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Forums des investisseurs heureux

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#1 20/06/2019 11h22 → Bobosh : étude de cas immobilier (rendement correct) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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Bonjour à tous,

Je souhaite investir dans un studio de 29m2 au prix de 70k  sur Caen (le bien a 11 ans).

les informations du bien :
- Prix : 70 000 euros FAI (Frais d’agence à la charge du vendeur)
- Surface : 29m2
- Loyer : 340 euros hors charges
- Charges non récupérables : 25 euros par mois
- Taxe foncière : 645 euros

Nous souhaitons faire un emprunt sur 25 ans (avec ma banque j’ai un 1.48% sur 25 ans et il faut compter 0.15% d’assurance), je pense passer par un courtier.

Le but est de le passer en meublé au départ du locataire, je pense ainsi pourvoir obtenir un loyer de 390 euros HC.

Qu’en pensez vous ? Manque t-il des informations ?

Dernière modification par Bobosh (20/06/2019 12h28)

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement

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#2 20/06/2019 11h34 → Bobosh : étude de cas immobilier (rendement correct) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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Bonjour

vous avez pris le modele a priori donc vous pouvez voir si il manque des infos

rapidement ( assurance  / type de gestion / mode d’exploitation / des infos sur vous , votre presentation evite les chiffres, le TMI est essentiel a mon avis, prix affiche ou negocié  )

les infos " annexes sont plus subjectives ( qualites / defaut / emplacement , prise de valeur potentielle . cela permet de relativiser ou explique une perf aussi  ou une raison de la decision d’achat )

cdt

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#3 20/06/2019 12h13 → Bobosh : étude de cas immobilier (rendement correct) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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Merci pour votre retour, je n’ai pas pris le modèle je n’ai pas vu qu’il y en avait un.

Pour le complément d’informations :
- type de gestion : géré pour 3 euros
- TMI : 14%
- Prix négocié de 70K (pas moyen de descendre en dessous)
- Pas d’assurance loyer impayé (il y a une caution)
- PNO : 65 euros annuel
- Étage : rdc (5 étages en tout) avec terrasse de 65m2
- Place de parking en souterrain
- luminosité : assez lumineux
- Ascenseur pour le souterrain
- Syndic professionnel (AG en septembre)
- Chauffage collectif avec compteur individuel   
- Espaces verts dans la copropriété
- Compteurs d’eau individuel
- Études de la copropriété : membres du conseil syndical habitent sur l’immeuble
- Décoration : récente
- Coût du bien avec frais de notaire : 75200 euros
- Vacances : 1 mois tous les 2 ans
- Travaux : a priori quelques travaux seront validés à l’ag (environ 200 à 300 euros)
- Rentabilité brut : (340*12)/75000 soit 5.44%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport :0
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance: 1.48% sans négociation + 0.15% assurance
- Durée du crédit : 25 ans
- cashflow : négatif après toutes les déductions (impôt, assurance, travaux, taxe foncière…)

Le bien est proche des facultés et du tram.

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#4 20/06/2019 12h29 → Bobosh : étude de cas immobilier (rendement correct) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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Géré pour 3 euros  ?  vous etes sur ? et le cout du changement de locataire, les travaux  ?

le bien ne me semble pas trop adapté, au regard du loyer, vous payez un exterieur tres grand, que vous ne rentabilisez pas dans le loyer. pas facile de trouver une cible clair de locataire.

la rentabilité n’est vraiment pas terrible.
vous devriez calculer votre effort  + votre capacité d’epargne mensuelle  ( et mettre les i nfos " generiques " dans votre presentation ) 

cdt

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#5 20/06/2019 12h31 → Bobosh : étude de cas immobilier (rendement correct) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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J’ai envie de vous dire que tout dépend de votre objectif.

Si celui-ci est de gagner de l’argent aujourd’hui c’est plutôt mal embarqué comme vous l’avez compris.

Si c’est de faire une plus-value c’est également difficile à envisager.

Dans une stratégie de se constituer un patrimoine pourquoi pas mais de mon point de vue, entre la gestion du bien, les différents coûts qui sortiront directement de votre poche chaque mois car CF négatif pour un bien qui n’est pas encore en meublé.

A cette rentabilité autant penser à investir en scpi

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#6 20/06/2019 12h59 → Bobosh : étude de cas immobilier (rendement correct) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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Comme Timinel : très cher au m². Certes résidence récente, mais RDC, ce qui est une grosse moins-value (luminosité, insécurité, et souvent bruit).

Certes, terrasse (et encore, quel statut ? Partie commune à jouissance exclusive ?) ; mais le problème c’est que cette terrasse ne permet manifestement pas de louer plus cher.

Donc, rentabilité très basse. L’une des plus mauvaises qu’on ait vu depuis longtemps sur le forum. Avec de plus une TF de quasi deux mois de loyer, et des charges de copro qui ne sont appelées qu’à augmenter…

Les 3 euros par mois ne sont pas crédibles. Soit il ne s’agit pas de gestion locative, mais seulement du coût du syndic pour la gestion de la copro (mais il serait alors particulièrement trompeur de le présenter ainsi) ; soit il s’agit vraiment de gestion locative, et alors il faut s’attendre au pire service de gestion locative jamais rencontré. Comment est-ce possible de faire un boulot quelconque pour 3 €/mois ? 3 € avec les charges d’une structure, c’est 3 minutes de temps de travail. Soit la gestion est bâclée voire inexistante, soit ce gestionnaire du du quasi-bénévolat.

Loyer bas et 11 ans : à tous les coups une ancienne défisc ! Les gens vendent cher parce qu’ils ont acheté cher. Mais ce n’est pas à vous de payer leur erreur passée.

Lisez des exemples sur le forum pour apprendre à booster votre rentabilité (cricri77700, ZX-6R, philippe30, DDTee, etc.).

"passer en meublé au départ du locataire" : quand ? Ne jamais croire les déclarations de l’AI, du proprio, ni même du locataire à ce sujet. Croyez à un départ annoncé du locataire quand vous verrez le courrier de congé de vos propres yeux et pas avant.

Si le locataire ne part pas de lui-même, il faut savoir qu’en location nue, il est quasi-invirable et notamment les premières années après l’achat (voir article 15 de la loi de 1989).

Dernière modification par Bernard2K (20/06/2019 13h18)

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#7 20/06/2019 13h02 → Bobosh : étude de cas immobilier (rendement correct) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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Bonjour,

Quel thèse d’investissement avez vous avec ce bien ?
Sans explication, l’intérêt de ce bien parait pour le moins modeste…


"La liberté existe toujours, il suffit d'en payer le prix"- Henry de Montherlant

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#8 20/06/2019 13h48 → Bobosh : étude de cas immobilier (rendement correct) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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Quelle différence faites vous entre l’effort et l’épargne ? L’effort qu’on ait prêt à faire pour le bien et l’épargne qu’on ait capable de mettre à côté en plus  ?

La gestion de 3 euros sans problème je passe par une connaissance.

La cible sont les étudiants.

La stratégie est de se faire un patrimoine en étant au plus proche de 0 niveau dépense, là on est plus sur du patrimoine et encore d’après vos retours. A voir si sur Caen j’arrive à trouver de meilleurs rentabilités.

Plus j’avançais dans l’étude plus j’ai vu la rentabilité diminuer, c’est pour cela que je souhaitais vos avis (je n’ai pas encore de bien je ne voulais pas me planter).

C’était du robien (acheter environ 85k). Cependant le loyer me paraît correct pour la surface.

Tant pis en tout cas merci pour vos retours, je continue mes recherches.

Dernière modification par Bobosh (20/06/2019 13h49)

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#9 20/06/2019 14h03 → Bobosh : étude de cas immobilier (rendement correct) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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utilisez cet excellent outil pour vous donner une idée

rendement locatif.com

Hypothèse : peut être une mauvaise transmission de l’information, les 3€ sont peut être en réalité 3%

Dernière modification par SamyInvest (20/06/2019 14h21)

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#10 20/06/2019 14h35 → Bobosh : étude de cas immobilier (rendement correct) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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Je pense la même chose, ou 3€ par jour peut-être.

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#11 20/06/2019 14h55 → Bobosh : étude de cas immobilier (rendement correct) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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J’envisageais 2500 euros de meubles.

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#12 20/06/2019 15h46 → Bobosh : étude de cas immobilier (rendement correct) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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Bref, un projet d’investissement sur un rez de chaussée à Caen, pour 5,44% de rentabilité brute sans espoir réel de plus-value : à la poubelle…

Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#13 20/06/2019 15h51 → Bobosh : étude de cas immobilier (rendement correct) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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J’ai bien compris, je n’irais pas plus loin.

Quel rentabilité brut/net viser sur caen ?

Dernière modification par Bobosh (20/06/2019 16h31)

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#14 20/06/2019 17h16 → Bobosh : étude de cas immobilier (rendement correct) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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Quand je prends un loyer à 10 euros du m2 et les prix de vente pratiqués sur caen, il me parait impossible d’obtenir 8% de rentabilité brut.  Je me trompe ? le bien peut exister mais j’imagine avec un paquet de travaux

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#15 21/06/2019 13h51 → Bobosh : étude de cas immobilier (rendement correct) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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Si comme ça, ne le faites pas à caen. Trouver une autre ville

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#16 21/06/2019 14h14 → Bobosh : étude de cas immobilier (rendement correct) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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Trouvez le bon vendeur c’est à dire un vendeur qui est prêt à négocier (-20 à -30% de baisse de prix)

Calculez le prix cible qui permet de dégager un bon cash flow.

Il y a de fortes chance de proposer un prix en dessous du marché, mais qui ne tente rien n’a rien et parfois, avec la patience ça passe.

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#17 21/06/2019 16h19 → Bobosh : étude de cas immobilier (rendement correct) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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Une autre ville c’est possible mais encore faut-il connaitre le marché. Peux être dans un second temps.

Je vais prendre mon temps on verra bien…

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#18 21/06/2019 18h51 → Bobosh : étude de cas immobilier (rendement correct) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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Pour ma part j’ai déjà donné la réponse : "Lisez des exemples sur le forum pour apprendre à booster votre rentabilité (cricri77700, ZX-6R, philippe30, DDTee, etc.)."

Il n’y a pas de recette miracle, il y un faisceau d’astuces, de bonnes pratiques.

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#19 22/06/2019 15h46 → Bobosh : étude de cas immobilier (rendement correct) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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J’ai bien pris en comptes vos conseils…. merci

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#20 22/06/2019 16h14 → Bobosh : étude de cas immobilier (rendement correct) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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Avez vous lu le fil dédié aux immeubles à Caen. L’un des investisseurs avait acheté un F2 moins cher que le bien que vous visez.
En ce qui me concerne j’ai raté un grand F1 avec parking souterrain et des charges minimes au pied du campus 1 moins cher également que ce que vous visez.
Vous visez Caen uniquement ou avez vous regardez sur herouville?

Dernière modification par Matinvest (22/06/2019 18h42)

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#21 22/06/2019 16h18 → Bobosh : étude de cas immobilier (rendement correct) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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Je ne suis pas aussi calée que les autres contributeurs, juste une réaction à une chose si vous devez continuer à chercher : privilégiez les offres avec frais d’agence à charge de l’acquéreur et non du vendeur, par principe, même si ça ne change pas grand chose pour un achat d’environ 70K.

En effet, ces frais sont de toute façon toujours à charge de l’acquéreur, mais une loi (un peu fourbe) autorise cet abus de langage "à charge du vendeur" qui en fait permet à l’agence immobilière de ne pas (immédiatement) dire combien elle prend sur cette vente, ce qui engendre opacité et potentielles embrouilles au moment des négociations. Mais le plus ennuyeux est que vous paierez des "frais de notaire" sur cette commission de l’agence que vous aurez, en plus, payée !
A charge de l’acquéreur c’est transparent et vous ne payez les "frais de notaire" que sur le net vendeur.

Si une agence vous rétorque que c’est la loi, c’est faux, d’ailleurs je vois autant d’annonces avec l’un et l’autre "mode", après quelques années de la naissance de cette "loi".

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#22 22/06/2019 16h52 → Bobosh : étude de cas immobilier (rendement correct) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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Marie75 a écrit :

Je ne suis pas aussi calée que les autres contributeurs, juste une réaction à une chose si vous devez continuer à chercher : privilégiez les offres avec frais d’agence à charge de l’acquéreur et non du vendeur, par principe, même si ça ne change pas grand chose pour un achat d’environ 70K.

Ce n’est plus autorisé à moins d’avoir signé avec une agence un mandat de recherche.

A une époque les notaires acceptaient de le faire, maintenant ce n’est plus possible, en tous cas avec les notaires de ma région.

Dernière modification par SamyInvest (22/06/2019 16h53)

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#23 22/06/2019 23h34 → Bobosh : étude de cas immobilier (rendement correct) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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Matinvest a écrit :

Avez vous lu le fil dédié aux immeubles à Caen. L’un des investisseurs avait acheté un F2 moins cher que le bien que vous visez.
En ce qui me concerne j’ai raté un grand F1 avec parking souterrain et des charges minimes au pied du campus 1 moins cher également que ce que vous visez.
Vous visez Caen uniquement ou avez vous regardez sur herouville?

Je vais jeter un oeil sur ce fil, il me semble l’avoir lu mais je le lirai surement avec un autre œil maintenant (j’ai lu et appris pas mal de choses).

Au début j’ai beaucoup regardé sur Hérouville. Le problème, c’est qu’il y a beaucoup de vieux bâtiments avec beaucoup de frais à prévoir (ravalement, toiture…). L’avantage c’est que cela ce loue assez facilement. Qu’en pensez-vous ?

Merci pour le conseil concernant les frais d’agences. J’y ai pensé dans un premier temps pour pouvoir le déduire des revenus foncier (je me doute bien que c’est toujours inclus dans le prix)

Dernière modification par Bobosh (22/06/2019 23h44)

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#24 23/06/2019 08h11 → Bobosh : étude de cas immobilier (rendement correct) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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Je suis d’accord avec vous sur l’état de certains immeubles d’herouville. J’en ai visite beaucoup et tous ne se valent pas.
Pour la demande locative elle est présente.  J’ai fait des simulations sur le bon coin et à chaque fois le nombre de demandes étaient importantes.
Avec les travaux du tram les biens partaient moins vite il me semble et la négociation étaient plus importantes.
J’ai raté un F2 à 35ke par exemple.
Après si vous n’êtes pas pressé il faut visiter beaucoup autour de l’université et être très réactif car les biens avec une bonne rentabilité partent vite.

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#25 23/06/2019 10h02 → Bobosh : étude de cas immobilier (rendement correct) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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Je vais essayer de creuser sur Hérouville. Avec un peu de chance certains immeubles sont déjà rénovées.  Il faut aussi regarder les charges, on avoisine assez facilement les 2000 euros.

Vous avez trouvé ce genre de bien sur de petites co pro (j’aimerai éviter les co pro de 300 lots) ?

Comme vous dites pour la réactivité, les quelques biens assez interessants je n’ai même pas pu les visiter.

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