secteur) à ces prix là dans Annecy et les communes déléguées.

Encore une fois, vous avez raison, on peut financer des biens correct à ces prix la, je l’ai fais à titre perso ou pour des clients, mais dire que cela représente les prix du marché sont une généralité qui biaise à mon sens votre estimation "des prix du marché".

Lorsque vous achetez un bien, vous essayez de l’acquérir à un prix inférieur à celui du marché ? Si il est au dessus ou même au prix vous n’y aller pas ? ( En tout cas c’est ce que je fais )
Parce que vous êtes, je pense, un acquéreur aguerri ( que de compliment décidément).
Chose que ne fais pas forcement un primo accédant, un acquéreur avec des revenus conséquent ( Suisses, Français ou autres d’ailleurs ), soit par manque de connaissance, de réseaux, de temps ou de déconnexion de la réalité. En ajoutant qu’Annecy à souvent un coté coup de cœur qui peut avoir tendance à rendre déraisonnable et décorréler des prix réels.

xazh a écrit :

Je passe sur les suisses, je n’ai pas non plus la même vision généraliste. Je me contenterais de dire que oui, leurs moyens tirent le marché globalement, que la plupart n’achèteraient pas plus de manière déraisonnée que des francais ayant des moyens, mais que certains sont complètement déconnectés du réel, parce qu’ayant des revenus déconnectés du réel.

Vous n’avez pas la même vision généraliste pourtant vous abondez dans mon sens.

On peut envisager de se transmettre en privé des annonces de studios à moins de 80ke sur le bassin Annéciens des qu’elles apparaissent mais je crains que nos échanges soit plus rares qu’un été sans touristes autour du Lac d’Annecy.

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#55 11/12/2020 20h25

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Désolé mais non, nous ne sommes pas d’accord du tout … Ce n’est pas grave.

Qu’il y ait peu de biens sur un secteur donné dans une enveloppe ne signifie pas que ce type de bien vaudrait plus que l’enveloppe estimée. C’est ce que vous sous entendez : l’asbence de bien sous les 125k signifierait que tout bien, quelle que soit sa prestation, vaudrait au moins 125k …

Vous achèteriez un studio de 20m2 dans la zone d’activité de Seynod à 125 000 euros par exemple ? Vous connaissez quelqu’un qui le ferait ? Si oui, vous avez de meilleurs contacts que moi.

Mon expérience de l’immobilier me ramène toujours au fait que ce qui définit le prix n’est pas la prétention d’un vendeur, ni les exigences de certains acheteurs, mais bien  la rencontre précise entre un vendeur et un acheteur. Si vous ne trouvez personne pour racheter les 2 studios de mmm à 75k pièce, ils ne valent pas ce prix. C’est ma vision du marché. Et je suis incapable de trouver un acheteur à ce prix là.

Les suisses ont des moyens, mais pour la plupart, quoi qu’en pensent les francais, ils ne sont pas plus crétins que les autres et savent parfaitement comparer les prix, les annonces, les prestations. Leurs moyens tirent le marché ? Comme partout où des salaires sont plus élevés qu’ailleurs. C’est une réalité, le reconnaitre n’est pas abonder dans votre sens. Le marché s’équilibre de lui même : ce n’est pas parce que les revenus sont plus importants qu’Apple peut se permettre de vendre ses téléphones 2x plus chers. Idem en immobilier : les prix sont plus élevés qu’en Savoie, du fait de la proximité du marché du travail suisse, mais ne s’envole pas non plus, c’est d’ailleurs ce qui nous permet encore de faire des opérations le long de la frontière …

Sur ma facon de procéder … non, je ne cherche pas systématiquement à optimiser chaque centime utilisé dans une opération, je ne négocie pas systématiquement les prix pour en tirer le maximum. Je peux signer au prix un bien qui me semble justement au prix. Mais je peux aussi refuser un prix qui me semble déraisonnable. Le peu que j’ai trouvé sur le boncoin étant des annonces pro, j’avoue ne plus regarder. Je passe par les agences en direct, classique, limite daté. J’en profite pour avoir leur avis sur le secteur. J’accepte d’enrichir d’autres personnes si l’opération reste intéressante, telle une délégation complète sur une opération lointaine, sans accepter de factures outrancières. Question de nuances.

Le but de ce fil était de débattre du projet de mmm. Personnellement je me suis fait une idée, largement basée sur ce marché que nous voyons différement. J’ai donné des éléments sur le projet lui même, et la discussion sur le marché local m’induit à penser ce que j’ai écrit précédemment. Je ne vois pas ce que je pourrai apporter d’autre …

Je laisse mmm prendre en compte ou pas ces échanges.

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