ZiggyPlay : étude de cas immobilier (financement)

ZiggyPlay · #1

Bonjour,

Je finalise mon plan de financement pour l’achat d’un bien en investissement locatif et j’aurais besoin de vos conseils avisés.
"Achat d’une grande maison de ville dans la somme (ville de + de 100 000 habitants)" 130 m² que je vais diviser en 2 lots et complètement rénover.

Location LMNP
Cible : jeunes actifs et étudiants pour la colocation
Jeunes actifs et personnes en formation etc. pour le studio qui sera loué en moyenne et courte durée

1 studio au rez-de-chaussée : 20 m 2 (entrée indépendante)
1 grande colocation de 5 chambres : 110 m 2
Rez-de-chaussée : cuisine / salon / pièce à vivre / WC 1er étage : 4 chambres et 2 salles d’eau / 1 WC 2ème étage : 1 grande chambre + salle de bains + WC

Les chiffres
Achat + FAI 157 000 €
Notaire : 12 000 €
Travaux : 110 0 00 €
Total : 279 000 €
TF ; 1400 €

Loyers au minimum : 400€ hors charges par chambre et idem pour le studio
Total : 2400€ /mois

J’hésite sur la stratégie de financement :
j’i demandé : 110%
Amortissement différé 2 ans
Crédit sur 25 ans
Frais de remboursement anticipé : non
Je pense pouvoir obtenir ce qui suit en fc des banques rencontrées.

Options 1 :
110%s% 24 mois de différé partiel 25 ans (23 + 2 ans de différé) / garantis logement pas sur sinon hypothèquent
Apport : 5 000€ (frais de garantie et frais de dossier)
Mensualité autour de 1300€/ mois après 2 ans
Taux 1.3%

Option 2 110% 24 mois de différé partiel 22 ans (20 + 2 ans de différé) / garantis logement
Apport : 0
Mensualité autour de 1450€/ mois après 2 ans

Option 3 : pas sûre mais négociable compte tenu de mon profil 110% 24 mois de différé total 22 ans (20 + 2 ans de différé) / garantie logement
Apport : 0
Mensualité autour de 1550€/ mois après 2 ans

Option 1
Je dégage un bon CF
Je mets plus de ma poche pendant 24 mois donc moins de trésorerie
Les mensualités sont les plus basses

Options 2
Mon CF baisse
Mais coût de crédit total baisse donc est-ce plus intéressant au moment de la revente ? Je payerai des impôts en année 8 donc je pense revendre à ce moment là.

Option 3
Mon CF baisse
Mais coût de crédit total baisse par rapport à option 1 mais pas par rapport à option 2 donc est ce plus intéressant au moment de la revente ?
Mais je peux constituer une trésorerie plus rapidement et enchaîner sur un autre investissement.

Mon profil
En couple / 50 ans / achat à 2 avec mon conjoint
Propriétaire de notre résidence principale (qui est payée)
1 bien déjà en location qui s’autofinance
Je souhaite investir sur quelques biens immobiliers afin de constituer un revenu complémentaire.
je souhaite investir vite compte tenu de notre âge
J’ai un peu d’épargne (70 000€) et je suis cadre en CDI + conjoint fonctionnaire

Quelle stratégie pourriez vous me conseiller au vu de votre expérience et de la situation ci dessus détaillée ?
Merci pour vos retours

Mots-clés : colocation, etude de cas, immobilier, investissement locatif, lmnp, rentabilité

Pierrot31 · #2

Whaouh: 110%, 25 ans, 2 ans de différé et absence d’IRA ça fait beaucoup! Après si votre partenaire bancaire est d’accord, n’oubliez pas la délégation d’assurance et la transferabilité du prêt….

La question que le banquier va se poser à votre sujet est : comment faire pour augmenter le produit net bancaire avec ce client?

Sinon niveau stratégie, cela dépend des objectifs et de votre horizon? 50 ans + 25 ans, cela nous amène à 75 ans: la LCD et/ou la colocation sont (très) chronophages et (très) "lassants"… Surtout si vous n’êtes pas à proximité.

Cependant, il est vrai que plus la durée d’emprunt est longue et plus le cash flow est important…

Sur le fait "division" et "tout à rénover", cela s’envisage mais cela dépend des cartes que vous avez en main…

Sur le projet en lui même, la colocation sera-t-elle toujours pertinente sur 25 ans dans cette zone? Si vous devez le louer "normalement", quel loyer pouvez-vous espérer?

ça mérite d’être creusé: une belle rentabilité!

Dernière modification par Pierrot31 (25/11/2019 15h26)

ZiggyPlay · #3

Merci pour votre réactivité et pour votre analyse.

La population étudiante va doubler dans les 10 ans et la vle est économiquement dynamique donc je ne me fias pas de souci pour la colocation à moyen/ long terme.
le plan B est la location à une famille pour la partie maison : loyer location nue : 1300€ soir l’équivalent du crédit mensuel de l’option de financement 1.
La stratégie est de faire de la colocation prémium donc la maison sera rénovée avec matériaux de qualité et décoration par architecte (devis faits et ça passe dans le crédit).
Si je revends je pense que ça peut intéresser des investisseurs ou une famille qui souhaite bénéficier d’un studio à louer en plus.
A date c’est un seul bien que je divise et je vais appliquer des loyers + charges au forfait.

je viens d’avoir l’accord d’un banque pour 25 ans + différé partiel sur 2 ans (23 + 2) + hypothèque (la garantie logement ne passe pas).
Mensualité : 1300€ et loyers 2400€
Ce me parait une bonne option qui me permettra de dégager une belle trésorerie et pourvoir enchaîner sur une autre acquisition dès que je percevrais les premiers loyers et que la banque sera rassurée.

"Après si votre partenaire bancaire est d’accord, n’oubliez pas la délégation d’assurance et la transferabilité du prêt…" : OUI merci de le souligner

Merci pour votre retour ça m’aide bien.

Pierrot31 · #4

Mon questionnement sur la colocation vient du fait que j’en ai une dans une ville étudiante et la concurrence devient de plus en plus importante. Mais si vous avez un plan B satisfaisant, il n’y a pas de problème…

Pour l’hypothèque, c’est dommage car ça coûte un peu plus cher et c’est moins flexible si vous voulez vendre à la découpe. Le principal est d’avoir le crédit…

Pour la délégation d’assurance, c’est une fausse problématique car vous pouvez changer dans les 12 mois puis à chaque date anniversaire du prêt. Il faut voir comment vous envisagez la relation avec votre banquier : aurez-vous besoin de lui à nouveau ?

Je vous déconseille le forfait pour charge : faites une recherche sur ce forum… Ainsi que de passer pour par un architecte car les coûts explosent

Après, juste une remarque sur "quand la banque sera rassuré": à chaque projet, elle établit un scoring et c’est soit vert, soit rouge. La donne change quand vous devenez un client classé +++

Savez-vous pourquoi crédit logement n’a pas suivi ?

Discussion	Réponses	Vues	Dernier message
Waks : étude de cas immobilier (financement immobilier à 3)	8	1 348	18/06/2023 12h30 par Waks
Francois80 : étude de cas immobilier (4 M€ de travaux : quel financement ?) [ 1 2 ]	28	8 987	24/07/2023 21h51 par emilienlar
VincentV : étude de cas immobilier (financement sur 20 ou 25 ans ?)	19	2 347	06/03/2019 23h37 par Philref92
Geek : étude de cas immobilier (problème de financement en début de projet)	5	1 150	09/05/2017 13h09 par Bernard2K
Kolwiz [62] : étude de cas immobilier (financement RP avec éco-PTZ)	4	751	19/05/2023 09h30 par Range19
EnzoD : étude de cas immobilier (financement LMNP sans RP)	4	1 526	08/05/2023 19h21 par EnzoD
Ricou : étude de cas immobilier (financement de l'achat d'une résidence secondaire)	6	2 503	03/04/2023 15h16 par Ricou

ZiggyPlay : étude de cas immobilier (financement)

#1 25/11/2019 14h46

#2 25/11/2019 15h25

#3 25/11/2019 16h54

#4 25/11/2019 22h58

Discussions peut-être similaires à “ziggyplay : étude de cas immobilier (financement)”

Pied de page des forums

Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)