Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à notre newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

#1 19/09/2020 20h35

Membre (2019)
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

Je suis vraiment confus, je suis tombé dans la situation que je voulais absolument éviter : poster une étude de cas juste après ma présentation suite à une visite que je viens de réaliser hmm J’en viens à demander votre aide car je manque de confiance en moi pour me lancer dans le projet sans pouvoir d’autres avis extérieurs par rapport à mes propres connaissances.

PRE-REQUIS

Avoir lu le livre "L’investissement immobilier locatif intelligent" : Dévoré chaque chapitre !

VOTRE PROFIL

- Cadre en CDI, 27 ans, TMI 14% suite à mon PACS, 30% avant, revenus 43k bruts (+primes placées directement sur le PEE)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : faibles
- Fiscales : quelques une avec toutes mes lectures
- Artisanales : ok pour les petits travaux (sols, peintures, placo), moins à l’aise pour les gros en plomberie, électricité
- Sociales : bonnes
- Temps disponible : quelques heures par jour

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Maison 1930
- Étages : studio en rez-de-chaussée, T3 en 2 et 3ème en duplex
- Vendu non loué
- Chauffage individuel électrique
- Volets roulant
- Un petite cours pour le studio / une cave commune
- Compteurs d’électricité individuels (le précédent propriétaire habitait le t3 et voulait louer le studio mais jamais fini les réenovations)
- Décoration : trop colorée, à remettre dans des tons neutres et un peu d’aménageement
- Division cadastrale : le bien est aujourd’hui en 1 seul lot et doit être divisé

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville : Nord, Armentières
- Centre-ville : à 5 minutes de la gare
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? à quelques minutes de Lille en train, sinon la ville est plutôt stable économiquement
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Je préfère me baser sur un prix stable

RENTABILITÉ DU BIEN

Avec l’hypothèse de la division, je dois acheter 2 parkings (aériens en résidence disponibles à proximité) ?

- Coût du bien + parkings +  avec frais de notaire : 120 800 + 16 000 + 10 641 = 147 441 €
- Loyer envisagé : Studio = 460 € / T3 = 600 € / 2 Parkings = 70 €
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) : 1 mois/an
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : je gère en direct

- Travaux immédiats : remise au gout du jour des logements + petits aménagement : 8 000 € pour être large
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : pas prévu
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : pas prévu

- Taxe foncière hors TEOM : 700 €
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 110 € (estimation)
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : pas prévu

- Rentabilité brute : 8,7%
- Rendement opérationnel brut : avec 300€ par an d’imprévus : 7,7%

FINANCEMENT DU BIEN (sera affiné cette semaine avec les rdv à la banque)

- Montant de l’apport : 0, à 110% si possible
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1,4 %
- Durée du crédit : 20 ans (25 si possible mais difficile dans le contexte actuel d’après l’actualité)
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : 5000 €

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue au réel

CASH FLOW

- Cash flow positif ou négatif ? Selon Yuno (je n’ai pas encore repris l’abonnement Rendement locatif) : pour un crédit sur 20 ans : 142 €/mois la première année, -59€ à partir de la troisième année (et décroissant après avec les intérêts à rembourser qui diminuent)

Mes interrogations se portent donc sur la rentabilité de cette opération. Et aussi sur cette division : je vais contacter la mairie pour connaitre les modalités pour l’achat ou non de parking (ce qui semblait obligatoire d’après le notaire qui m’a fait la visite). Puis-je louer des parkings que j’achète pour faire la division ?

J’espère avoir apporté tous les éléments nécessaires ! Je vous remercie d’avance pour toute information qui pourrait me guider dans ce premier achat.

Bonne soirée

Mots-clés : division, immobilier, location

Hors ligne Hors ligne

 

#2 19/09/2020 21h16

Membre (2014)
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Entreprendre
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   423  

Armentieres > permis de louer. Non?

Quels sont les anomalies sur le diag elec? Avez-vous vérifié l’état du bien vis à vis des critères de décence?

Actuellement sur lbc, il y a autant d’immeubles à vendre sur armentieres qu’à Tourcoing, Calais, Douai…

Et rentabilité insuffisante…

Dernière modification par lachignolecorse (19/09/2020 21h22)


Faire et laisser dire

Hors ligne Hors ligne

 

#3 19/09/2020 22h33

Membre (2019)
Réputation :   0  

Merci pour ce premier aiguillage.

Je dois recevoir le diag électrique la semaine prochaine.

Effectivement, il faut le "Permis de diviser" et le "Permis de louer" pour ce bien. Il est en bon état et a donc tous les critères de décence.

J’ai orienté mes recherches en périphérie de Lille car sinon les prix sont trop élevés pour moi, ayant déjà un crédit sur ma résidence principale. Si je comprends bien votre remarque, il semblerait qu’au vu du nombre d’immeubles à vendre à Armentières (beaucoup par rapport à la population), il serait plus intéressant de chercher ailleurs ?

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #4 20/09/2020 00h07

Membre (2020)
Réputation :   5  

Votre logement est donc cadastré en 1 seul lot.

Vous pouvez laisser la maison ainsi et louer comme tel. Je ne vous le recommande pas mais c’est possible. Vous n’aurez rien de "carré ", rien d’officiel et vous ne pourrez pas revendre 1 lot indépendamment de l’autre.

Si vous décidez d’officialiser ou si vous créez 2 lots dans le but de vendre un ou les deux lots, vous serez obligé de réaliser une copropriété.

Rien de bien compliqué à établir mais il est essentiel de réaliser des démarches administratives.

1/ Il va falloir faire intervenir un géomètre afin de réaliser un règlement de copropriété. Dans ce règlement de copropriété, il sera notifié les diffèrents lots, l’identification de la maison ou copro, la définition de la quote-part de chaque lot, l’établissement de parties communes ou non, etc… Ensuite, il faudra publier cette copropriété au bureau des hypothèques.
2/ il va falloir réaliser un carnet d’entretien de la maison. Dans ce carnet, il sera notifié le president du syndic, le numéro de l’assurance de la maison car il faudra assurer la copro (maison), etc
3/ Oui, il faudra réaliser des AG (assemblées générales) si chaque lot a un propriétaire différent.

Le géomètre connaîtra son boulot mais, bien entendu, vous aurez des frais. Pour le point 1, comptez de 3000 à 5000 euros, c’est ce qu’il m’avait coûté.

Bien à vous,

Jérome


Vivez ma vie d'investisseur dans business life

Hors ligne Hors ligne

 

#5 20/09/2020 01h16

Membre (2014)
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Entreprendre
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   423  

Je vous conseille de regarder les diagnostics en détails. Le diagnostic électrique notamment  doit être vierge (toute anomalie sera à corriger). Idem pour la décence où il ne suffit pas qu’il soit en bon état pour être conforme (vous aurez droit à une visite de la mairie dans les regles).

Quelle est la surface habitable du bien?  Actuellement, cela semble tourner aux environs de 1000€/m2 (hors garages). Comparez avec les autres biens disponibles sur lbc.

Votre TMI actuelle est à 14% mais va repasser probablement à 30% dès que votre amie travaillera dans 2 ans. Cela vous rendra imposable à 47,2% sur vos bénéfices fonciers soit une rentabilité de l’ordre de 4% après impôts. Votre cashflow sera de l’ordre de -2300€/an (prêt 144800, 20 ans, 1,30%, 0.20% assu 727€/mois).  Je suis resté optimiste (je n’ai pas compté de travaux d’entretien).


Faire et laisser dire

Hors ligne Hors ligne

 

#6 20/09/2020 09h07

Membre (2020)
Réputation :   0  

Bonjour,

j’ai une ferme que je dois diviser et me retrouve de loin dans votre cas….. au vu du blocage du nombre de coffrets EDF par la mairie et d’imposer les places de stationnement par le PLU, je suis entrain d’étudier le COLIVING qui "évite" c’est deux impositions.
donc idée à voir aussi COLIVING https://immobilier.lefigaro.fr/annonces … e-coliving

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #7 20/09/2020 09h19

Membre (2018)
Top 10 SCPI/OPCI
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   267  

Les échanges précédents m’inspirent les commentaires suivants :

1 -

Businesslife33 a écrit :

il sera notifié le president du syndic

Je connais les notions suivantes :
- syndicat des copropriétaires
- conseil syndical
- président du conseil syndical
- syndic en charge de la gestion de la copropriété

Ces 4 termes figurent dans la loi de 1965 sur les copropriétés.

Le terme "président du syndic" n’y figure pas.

2 - Copropriété.

L’article 1 de la loi de 1965 définit la copropriété comme :
"tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes."

Il faut donc plusieurs propriétaires et une répartition par lots (ce qui fixe au passage la différence avec l’indivision).

L’article 46-1 précise que :
"La réunion de tous les lots entre les mains d’un même propriétaire entraîne de plein droit la disparition de la copropriété "

Les démarches de création de la copropriété doivent être entreprises quand on envisage de vendre "à la découpe" mais pas en cas de division.

En revanche, cela n’interdit pas la présence de plusieurs locaux indépendants dans un immeuble possédé par un propriétaire unique ou en indivision. C’est le cas de tous les IDR.

Dans ce cas, deux sources d’information :
- le service de la publicité foncière (ex conservation des hypothèques) avec la description du bien telle qu’elle figure sur tous les actes de mutation.
- les services fiscaux qui gèrent les locaux dans le bien et, en particulier, les valeurs locatives de chacun des locaux indépendants qui servent de base aux impôts locaux.

Ces notions sont précisées par une fiche BOFIP, en particulier dans les côtes 70 à 140.

A la cote 90,
"Doit, en principe, être regardé comme constituant une fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte tout local qui, en raison de son aménagement, ne peut être mis à la disposition permanente que d’un seul occupant : appartement, studio, ancienne chambre d’employé de maison transformée en logement indépendant, magasin commercial, etc."
A la cote 140 :
"En définitive, l’unité d’évaluation est définie par rapport à l’occupant : à titre de règle pratique, il est possible de dire que dans un immeuble collectif entièrement occupé, il y a au moins autant de locaux distincts que de familles occupant l’immeuble."

La composition de chacun des locaux indépendants est précisée à l’aide d’une fiche H2. Des nouvelles fiches doivent être établies en cas de division.

La division d’un local indépendant entraîne une augmentation de la valeur locative globale et donc des impôts fonciers du fait du mode de calcul.

3 - Des règles à respecter en matière de division figurent dans les articles L111-6-1 et suivants du code de l’habitation et de la construction. Elles ont été renforcées par la loi ALUR du 24 mars 2014 (article 91)

4 - A ma connaissance, le PLU peut prévoir une place de parking pour toute création de local d’habitation, mais pas pour les locaux existants. Dans votre cas, cela donnerait une place à acquérir et non pas deux.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (20/09/2020 13h00)

Hors ligne Hors ligne

 

#8 20/09/2020 09h19

Membre (2015)
Top 5 Année 2022
Top 5 Année 2021
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 20 Finance/Économie
Top 10 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2641  

Premier point : pour moi, maison 1930, inoccupé, rénovation jamais finie, et 8000 € de travaux, ça ne va pas ensemble. C’est vous qui avez visité (car vous avez visité, n’est-ce pas ?), pas moi, donc je n’en sais rien. Moi je me dis juste "ça sent l’embrouille". Une telle maison nécessite BEAUCOUP de travaux pour être au goût du jour. Très souvent, les propriétaires vendent des maisons en "déficit de travaux" depuis plusieurs années. Ca peut être des gros travaux (ex toiture), ça peut être le manque d’isolation thermique, ça peut être une multitude de petits travaux (ex : boîte aux lettres pas aux normes PTT). Et même si elles sont "correctes", elles ne sont jamais "au goût du jour".

Second point : le sujet de la division est un vrai casse-tête. Faut-il diviser de facto, en se disant que les aménagements intérieurs ne relevant pas d’une autorisation d’urbanisme, ils n’y a donc pas d’obligation de création de parking ? Certains l’ont fait sur ce forum et ne s’en sont pas mal portés.
Faut-il diviser avec autorisation d’urbanisme ?
D’ailleurs tant qu’à diviser, pourquoi ne pas faire un appartement par étage ? Ca rapporterait davantage avec 3 petits appartements.

Troisième point : j’éviterais comme la peste les communes avec permis de louer.

Quatrième point : studio en RDC 460 € /mois ? Vous êtes sûr d’être dans les prix du marché ?

Dernière modification par Bernard2K (20/09/2020 09h58)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

Hors ligne Hors ligne

 

#9 20/09/2020 11h15

Membre (2014)
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Entreprendre
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   423  

Apres réflexion je ne vois pas l’intérêt de diviser le bien et d’acheter des parkings. Armentieres n’est pas une ville où le stationnement est problématique. Et comme il y a 2 compteurs élec, vous n’aurez pas de souci vis à vis des charges. Comment sont gérés les communs au niveau éclairage?


Faire et laisser dire

Hors ligne Hors ligne

 

#10 20/09/2020 16h20

Membre (2019)
Réputation :   0  

Bonjour et merci à tous pour vos réponses !

Businesslife33 a écrit :

Si vous décidez d’officialiser ou si vous créez 2 lots dans le but de vendre un ou les deux lots, vous serez obligé de réaliser une copropriété.

Actuellement, j’envisage de louer les deux lots en étant proriétaire donc pas de besoin de syndic. Mais j’ai pris note de vos remarque en cas de revente d’un des lots, notamment l’intervention du géomètre que je ne connaissais pas.

lachignolecorse a écrit :

Quelle est la surface habitable du bien? […]
Votre TMI actuelle est à 14% mais va repasser probablement à 30% dès que votre amie travaillera dans 2 ans.

Sur l’annonce, il est précisé 71m2. En visitant, les mesures ont été reprise rapidement par la personne de l’office notarial, et nous avons trouvé une surface d’un peu plus de 90m2. Il n’a pas su me dire d’où venait la différence … La précédente mesure étant celle d’un ancien DPE. Comme vous me le conseillez, je regarderai en détail celui qui me sera transmis.
Merci pour la remarque sur le TMI, je le prendrai en compte dans mes futurs calculs.

@Canyonneur75 : Merci pour vos remarques, je ne savais pas où trouver les règles pour la divisions. Je retiens aussi l’augmentation de la taxe foncière suite à une division. Pour les places de parking, je me demandais aussi pourquoi 2 places et mon manque d’expérience ne m’a pas poussé à poser la question lors de la visite. Je repréciserai ce point.

Bernark2K a écrit :

Premier point : pour moi, maison 1930, inoccupé, rénovation jamais finie, et 8000 € de travaux, ça ne va pas ensemble.
[…]
Second point : le sujet de la division est un vrai casse-tête.

La maison était habitée par le précédent propriétaire qui a rénové le T3 à son goût (beaucoup de couleurs). Il déménage pour rejoindre sa femme à la Réunion. Je comptais juste refaire le sol de la salle de bain et les peintures pour avoir quelque chose de plus neutre. Je me concentrerai donc sur le studio au rdc où il faut aménager une cuisine et des rangements. Une douche neuve avait été posée.

Pour la division, effectivement c’est un casse tête mais je ne vois pas comment faire sans. Comment serait répartie la taxe d’habitation entre les locataires s’il n’y a qu’un seul lot ? Je vais rechercher les expériences précédentes relatées sur le forum.
Pour diviser encore plus, il faudrait faire monter les évacuations encore d’un étage. N’ayant pas les compétences nécessaires, je n’avais pas envisagé cette solution.

Bernard2k a écrit :

Troisième point : j’éviterais comme la peste les communes avec permis de louer.

Avez-vous eu de mauvais retours par rapport à ce fonctionnement ? Le but étant d’éviter les locations insalubres et un logement décent pour les locataires, je ne pense pas que ce soit un point bloquant pour des logements rénovés.

Bernard2k a écrit :

Quatrième point : studio en RDC 460 € /mois ? Vous êtes sûr d’être dans les prix du marché ?

Pour estimer le prix, je me suis basé sur les dernières annonces publiées sur lbc, calculé le prix moyen au  m2 puis multiplié par la surface du studio. J’évalue la qualité du studio un peu au dessus de ce qui est présent sur le marché : cuisine équipée et salle de bain moderne. Le studio en rdc possède une cour extérieure qui lui donne un petit plus.

lachignolecorse a écrit :

Comment sont gérés les communs au niveau éclairage?

Je pense que les communs sont reliés au T3, là où le proprio habitait. Mais je ne vois pas, comment gérer les charges en ne gardant que 2 compteurs ?

Je vous remercie encore pour vos remarques. Cela me pose encore plusieurs questions :
L’exploitation des deux logements est-elle vraiment possible sans faire de division ?
Dois-je abandonner le projet pour chercher un bien plus rentable / avec moins de soucis, pour une première acquisition ?
Je vais aussi faire la simulation en comptant une division en 3 logements : 2 studios et un duplex.

Dans tous les cas, je ne perds rien, j’apprends !

Bon dimanche à tous

Hors ligne Hors ligne

 

#11 20/09/2020 19h18

Membre (2014)
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Entreprendre
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   423  

Je vous conseille de vous former sur le calcul de rentabilité nette après fiscalité dans le cas d’un bien loué en nu ou lmnp.

Visitez  il y a 17 immeubles à vendre sur armentieres à moins de 200k€. Et faites les simulations de rentabilité.

A mon avis, évitez un immeuble sur armentieres pour débuter, en plus vide… vous risquez de bien galérer.


Faire et laisser dire

Hors ligne Hors ligne

 

#12 21/09/2020 19h18

Membre (2018)
Réputation :   5  

Bonjour lachignolecorse,

étant également en recherche active dans ce secteur, votre remarque m’intéresse beaucoup.

Pourquoi recommandez-vous de ne pas débuter par un immeuble sur Armentières ?


J'ai beaucoup de mal avec ceux qui ne terminent pas leur

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #13 21/09/2020 20h46

Membre (2014)
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Entreprendre
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   423  

A cause du permis de louer. C’est une usine à gaz que ne maîtrise pas la mairie. A moins d’acheter un bien clean, c’est très risqué d’autant plus pour un novice.

Une amie possède un immeuble locatif sur armentieres. La mairie a fait une première visite en refusant le permis de louer car il n’y avait pas de ventilation dans les wc (remarque justifiée). Elle a remis en conformité, ils sont repassés et ont refusé une seconde fois le permis de louer car il n’y avait pas de vmc dans la cuisine (pas obligatoire) et pas d’extincteur dans les communs (pas obligatoire). Elle a envoyé une LAR, pas de nouvelle depuis 6 moins… donc elle continue de louer…bref, c’est pas clean. Et le permis de louer qui devait être une arme contre les marchands de sommeil se transforme en galère pour les bailleurs.

Je vous conseille de visiter les immeubles à vendre sur Armentieres et demander s’ils les permis de louer ont été délivrés, vous verrez bien. Il est très clair que le nombre d’immeubles a vendre a fortement augmenté et les prix fortement chuté.


Faire et laisser dire

Hors ligne Hors ligne

 

#14 22/09/2020 20h16

Membre (2020)
Réputation :   7  

Bonjour Waps,

Votre projet est très intéressant sur le papier.

Je comprends que vos connaissances fiscales sont limitées donc j’ai simulé votre projet selon 3 hypothèses différentes afin que vous puissiez évaluer les impacts des différents régimes:

A- TMI 14% et Location nue (revenus fonciers): Rendement net de 18,5% et cash flows négatifs de 103€/mois en moyenne
B- TMI 30% et Location nue (revenus fonciers): Rendement net de 9,8% et cash flows négatifs de 229€/mois en moyenne
C- TMI 30% et Location meublée (LMNP): Rendement net de 12,6% et cash flows négatifs de 169€/mois en moyenne

Simulation Waps sur ipalio

A noter que:
- Ces simulations incluent des charges de copropriété à hauteur de 10% des loyers (113€/mois) pour faire face aux petits imprévus et dépenses d’entretien;
- La simulation LMNP (hypothèse C) inclut le recours à un expert-comptable pour 500€/an ainsi qu’un budget mobilier de 3000€;
- Votre rendement net est élevé car vous ne faîtes aucun apport. Il est plus difficile d’obtenir ce type de financement post-COVID.

J’espère que cela vous aidera à y voir plus clair !

Au plaisir d’échanger smile


https://ipalio.com/ - Simulateur immobilier 100% gratuit et sans inscription !

Hors ligne Hors ligne

 

#15 22/09/2020 20h30

Membre (2014)
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Entreprendre
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   423  

ipalio a écrit :

A- TMI 14% et Location nue (revenus fonciers): Rendement net de 18,5% et cash flows négatifs de 103€/mois en moyenne
B- TMI 30% et Location nue (revenus fonciers): Rendement net de 9,8% et cash flows négatifs de 229€/mois en moyenne
C- TMI 30% et Location meublée (LMNP): Rendement net de 12,6% et cash flows négatifs de 169€/mois en moyenne

Non? Sérieusement… 18,5% de renta et un cashflow négatif? Il y a des fuites en tréso…


Faire et laisser dire

Hors ligne Hors ligne

 

#16 22/09/2020 22h01

Membre (2020)
Réputation :   7  

lachignolecorse a écrit :

ipalio a écrit :

A- TMI 14% et Location nue (revenus fonciers): Rendement net de 18,5% et cash flows négatifs de 103€/mois en moyenne
B- TMI 30% et Location nue (revenus fonciers): Rendement net de 9,8% et cash flows négatifs de 229€/mois en moyenne
C- TMI 30% et Location meublée (LMNP): Rendement net de 12,6% et cash flows négatifs de 169€/mois en moyenne

Non? Sérieusement… 18,5% de renta et un cashflow négatif? Il y a des fuites en tréso…

Bonjour,

Sérieusement…oui.

Il s’agit du rendement net de la trésorerie investie par le porteur du projet (appelé le "TRI" (Taux de Rendement Interne) en finance).

Du coup, je serais curieux de savoir comment vous calculez la rentabilité avec des cashflows positifs et sans apport ? wink

Merci pour votre message qui permet d’échanger sur la notion de rentabilité/rendement qui n’est pas forcément interprétée ni calculée de la même façon par tout le monde.

En l’occurrence, le taux qui intéresse vraiment l’investisseur, c’est le rendement net des fonds qu’il place dans son projet (apport et cash-flows négatifs mensuels). Il pourra comparer ce taux avec les autres opportunités d’investissement qui se présentent à lui (Actions, Assurance-vie, Livret A…) et arbitrer en fonction du risque notamment.

Au plaisir d’échanger smile

Dernière modification par ipalio (22/09/2020 22h03)


https://ipalio.com/ - Simulateur immobilier 100% gratuit et sans inscription !

Hors ligne Hors ligne

 

#17 22/09/2020 22h30

Membre (2019)
Réputation :   41  

Je ne comprend pas bien aussi votre manière de calculer le rendement net…

Dernière modification par 77PourCent (22/09/2020 22h31)

Hors ligne Hors ligne

 

#18 23/09/2020 10h29

Membre (2020)
Réputation :   7  

77PourCent, le 22/09/2020 a écrit :

Je ne comprend pas bien aussi votre manière de calculer le rendement net…

Bonjour,

1- Prenons d’abord un exemple simple:
- Cash-flows négatifs de 1’000€ par an pendant 5 ans, donc 5’000€ investis
- Au bout de 5 ans, vous récupérez 10’000€
=> Gain de 5’000€
=> Rendement de 35,2%

Résumé Excel:


2- Prenons le cas de Waps

"Hypothèse A- TMI 14% et Location nue (revenus fonciers): Rendement net de 18,5% et cash flows négatifs de 103€/mois en moyenne"

Détail Excel et les flux par année:


Et vous, comment calculez-vous le rendement net de vos investissements ?
Dans mon cas, je calcule ce que me rapporte chaque euro que je sors de ma poche. D’où ma remarque qu’un investissement sans apport ni cashflows négatifs ne peut pas afficher un taux de rendement (mais apporte un joli gain !).

Au plaisir d’échanger smile


https://ipalio.com/ - Simulateur immobilier 100% gratuit et sans inscription !

Hors ligne Hors ligne

 

#19 23/09/2020 11h42

Membre (2014)
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Banque/Fiscalité
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   373  

Le TRI est peu pertinent pour évaluer un projet locatif. Il est fortement influencé par le montant de l’apport personnel initial. De plus, le calcul ne peut être réalisé qu’en fin d’investissement à la revente du logement, puisque le prix de vente dans 25 ans n’est pas connu.

Le TRI est une astuce des vendeurs de Pinel pour berner les naïfs.

Le Taux de rendement immobilier, c’est le ROI, retour sur investissement, que vous pouvez calculer chaque fin d’année, et estimer avant de réaliser un projet.

A mon avis, le calcul du rendement immobilier n’a que peu de sens quand on a des faibles moyens. Ce qui compte avec l’immobilier dans ce cas, je pense que c’est d’obtenir le plus fort effet de levier positif possible.

Ce qu’il faut utiliser comme comparateur lors d’un achat, c’est le prix au mètre carré dans le secteur pour des biens similaires, et le rendement locatif par rapport à des biens similaires. Là, vous savez si vous faites une bonne affaire. Même à Armentières dans un fief SFIO. Il suffit de commencer avec une proposition à -40 % sur le prix affiché, et après on discute.

@Waps:
Division + permis de louer + travaux. J’admire votre courage.

AMF: Je n’investis pas actuellement à Armentières, ni dans aucune autre ex-province de l’URSS.

Dernière modification par Trahcoh (23/09/2020 11h48)

Hors ligne Hors ligne

 

#20 23/09/2020 12h28

Membre (2020)
Réputation :   7  

Bonjour,

Merci pour votre message, c’est intéressant de savoir ce que chacun suit comme indicateur.

Trahcoh a écrit :

Le TRI est peu pertinent pour évaluer un projet locatif. […] Le Taux de rendement immobilier, c’est le ROI, retour sur investissement, que vous pouvez calculer chaque fin d’année, et estimer avant de réaliser un projet.

Je suis d’accord avec vous concernant "l’évaluation" d’un projet locatif.
En revanche, le TRI est utile pour "comparer" des projets entre eux. Et également pour déterminer in fine ce qu’a réellement rapporté le projet.

En tant qu’investisseur, je veux savoir: combien ça me coûte, combien je vais gagner et à quel taux je place mon effort d’épargne. Le tout net d’impôts bien entendu.

Si le rendement brut du bien est entre 5-10%, je sais que je peux faire un bon investissement si j’ai un financement intéressant (disons 1.5% sur 20 ans avec un apport minimum).

Trahcoh a écrit :

Le TRI est une astuce des vendeurs de Pinel pour berner les naïfs.

Je ne suis pas vendeur de Pinel mais je vais tout de même tenter de défendre l’approche par le TRI.
Prenons l’exemple d’une personne qui a 500€ d’épargne disponible par mois qu’elle souhaite investir.
Elle compare: Assurance-vie, Actions, SCPI, Immobilier etc…
Comment arbitrer entre ces options ? Le TRI permet de les comparer. Il faut bien entendu mettre ce TRI en face du risque.

Avec 500€/mois, elle peut les placer à 2%/an (TRI) sur une assurance-vie ou à X%/an (TRI) sur un projet immobilier avec ou sans emprunt.

Trahcoh a écrit :

Ce qui compte avec l’immobilier dans ce cas, je pense que c’est d’obtenir le plus fort effet de levier positif possible.

On est d’accord. L’un des principaux intérêts de l’immobilier par rapport aux autres classes d’actifs, c’est qu’on peut le financer avec un emprunt.
Seul le TRI permet de chiffrer et de valoriser ce recours à l’emprunt.

Dis autrement, sans emprunt, je n’investirais pas dans un projet immobilier avec un rendement de 5% compte tenu des risques et du temps que cela prend.
En revanche, avec un emprunt, ce 5% de rendement devient 10% (TRI) et cela devient plus intéressant.

Trahcoh a écrit :

De plus, le calcul ne peut être réalisé qu’en fin d’investissement à la revente du logement, puisque le prix de vente dans 25 ans n’est pas connu

Oui, c’est pour cela qu’il faut faire le calcul avec une valeur terminale égale à la valeur actuelle pour ne pas spéculer sur une éventuelle revalorisation de la pierre.

Au plaisir d’échanger smile


https://ipalio.com/ - Simulateur immobilier 100% gratuit et sans inscription !

Hors ligne Hors ligne

 

#21 23/09/2020 12h41

Membre (2014)
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Entreprendre
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   423  

Comme Tracoh, la méthode du tri vous permet de vous regarder le nombril en vous disant que vous faites du 20%. mais vous raisonnez sur 20 ans sans tenir compte de nombreux paramètres (vacance, travaux, entretien, évolution des loyers, charges…). Et vous ne pouvez comparer avec une assurance vie, ou des actions où il n’y a pas d’effet de levier.


Faire et laisser dire

Hors ligne Hors ligne

 

#22 23/09/2020 12h41

Membre (2019)
Réputation :   41  

Ah oui je vois c’est ce calcul qui vous fait bien rêver !… ensuite viens la réalité du terrain (gestion, vacances, copro ,impôts ,bail…)

En tout cas continuez, vous avez l’air très persuasif, qualité essentielle dans ce milieux, j’ai presque failli aller voir votre site…

Hors ligne Hors ligne

 

#23 23/09/2020 12h46

Membre (2014)
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Banque/Fiscalité
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   373  

Merci.

ipalio a écrit :

Prenons l’exemple d’une personne qui a 500€ d’épargne disponible par mois qu’elle souhaite investir.
Elle compare: Assurance-vie, Actions, SCPI, Immobilier etc…
Comment arbitrer entre ces options ? Le TRI permet de les comparer. Il faut bien entendu mettre ce TRI en face du risque.

Avec 500€/mois, elle peut les placer à 2%/an (TRI) sur une assurance-vie ou à X%/an (TRI) sur un projet immobilier avec ou sans emprunt.

Pas d’accord sur cette approche. Pas besoin de comparer assurance-vie et immobilier. Moi je placerais 500 € sur un placement financier et en même temps j’investirais dans l’immobilier à crédit.

Dernière modification par Trahcoh (23/09/2020 12h48)

Hors ligne Hors ligne

 

#24 23/09/2020 12h52

Membre (2015)
Top 20 Année 2021
Top 20 Portefeuille
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Monétaire
Top 20 Crypto-actifs
Top 20 Finance/Économie
Réputation :   594  

ipalio a écrit :

Bonjour,

Merci pour votre message, c’est intéressant de savoir ce que chacun suit comme indicateur.

Trahcoh a écrit :

Le TRI est peu pertinent pour évaluer un projet locatif. […] Le Taux de rendement immobilier, c’est le ROI, retour sur investissement, que vous pouvez calculer chaque fin d’année, et estimer avant de réaliser un projet.

Dans votre réponse je note que vous évitez soigneusement de reprendre et de répondre aux principaux arguments contre l’utilisation du TRI pour évaluer un projet locatif :

Trahcoh a écrit :

Le TRI est peu pertinent pour évaluer un projet locatif. Il est fortement influencé par le montant de l’apport personnel initial. De plus, le calcul ne peut être réalisé qu’en fin d’investissement à la revente du logement, puisque le prix de vente dans 25 ans n’est pas connu.

Compte tenu de la durée de l’investissement le minimum serait de calculer un TRI sous différentes hypothèses réalistes. Car en immobilier plus qu’ailleurs il y a souvent loin entre la théorie et la pratique, or vous êtes dans la pure théorie et vous savez ce qu’on dit : «Un jour j’irai vivre en Théorie, car en Théorie tout se passe bien.»

Le TRI que vous calculez c’est dans l’hypothèse où "tout va bien" : on achète le bien, on le loue non stop pendant 25 ans, le loyer est payé tous les mois, on rembourse le prêt comme prévu, et à la fin on revend immédiatement un bien qui a vieilli de 25 ans au même prix.

Que devient ce calcul si le premier locataire n’entre dans les lieux que 3 mois après la mise en location ? Si on a 1 mois de vacance locative par an en moyenne ? Si on tient compte de travaux (au moins de rafraichissement entre 2 locataires) ? Si la vente se fait au prix mais après 6 ou 8 mois de recherche d’un acheteur ? Ou si on décide de vendre par anticipation parce qu’on a besoin des fonds ? etc.

Dernière modification par dangarcia (23/09/2020 13h05)

Hors ligne Hors ligne

 

#25 23/09/2020 13h05

Membre (2020)
Réputation :   7  

Eh bien, quel accueil !

lachignolecorse a écrit :

Comme Tracoh, la méthode du tri vous permet de vous regarder le nombril en vous disant que vous faites du 20%. mais vous raisonnez sur 20 ans sans tenir compte de nombreux paramètres (vacance, travaux, entretien, évolution des loyers, charges…).

77PourCent a écrit :

ensuite viens la réalité du terrain (gestion, vacances, copro ,impôts ,bail…)

Tout est paramétrable et la simulation prend en compte le mois de vacance locative mentionné par Waps, une provision pour charges égale à 10% des loyers etc… Mais libre à chacun d’ajuster les paramètres à sa situation. Et la fiscalité est également calculée et personnalisable.

Ce n’est pas parce que l’avenir est incertain qu’il ne faut pas essayer de se projeter. Si cela est aussi terrible que vous le décrivez, autant déconseiller tout investissement immobilier. Je suis également propriétaire de plusieurs biens locatifs et il y a évidemment des aléas mais je n’oublie pas l’objectif principal qui est de faire un placement intéressant (sinon je vends).

lachignolecorse a écrit :

Et vous ne pouvez comparer avec une assurance vie, ou des actions où il n’y a pas d’effet de levier.

Je ne partage pas votre avis.
L’immobilier a l’avantage de pouvoir être financé via un emprunt et permet donc d’investir avec un effort réduit. Il faut raisonner globalement, au niveau de l’investisseur, pas uniquement au niveau du sous-jacent.
Vous savez sans doute que les SPCI sont elles-mêmes endettées. Vous regardez le rendement brut de ses immeubles ou le rendement net qu’elle vous verse ?

77PourCent a écrit :

Ah oui je vois c’est ce calcul qui vous fait bien rêver !

Je ne regarde pas que le TRI bien entendu mais il fait partie des indicateurs que j’utilise avec le gain espéré, le rendement brut du bien etc…
L’objectif n’est pas de se faire rêver mais d’apporter des données chiffrées dans un secteur où les légendes urbaines ont la vie dure ("l’immobilier est le plus sûr, cela ne fait que monter, la fiscalité est confiscatoire, seul le LMNP est valable" etc.)

77PourCent a écrit :

En tout cas continuez, vous avez l’air très persuasif, qualité essentielle dans ce milieux, j’ai presque failli aller voir votre site…

Pas d’obligation même si cela aurait peut-être rendu les échanges plus constructifs. On a essayé de construire un outil (gratuit) d’aide à la décision pour les investisseurs. Tout le monde n’est pas forcément à l’aise pour modéliser sur Excel.

Bonjour Dangarcia,

dangarcia a écrit :

Dans votre réponse je note que vous évitez soigneusement de reprendre et de répondre aux principaux arguments contre l’utilisation du TRI pour évaluer un projet locatif :

Trahcoh a écrit :

Le TRI est peu pertinent pour évaluer un projet locatif. Il est fortement influencé par le montant de l’apport personnel initial. De plus, le calcul ne peut être réalisé qu’en fin d’investissement à la revente du logement, puisque le prix de vente dans 25 ans n’est pas connu.

J’ai essayé d’y répondre mais je n’ai peut-être pas été clair: le TRI n’est pas le meilleur outil pour "évaluer" un projet locatif mais pour "comparer" des projets entre eux.
Concernant la remarque sur l’apport, il a évidemment un impact important sur le TRI, et à juste titre ! Comme évoqué, un rendement de 5% sans emprunt m’intéresse moins qu’un rendement devenu 10% avec emprunt. Sans emprunt, je ne ferais vraisemblablement pas d’investissement locatif.
Concernant l’hypothèse de sortie, il est plus prudent de retenir la valeur d’aujourd’hui mais rien n’empêche de dégrader sa prévision.

dangarcia a écrit :

Compte tenu de la durée de l’investissement le minimum serait de calculer un TRI sous différentes hypothèses réalistes.

Que devient ce calcul si le premier locataire n’entre dans les lieux que 3 mois après la mise en location ? Si on a 1 mois de vacance locative par an en moyenne ? Si on tient compte de travaux (au moins de rafraichissement entre 2 locataires) ? Si la vente se fait au prix mais après 6 ou 8 mois de recherche d’un acheteur ? Ou si on décide de vendre par anticipation parce qu’on a besoin des fonds ? etc.

100% d’accord. Il faut dupliquer les simulations et faire varier les hypothèses pour les comparer entre elles. Comme vous le dîtes: ajouter de la vacance locative, diminuer la durée de détention, ajouter une provision pour charges…
Le simulateur permet tout cela mais on ne peut pas complexifier à l’extrême ("quid si je ne perçois les fonds que 4 mois après pour cause de confinement") sauf pour ceux qui sont capables de modéliser eux-mêmes. Vous comprenez bien le défi de proposer un outil souple et complet tout en restant ergonomique et compréhensible par la majorité.

Bonjour Trahcoh,

Trahcoh a écrit :

Pas d’accord sur cette approche. Pas besoin de comparer assurance-vie et immobilier. Moi je placerais 500 € sur un placement financier et en même temps j’investirais dans l’immobilier à crédit.

C’était un exemple simpliste.
Si on est plus concret, beaucoup s’interrogent entre investissement locatif et SCPI.
On sait que les conditions de financement sont moins favorables pour de la SCPI que pour de l’investissement en direct, surtout si vous ne prenez pas les SCPI de la banque qui vous finance.
Hypothèses:
- Investissement locatif: Rendement brut 4,5% - Prêt à 110% sur 20 ans à 1.5%
- SCPI: Rendement brut 5% - Prêt à 110% sur 20 ans à 2%
Dans les 2 cas, le cashflow mensuel est négatif de 500€ (hypothèse).
Pour comparer les 2 options, vous êtes bien obligés de faire le calcul net de tout (y compris du financement) et pas uniquement au niveau du rendement brut de chaque sous-jacent.

Dernière modification par ipalio (23/09/2020 13h30)


https://ipalio.com/ - Simulateur immobilier 100% gratuit et sans inscription !

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur