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Forums des investisseurs heureux

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#1 05/03/2019 11h13 → VincentV : étude de cas immobilier (financement sur 20 ou 25 ans ?) (durée, financement, prêt)

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Bonjour,

J’ai signé mon premier compromis de vente il y a tout juste une semaine pour un appartement de 47 250 €
Je louerai l’appartement en meublé à 460 € CC et ne paierai pas d’impôts sur les 7 premières années.
Après charges et taxe foncière, il me reste 362 € / mois.

J’hésite entre 2 offres qui m’ont été proposées les 2 sont pour un financement à 110% pour un cout total du projet à 52 885 €.

Première offre sur 20 ans à un taux de 1,19% hors assurance (oui je sais) représentant donc des mensualités à 247,72 €
Intérêt totaux : 6568,94 €

Deuxième offre sur 25 ans à un taux de 1,55% hors assurance (oui je sais) représentant donc des mensualités à 212,75 €
Intérêt totaux : 10940,36 €

D’après mes calculs l’offre sur 20 ans serai totalement remboursée en 148 mensualités (avec placement du cash flow sur une assurance vie) alors que celle sur 25 ans en 151 mensualités.
Seulement 3 mois de différence mais au final l’offre sur 20 ans est plus intéressante sur le plan financier mais évidemment sur 25 ans les mensualités sont plus basses donc cela augmente ma capacité d’endettement.

Merci d’avance pour vos conseils

Dernière modification par VincentV (05/03/2019 11h20)

Mots-clés : durée, financement, prêt

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#2 05/03/2019 11h17 → VincentV : étude de cas immobilier (financement sur 20 ou 25 ans ?) (durée, financement, prêt)

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Vous avez déjà répondu à votre question. 20 ans, c’est plus rentable, 25 ans vous diminuez votre taux d’endettement.

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[+1]    #3 05/03/2019 11h24 → VincentV : étude de cas immobilier (financement sur 20 ou 25 ans ?) (durée, financement, prêt)

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Comme souvent, la réponse dépend de vos objectifs à moyen/long terme: vous avez 20 ans et on ne sait pas trop si vous voulez investir massivement, acquérir un bien pour la retraite ou préparer un projet.
Ca dépend également de si vous comptez vous spécialiser en immobilier ou de si vous comptez aussi acheter des actions par exemple.

La différence de taux est assez importante, du coup s’il s’agit juste d’une acquisition "one-shot", mieux vaut privilégier l’emprunt sur 20 ans.
Si vous envisagez de faire des acquisitions en chaine, alors sur 25 ans est sans doute préférable: elle vous offre un cash-flow supérieur de 25%.


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#4 05/03/2019 11h29 → VincentV : étude de cas immobilier (financement sur 20 ou 25 ans ?) (durée, financement, prêt)

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Faith a écrit :

Comme souvent, la réponse dépend de vos objectifs à moyen/long terme: vous avez 20 ans et on ne sait pas trop si vous voulez investir massivement, acquérir un bien pour la retraite ou préparer un projet.
Ca dépend également de si vous comptez vous spécialiser en immobilier ou de si vous comptez aussi acheter des actions par exemple.

La différence de taux est assez importante, du coup s’il s’agit juste d’une acquisition "one-shot", mieux vaut privilégier l’emprunt sur 20 ans.
Si vous envisagez de faire des acquisitions en chaine, alors sur 25 ans est sans doute préférable: elle vous offre un cash-flow supérieur de 25%.

En effet, j’ai 30 ans et je souhaite faire des acquisitions en chaine c’est pour cela que je comptais favoriser l’emprunt le plus long possible. Mais d’un autre coté l’écart entre les taux sur 20 et 25 ans est de 30 % ce qui me fait me questionner.

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#5 05/03/2019 11h38 → VincentV : étude de cas immobilier (financement sur 20 ou 25 ans ?) (durée, financement, prêt)

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Essayez d’estimer ce qui va limiter vos investissements à l’avenir:
- votre taux d’endettement
- votre capacité à trouver des biens
- votre temps disponible à la gestion
Si votre facteur limitant est le taux d’endettement, alors la différence de taux me semble peu importante. Dans les autres cas, il y a effectivement matière à réfléchir.

Par ailleurs, rappelez-vous que les emprunts peuvent toujours être renégociés, échelonnés, modifiés, etc. Ce n’est pas parce que vous prenez un prêt sur 25 ans que vous êtes obligé de le garder 25 ans.

Dernière modification par Faith (05/03/2019 11h38)


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[+1]    #6 05/03/2019 11h59 → VincentV : étude de cas immobilier (financement sur 20 ou 25 ans ?) (durée, financement, prêt)

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J’ai été confronté au même dilemme et finalement je suis parti sur l’offre à 25ans.

Plusieurs raisons :
- Taux d’endettement plus faible : C’est plus facile d’enchaîner les investissements en ayant un taux d’endettement qui reste bas malgré le nouvel investissement.
- Reste à vivre plus important : Idem qu’au-dessus et même probablement plus important que le taux d’endettement au bout d’un certain nombre d’investissements.
- Cashflow plus important : argent que je peux réinjecter dans d’autres projets : achat de meubles que la banque ne veut pas financer entre autres.

Pour cette même raison je demande également systématiquement un "différé partiel d’amortissement" aussi appelé "franchise partielle" d’environ 9mois pour ne payer que des intérêts au début (petites mensualités) et ne commencer à rembourser le capital qu’après 9 mois.
Ça peut également être intéressant de demander à remoduler la durée de son emprunt après 2/3ans de détention pour réduire encore davantage les mensualités. Toutes les banques le propose, c’est gratuit et le taux reste inchangé.

Egalement, au bout d’un certain montant cumulé d’emprunts, ce n’est plus le taux d’endettement ni le reste à vivre qui bloque.
La banque demandera à ce qu’on ait un certain montant d’en cours pour continuer à nous prêter.
Et avoir maximisé son cashflow précédemment permet de mettre d’avantage de côté dans des produits bancaires pour rassurer la banque.

Dernière modification par lael (05/03/2019 13h51)

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[+2]    #7 05/03/2019 13h49 → VincentV : étude de cas immobilier (financement sur 20 ou 25 ans ?) (durée, financement, prêt)

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Je prends la durée de 20 ans sans hésiter. En effet, l’écart entre les échéances n’est que de 35 euros, cette différence est trop faible pour avoir une véritable influence sur le "reste à vivre" qui conditionne un nouveau prêt. En revanche, en 20 ans vous amortissez plus vite du capital qu’en 25 ans, en comptant qu’en début de prêt, vous payez surtout les intérêts. Ainsi, au bout de cinq ans d’un prêt de vingt ans, vous avez remboursé 20 % (plus ou moins) de capital, vous disposez d’un début de patrimoine, un paramètre qui compte lors de l’obtention d’un nouveau prêt. Enfin, vous pouvez revendre pour une autre affaire au bout de 10 ans en ayant remboursé autour de 45% du capital.

Rastignac

Dernière modification par Rastignac (05/03/2019 20h41)


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#8 05/03/2019 15h03 → VincentV : étude de cas immobilier (financement sur 20 ou 25 ans ?) (durée, financement, prêt)

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Sur la question de l’endettement et de la facilité d’enchaînement des investissements, je n’ai jamais connu de vraie réticence bancaire depuis 30 ans y compris avec des emprunts sur entre 7 et 10 ans. ça me paraît toujours étrange de raisonner sur 20/25 ans avec une quasi croyance que c’est idéal (ça l’est toujours sur un tableur).
On se désendette très vite sur les courtes durées (surtout avec des montants comme celui évoqué ici), c’est très confortable psychologiquement, les banques prêtent encore et encore sauf qu’à un certain stade le cash flow est tel que je préfère pratiquer l’autofinancement.
C’est certes absurde en terme d’effet de levier, mais, oui, très confortable - du moins pour moi- sans parler d’un profond sentiment de liberté.

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#9 05/03/2019 16h26 → VincentV : étude de cas immobilier (financement sur 20 ou 25 ans ?) (durée, financement, prêt)

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Personnellement j’aurais plus le raisonnement inverse.

A rembourser plus lentement mon capital, ça me dégage plus de cashflow que j’ai davantage le loisir de ré-allouer comme bon me semble :
- Rachat partiel d’emprunt
- Nouveau projet
- Produits d’épargne à meilleurs rendements que ce que me coûte l’emprunt (taux historiquement bas)

Point important également, le fait de rembourser moins vite le capital de l’emprunt je considère ça comme un avantage plutôt qu’un inconvénient.
Avec une grosse mensualité on rachète rapidement l’intégralité du capital emprunté mais on doit attendre la revente pour le récupérer.
A l’inverse avec des mensualités plus basses, on rachète moins de capital mais c’est compensé par un cashflow plus important que l’on a immédiatement dans sa poche sans devoir attendre la revente.
Ça fait une sacré différence.

Autre point important par contre, pour éviter que la dette ne pèse trop et en cas d’imprévu, c’est de conserver ne serait-ce qu’une partie de l’excédent de cashflow dans une épargne de précaution rapidement accessible (pas dans un compte à livret par contre)
Mais par exemple une assurance vie bénéficiant de la nouvelle fiscalité est plutôt intéressante même avec des retraits avant 8ans.

Dernière modification par lael (06/03/2019 16h12)

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#10 05/03/2019 18h13 → VincentV : étude de cas immobilier (financement sur 20 ou 25 ans ?) (durée, financement, prêt)

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Je comprends le raisonnement qui est celui plébiscité ici.
Je connais cependant moins de pratiquants dans la vraie vie.
Je me trompe peut-être, mais j’ai toujours pensé qu’investir sans considérer sa capacité d’épargne ou une éventuelle capacité d’épargne particulièrement à très long terme relevait d’une prise de risques assez conséquente voire inconsidérée (à mes yeux). Le cash flow issu du locatif reste un revenu fragile avec des raisonnements à 25 ans et une évolution juridique, fiscale etc que l’on ne connaît pas.
On dit souvent en investissement immobilier que l’important c’est en 1 : l’emplacement, en 2 : l’emplacement etc.
Je crois que la flexibilité (possibilité de changer de stratégie donc de vendre) est tout aussi importante. Si cette flexibilité souvent nécessaire se paye comptant en n’ayant à peine remboursé une petite fraction du capital au bout de 10 ans d’un prêt de 25 ans, je ne comprends pas l’intérêt de l’opération.
Je crois ainsi ne posséder aucun bien depuis plus de 15 ans alors que j’investis depuis plus de 30 ans. La ventes de mes lots vieillissants ou ne me semblant plus correspondre aux attentes du marché se sont pratiquement toutes faites sur des périodes bien plus courtes que 20 ans.

Cela étant dit, je peux comprendre que l’on cède aux sirènes du crédit pas cher, encore plus lorsque les lots convoités sont à des prix raisonnables, ce qui est le cas pour VincentV.

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#11 05/03/2019 18h34 → VincentV : étude de cas immobilier (financement sur 20 ou 25 ans ?) (durée, financement, prêt)

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Dans la théorie, mieux vaut prendre la durée la plus longue. Mais, comme Rastignac, pour 35€/mois je prendrai sur 20 ans.

Bien à vous,

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#12 05/03/2019 19h01 → VincentV : étude de cas immobilier (financement sur 20 ou 25 ans ?) (durée, financement, prêt)

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Je prendrais sur 20 ans.
Quelle est la probabilité que vous meniez l’emprunt à bout?
Si pour une raison ou une autre (et ça peut ne pas manquer entre vos 30 et vos 55 ans) vous devez solder l’emprunt, pensez au peu de capital remboursé au départ sur les emprunts longs.

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#13 05/03/2019 21h33 → VincentV : étude de cas immobilier (financement sur 20 ou 25 ans ?) (durée, financement, prêt)

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Je vous cite, mais ma remarque est générale:

Picsou24 a écrit :

pensez au peu de capital remboursé au départ sur les emprunts longs.

Je suis surpris de voir ce dicton issu des années 1970 repris aussi souvent sur ce forum.
Pour le prêt sur 20 ans, le remboursement sera de 2980€ la première année dont 2350€ de capital soit 79% de capital remboursé
Pour le prêt sur 25 ans, le remboursement sera de 2560€ la première année dont 1740€ de capital soit 68% de capital remboursé

La majorité, voir la grande majorité des remboursements est constituée de capital: nous ne sommes plus au temps des intérêts à deux chiffres, où, effectivement, la part de capital est plus restreinte…


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#14 05/03/2019 22h47 → VincentV : étude de cas immobilier (financement sur 20 ou 25 ans ?) (durée, financement, prêt)

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La capitalisation est en fait encore supérieure puisque le taux d’intérêt est déductible des revenus locatifs.

Rien ne sert décréter la meilleure solution, il suffit de poser les chiffres comme dans la démonstration limpide de Faith pour faire son choix éclairé.

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#15 06/03/2019 01h21 → VincentV : étude de cas immobilier (financement sur 20 ou 25 ans ?) (durée, financement, prêt)

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Etant donnée la rentabilité, 7 ans sans impôt me parait très optimiste

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#16 06/03/2019 07h58 → VincentV : étude de cas immobilier (financement sur 20 ou 25 ans ?) (durée, financement, prêt)

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je ne comprend pas le lien fait entre rentabilité et impôt.
je compte louer cet appartement en meublé ce qui me permet d’amortir le prix de l’appartement et c’est grâce à cela que je pourrai ne pas payer d’impôts pendant 7 ans sur ce bien.
Ceci étant dit, la durée d’amortissement d’un logement est comprise entre 20 et 35 ans mais des quoi dépends elle ?

concernant le prêt je penche plus pour 25 ans car la différence de capital est minime (1300 euros sur 25 ans sans compter la déduction des intérêts) et ces 35 euros de mois sur les mensualités me permettront une plus large marge de manoeuvre sur mes prochains investissements.
j’ai rdv avec mon banquier jeudi 11h pour finaliser ma demande.

merci pour tous vos conseils

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#17 06/03/2019 09h58 → VincentV : étude de cas immobilier (financement sur 20 ou 25 ans ?) (durée, financement, prêt)

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Philref a raison, posez les calculs. Si vous louez 12 mois, vous n’aurez peut-être pas assez de charges et d’amortissements pour effacer entièrement les revenus important. Cela dépend aussi de vos charges de copropriété.

A titre personnel, j’ai une maison avec 11% de rentabilité brute, et les impôts se déclenchent dès la 3ème année d’exploitation. Mais pas de crainte, ce sont les revenus locatifs important qui devraient payer les impôts. Faites une simulation la dernière année d’exploitation, sans intérêts à déduire: le cash flow est-il suffisant pour payer le crédit + les charges+ les impôts? Au pire vous aurez toujours l’option de revendre avant 25 ans si vous voulez alléger vos charges.

L’amortissement doit être réalisé par composants. Certains le font eux-mêmes, ou vous pouvez déléguer cela à votre expert comptable, mais documentez-vous. Ils y a plusieurs discussions à ce sujet sur le forum.

LMNP régime réel - Les charges et amortissements déductibles Je déclare mon meublé

Tous mes voeux de réussite pour votre projet. Et les suivants.

Dernière modification par Trahcoh (06/03/2019 10h01)

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#18 06/03/2019 12h10 → VincentV : étude de cas immobilier (financement sur 20 ou 25 ans ?) (durée, financement, prêt)

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Trahcoh a écrit :

Philref a raison, posez les calculs. Si vous louez 12 mois, vous n’aurez peut-être pas assez de charges et d’amortissements pour effacer entièrement les revenus important. Cela dépend aussi de vos charges de copropriété.

J’ai posé les calculs (en bon prof de maths smile ) en tenant compte des intérêts bancaires, des charges, des frais de notaire, de la taxe foncière et de l’amortissement du logement et des meubles.

Loyer x 12 x 6 ans - intérêt sur 6 ans (pour crédit 25 ans) - amortissement appartement annuel (calculé sur 20 ans) x 6 ans - frais de notaire - taxe foncière x 6 ans - charges x 6 ans - amortissement meubles annuel (environ 300 euros par an) x 6 ans 460*12*6-4400-47250/20*6-5200-570*6-600*6-300*6 = 500
Donc les 5 premières années, 0 impôts
La 6eme année il me reste à payer des impôts sur 500 euros
La 7eme sur 1000
La 8eme sur 1150
Ce qui correspond plus ou moins à 7 ans sans impôts.
Si j’ai fait une erreur merci de me le dire, je débute, je ne connais pas toutes les ficelles ^^

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#19 06/03/2019 12h58 → VincentV : étude de cas immobilier (financement sur 20 ou 25 ans ?) (durée, financement, prêt)

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L’appartement ne peut pas être amorti pour la totalité de son coût, le foncier n’est pas amortissable.

5%, cela me paraît un amortissement excessif. En prenant les taux des impôts, vous serez plus probablement entre 3 et 4.

Vous pouvez aussi ajouter des charges d’entretien et de réparation si pas déjà comptées, en plus de vos charges de copropriété. Je compte 10% du loyer pour ma part.

Dernière modification par Trahcoh (06/03/2019 14h15)

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#20 06/03/2019 23h37 → VincentV : étude de cas immobilier (financement sur 20 ou 25 ans ?) (durée, financement, prêt)

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J’ai fait la simulation avec un amortissement de 90% du bien sur 25 ans, en comptant aussi PNO et frais d’entretien (1 mois de loyer) et sans vacance locative, on est sur 4 sans impôt.

Le cash flow dépendra de votre TMI, et votre présentation est plus que sommaire.

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