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Forums des investisseurs heureux

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#1 16/06/2019 10h58 → Encadrement des loyers pour des appartements meublés à Paris ? (complément de loyrr, elan, encadrement des loyers)

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Réputation :   -1 

Bonjour,

Je suis sur le point de louer deux studios de 18 mètres carrés dans Paris en LMNP. Les deux font l’objet d’une rénovation complète et seront très bien équipés avec lave-linge et lave-vaisselle.

Mon interrogation porte sur l’encadrement des loyers. J’observe sur différentes plateformes type seloger leboncoin que ce type de bien se loue facilement 800 à 850 €. Aussi j’applique le loyer majoré de l’encadrement prévu par la loi élan je suis à 560 €.

Ma question est donc : Que pensez-vous du complément de loyer ? Si l’appartement a été rénové et bien équipé puis-je appliquer 300 € de complément de loyer ? Existe-t-il un risque que le locataire signe le bail sachant  que par la suite il pourra le faire baisser ?  Merci pour vous éclaircissements sur ce point !

Mots-clés : complément de loyrr, elan, encadrement des loyers

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#2 16/06/2019 11h01 → Encadrement des loyers pour des appartements meublés à Paris ? (complément de loyrr, elan, encadrement des loyers)

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Ca devient pénible.
Encadrement de loyers, permis de louer etc…

Ils peuvent pas encadrer les hausses d’impôts et taxes diverses ?

J’inclus dans le divers tous les diags qui servent à rien, mis à part faire du PIB et de la TVA.

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#3 16/06/2019 11h05 → Encadrement des loyers pour des appartements meublés à Paris ? (complément de loyrr, elan, encadrement des loyers)

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?!?
Je ne sais pas trop comment interpréter ce message auquel je ne comprends rien …

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#4 16/06/2019 11h59 → Encadrement des loyers pour des appartements meublés à Paris ? (complément de loyrr, elan, encadrement des loyers)

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A priori , impossible de demander un complément de loyer car le bien vient d’etre rénové .
Le complément de loyer est à priori exeptionnel et rarement valide par les juridictions compétentes .
Il vous reste jusqu’au 1 er Juillet pour essayer de louer votre bien au prix souhaité .

Encadrement des loyers 2019 : le guide complet (meublé inclus)

Dernière modification par Doc94 (16/06/2019 12h05)

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#5 16/06/2019 12h10 → Encadrement des loyers pour des appartements meublés à Paris ? (complément de loyrr, elan, encadrement des loyers)

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Bonjour,

Je suis un peu dans la même situation que vous, j’ai un petit 2 pièces (19m²) meublé dans Paris, intégralement refait à neuf il y a quelques mois. L’appartement est actuellement loué donc je ne suis pas concerné dans l’immédiat par l’encadrement, mais la question se posera tôt ou tard.

Justifier un tel écart (€300) entre le loyer maximum "autorité" et le loyer effectif est à mon avis très compliqué à défendre en cas de contestation par le locataire. Ci-dessous quelques mesures à prendre (selon moi) pour limiter les dégâts :

- Respecter la forme du bail : bien indiquer le loyer de référence dans celui-ci, et bien détailler la part du loyer "normal" et celle étant un complément de loyer. Si vous mettez juste un loyer supérieur au plafond sans justification, je pense que vous perdrez 100% du temps en cas de contestation ;

- être le plus précis possible dans le détail du complément : ne pas mettre "300€ de complément car le bien est entièrement refait à neuf", mais plutôt lister individuellement les caractéristiques et attribuer à chacune une part du complément. A mon sens, tout élément qui n’est pas dans la liste des meubles obligatoires pour une location meublée peut faire l’objet d’un complément. Exemple : lave-linge : 30€/mois. télévision : 20€/mois. Ca sera je pense plus facile à défendre en cas de contestation. Après il est clair qu’on arrivera probablement pas à €300 de justifiés précisément, et il faudra bien mettre "appartement refait à neuf : €150/mois (par exemple)" pour le reliquat.

- si le bien comporte une cave, elle doit bien sûr faire l’objet d’une ligne séparée dans le complément de loyer (une bonne cave à Paris peut facilement se louer 60-100€/mois). On peut aussi la louer via un bail séparé;

- ne pas hésiter à être généreux avec le forfait charges, car celui-ci n’entre pas dans le plafond des loyers

Au final, je pense qu’on peut limiter les dégâts en attendant que cette loi à mon sens absurde tant sur la forme que sur le fond(dés-incitation des propriétaires à entretenir leur bien, postulat de base qu’un bien impeccable ne doit se louer que 20% plus cher qu’un autre à la limite de la salubrité, niveau des loyers de références basés sur quelques loyers seulement et pas du tout en phase avec le marché, loyer au m² d’un studio supérieur à celui-d’un 2 pièces de la même taille, et j’en passe…) soit de nouveau annulée.

Après la bonne nouvelle, c’est que quand elle était effective en 2017, très peu de locataires ont contesté le loyer (quelques dizaines ou centaines je crois). J’ai le sentiment que les gens sont en général très mal informés, ne vont pas vérifier, ne veulent pas être en conflit avec leur propriétaire, ne veulent pas engager une procédure longue et fastidieuse pour un résultat incertain (surtout si le complément de loyer semble bien justifié dans le bail). Bref le risque est je pense limité, même si ça laisse le sentiment désagréable d’avoir une épée de Damoclès au dessus de la tête.

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#6 16/06/2019 13h57 → Encadrement des loyers pour des appartements meublés à Paris ? (complément de loyrr, elan, encadrement des loyers)

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Merci pour cette réponse très complète.
Je pensais effectivement les équiper de lave linge lave vaisselle grande tV et home cinema, en espérant que cela suffise pour justifier ce complément  de loyer.

Concernant la contestation, ce qui serait intéressant c’est de regarder dans la précédente phase de encadrement des loyers quel temps était nécessaire pour que la procédure lancée par le locataire aboutisse.

Concernant les intentions des locataires je pense effectivement que beaucoup ne voudront pas se mouiller avec leurs propriétaires et se retrouver sans logement quelques mois plus tard à la fin du bail mais je pense également que certains locataire viseront exprès des biens dont le prix est très sensiblement au-dessus de celui exigé par l’encadrement des loyers et que par la suite ils savent dès la signature du bail qu’il enclencheront juste derrière une procédure pour avoir un alignement du loyer …

Sinon j’avais pensé à autre chose : La location à une société. Bail qui n’est pas régi par la loi 89 et donc beaucoup plus souple à tous les niveaux : messagerie fixe est totalement librement, solidité financière d’une société derrière, capacité de réclamer plusieurs mois de loyer d’avance …

Certaines agence de location semblent spécialisées dans la commercialisation de ce type de bien avec ce type de bail notamment : paris attidute, myparis, bookaflat, flatlooker
Quelques réserves toutefois : rotation plus élevé des locataires, durée de location plus faible, vacances plus élevées, frais d’agence mécaniquement plus élevés …

Qu’en pensez-vous ?

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#7 24/06/2019 20h02 → Encadrement des loyers pour des appartements meublés à Paris ? (complément de loyrr, elan, encadrement des loyers)

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Le locataire a 3 mois pour contester donc passé ce délai vous êtes tranquille, si le locataire veut du long terme il risque de ne pas vous embêter je pense!

Les criteres de complément de loyer sont non defninis par la loi. Une vue sur un monument de Paris est valide a priori.

Cette loi insensée décourage les bailleurs d’améliorer leur bien puisque financièrement ce n’est pas rentable, d’autant plus au vu des prix record de l’immobilier à l’achat ou déjà sans encadrement Paris a le taux de rentabilité le plus bas. Il faut espérer que l’UNPI réussisse de nveau à faire annuler même si je ne suis guère optimiste.

Toutefois il est intéressant de voir que la mairie de Paris s’est faite retoquer par le tribunal pour ses demandes d’immatriculation de location saisonnière abusives… le droit de propriete est encore un minimum protégé…

Dernière modification par Alex75 (24/06/2019 20h07)

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