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#1 07/02/2018 14h56

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Bonjour à tous,

Je me permets d’ouvrir une file sur un projet me concernant indirectement actuellement. Je n’ai pas réellement de question pour l’instant, mais suis preneur d’avis de connaisseurs (conseils, pièges à éviter, autres ?).

Mes parents ont acheté au début des années 1990 une maison (120m² au sol) disposée de manière excentrée sur un terrain de 1300 m² au total. L’ensemble est situé à 15 minutes du bassin Annecien, dans un village « à la campagne ». Proximité de Genève : 45 minutes (sans bouchons), donc zone « frontalière ». Le marché de l’immobilier est plutôt tendu dans le coin.

En 2017, des démarches ont été entreprises pour valoriser le terrain : division du terrain en deux et dépôt d’un permis de construire (depuis accepté) pour une maison individuelle de 100 m² au sol. L’idée était pour ma mère (mon père est aujourd’hui décédé) de vendre la maison actuelle pour s’installer dans la nouvelle. Ce projet est tombé à l’eau à la fin de l’année dernière. Suite à la division parcellaire, nous avons donc un terrain constructible sur les bras. Ma mère a décidé de rester dans la maison actuelle, et met donc en vente ce terrain. Les parts de mon père reviendront à moi et ma sœur.

Le nouveau terrain n’est pas viabilisé (mais facilement viabilisable) et il n’est pas prévu de le faire avant la mise en vente (nous ne souhaitons pas nous en occuper). Un PC a déjà été accepté sur ce terrain (demande de PC aujourd’hui retirée).

Selon moi, il existe trois options pour cette mise en vente :
- Option 1 : gérer en direct la vente (sans aucune connaissance et sans avoir réellement de temps à consacrer à cette vente)
- Option 2 : gérer la vente avec l’aide d’un spécialiste (notaire ?)
- Option 3 : déléguer la vente à une agence immobilière
Nous nous dirigeons doucement vers l’option 3, par facilité (et pour éviter d’engendrer des frais), même si elle n’est pas la plus rémunératrice.

Précision : avant la vente, il sera nécessaire de modifier l’emplacement du coffret de branchement électrique de la maison actuelle, qui se situe pour le moment sur le futur terrain à vendre.

Il va également nous falloir définir les conditions imposées au futur acheteur en termes de construction (les deux maisons étant rapprochées, il va falloir être exhaustif sans être restrictif).

Voilà où nous en sommes actuellement. Merci d’avance pour vos avis sur ce projet.
Sylvain

Mots-clés : division parcellaire, immobilier, vente terrain constructible


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#2 07/02/2018 15h28

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Bonjour,

Déjà le risque de requalification est totalement nul de toute évidence ce qui est une bonne chose.
Ensuite, vous avez déposé puis retiré un PC ; c’est encore une bonne chose, surtout si entre temps le PLU n’a pas évolué et n’est pas en cours d’évolution sensible (par une Révision). Le retrait du PC permet de ne pas payer la Taxe d’Aménagement (ou de se la faire rembourser).

Vous avez donc toutes les billes pour vendre au mieux, perso je partirais sur le 3) si votre bien est réellement attractif, avec un vrai pro qui valorisera les éléments cités. Les notaires sont globalement moins motivés sur l’immobilier ; et de toute manière il en faudra un à la conclusion de la vente (celui de l’acheteur en principe).

Pour les conditions de vente, vous êtes déjà couvert par le Code Civil (droit de vue) et les règles de prospect du PLU ; pour le reste attention à bien les définir au préalable ( orientation des bâtis, ombres portées etc). Peut être pouvez vous préciser ce qui risque de poser problème ?

NB : dans votre cas particuliers une division par document d’arpentage était possible ; mais en vue de vendre je suppose qu’il a bien été fait un bornage, c’est indispensable.

Dernière modification par Iqce (07/02/2018 15h32)


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#3 07/02/2018 16h19

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Bonjour Iqce,

Merci pour votre retour.

Le PLU est en cours de révision mais :
- ne devrait pas être modifié fondamentalement ;
- la révision devrait selon toute vraisemblance intervenir après la vente.
- la tendance est clairement à la densification des zones urbanisées pour éviter l’étalement urbain et la perte de surface agricole (entre parfaitement dans le cadre du projet puisque la parcelle à vendre est entre deux maisons et était un jardin au préalable).

Concernant l’option 3 et le passage par une agence : si j’ai bien compris, l’acte de vente définitif n’est signé que lorsque le PC est déposé par l’acheteur. Il faut donc relancer régulièrement l’acheteur pour s’assurer que toutes les formalités sont bien effectuées dans les temps impartis (deux mois de mémoire ?). C’est un travail pointu, chronophage et lourd. Effectivement, l’agence est rémunérée à la finalité de la vente, et a plus à y gagner que le notaire dans cette affaire. Enfin les frais d’agence sont à la charge de l’acheteur. Puisque nous sommes sur un bien à priori très recherché (les dires de l’agence, aucune idée de ce que ça vaut), le surcoût des frais d’agence ne devrait pas être un problème.

Précision : l’agence vers laquelle nous nous tournerons vraisemblablement souhaite l’exclusivité pendant 3 mois. Elle fait partie d’un réseau de 70 agences dans le coin (donc suffisamment de visibilité pour l’annonce). La commission serait rétrocédée à 50% si nous apportons l’acheteur (sans mettre d’annonce) ou si un membre du réseau apporte un acheteur (mais l’agence resterait l’interlocuteur unique). Enfin il y a un fort côté affectif dans cette vente, l’intervention d’un intermédiaire pour toutes les négociations permettrait de réduire les risques.

Les conditions de vente concernent surtout :
- l’orientation de la future maison (éviter les pans de murs parallèles à la maison actuelle créant un vis-à-vis direct) et son éloignement (mais déjà limité par les règles de construction du PLU et la fiable surface du terrain à construire) ;
- la création d’une haie végétale entre les deux maisons : sur la parcelle vendue, non monospécifique et essences locales ;
- pas de piscine (à voir, car imposé par ma mère et à mon avis trop restrictif).

Le terrain à vendre est au nord, pas de problème pour l’ombre de notre côté.

Enfin je vous confirme qu’un bornage a bien eu lieu.

Sylvain


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[+1]    #4 07/02/2018 16h35

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Vous pouvez bien mettre ce que vous voulez dans le contrat qui vous lie à l’agence ; par exemple vous réserver le doit de vendre carrément en direct, au même prix que l’agence, ce qui sous entend que si elle ne fait pas son boulot, vous ne vous priverez pas de le faire. On ne connait que trop ces agences impossibles à joindre en tant qu’acheteur, avec des visites à 15 jours parfois…

Par contre, si en théorie on peut imaginer que dans le contrat de vente vous pouvez mettre des clauses telles que la préservation des vues indirectes, je ne sais pas :

- quelle est leur portée juridique (clause léonine au pire ?)
- quelles mesures de "rétorsion" vous pourriez bien mettre en place si au final par le biais d’un PC modificatif le permis initial n’était pas respecté ou par le biais d’une extension…Y compris en cas de revente du bien, auquel cas il faut absolument que le notaire attache ses "servitudes" non pas aux primo acheteurs, mais au bien lui même.

Je ne suis pas convaincu qu’au bout d’une longue et coûteuse procédure un juge ordonne une démolition (et une fois la démolition prononcée il faudra encore qu’elle soit effective).


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#5 07/02/2018 17h09

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Concernant l’agence nous allons voir. Aucun d’entre nous n’a la possibilité de s’occuper de cette vente (distance / volonté / connaissances). Puisqu’il n’y a pas d’urgence, nous laisserions l’agence gérer au départ et si vraiment ça se passait mal, on serrera la vis. Étant un parfait novice dans le domaine, je m’avoue incertain quant aux négociations à venir…

C’est le notaire (un proche) qui suit l’affaire qui nous avait conseillé la rédaction des clauses concernant le futur bâtiment. Je suppose qu’il sera vigilant à ce sujet lors de la signature. Je note toutefois avec intérêt l’idée des servitudes liées au bien, je prêterai attention à ce point le moment venu. Après il est certain que l’indélicatesse des futurs propriétaires reste la grande inconnue… Mais avec des "si" on n’avance pas… wink Nous demanderons tout de même à rencontrer les personnes faisant des propositions (si plusieurs propositions il y a, et si ces dernières sont en-dessous du prix demandé).

Merci à nouveau pour votre contribution.
Sylvain


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#6 14/02/2018 12h30

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Bonjour,

Suite à la présentation du projet, voici un plan du terrain (désolé pour la basse qualité, le forum des IH limite la taille des images. J’hébergerais autre part au besoin) et les conditions prévues.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/5060_20180214115927829.jpg

Conditions particulières :
- Un seul logement sur la parcelle avec un recul maximal (4 mètres) sur les limites séparatives est et nord ;
- Une haie végétative (espèces locales de plusieurs variétés) devra être plantée dès que la construction sera achevée, en limite séparative des deux lots et devra être entretenue exclusivement par les acquéreurs pour qu’elle ne dépasse pas 2,50m de hauteur.

[Edit : les frais d’agences s’élèveraient à environ 10% du prix de vente. Cela vous parait-il correct ?]

Merci pour vos éventuels retours.
Sylvain

Dernière modification par monpersylv (14/02/2018 12h33)


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#7 14/02/2018 13h16

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Bonjour monpersylv,

Ils vont surement vouloir une orientation est/ouest (comme les autres bâtiments visibles) et le Sud donne chez vous… Peut-être envisager des brise vues végétales de votre côté, genre "grosse touffe" par exemple: c’est le seul endroit où vous avez la main.

Sinon, vous construisez sur ce terrain ce qui vous va et vous vendez… Mais, je me doute que cela ne vous convient pas.

Bien à vous,

Dernière modification par Pierrot31 (14/02/2018 14h06)

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#8 14/02/2018 16h12

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Pour l’orientation on verra si des proposition se font en l’état. Effectivement ce n’est pas optimal pour un pan vers le sud, mais cela évite également un vis-à-vis direct pour les acquéreurs !

Il sera bien évidemment possible de planter une haie également de notre côté, l’objectif était principalement de ne pas avoir à l’entretenir, ma mère n’étant plus toute jeune smile

Quant à la construction nous-même : cela a été tenté mais n’a pas fonctionné, ce n’est donc pas une option.

Sylvain


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#9 14/02/2018 17h23

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Si vous souhaitez un produit sans entretien de votre part, il y a une multitude de possibilité entre la haie végétalisée entretenue par le voisin et le mur en pierre. Le fait pour votre maman d’attendre que le voisin vienne faire le nécessaire de votre côté peut être problématique dans le temps…

Dans les GSB, vous avez des systèmes de "panneau à composer" relativement facile à mettre en oeuvre en aluminium. Il existe aussi la même chose en PVC (moins chère), ou en bois (vraiment moins chère mais avec un entretien ponctuel à faire). Faites un tour dans les GSB pour voir les possibilités et les coûts associés.

Vous pouvez aussi partir sur un mur en parpaing maçonné et peint sur un 1m + une clôture sur 80cm au dessus. Vous pouvez demandez un devis à un maçon pour vous faire une idée. Surement la solution la moins onéreuse si vous avez une grande distance. Dans l’idée:

Clôture aluminium Pontivy NATERIAL gris, H.80 x l.200 cm | Leroy Merlin

Encore moins chère: clôture + cannise.

Je trouve que l’idée de dire à quelqu’un: "vous allez construire votre maison à cet endroit et pas plus haut que ça et dirigé vers là etc" est une idée peu réaliste. A titre personnelle, cela ne me conviendrai pas…

Dernière modification par Pierrot31 (14/02/2018 17h24)

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#10 14/02/2018 17h27

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Bonjour,

Etes vous sur que dans le futur permis, il ne vous sera pas demandé un accès mutualisé ?
Auquel cas d’une part ce ne serait d’ailleurs pas un permis de construire mais un permis d’aménager (un réseau en commun : la voirie) et d’autre part il vaudrait mieux se réserver le terrain à bâtir coté nuisances ?

Je suppose que les segments de lignes rouges sont les règles de recul. Dommage alors que la construction sur limites ne soit pas possible.


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#11 14/02/2018 17h54

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@Pierrot,
Merci pour l’idée! Je ne sais pas si elle fera des heureux du côté de ma mère wink Mais c’est peut-être une solution.
Je tiens à signaler que l’éloignement de la futur maison est intéressant car il permet de réduire l’ombre projetée par le bâtiment actuel. Il permet également d’être au plus loin possible des maisons situées de part et d’autre. Il n’est donc pas illogique.
A voir si les futurs acheteurs cherchent à négocier ces points… J’ai secrètement espoir que la rareté de ce genre de bien assouplisse les demandes des futurs acquéreurs. Je garde en tête qu’une fois la vente réalisée, il sera difficile de forcer l’exécution des conditions… Rien ne nous empêche toutefois d’essayer de les mettre (elles ne sont pas si déraisonnables, mais c’est toujours facile à dire en tant que vendeur…) !

@Iqce,
La demande de permis retirée avait été acceptée avec un accès propre au nouveau terrain. De plus, l’accès à l’habitation actuelle se fait au sud-est, à l’opposé du nouveau terrain. Pour ces raisons, je ne pense pas que l’accès mutualisé soit demandé.
Je m’excuse, je n’ai pas compris votre remarque sur les nuisances. Qu’entendez-vous par là ?
Les lignes rouges sont effectivement liées au règlement du PLU (pas de construction à moins de 4 mètres des limites de parcelle). Après rien n’empêche le futur acquéreur de déposer un permis avec un bâtiment de 100m² sur les lignes rouges… C’est justement ce que nous cherchons à éviter avec les conditions. A voir si elles sont acceptées.

Sylvain


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#12 14/02/2018 18h55

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Pour l’exposition de la future maison, prenez en considération la RT2012. Par exemple:

Comment la RT2012 peut influencer les choix architecturaux ? | Sénova Construction

La conception bioclimatique privilégie les surfaces vitrées en façade Sud.

Et on commence à parler de RT2020… C’est un domaine qui évolue très vite…

En hiver, lorsque le soleil est rasant, l’ombre de la maison actuelle va-t-elle "donner" sur l’endroit où vous souhaitez que la construction soit effective?

Dernière modification par Pierrot31 (14/02/2018 19h06)

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#13 14/02/2018 19h13

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Bonjour Sylvain,

Si l’accès est de nouveau accepté indépendamment de l’existant : tout va bien, pas de nuisances et de complications administratives. En général, ce n’est pas la règle pour des raisons de sécurité routière, sauf sur des voies en impasses, des diverticules en lotissement…

Je suis vraiment étonné que le règlement de zone du PLU impose 4 mètres. Là encore, c’est souvent du genre (3 ou 4) mètres des limites, OU en limites.
Dans ce dernier cas il est plus facile d’imposer des règles de non vue de droit privé. comme je suis comme St Thomas qui croit que ce qu’il ne voit, je vous invite à bien vérifier ce point au cas ou…
Ce genre de facilité constructive allant dans le sens de la densification voulue depuis les lois ALUR Grenelle SRU, je suis archi convaincu que le futur PLU le prévoira.
Parlez en avec le service urbanisme ou mieux le Bureau d’Etude qui suit le PLU si possible histoire d’anticiper ? Donnez moi au passage l’avancement PRECIS du PLU en cours de révision et je tenterais de vous donner un délai d’aboutissement théorique de la dite procédure (la réalité dépendra des élus toutefois et du Prefet (compétence partagée)).

Dernière modification par Iqce (14/02/2018 19h14)


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#14 20/02/2018 11h47

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Mes excuses pour la réponse tardive…

Pierrot31 a écrit :

Pour l’exposition de la future maison, prenez en considération la RT2012.

Excellente remarque, je n’y avais absolument pas pensé…

Pierrot31 a écrit :

En hiver, lorsque le soleil est rasant, l’ombre de la maison actuelle va-t-elle "donner" sur l’endroit où vous souhaitez que la construction soit effective?

Plus la nouvelle construction sera éloignée de la maison actuelle, moins elle sera concernée par l’ombre portée. Cela joue en notre faveur pour tenter de convaincre les futurs acquéreurs d’éloigner le plus possible leur construction.

Iqce a écrit :

Si l’accès est de nouveau accepté indépendamment de l’existant : tout va bien, pas de nuisances et de complications administratives. En général, ce n’est pas la règle pour des raisons de sécurité routière, sauf sur des voies en impasses, des diverticules en lotissement…

J’ai envie de dire que cela reste le problème du futur acquéreur. Le PC retiré avait été accepté avec un accès indépendant sur la route, cela va en faveur d’une acceptation d’une nouvelle demande je suppose.

Iqce a écrit :

Je suis vraiment étonné que le règlement de zone du PLU impose 4 mètres. Là encore, c’est souvent du genre (3 ou 4) mètres des limites, OU en limites.

Nous avons du mal nous comprendre. Les lignes rouges sont à quatre mètres des limites de propriété. La future construction pourra être n’importe ou au sein du quadrilatère rouge. C’est en tout cas les règles qui nous étaient imposées pour la demande de PC que nous avions déposé à l’époque.

Iqce a écrit :

Donnez moi au passage l’avancement PRECIS du PLU en cours de révision

L’état d’avancement est donné ici, je n’arrive pas à trouver plus d’informations sans appeler le service urbanisme. La commune étant entrée l’an dernier au sein du Grand Annecy, le futur PLU devant être compatible avec le SCOT. Le PADD n’est pas encore élaboré. Ce n’est pas pour demain à priori… Or la vente devrait se faire incessamment sous peu.

Sylvain


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#15 20/02/2018 12h04

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Bonjour Sylvain,

Pour l’avancement du PLU effectivement si le PADD (qui est la "feuille de route" du futur document) n’est pas finalisé c’est que vous avez au moins 1 an devant vous mais sans doute bien plus en réalité.

Pour la ligne rouge, nous nous sommes bien compris, mais il me semblait inhabituel que l’on ne puisse pas construire en limite. Le PLU découle des règles du Code de l’Urbanisme et cette disposition fait partie du Code. Elle permet d’économiser de l’espace (et de mieux gérer les prospects, objet de vos craintes ?) ; cette disposition me surprend d’autant plus que le PLU actuel est de 2011 (cf votre lien) et normalement en 2011 on tenait compte de ces points.
Dommage.


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#16 20/02/2018 12h14

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Cette distance des quatre mètre nous avait été donnée par la géomètre et le constructeur pour que la construction soit compatible avec le PLU. Je vais revérifier ce point auprès des concernés, je ne suis pas assez renseigné.


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#17 20/02/2018 12h32

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Là, on s’est bien compris wink J’ai cherché sur le site, pas vu le PLU et son règlement (quoique je ne connaisse pas le zonage).


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#18 20/02/2018 12h40

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J’ai cherché également, il n’est disponible qu’en mairie à priori…


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[+2]    #19 03/12/2018 14h23

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Bonjour,

Petite mise à jour pour vous informer que la vente a eu lieu la semaine dernière et que les travaux ont débutés. Merci à tous ceux qui sont intervenus ici pour vos précieux conseils éclairés qui m’ont (nous) ont été très utiles.

Petit résumé de l’histoire :
- L’agence retenue a mis le bien en vente en février pour 230k€ FAI (210k€+20k€)
- Première offre d’achat en mars 2018. Offre à 205k€ FAI (190k€+15k€ suite à négociation avec l’agence). Cette offre a été acceptée mais les acheteurs se sont ensuite immédiatement rétractés. Nous ne connaitrons jamais les raisons officielles mais l’agence a apparemment mis la pression sur les acheteurs qui ont pris peur et se seraient rétractés moins de 24h après la signature…
- Deuxième offre d’achat en avril 2018. Offre à 215k€ FAI (200k€+15k€). Petit coup de chance, la seconde proposition est plus élevée que la première… Elle est également acceptée. Il s’agit des acheteurs finaux.
- Permis de construire déposé dans le courant de l’été et purgé de tout recours à l’automne.
- Vente définitive signée en novembre 2018.

Plusieurs enseignements de cette expérience que j’ai eu la chance de vivre de loin :
- Agence immobilière : l’agence (ou plutôt l’agent) n’a eu du début à la fin que pour objectif de toucher sa commission. Après avoir fait miroiter mont et merveilles et de belles promesses concernant le suivi personnalisé, la réactivité, etc. on a vite compris que nos intérêts n’étaient pas vraiment alignés sur les siens. Je m’y attendais, j’ai tout de même été surpris par la façon de faire, la malhonnêteté et l’avarice de la personne. Peut-être mon côté Bisounours…
- Notaires : le jour de la signature de l’acte de vente, notre notaire se désiste (trop de travail) et fait intervenir son collègue qui ne connaissait rien au dossier. La signature a durée 4 heures, il a fallu revoir tous les points et notre propre notaire ne nous a pas du tout soutenu (il est même revenu à plusieurs reprises sur des éléments pourtant actés avec l’acheteur). Mes critères de choix du notaire seront différents à l’avenir.
- Banque : Malgré une semaine de relances constantes, l’argent n’était pas débloqué le jour de la vente finale. Il a fallu faire un procuration aux notaires pour que la signature se fasse finalement le lendemain à la réception des fonds.
- Frais "cachés" : Nous avons découvert le jour de la vente qu’il y avait des frais et charges liés à la constitution de servitudes (1230€). Petit montant, mais nous n’étions pas du tout au courant…
- Durée de l’opération : long, très long… Heureusement qu’il n’y avait aucune urgence de notre côté, je n’aurais jamais cru qu’il faille plus de 10 mois entre la mise en vente et l’acte de vente finale (et pourtant tout s’est déroulé sans trop d’accrocs).

Pour la suite : il faudra suivre de loin le bon déroulement des travaux et s’assurer que les conditions indiquées dans l’acte de vente soient respectées (mise en place des haies végétatives notamment).

Sylvain


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