FuturExPauvre : étude de cas immobilier (rentabilité locative ou plus-value ?)

FuturExPauvre · #1

Bonjour tout le monde ,

Je suis propriétaire de ma résidence principale, un appartement à Lille, sur lequel je n’ai plus de crédit en cours.
J’ai une résidence secondaire , une maison en Auvergne, dans laquelle je vais déménager dans un mois, qui deviendra donc ma résidence principale.

Je me demande donc si je dois louer ou vendre mon appartement.
Sachant que c’est un F2, 50M carré, je l’ai acheté 104K en 2012 , je pense qu’il vaut 117 aujourd’hui (je l’ai rénové et le marché a monté).
Si je le met en vente aujourd’hui mais que je ne parviens à le vendre qu’ après ma date de départ en Auvergne , je devrais payer des impôts sur la plus-value ?

J’ai fais un calcul de rendement, je pense pouvoir le louer 650 en meublé.
Sachant que je suis dans la tranche 30%, que je paie 900 euro de TF, 1380 euro de syndic, sur ces 650 , il ne me resterait plus que 273 euro ((650*12-650*12/2*0.3-650*12/2*0.17-900-1380-400)/12)
Ce qui fais un rendement net de 2.79% , donc assez mauvais.

Un point important est le plafonnement des loyers à Lille qui va faire son retour, les perspectives d’amélioration sont donc réduites…

Par contre le gros avantage de ne pas vendre est que les prix immobilier sur Lille ne font que monter :

Je pourrais donc faire une belle plus-value si je ne revends que dans 15 ans.

Vous en pensez quoi ? Que feriez vous à ma place ?
Dois-je privilégier la rentabilité locative ou la plus-value ?

Merci.

Mots-clés : plus-value, rentabilité, vente

GoodbyLenine · #2

A votre place, je vendrais sans hésiter l’appartement de Lille tant que ça peut être considéré comme une vente de résidence principale (c’est à dire SANS LE METTRE EN LOCATION SI LA VENTE TRAINE), et j’utiliserais le cash pour faire un investissement beaucoup plus rentable (et en utilisant un emprunt si jamais dans l’immobilier, dans un autre bien ou des SCPI). Vous êtes au bon endroit pour identifier comment l’investir (selon vos connaissances, vos objectifs, votre sensibilité au risque, etc.)

Pourquoi ?
- La rentabilité locative de ce ien sur Lille est très faible.
- Gérer un bien locatif en habitant à + de 500km n’est pas évident.
- Il n’y a plus de crédit sur ce bien (l’immobilier est surtout rentable grace au crédit pour le financement).
- Il faut tirer avantage de l’exonération de plus-value sur la Résidence Principale.
- Ca vous permettra aussi de ne pas avoir tout votre patrimoine concentré dnas l’immobilier résidentiel.

lachignolecorse · #3

Je confirme la conclusion de gbl avec les arguments/questions suivants :
- le prix de vente est-il le prix net vendeur taxe sur la plus value déduite?
- l’encadrement des loyers arrive à Lille ce qui va probablement limiter votre loyer

Je pense que les prix de vente au m2 à lille ne vont plus beaucoup augmenter dans les prochaines années à cause des taxes foncière/habitation qui sont élevées et des contraintes locatives croissantes (permis de louer).

FuturExPauvre · #4

Merci pour vos réponses !

lachignolecorse a écrit :
Je pense que les prix de vente au m2 à lille ne vont plus beaucoup augmenter dans les prochaines années à cause des taxes foncière/habitation qui sont élevées et des contraintes locatives croissantes (permis de louer).

Je pense au contraire que ça va tout de même augmenter, car j’ai pas mal d’écho qu’en ce moment les agences ont beaucoup de mal à trouver des biens à la vente, et que quand c’est le cas, les ventes se font en quelques jours.Après l’encadrement des loyers peut en effet changer la donne.

Fait important, je vais faire une démission "suivie de conjoins" ce qui me permettra de toucher l’allocation chômage,le temps de retrouver un emploie.Je vais donc devoir changer ma résidence principale le jour de mon départ.
Est-ce vous savez, par expérience, si le jour de la vente, le notaire va considérer que mon appartement est toujours ma résidence principale, si il est vendu dans un délaie raisonnable après mon départ ?
Ou alors ça je joue au jours près , est là je n’aurai plus qu’à négocier avec mon employeur pour repousser ma date de départ en posant les 30 jours de congés qu’il me reste.

Dernière modification par FuturExPauvre (28/01/2020 14h10)

johntur · #5

FuturExPauvre a écrit :
…
Je me demande donc si je dois louer ou vendre mon appartement.
Sachant que c’est un F2, 50M carré, je l’ai acheté 104K en 2012 , je pense qu’il vaut 117 aujourd’hui (je l’ai rénové et le marché a monté)…

Bonjour,

Si votre évaluation est correcte 117 en 2020 pour 104 en 2012 avec rénovation.
Le marché n’est pas du tout monté.
117/104= 1.125, (12.5%)
1.125^(1/8)= 1.5%, (intérêts composés)
Je ne suis pas certain que votre imposition sur les + plus values soit très importante sur cette base (surtout si vous avez en plus des factures sur la rénovation)
Je ne connais pas le marché immobilier dont vous parlez.

Bien à vous,

Dernière modification par johntur (28/01/2020 17h51)

Transatlantic · #6

Bonjour futurexpauvre !

En tant que notaire je peux apporter quelques précisions :
- Il n’existe aucun texte de loi qui précise (pour bénéficier de l’exonération de plus-value) un délai entre la vente de votre actuelle résidence et la prise de possession de la future.
- en pratique, l’administration fiscale ne remet pas en cause l’exonération de plus-value pour vente de votre résidence actuelle si elle se réalise dans le délai d’environ un an après la mise en vente.
Au delà d’un an, ça risque d’être compliqué, l’administration apprécie au cas par cas la situation et ça peut passer si vous pouvez justifier que votre bien n’était pas vendable dans un délai "normal" pour telle ou telle raison particulière.

Mais il faut effectivement que vous mettiez officiellement votre bien en vente, AVANT de déménager et conserver toutes les preuves utiles (copie du mandat de vente signé à l’agence immobilière…), au cas où l’administration fiscale vous demanderait des explications.

Dans votre cas de toute façon, vous pourriez échapper à la plus-value par un autre moyen : du fait que vous détenez votre bien depuis plus de 5 ans, vous avez le droit (dans le cadre du calcul d’une hypothétique plus-value) de majorer le prix d’acquisition en 2012 d’un forfait travaux de 15 % (peu importe que vous ayez ou pas fait des travaux, vous y avez droit) sans compter les frais d’acquisition (montant réel ou alors forfait de 7,5 % du prix d’acquisition).

Donc, si vous avez acheté votre bien 104.000 euros en 2012, vous pouvez le revendre jusqu’à 104.000 + 15% de 104.000 + 7.5 % de 104.000, soit en tout 127.400 euros sans plus-value à payer, (résidence principale ou pas) !

lachignolecorse · #7

FuturExPauvre a écrit :
Après l’encadrement des loyers peut en effet changer la donne.

Lors du dernier encadrement des loyers de 2017, il n’y avait pas eu d’effet. Par contre, le permis de louer en a un, pour preuve, regardez sur lbc le nombre d’mmeubles à vendre sur Armentières.

Dernière modification par lachignolecorse (28/01/2020 17h31)

FuturExPauvre · #8

Merci beaucoup pour tous ces renseignements !
J’ai bien fait de vous écrire, car vous m’avez fait changer d’avis.
Je pense que je vais m’orienter vers la vente, pour racheter un bien plus tard avec une meilleur rentabilité (idéalement un petit immeuble de rapport avec des travaux pour payer moins cher à l’achat + créer un déficit foncier).

FuturExPauvre · #9

Pour info je l’ai mis en vente mardi soir, j’ai déjà 15 visites de programmées et là je suis en train d’en refuser.
Vous pensez que je ne l’ai pas mis assez cher ?
ou c’est courant ? d’avoir autant de demande de visite en 2 jours ?

Je n’ai pas attendu l’estimation de l’agence qui est demain car je pense qu’elle aurait pu être biaisée.En effet leur but est de vendre rapidement = prix le plus bas que le vendeur est prêt à accepter et non le vendre au prix du marché.
J’ai senti ça dans les questions qu’elle m’a posées pour l’estimation et à son attitude, elle essayait de me sonder plutôt que de chercher des données factuelles.

Dernière modification par FuturExPauvre (06/02/2020 21h01)

77PourCent · #10

Bonsoir,

Ce sont de bons problèmes pour vous !

En regardant rapidement sur internet le prix moyen du mètre carré sur Lille est au alentour de 3000€.

Ce n’est quand même pas sérieux de mettre une annonce et de se demander deux jours après si elle n’est pas au bon prix !

Faites plusieurs estimations, regardez les autres annonces, regardez sur patrim les dernières ventes dans le quartier…

bonne continuation

FuturExPauvre · #11

Pour moi elle était au bon prix….

Je suis parti du prix au mettre carré de mon secteur, puis j’ai tenu compte de certaines données pour ajuster ce prix à la baisse (rez de chaussé, immeuble en construction en face, …), et à la haute (zéro travaux avec une déco moderne, …)

J’ai appliqué une autre méthode aussi, j’ai regardé les autres appartement de la ville , du même type que le miens mais dans d’autres quartiers (car il n’y en avait pas assez en vente dans le miens) et j’ai appliqué un prorata par rapport aux prix de mon quartier, et je suis arrivé exactement au même prix.

Mais là au vu du nombre de message que je reçois, je me dit que je me suis peut être trompé.

Dernière modification par FuturExPauvre (06/02/2020 21h23)

Pierrot31 · #12

Partez des vrais prix de vente chez le notaire constatés, dans votre secteur, pour votre type de bien, en utilisant la base Patrim : gratuit et disponible depuis votre espace impot.gouv.fr

Bien à vous,

Dernière modification par Pierrot31 (06/02/2020 21h31)

GoodbyLenine · #13

Si vous êtes au bon prix, dans un marché fluide/tendu, rien d’anormal à avoir beaucoup de demandes de visite. Sur Paris il peut y avoir des offres d’achat avant les visites.

Par contre, en ayant mis au prix du marché, vous vous êtes privé d’une marge de négociation, et de l’opportunité d’une offre d’un acheteur généreux ou pressé ou ignorant du marché (quand on a 15+ visites, ça peut arriver), et le marché peut avoir monté de 5% depuis les ventes sur lesquelles vous avez évalué votre prix.

FuturExPauvre · #14

Effectivement ne n’aurait pas de marge de négociation, et je pense que certains acheteurs peuvent être rebuté à l’idée qu’il n’y aura pas vraiment de négociation possible, alors qu’ils auraient achetés si j’avais mis un prix de départ 10% + cher et que je l’avais baissé de 10% lors de la négociation.
Même si ça revient exactement au même, c’est psychologique …

Je pense que je vais faire ces visites et je n’en prend pas de nouvelle.

Si j’ai une proposition au prix de vente, je vends, sinon je mettrais une nouvelle annonce 10% + cher.

Dernière modification par FuturExPauvre (06/02/2020 21h48)

Faith · #15

FuturExPauvre a écrit :
Si j’ai une proposition au prix de vente, je vends, sinon je mettrais une nouvelle annonce 10% + cher.

C’est… euh… particulier comme technique !

FuturExPauvre · #16

Le truc c’est que je ne peux pas faire monter le prix pour les personnes avec qui j’ai déjà des visites.
Et comme dit GoodByLenine, je pense que j’ai le bon prix mais sans marge de négociations.

Dernière modification par FuturExPauvre (06/02/2020 22h18)

cricri77700 · #17

Vouloir vendre un bien en augmentant le prix pour avoir une marge négociation est une erreur. ( une croyance populaire contre productif )

1/ vous aurez moins de visite.
2/ si vous ne vendez pas votre bien , il va rester quelque temps sur le marché , un bien qui reste en vente longtemps ne donne pas envie d’être visité d’un point de vu psychologie de l’acheteur.
3/ un risque de vendre moins chère que si vous l’avez mit au prix juste.

Personnellement , toutes mes ventes ont été effectué sans marge de négociation et au juste prix.
Et je referai la même chose pour les suivants.

Édit :

A votre place , je retire l’annonce , je fais mes visites en disant au visiteur de ne pas s’inquiéter , que le bien est toujours en vente mais que vous avez énormément de visite.
La personne vraiment intéressée fera une offre aux prix.

Apres les 10 visites + faites 3/4 estimations : vous aurez un réel aperçu de prix auquel vous pourrez vendre.

Dernière modification par cricri77700 (06/02/2020 22h38)

Bernard2K · #18

Bonjour,

vous n’avez donc pas de mandat avec une agence ? Vous vendez de particulier à particulier ?

Quelques commentaires :
- à mon avis, il vaut mieux mettre au bon prix et annoncer que le prix n’est pas négociable car le téléphone sonne et que les visites s’enchaînent. Mettre plus haut pour ensuite négocier n’est pas la démarche optimum.
- si vous faites beaucoup de visites mais que vous ne recevez pas d’offre, ça veut dire que l’annonce est imprécise. Les gens ont besoin de voir pour se rendre compte d’un truc qui les rebutte et qui aurait dû être clair dès l’annonce.
- si vous recevez une offre, demandez que la personne vous fournisse une offre de prêt. Vous imposez cela, vous dites : "c’est comme ça et pas autrement, si vous n’en fournissez pas, c’est pas grave je vendrai à l’autre acheteur qui doit me fournir son offre de prêt d’ici quelques jours". C’est ce que font beaucoup d’agences pour virer les acheteurs insolvables, et pour éviter aussi les solvables qui utilisent un refus de complaisance pour porter leur délai de rétractation à un mois !
- vous pouvez augmenter le prix de l’annonce. Désormais la jurisprudence considère que l’offre de vente publiée par un particulier n’est qu’une offre d’entrée en négociation, et non pas une offre ferme de vente, donc l’offre d’achat reçue au prix n’est pas contraignante. Je ne dis pas que c’est une bonne chose à faire dans votre cas, ni que c’est une façon correcte de se comporter, mais je dis juste que c’est possible.

Pierrot31 · #19

@B2k: qu’entendez vous par une offre de prêt ? Voulez vous parler d’un accord de principe ?

Bernard2K · #20

Oui désolé pour le lapsus, accord de principe. Ce n’est pas très solide bien sûr, mais c’est au moins une première indication que la personne est (relativement) solvable et qu’elle est sérieusement motivée pour l’achat.

FuturExPauvre · #21

Bernard2K a écrit :
Bonjour,
vous n’avez donc pas de mandat avec une agence ? Vous vendez de particulier à particulier ?

Je n’ai aucun mandat, je vais vendre de particulier à particulier oui.
J’ai juste demandé des estimations gratuites à des agences.

Sur vos conseils j’ai supprimé l’annonce tout de suite.
Demain matin une agence va me donner son estimation.
Et samedi j’ai une grosse journée avec 9 visites.

Je vous tiens au courant.

Dernière modification par FuturExPauvre (06/02/2020 23h39)

FuturExPauvre · #22

J’ai eu l’estimation de l’agence, 120 à 125K net vendeur.
En comptant leur commission de 9500E, ça fait un prix de vente à 130 à 135K.

Je me suis raté sur mon estimation, mais c’est une bonne nouvelle.
Une 2em agence vient estimer mon bien demain.

Dernière modification par FuturExPauvre (07/02/2020 19h11)

cricri77700 · #23

Combien avez vous mis en vente votre bien ?
Vous avez parlé de 117k c’est le prix vente ?

Dernière modification par cricri77700 (07/02/2020 19h19)

FuturExPauvre · #24

Ma toute première estimation était 117, puis j’ai réévalué ça à 124 lorsque j’ai décidé de réellement mettre vente.
Ca fait donc un manque à gagner entre 6 et 11K (entre 5 et 8%) si on s’en tient à l’estimation de l’agence.
L’estimation m’a l’air sérieuse , ils m’ont remis un dossier de 20 pages, avec les prix du secteur, le profil des acheteurs types etc …

Dernière modification par FuturExPauvre (07/02/2020 19h37)

cricri77700 · #25

Prix de vente 130/135k avec agence et vous 124k me paraît un prix ou vous pouvez vendre en a mois max mais vous ne vous ferez pas avoir non plus.

Attention au début mettre un bien sur le marché généré des visites car c’est nouveaux !

Je serai vous , je ne baisserai pas , aucune négociation.
Si vous avez plusieurs offres, faites comme des enchères ( mais sans être Brutus ; " vous êtes la 3eme personnes qui me proposent de vendre au prix , je ne sais pas comment choisir et voir la réponse de votre interlocuteur ! )

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FuturExPauvre : étude de cas immobilier (rentabilité locative ou plus-value ?)

#1 28/01/2020 01h27

#2 28/01/2020 02h34

#3 28/01/2020 04h57

#4 28/01/2020 14h00

lachignolecorse a écrit :

[+1] #5 28/01/2020 14h45

FuturExPauvre a écrit :

[+5] #6 28/01/2020 15h15

[+2] #7 28/01/2020 17h30

FuturExPauvre a écrit :

#8 28/01/2020 17h39

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FuturExPauvre a écrit :

#16 06/02/2020 22h13

[+1] #17 06/02/2020 22h36

[+1] #18 06/02/2020 22h45

#19 06/02/2020 22h57

#20 06/02/2020 23h08

#21 06/02/2020 23h37

Bernard2K a écrit :

#22 07/02/2020 18h43

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#24 07/02/2020 19h35

[+1] #25 07/02/2020 19h39

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