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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 30/06/2020 02h08

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Je partage avec vous un cas d’investissement immobilier et j’aimerais avoir vos avis sur la stratégie que j’ai en tête.

J’ai acheté un grand appartement de 144m² au milieu d’un campus universitaire que je divise en deux appartements de 66m² et 78m², dans l’objectif de faire deux colocations de respectivement 3 et 4 chambres, meublées, décorées, prêtes à l’emploi.

Voici les coûts :

Appartement    207000
Notaire    12020
Agent Immo 9000
Chasseur 15782
Travaux    45000
Meubles    30000

Soit un total de 318 802 euros.

Mon prêt maximum est de 294 783 euros (j’avais 20k en séquestre dont je n’ai pas encore réclamé le remboursement et tous les travaux ne sont pas encore payés)

Les loyers pour le 3 chambres : 1170, que je calcule sur 9 mois pour prendre en compte la vacance possible liée à la location étudiante soit 877 euros
Les loyers pour le 4 chambres : 1660, de même que je réduis à 1200 euros.

Mon projet est de vendre un des deux appartements, une fois les travaux terminées, à un investisseur qui voudrait un projet prêt à l’emploi avec déjà des locataires en place par exemple.

Pour simplifier la démonstration, je ne vais présenter que le cas de la vente de l’appartement 2.


1) Voici le calcul : je considère que la plus-value de la vente sera tout ce que je vais toucher au delà du coût de ( l’appartement + les frais de notaire + agent immo + chasseur + travaux ).
Soit 288 802 euros.

2) Je prends 54% de cette somme car je vends 54% des 144m² initiaux. Soit 156 068 euros.

3) Je pars du principe dans ma simulation que je peux trouver un acheteur intéressé si le retour sur investissement est de 6% brut (j’ai vu des agences d’investissement locatif clef en main avec moins de renta). Et en plus comme je suis gentil je lui vends à 6% en prenant en compte la vacance (ristourne de 25%) soit seulement 240 000 euros.

4) Je retire donc 36.5% de taxe et de 0.02% de surtaxe sur la plus value.
Il me reste 51 617 euros de PV, soit un total de 207 686 euros à la fin de la vente

=> Sans vendre et dans le cas d’une vacance de 3 mois par an sur l’intégralité des chambres, j’ai un cash flow positif de 617.5 euros et 1460 euros à rembourser à la banque.

=> Avec la vente de l’appartement 2, proportionnellement il ne me resterait à rembourser environ que 431 euros et j’aurais un CF positif de 446 euros.

Je fais des appartements premium il est donc probable que je puisse le vendre plus cher si l’immobilier ne s’effondre pas d’ici là et dans une des simulations hautes, j’arrive au quasi remboursement du prêt avec la vente d’un seul appartement.

Pourquoi cette stratégie ?


- J’ai comme projet de quitter mon emploi et de profiter du chômage quelques mois pour monter un autre projet.
- Je n’ai pas de vision à long terme, je ne cherche pas à augmenter mon capital immobilier à tout prix.
- Je ne veux pas mettre tous mes œufs dans le même panier (toute ma dette sur un type de location au même endroit) sachant que je loue déjà un studio dans la même région.
- Si je loue les deux appartements je passe en LMP : je ne peux plus prétendre au chômage, je dois payer le SSI (bien que je ne n’arrive pas à le calculer ne sachant pas si l’amortissement l’annule ou s’il y a tout de même un forfait ?) et je dois attendre 5 ans avant une vente pour éviter la plus-value court terme qui serait énorme.

Que pensez-vous des calculs ? Voyez-vous d’autres stratégies possibles en adéquation avec mes aspirations ?

Mots-clés : division, immobilier, lmp, vente

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[+1]    #2 30/06/2020 09h41

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Vendre un des appartements consiste ni plus ni moins à pratiquer une activité de marchands de biens (achat avec revente intentionnelle dès le départ, dans un but de plus value) sans être déclaré en tant que tel.

C’est non seulement illicite -désolé de vous le dire, mais fort heureusement pour les vrais marchands de biens- (qui ont beaucoup de charges et n’ont pas Pôle emploi comme sponsor qui s’ignore) mais en plus cela peut vous provoquer une requalification qui vous couterait fort cher.

Le fait que vous exprimiez tout cela tranquillement sur un forum public, laisse imaginer que vous ne mesurez pas tout à fait le niveau de risques auquel vous vous exposez.


"La liberté existe toujours, il suffit d'en payer le prix"- Henry de Montherlant

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#3 30/06/2020 10h23

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Je ne mesure effectivement pas du tout ce dont vous parlez. Pouvez-vous partager votre savoir ? C’est bien parce que j’ai peur d’avoir omis d’importants facteurs que je présente ce projet sur le forum.

Est-ce qu’un achat suivi de la vente d’une partie de cette achat sans en faire une activité récurrente fait vraiment de moi aux yeux de la loi un marchand de biens ? Car vous mettez vous même un "s" à marchand de biens.

Je lis ici une notion d’habitude :

Fiscalité immobilière a écrit :

Il résulte de cet article qu’au point de vue fiscal, sont considérées comme marchands de biens les personnes qui, habituellement, achètent en leur nom en vue de les revendre des immeubles.

Pardon de vous avoir offusqué avec mon ignorance, j’espère que vous m’aiderez à mieux comprendre votre propos.

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#4 30/06/2020 11h18

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C’est l’intention de faire une plus value dès l’achat (ce que vous décrivez dans votre projet) qui vous qualifie pour le fisc comme marchand de biens.
Acheter pour revendre immédiatement après rénovation comme vous le décrivez ne laisse aucun doute.

La notion d’habitude est plus en considération du nombre de biens revendus sur un patrimoine complet lors de sa gestion des actifs (ce qui n’est pas le cas que vous décrivez)

Vous pouvez passer à travers le filet du contrôle ou non, il s’agit de jouer à la roulette russe (notion statistique écartée ce n’est pas 1/6 mais l’inconnu).


"La liberté existe toujours, il suffit d'en payer le prix"- Henry de Montherlant

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#5 30/06/2020 12h16

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Sur le risque de requalification de marchand de biens, ce n’est effectivement pas dès la première opération d’achat-revente, mais dès la seconde.

Sur ce sujet, je vous invite à lire cette discussion, tout y est très bien expliqué : ImmoMalin [Lyon] : étude de cas immobilier (location AirBnb)

Dernière modification par Bernard2K (30/06/2020 12h17)


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

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#6 30/06/2020 21h22

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Merci Bernard2k ! C’est très instructif.
J’imagine que de revendre une partie du bien ou un bien entier ne change rien à l’affaire. Mais quid des gens qui achètent deux biens vendus avec parkings et qui veulent revendre deux lots de parkings, est-ce qu’ils peuvent être requalifiés s’ils les vendent séparément ?
Car en fait j’ai officiellement acheté 4 lots : deux appartements (même si physiquement ils étaient réunis) et deux caves. mais seulement 2 de ces 4 lots m’intéressent pour les exploiter.
En tout cas, comme je n’ai pas l’intention de faire d’autres ventes mais juste limiter mes risques, je suis conforté dans mon projet, merci.

DDtee, c’est effectivement mon projet aujourd’hui que je soumets mais par forcément celui que j’avais en tête à l’achat à la fin de 2019 avant une pandémie et une crise économique qui arrive (et aussi, ça c’est entièrement ma faute, d’avoir réalisé que je passerai en LMP). Mais de toute façon c’est improuvable, vous pensez que je suis un escroc et je n’ai aucun moyen de prouver le contraire.

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#7 01/07/2020 09h43

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malko, le 30/06/2020 a écrit :

vous pensez que je suis un escroc et je n’ai aucun moyen de prouver le contraire.

Absolument pas !

Je vous alerte juste sur un risque potentiel lié à l’investissement que vous nous soumettez.
J’avais compris que vous souhaitiez justement des retours extérieurs sur cet investissement.


"La liberté existe toujours, il suffit d'en payer le prix"- Henry de Montherlant

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#8 01/07/2020 22h52

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Il y a effectivement un risque, mais vous avez de bonnes raison de vendre à courte échéance :
-perte d’un emploi ;
-volonté de réduire l’endetement, toujours faute d’emploi ;
- puis votre projet de base est de faire de la location meublée…

Avez vous acquis le bien via une SCI. Il y aurait alors un moyen d’éviter le risque.

Bien à vous,

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#9 01/07/2020 23h34

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DDtee, j’ai mal interprété alors et je m’en excuse. Grâce à votre intervention j’ai pu apprendre de nouvelles choses et j’en suis ravi.

dusgas, non en propre

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[+2]    #10 02/07/2020 04h04

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malko a écrit :

J’imagine que de revendre une partie du bien ou un bien entier ne change rien à l’affaire. Mais quid des gens qui achètent deux biens vendus avec parkings et qui veulent revendre deux lots de parkings, est-ce qu’ils peuvent être requalifiés s’ils les vendent séparément ?
Car en fait j’ai officiellement acheté 4 lots : deux appartements (même si physiquement ils étaient réunis) et deux caves. mais seulement 2 de ces 4 lots m’intéressent pour les exploiter.

En théorie, oui, on peut être requalifié.

Déjà, ce que vous avez acheté, c’est 4 lots, 2 appartements et 2 caves. "Même si physiquement ils étaient réunis", ça ne compte pas. Sachez que l’on achète ce qui est marqué sur le titre de propriété, tel que c’est décrit.

Donc, vous avez acheté 4 lots, vous en revendez rapidement 3 avec plus-value….

Ca s’analyse en : vous avez acheté un ensemble de biens en une seule fois à un prix avantageux, puis vous les revendez un par un, avec plus-value. Voilà une opération typique d’un marchand de biens.

Pour autant, on peut aussi plaider que ce n’était pas l’intention initiale, c’est à dire qu’on voulait avant tout acquérir un bien locatif (que l’on a gardé), mais qu’il s’est avéré après coup qu’on a acquis un peu trop de choses d’un coup, et que l’on n’a fait que redescendre au bon dimensionnement du bien locatif, ce qui est de la gestion normale du patrimoine d’un particulier. C’est une justification qui peut s’entendre, à ce stade.

Mais si, dans 2 ans, vous en avez ras-le-bol de la gestion d’une colocation, et que vous revendez aussi l’appartement qui vous reste, là vous aggraverez votre cas. D’où la notion de compteur qui s’incrémente. A la première revente rapide, le compteur est à 1 (et en fait, plutôt à 3, si vous vendez un appartement et 2 caves vous faites 3 ventes). Dès que le compteur monte à deux, il y a un risque.

DDTee et moi signalons un risque, qui existe bel et bien. Chaque année, des gens sont redressés. On trouve chaque année des exemples récents de tels jugements, qui continuent d’alimenter la jurisprudence, par exemple : Marchands de biens : risque de requalification - jurisprudence récente
PS: dusgas : l’administration et le juge sont assez hermétiques aux arguments du type "ah mais j’ai revendu parce que j’ai perdu mon emploi, et en plus j’avais du mal à rembourser les emprunts, et en plus il y avait un conflit dans la copro, et en plus mon chat était malade et le véto ça coûte cher".
Tous les gens qui sont poursuivis racontent de telles histoires et ça suffit rarement à convaincre le juge.
Extrait du second jugement fourni par le lien ci-dessus :

« Dans ces conditions, M. C… doit être regardé comme ayant eu dès la première acquisition immobilière réalisée le 11 décembre 2007 une intention spéculative, sans qu’y fassent les circonstances invoquées tirées de l’existence de deux prêts pour financer des acquisitions, de difficultés financières que M. C… a pu rencontrer après les acquisitions et de litiges entre coindivisaires d’un bien. »

CAA Nantes, 1re ch., 4 oct. 2018, n° 17NT01022. Lire en ligne : www.doctrine.fr/d/CAA/Nantes/2018/CETATEXT000037467775

Pour autant, nous ne prétendons pas évaluer ce risque : sa probabilité, sa gravité, est-ce que si ce sont des parkings et des caves c’est moins grave, etc. Ni l’administration ni la loi n’ont fixé de critère de requalification, qui tracerait une ligne rouge bien nette. C’est à l’appréciation du juge. Or, la loi dit "habitude" (donc pluriel, et le pluriel commence à deux) et "intention spéculative présente dès l’achat". A partir de là, il faut savoir que dès qu’il y a deux ventes ou plus, et qu’il peut être suspecté que vous avez acheté en vue de revendre avec plus-value, il y a un risque non nul de requalification. A partir de là, chacun est prévenu, chacun gère ses affaires comme il l’entend, chacun prend ses risques comme il l’entend.

Dernière modification par Bernard2K (02/07/2020 10h26)


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

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#11 03/07/2020 20h23

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Je suis d’accord avec l’analyse de Bernard2K, à ceci près que bien avant d’en arriver à un juge vous avez en face vous avez un inspecteur des impôts qui est une personne capable de discernement et sensible à des arguments qui tiennent la route.

En définitive, si vous souhaitez revendre à court terme sans prendre un risque trop important attendez au moins 3 ans. Je précise quand même que le délai de prescription général de 3 ans n’écarte pas totalement l’intention spéculative mais vous permet généralement de passer sous les radars de l’administration.

Bien à vous,

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