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#1 13/10/2020 21h44

Membre
Réputation :   93  

Bonjour

je n’ai pas trouvé beaucoup d’information sur le sujet, je me dis donc que c’est un " non-sujet" mais préfère les avis éclairés du forum.

Je suis propriétaire de plusieurs logements et utilise differentes formes d’investissement a ce jour.

j’ai notamment
-  une poche en Foncier avec un déficit important. Je peux donc augmenter sensiblement mes revenus pour quelques années  sous ce régime.
- une poche en LMNP qui est maintenant bénéficaire a hauteur de 5K euros … qui se retrouve donc sur ma déclaration fiscale.

J’ai un bail a renouveler tres prochainement sur le LMNP et envisage donc de le louer en location nue tout en laissant les meubles.  mon activité LMNP continuerait pour les autres biens.

en dehors d’un peu de gymnastique pour mon comptable qui devra retraiter une nouvelle base pour les amortissement a venir et la continuité de l’activité, voyez vous une difficulté à passer a un simple bail " nu" ( avec inventaire des meubles ) ?
un oubli de ma part qui fait que  ce n’est peut etre pas si optimal de changer de regime ? ( a priori je bascule 5K euros de BIC  fiscalisé vers 5k euros de foncier deficitaire … )

Merci pour vos avis.
Timinel

Dernière modification par Timinel (14/10/2020 10h00)

Mots-clés : déficit foncier, lmnp, optimisation fiscale

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#2 15/10/2020 09h19

Membre
Réputation :   93  

Up au cas ou quelqu’un aurait une idee , avant de supprimer.

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[+1]    #3 15/10/2020 09h29

Membre
Réputation :   14  

Bonjour
-Du point de vue du bail je ne vois pas d’objection, il faudra faire un bail nu et ajouter le mobilier a l’état des lieux ou a un inventaire.

-Du point de vue comptable je ne suis pas d’accord, si vous avez 5K€ de benef en LMNP vous aurez plus en nu car vous ne pourrez pas imputez les amortissements.

-Se pose aussi la question de l’entrée sortie des biens du LMNP, si dans 5 ans vous remettez le bien en LMNP vous reprendrez les amortissements de 0 ? de la ou vous vous êtes arrêtés ?

voila mon avis

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[+1]    #4 15/10/2020 09h57

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Qu’entendez-vous par bail à renouveler :
- le bail meublé arrive à l’échéance et se renouvelle donc tacitement. Vous ne pouvez pas passer en nu sans avoir d’abord rompu le premier bail (meublé). Vu que le bailleur ne peut pas rompre le bail sauf causes biens précises, il faudrait que votre locataire accepte de donner congé.
- le locataire s’en va. Dans ce cas vous faites un nouveau bail comme vous voulez.

Sinon, comme dav13, je pense que vous vous trompez : 5 k€ de BIC imposable ne feront pas 5 k€ de revenus fonciers nets avant impôt.
- à moins que vous ne possédiez le bien depuis 20 ans ou plus, il devrait rester des amortissements que vous perdrez.
- la liste des charges déductibles en revenus fonciers est limitative ; alors qu’en LMNP on peut passer toutes les dépenses ayant trait de près ou de loin à cette activité. Vous devriez donc perdre de la déductibilité.


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#5 15/10/2020 11h03

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Réputation :   93  

M.erci pour vos retours.

je n’ai pas ete precis c’est un nouveau locataire qui entre et non un renouvellement tacite.

En foncier,j’ai un stock deficit pour 7 ans donc le revenu ne sera pas imposable

Je vais verifier avec mon comptable les " allers / retour" LMNP / foncier egalement c’etait un point de ma liste comme relevé par Dav.

Cdt

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#6 15/10/2020 12h24

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Mais ce stock de déficit foncier est précieux car ils vous économise TMI + PS sur les revenus fonciers durant tout ce temps.

Vous consommez une enveloppe de déficit foncier (que vous n’aurez plus ensuite) alors que vous avez aussi une enveloppe de défisc disponible avec le LMNP, que vous allez perdre du coup. Vous faites l’erreur fréquente de vouloir à tout prix éviter les impôts, à court terme. Alors que, sur le long terme, c’est bien l’utilisation simultanée des deux enveloppes qui vous apportera le plus grand gain global.


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#7 15/10/2020 13h29

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oui mais j’ai 250k euros de deficit a utiliser en 7 ans pour 30 k de revenus brut. Je risque de perdre le benefice du deficit.
Au pire je peux passer un autre bien ( qui n’a pas genere de deficit ) en LMNP d’ici a peu pres 5 ans ( fin de conventionnement )

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#8 15/10/2020 13h43

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Pourquoi, risque de le perdre ? Le déficit foncier est reportable 10 ans.


Les années passent…

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#9 15/10/2020 13h56

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Oui, il a ete crée en 2017  et il y a un reste a utiliser qui se reporte et se consomme.. doucement .

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