Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 10/09/2019 00h44 → Willy : étude de cas immobilier (calcul de plus-value suite à rénovation) (comptabilité, plus value, sorti d'un lot)

Membre
Réputation :   35 

Bonjour,

Je fais appel aux membres du forum car je suis un peu perdu.

Entre mai 2018 et Avril 2019 j’ai rénové simultanément 4 appartements au sein de la même copropriété.
A la fin du mois je vends l’un des lots et je dois calculer ma plus value.

En prenant en compte que je souhaite bénéficier de l’arrêt de la cour administrative d’appel de lyon de mai 2018 me permettant de majorer mon prix d’acquisition du matériel acheter par mes soins et poser par un artisan.

arrêt de la cour administrative d’appel du 3 mai 2018

EN prenant également en compte que je ne souhaite pas prendre de risques mais que je ne souhaite pas payer plus d’impôts que j’en dois…

Mes factures d’achat de matériaux sont bien à l’adresse du bien et les factures d’artisans mentionnant bien la pose des matériaux, lorsque ceux ci ont été posées par leurs soins.

Seulement sur les 4 lots, j’ai environ 200k de facture et c’est pour moi un vrai casse tête.

Voila comment je compte m’y prendre.

Pour le prix d’achat je fais un prorata au m2.

Pour les frais de notaires, les frais de mise en copropriété j’applique les tantièmes du règlement de copropriété.

Par contre la suite se complique.

Pour les factures de matériaux issus d’un achat global sur l’ensemble des appartements, plusieurs cas:

-Par exemple une facture de 20 radiateurs. Je prends précisément les 3 radiateurs installés dans le bien vendu.

-Pour les factures mentionnant précisément un matériel destiné à un corps d’état, mais dont le split est plus délicat, par exemple du placo,la peinture ou du parquet j’applique les tantièmes. et je la rapproche de la facture de pose de l’artisan ayant travaillé.
-Il va me rester un nombre important de factures matériaux, dont je n’aurai pas la facture de pose en face. je ne pourrais pas les prendre en compte.
-Je vais également avoir des factures avec du placo, de la peinture, mais aussi de l’acrylique, des sacs à gravats, du scotch… et je ne vois pas comment les traités. pour être précis il faudrait retiré les matériaux telle qu’acrylique, scotch, sacs à gravats, pour prendre en compte uniquement les matériaux dont un artisan mentionne la pose. mais vraiment j’ai 3 gros classeurs de factures…

Concernant les factures d’artisans:
-Celles ou il est précisé le lot concerné sont utilisées telle quelle.
-Celles ou rien n’est précisé j’applique mes tantièmes de copro.
-Celles ou un autre appartement est précisé, sont sorti du calcul
-Celles ou rien n’est précisé, mais qui sont de façon logique non destinées à l’appartement vendu sont sortis du bilan (par exemple une facture de pose de fenêtre ou d’ouverture de trémis, alors que je n’ai pas changé les fenêtres ni ouvert de trémas dans cet appart)

Facture d’artisan concernant les communs:
-Ayant effectué des travaux de colonne montante et compteurs d’eau, j’applique sur ses factures la règle des tantièmes.

En fait en effectuant ce travail j’aurai quelquechose de juste, mais j’aurai certainement des erreurs et je vais y passer un temps phénoménal. J’ai du mal a imaginer qu’il n’est pas de solution plus simple?

Avec la fatigue, j’espère que mon message est clair.

Quelqu’un a-t-il déjà été dans ce cas?

Je me pose peut etre trop de questions mais j’ai la hantise d’un contrôle fiscal tournant au cauchemard.

Message édité par l’équipe de modération (10/09/2019 09h46) :
- ajout de balises Url/Société/Quote/Livre
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)
- suppression de la citation du message immédiatement précédent
- anonymisation du message

Mots-clés : comptabilité, plus value, sorti d'un lot

Hors ligne

 

#2 10/09/2019 21h19 → Willy : étude de cas immobilier (calcul de plus-value suite à rénovation) (comptabilité, plus value, sorti d'un lot)

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   95 

Bonjour,

Votre message m’inspire les réflexions suivantes :

1 - La déclaration de la plus value et sa liquidation sera réalisée par votre notaire qui aura sans doute une réponse à vos différentes interrogations. Je doute qu’il se livrera au découpage que vous évoquez. Voir à ce sujet la fiche pratique de service public.

2 - Vous retenez une ventilation au m2 pour certains postes et au tantièmes pour d’autres. Pour moi, il faut retenir une seule ventilation, les tantièmes de copropriétés étant sensés être proportionnels à la valeur de chaque lot.

3 - L’enjeu d’une ventilation fine des dépenses ne me semble pas très important sauf si l’étendue de la rénovation a fortement varié d’un lot à l’autre. S’il s’agit d’une variation de +/- 10% entre chaque lot, cela représente environ 5000 euros (si les lots sont équivalents), ce qui représente +/- 2000 euros de plus value…. Je doute qu’un inspecteur des impôts passe des heures sur le sujet…

4 - Quelles sont vos intentions pour les 3 autres lots ? Si vous les louez, la quote part des travaux d’amélioration sera déductible de vos revenus ou amortissable selon votre régime de location… La encore, autre source d’égalisation fiscale…

5 - Si vous vendez un seul lot, vous allez vous trouver à 2 copropriétaires avec les inconvénients associés  (toute décision doit être approuvée par les 2 copropriétaires, quelle que soit la répartition des tantièmes). Cela peut tourner au vinaigre si l’acheteur est mécontent de la rénovation…

6 - Si vous renouvelez ce type d’opération, la requalification en marchand de biens vous guette, et la on ne parle pas de quelques milliers d’euros de gain ou de perte et la tache de l’inspecteur des impôts sera beaucoup plus simple…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (10/09/2019 22h37)

Hors ligne

 

[+2]    #3 10/09/2019 21h54 → Willy : étude de cas immobilier (calcul de plus-value suite à rénovation) (comptabilité, plus value, sorti d'un lot)

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1446 

Par rapport au message de Cannyonneur, je n’ai pas compris le point 5°. Il n’est marqué nulle part que la copro ne comprend que 4 lots.

Sinon, Willy, vous n’avez pas bien lu la décision que vous citez. Elle comporte plusieurs réponses importantes :
- les tantièmes. Comme Cannyonneur, je serais partisan de ne retenir qu’une clé de répartition, et en l’occurence il est dit dans ce jugement que l’administration valide cette clé.

- les "dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement, ou d’amélioration" : je vous renvoie à la définition de ces dépenses concernant la déductibilité des travaux en revenus fonciers : Revenus fonciers - Charges déductibles - Définition des dépenses de travaux
Non pas qu’il s’agisse pour vous de les déduire de revenus fonciers, mais parce que ces dépenses ont la même définition, que l’on parle de déduction des revenus fonciers ou de calcul de PV, or c’est dans la partie du bofip relative aux revenus fonciers que la définition de ces dépenses est le mieux détaillée.
Pour être clair :
- les dépenses, pour la prise en compte dans le calcul de la PV, doivent être celles qui sont exclues des revenus fonciers : construction, reconstruction, agrandissement et amélioration.
- réciproquement, les dépenses potentiellement déductibles des revenus fonciers sont exclues du calcul de la PV : entretien et réparation (peu importe qu’elles aient effectivement été déduites des revenus fonciers ou non : leur simple nature de dépenses potentiellement déductibles des revenus fonciers, de type entretien et réparation, suffit à les rendre non éligibles pour le calcul de la PV).
- notez que le seul point d’intersection entre PV et revenus fonciers concerne les dépenses d’amélioration. Il faut rappeler qu’elles sont exclues de déductibilité en charges des revenus fonciers dans le cas général, mais qu’elles sont néanmoins déductibles dans le cas d’une habitation (mais pas dans le cas d’un local commercial, par exemple). Dans le cas précis des dépenses d’amélioration, elles sont déductibles du calcul de la PV si et seulement si elles n’ont pas été déduites des revenus fonciers. C’est le seul cas où c’est la déduction effective des revenus fonciers qui les rend non déductibles ; pour tous les autres types de dépenses, c’est leur nature qui les rend intégrables ou non au calcul de la PV, peu importe qu’elles aient été déduites ou non de revenus fonciers.

J’ai bien peur que 90 à 100 % de vos dépenses relèvent en fait des dépenses dites d’entretien et de réparation, donc ne pouvant pas être prises en compte dans le calcul de la PV.

PS : votre exemple me semble une très forte incitation à faire des factures POUR CHAQUE BIEN. Sur chaque facture de matériaux ou d’artisan, on fait écrire "telle adresse appartement n° tant". Si vraiment il s’agit des parties communes, on fait écrire "telle adresse parties communes". Ca prend un peu de temps et de rigueur sur le moment, mais c’est tellement plus simple pour la suite.

Dernière modification par Bernard2K (13/09/2019 09h27)

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech