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Favoris 1    #1 13/10/2020 21h44

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Bonjour

je n’ai pas trouvé beaucoup d’information sur le sujet, je me dis donc que c’est un " non-sujet" mais préfère les avis éclairés du forum.

Je suis propriétaire de plusieurs logements et utilise differentes formes d’investissement a ce jour.

j’ai notamment
-  une poche en Foncier avec un déficit important. Je peux donc augmenter sensiblement mes revenus pour quelques années  sous ce régime.
- une poche en LMNP qui est maintenant bénéficaire a hauteur de 5K euros … qui se retrouve donc sur ma déclaration fiscale.

J’ai un bail a renouveler tres prochainement sur le LMNP et envisage donc de le louer en location nue tout en laissant les meubles.  mon activité LMNP continuerait pour les autres biens.

en dehors d’un peu de gymnastique pour mon comptable qui devra retraiter une nouvelle base pour les amortissement a venir et la continuité de l’activité, voyez vous une difficulté à passer a un simple bail " nu" ( avec inventaire des meubles ) ?
un oubli de ma part qui fait que  ce n’est peut etre pas si optimal de changer de regime ? ( a priori je bascule 5K euros de BIC  fiscalisé vers 5k euros de foncier deficitaire … )

Merci pour vos avis.
Timinel

Dernière modification par Timinel (14/10/2020 10h00)

Mots-clés : déficit foncier, lmnp, optimisation fiscale

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#2 15/10/2020 09h19

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Up au cas ou quelqu’un aurait une idee , avant de supprimer.

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[+1]    #3 15/10/2020 09h29

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Bonjour
-Du point de vue du bail je ne vois pas d’objection, il faudra faire un bail nu et ajouter le mobilier a l’état des lieux ou a un inventaire.

-Du point de vue comptable je ne suis pas d’accord, si vous avez 5K€ de benef en LMNP vous aurez plus en nu car vous ne pourrez pas imputez les amortissements.

-Se pose aussi la question de l’entrée sortie des biens du LMNP, si dans 5 ans vous remettez le bien en LMNP vous reprendrez les amortissements de 0 ? de la ou vous vous êtes arrêtés ?

voila mon avis

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[+1]    #4 15/10/2020 09h57

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Qu’entendez-vous par bail à renouveler :
- le bail meublé arrive à l’échéance et se renouvelle donc tacitement. Vous ne pouvez pas passer en nu sans avoir d’abord rompu le premier bail (meublé). Vu que le bailleur ne peut pas rompre le bail sauf causes biens précises, il faudrait que votre locataire accepte de donner congé.
- le locataire s’en va. Dans ce cas vous faites un nouveau bail comme vous voulez.

Sinon, comme dav13, je pense que vous vous trompez : 5 k€ de BIC imposable ne feront pas 5 k€ de revenus fonciers nets avant impôt.
- à moins que vous ne possédiez le bien depuis 20 ans ou plus, il devrait rester des amortissements que vous perdrez.
- la liste des charges déductibles en revenus fonciers est limitative ; alors qu’en LMNP on peut passer toutes les dépenses ayant trait de près ou de loin à cette activité. Vous devriez donc perdre de la déductibilité.


Mes deux formations : "rentier immobilier en un clin d'œil" et "marchand de biens en claquant des doigts".

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#5 15/10/2020 11h03

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M.erci pour vos retours.

je n’ai pas ete precis c’est un nouveau locataire qui entre et non un renouvellement tacite.

En foncier,j’ai un stock deficit pour 7 ans donc le revenu ne sera pas imposable

Je vais verifier avec mon comptable les " allers / retour" LMNP / foncier egalement c’etait un point de ma liste comme relevé par Dav.

Cdt

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#6 15/10/2020 12h24

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Mais ce stock de déficit foncier est précieux car ils vous économise TMI + PS sur les revenus fonciers durant tout ce temps.

Vous consommez une enveloppe de déficit foncier (que vous n’aurez plus ensuite) alors que vous avez aussi une enveloppe de défisc disponible avec le LMNP, que vous allez perdre du coup. Vous faites l’erreur fréquente de vouloir à tout prix éviter les impôts, à court terme. Alors que, sur le long terme, c’est bien l’utilisation simultanée des deux enveloppes qui vous apportera le plus grand gain global.


Mes deux formations : "rentier immobilier en un clin d'œil" et "marchand de biens en claquant des doigts".

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#7 15/10/2020 13h29

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oui mais j’ai 250k euros de deficit a utiliser en 7 ans pour 30 k de revenus brut. Je risque de perdre le benefice du deficit.
Au pire je peux passer un autre bien ( qui n’a pas genere de deficit ) en LMNP d’ici a peu pres 5 ans ( fin de conventionnement )

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#8 15/10/2020 13h43

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Pourquoi, risque de le perdre ? Le déficit foncier est reportable 10 ans.


Mes deux formations : "rentier immobilier en un clin d'œil" et "marchand de biens en claquant des doigts".

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#9 15/10/2020 13h56

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Oui, il a ete crée en 2017  et il y a un reste a utiliser qui se reporte et se consomme.. doucement .

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#10 13/03/2021 01h09

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Bonjour,

Je suis dans une situation similaire à celle de Timinel, à la différence près que mon statut est celui de LMP, sans être inscrit au RCS (statut automatique avec la récente loi supprimant la condition d’inscription au RCS) :
- Y a-t-il des conséquences supplémentaires particulières?
- Je pense notamment au fait que le lot passant de "meublé" à "nu" sortira donc de l’activité LMP => Cela engendre-t-il le paiement d’une taxe sur la plus-value à la sortie du patrimoine "professionnel" de ce bien?
- Y a-t-il d’ailleurs vraiment une notion de patrimoine "professionnel" pour un statut LMP au sens purement fiscal, c’est-à-dire sans inscription au RCS ?

Merci pour vos retours

Dernière modification par Denver (13/03/2021 01h14)

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#11 13/03/2021 06h22

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Denver a écrit :

Je suis dans une situation similaire à celle de Timinel, à la différence près que mon statut est celui de LMP, sans être inscrit au RCS (statut automatique avec la récente loi supprimant la condition d’inscription au RCS) :

Vous n’êtes pas encore lmp car ce transfert lmnp>lmp se jugera fonction de votre ratio recettes lmnp/salaires en fin d’année (ou>23000€ sur location courte duree).

Donc vous avez jusqu’à fin d’année pour rester dans les clous du lmnp, ce qui vous permettra de sortir le bien au régime lmnp et non au lmp.

Faites confirmer ce point par votre expert-comptable.

Bernard2K, le 15/10/2020 a écrit :

Mais ce stock de déficit foncier est précieux car ils vous économise TMI + PS sur les revenus fonciers durant tout ce temps.
.

Non, le déficit foncier fait économiser uniquement la TMI. C’est pour cela que le déficit foncier est moins efficace que des travaux réguliers qui vous laissent un revenu foncier imposable (dans ce cas, vous gagnez bien TMI+PS)

Dernière modification par lachignolecorse (13/03/2021 06h28)


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#12 13/03/2021 07h49

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lachignolecorse a écrit :

Vous n’êtes pas encore lmp car ce transfert lmnp>lmp se jugera fonction de votre ratio recettes lmnp/salaires en fin d’année (ou>23000€ sur location courte duree).

Donc vous avez jusqu’à fin d’année pour rester dans les clous du lmnp, ce qui vous permettra de sortir le bien au régime lmnp et non au lmp.

Faites confirmer ce point par votre expert-comptable.

C’est bétonné : sauf défauts massifs de mes locataires d’ici la fin de l’année, et vu les échéances des baux en cours, les conditions de recettes (>23000€ et >autres revenus) seront largement satisfaites et je serai bien au statut fiscal LMP.

Donc, dans ce cas d’un statut LMP "automatique" (issu de l’article 155 du CGI implémentant la décision n° 2017-689 du CC), quelles sont les règles fiscales à appliquer à un éventuel transfert d’un bien de la location meublée à la location nue:
- Cela est-il considéré comme une sortie du patrimoine professionnel de ce bien, et engendre-t-il le paiement de taxe ou impôt sur la plus-value au régime de la plus-value des sociétés ?
- Y a-t-il d’ailleurs vraiment une notion de patrimoine professionnel pour ce statut LMP sans inscription au RCS ?
- Question subsidiaire: quel est désormais l’impact d’une inscription au RCS ?

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#13 13/03/2021 08h03

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Vous pouvez très bien aller voir votre locataire et lui proposer de passer à un bail nu avec inventaire de meubles.

Pour sortir le bien de votre bilan, voir votre EC.

Dernière modification par lachignolecorse (13/03/2021 08h34)


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#14 13/03/2021 09h01

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lachignolecorse a écrit :

Vous pouvez très bien aller voir votre locataire et lui proposer de passer à un bail nu avec inventaire de meubles.

Il m’a toujours été dit (expert-comptable) qu’en cours de bail, c’était déconseillé voir interdit. Mais admettons que je le fasse en fin/renouvellement de bail. Il faudrait alors que je passe l’ensemble des baux "meublé" en cours la même année fiscale en "nu" de manière à respecter les critères pour passer LMNP, ce qui n’a dans ma situation pas de sens.

lachignolecorse a écrit :

Pour sortir le bien de votre bilan, voir votre EC.

L’expert-comptable dit "rien à payer", l’avocat fiscaliste dit "IPV société à régler"… ce qui m’amène à solliciter les avis / retour d’expérience de ce forum.

Je synthétise et précise à nouveau ma question : dans le cas d’un statut LMP (sans inscription au RCS) maintenu en cours d’année et portant sur plusieurs lots, quelles sont les règles fiscales à appliquer à un éventuel transfert d’un seul bien de la location meublée à la location nue ?

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