Encadrement des loyers : les villes françaises concernées

Tchouikov · #101

Ce qui est curieux est que les données sont exprimées en loyer mensuel par m2 charges comprises, et je ne vois pas bien comment un encadrement des loyers pourrait être organisé sur cette base (il est par exemple normal que le loyer chargé d’un appartement desservi par un chauffage collectif soit supérieur au loyer d’un appartement identique doté d’un chauffage individuel).
Je vois plutôt dans ces statistiques un outil d’information à l’adresse des candidats locataires (au surplus, elles sont faciles à établir sur la base du texte des annonces de locations qui fournissent généralement l’indication du loyer demandé avec le montant des charges).

Alpins · #102

Ces "statistiques" me semblent mal fichues: la collecte repose sur les données fournies par SeLoger, leboncoin et pap. Pourquoi ne pas avoir demandé à l’Insee?
Ramener l’immobilier locatif à des appartements de 49m2 et des maisons de 92m2 me laisse songeur.
Tout cela ne fait pas très sérieux, mais se trouve sur le site du ministère.
Quel est le but?

Trahcoh · #103

Cela n’a rien de curieux, puisque ces documents n’ont aucun lien avec l’encadrement des loyers.

L’encadrement des loyers est propre à chaque type de logement (taille, nombre de pièce, année de construction…) et de quartier.

Le lien pour Lille en exemple:

Encadrement des loyers - Ville de Lille

lachignolecorse · #104

C’est parti pour l’encadrement des loyers sur le territoire de la plaine commune au 01/06/21. Voir ici

RadioInvest · #105

Comment faire co-exister un encadrement des loyers entre 2 logements identiques situés dans la même rue :

- Logement ancien : prenons un loyer de référence de 13 € / m2
- Logement neuf PINEL : zone Abis loyer de référence de 17,43 € / m2

Est-ce que cet encadrement s’applique aux logements neufs ?

Doit-on s’attendre à ce que la loi change pour abaisser le plafond des zones Abis ?

Cette procédure serait-elle légale dans le sens où lors de l’achat d’un logement neuf pour de la location via disposition PINEL, ces loyers étaient fixés par le gouvernement ("peut-on changer les règles du jeu au cours du jeu") ?

lachignolecorse · #106

Selon mon interprétation, le plafonnement des loyers (loyer majoré) et les loyers en pinel sont des maximum. Le loyer que vous devez appliquer doit être inférieur ou égal au minimum des 2 valeurs.

L’encadrement des loyers s’applique aux logements neufs bien entendu.

RadioInvest · #107

Dans mon exemple, il y a un différentiel significatif entre le loyer de référence (13 €) et le loyer maximal Abis actuel (17€).

Si on prend le loyer majoré de la nouvelle réglementation de 16€, dans mon exemple, il faut justifier le complément de loyer demandé alors qu’avec le loyer de 17€ A bis aucune justification n’était demandé.

Je me demande si un logement neuf de 2021 peut justifier un loyer majoré. Cela me paraît assez logique/légitime si je compare ce logement à un appartement identique dans un immeuble construit en 1991…

lachignolecorse · #108

La loi ne vous impose rien en terme de confort à partir du moment où vous êtes inférieur au loyer majoré. Vous pouvez même avoir un bien mal fichu (mais décent bien entendu), vous serez conforme à la loi. Donc pour un bien neuf, louer au loyer majoré me semble tout à fait justifié.

Pour utiliser le complément de loyer, il faut qu’il y ait des éléments de confort qui le justifient, comme un balcon, une terrasse, des équipements hors norme…. il y a un réel flou sur le montant que l’on peut mettre. Certains utilisent la présence d’une machine à laver pour ajouter un complément de loyer mais personnellement, je ne m’y risquerai pas.

De part la définition du complément de loyer, je ne crois pas que faire référence au loyer pinel soit accepté.

Dernière modification par lachignolecorse (11/04/2021 18h21)

Canyonneur75 · #109

RadioInvest a écrit :
Comment faire co-exister un encadrement des loyers entre 2 logements identiques situés dans la même rue :

- Logement ancien : prenons un loyer de référence de 13 € / m2
- Logement neuf PINEL : zone Abis loyer de référence de 17,43 € / m2

Il convient de garder à l’esprit que :

1 - Le loyer dans le cadre de l’encadrement des loyers peut être compris entre 70% et 120% du loyer de référence

2 - Les surfaces retenues ne sont pas les mêmes :
- pour l’encadrement des loyers, il s’agit de la surface habitable (SH)
- pour le dispositif Pinel, il s’agit de la surface habitable Pinel (SHP) :
SHP = (0,7 + 19/(SH+SA/2))*(SH +SA/2) ou SA est la surface des annexes (SA), 0,7 + 19/SH) étant
limité à 1,2

3 - Les loyers de référence dans le cadre de l’encadrement des loyers dépendent du nombre de pièces

4 - Il est donc impossible de faire un calcul général, il faut évaluer pour chaque cas, en connaissant SH, SHP et le nombre de pièces…

5 - Une fiche de l’ANIL précise: "Attention : afin qu’ils soient adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux, les plafonds de loyers peuvent toutefois être réduits localement par arrêté du préfet de région.", ce qui établi, à mon sens, une hiérarchie entre les 2 plafonds.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (12/04/2021 13h01)

GoodbyLenine · #110

En plus de ce qui a déjà été indiqué :

Pour le Pinel, il s’agit d’un plafond, et pas d’un "loyer de reference". Rien, dans le dispositif Pinel (= "pour bénéficier de l’avantage fiscal associé"), n’interdit de louer avec un loyer inférieur à ce plafond. Sur certains marchés locaux, il pourrait même être nécessaire de proposer un loyer inférieur au plafond pour trouver un locataire.

Tant que ce plafond n’est pas incompatible avec l’ensemble de la plage entre les loyers minimum et maximum résultant de l’encadrement des loyers (et ça semble clairement le cas pour le bien de RadioInvest), je ne comprend pas bien où il y aurait un problème (pour respecter les deux).

RadioInvest · #111

Pour reprendre des éléments factuels afin d’étayer la discussion :

1. Dispositif Pinel actuel :

Logement de 60 m2.
Balcon-terrasse : 7 m2.
Surface utile : 60 + (7/2) = 63.5 m2
Coefficient multiplicateur : 0.7 + (19/63.5) = 1 (résultat exact : 0,999)
Plafond Abis : 17.43 € / m2

Loyer maximal Pinel : 1106 €

2. Nouveau décret (Avril 2021 Décret) :

Surface habitable : 60 m2
Loyer de référence majoré : 16.1 € / m2 (je prends le loyer majoré car appartement neuf + balcon = 2 justifications acceptables)

Loyer maximal avec nouveau décret : 966 €

Voilà les calculs qui me font dire qu’il y a un différentiel entre les 2 textes de loi.

Malheureusement, il est indiqué que le décret LOCAL (décret avril 2021 et ultérieurs) l’emporte sur les conditions générales du Pinel (situation 1).

On s’oriente donc vers une application locale du disposition Pinel à l’appréciation de chaque préfet…

Donc le risque : être obligé de louer au maximum à 966 € alors que j’aurais pu le mettre en location à 1106 € maximum.

N’avez-vous pas la même lecture ? Y a t-il une erreur dans le raisonnement ?

Dernière modification par RadioInvest (12/04/2021 14h15)

lachignolecorse · #112

Votre calcul est tout à fait exact. Je serai même un peu plus "vicieux" en disant que le balcon est un équipement significatif de confort et "vaut" 140€/mois en complément de loyer. Je connais des balcons parisiens bien plus chers.

Dernière modification par lachignolecorse (12/04/2021 14h09)

lachignolecorse · #113

Les Allemands aussi ont des soucis avec l’encadrement des loyers.

Encadrement illégal des loyers à Berlin

Chartreuse · #114

En effet, cette affaire fait grand bruit à Berlin et à quelques mois du départ de Merkel, agite le monde politique.

De mon point de vue de locataire : cette loi me permettait une économie de 75 € par mois sur mon loyer charges comprise ( soit env 5 %).
J’habite mon appartement depuis l’été 2015 et je n’ai eu aucune augmentation de loyer. Dans mon quartier, les prix ont augmenté de 40 % depuis, on va dire que j’ai divorcé au bon moment sinon ce serait plus compliqué pour se reloger.

De mon point de vue de propriétaire: j’ai acheté un petit appartement en centre ville que je loue en meublé court terme ( pour des gens qui viennent faire un stage ou une année d’étude). La loi demeurait assez floue pur ce genre de locations, cela ne change rien pour moi dans l’immédiat. L’appartement continue à prendre de la valeur.

D’un point de vue général: les salaires berlinois ne suivent pas du tout la courbe des loyers et trouver un appartement devient un vrai parcours du combattant pour les jeunes actifs célibataires ( les étudiants sont tous en collocation, plus ou moins légale).

Certaines personnes âgées habitent des appartements devenus trop grands mais si peu chers qu’elle y restent, même si elles peinent à monter les marches, tandis que de jeunes couples avec enfants s’éloignent de plus en plus du centre ( le problème est que l’amplitude d’ouverture des crèches n’a rien à voir avec celle de l’ile de France, les parents-surtout les mères mais pas que- prennent des temps partiels pour pouvoir récupérer les petits à temps.)

Le visage de la ville change, sa mentalité aussi. Cette montée des loyers crée de l’exaspération envers les expatriés qui, débarqués de Londres ou de Paris, trouvent les logements si peu chers qu’ils mettent la main au porte-monnaie sans broncher.
La construction de l’usine Tesla dans le Brandebourg tout proche divise les populations locales. Bref entre ceux qui voudraient que Berlin conserve son esprit alternatif et les autres qui veulent donner à cette métropole un rayonnement moderne, le torchon brûle…

lachignolecorse · #115

Bordeaux, Lyon, Montpellier devraient appliquer début 2022 le plafonnement des loyers (voir article Le Monde)

Sur Lille, une plateforme de signalement des abus devrait voir le jour pour compléter les lois qui ne semblent pas encore suffisantes (voir ici). Bref, ils passent leur temps à essayer de juguler les bailleurs privés plutôt que de sortir du manque de logement.

Dernière modification par lachignolecorse (05/09/2021 03h28)

DDtee · #116

Emmanuelle Wargon, ministre déléguée au Logement a écrit :
Les annonces immobilières pour les locations de logements soumis à l’encadrement des loyers devront en faire mention

Un décret devrait être publié "d’ici la fin de l’année" (source Les Echos)

durand18 · #117

L’arrêté préfectoral fixant les loyers à Lyon et Villeurbanne a été publié pour une entrée en vigueur au 1er novembre 2021 :

L’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne - La Métropole de Lyon

https://www.grandlyon.com/fileadmin/use … arrete.pdf

lachignolecorse · #118

Oblible, le 24/11/2020 a écrit :
Après Paris et Lille, les quatre métropoles de Bordeaux, Lyon (Villeurbanne compris), Grenoble et Montpellier, ainsi que “plusieurs intercommunalités de région parisienne” se sont “portées candidates” pour encadrer les loyers, annonce ce lundi 23 novembre la ministre-déléguée au Logement Emmanuelle Wargon.

Bonne nouvelle passée inaperçue, le gouvernement a considéré que le marché n’était pas si tendu que cela à Grenoble et il n’y aura pas de d’encadrement des loyers pour l’instant ( voir ici). Tant mieux pour les investisseurs et avertissement aux autres villes candidatrices. Il faut dire que sur Paris et Lille, les retours sont assez…. inexistants. ça n’est, à mon avis, qu’une opportunité à portée électoraliste pour l’équipe sortante.

Rodin · #119

durand18, le 03/10/2021 a écrit :
L’arrêté préfectoral fixant les loyers à Lyon et Villeurbanne a été publié pour une entrée en vigueur au 1er novembre 2021 :

L’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne - La Métropole de Lyon

https://www.grandlyon.com/fileadmin/use … arrete.pdf

Pas de bol pour mon proprio, je suis un locataire qui connaît mes droits.

Je me suis installé à Lyon et viens de conclure un bail récemment, pour lequel j’ai bien sué. Détail ici : https://www.investisseurs-heureux.fr/p497279#p497279

Loyer est donc avec la loi, 60€ au dessus du loyer majoré.

La vraie question est : approche bulldozer ou non auprès du proprio ? Est-ce qu’un petit extérieur + des équipements de cuisine sympathiques (sans casser trois pattes à un canard non plus) donneront raison à l’instance de médiation.

Dernière modification par Rodin (03/11/2021 12h17)

lachignolecorse · #120

Rodin a écrit :
La vraie question est : approche bulldozer ou non auprès du proprio ? Est-ce qu’un petit extérieur + des équipements de cuisine sympathiques (sans casser trois pattes à un canard non plus) donneront raison à l’instance de médiation.

Puisque vous connaissez vos droits, vous devriez aussi regarder vos devoirs. La procédure est précisée dans la loi. A la place de votre propriétaire, je proposerai dans un premier temps un complément de loyer pour le petit extérieur. C’est bien utile un petit extérieur quand on est confiné…

durand18 · #121

@Rodin vous ne disiez pas avoir emménagé fin octobre ? c’est applicable aux baux conclus à compter du 1er novembre …

Rodin · #122

Effectivement, dans ce cas c’est moi qui me suis fait avoir, ce sera pour l’année prochaine !

Tchouikov · #123

Rodin,

Sauf énorme incompréhension de ma part, les mesures d’encadrement des loyers ne s’appliquent pas à un bail conclu avant leur entrée en vigueur et faisant simplement l’objet d’un renouvellement.

Vous ne devriez donc pas davantage pouvoir vous prévaloir l’an prochain, à l’occasion du renouvellement de votre bail meublé, de l’encadrement des loyers.

La seule solution pour en profiter serait de donner votre congé et de déménager ; ou alors, si vous vous plaisez là où vous êtes, de tenter de conclure un nouveau contrat de bail avec votre propriétaire actuel (qu’il va falloir convaincre du bien-fondé de votre demande).

A mon avis, ça ne peut fonctionner que dans les situations où le bailleur a intérêt à s’aligner spontanément sur le niveau des loyers encadrés plutôt que de chercher un nouveau locataire. A vous de voir mais je ne suis pas certain que vous vous situiez dans ce cas (nous parlons ici d’un écart de +5% par rapport au loyer de référence majoré que le bailleur pourrait tenter de justifier par la présence d’un espace extérieur).

Par ailleurs, j’ignore si la relation que vous entretenez avec votre bailleur est cordiale mais vous risquez fortement de vous le mettre à dos avec la démarche que vous envisagez.

cfp06 · #124

Rodin, le 03/11/2021 a écrit :
Effectivement, dans ce cas c’est moi qui me suis fait avoir, ce sera pour l’année prochaine !

En dehors du peu de différence entre le loyer effectif et celui encadré par notre vénérée administration, je trouve navrant de placer des relations propriétaires - locataires dans une logique de "se faire avoir". On ne vous a pas obligé à louer et vous avez acceptez le prix, non ? et ce peu de différence montrerait plutôt que le loyer est correct.

A ce petit jeu, bonne chance pour l’état des lieux…

perecastor · #125

@Rodin : votre expérience démontre surtout qu’il y a un vrai souci dans la manière dont l’encadrement des loyers est conçu et fixé. Si l’objectif est de combattre le mal-logement, en particulier les petites surfaces insalubres, alors il faut réussir à s’attaquer aux marchands de sommeil sans dégoûter les petits investisseurs privés, qui dans l’ensemble proposent des logements décents.

Si vous avez sélectionné le bien au prix proposé par votre propriétaire, c’est parce qu’il correspondait à vos critères, et que vous n’aviez ni l’envie ni peut-être les moyens (vous indiquez qu’il s’agit d’un T3 dans un quartier à 5000€/m2) de l’acheter aujourd’hui. Vous évoquez une concurrence terrible sur ce type de locations, avec une demande bien supérieure à l’offre. Comment est-ce possible que le loyer soit considéré comme nettement supérieur au prix du marché déterminé par l’encadrement des loyers ? soit le loyer de référence est trop bas, soit le dispositif doit prévoir une marge de manœuvre supérieure pour les biens avec des prestations supérieures à la moyenne. Autrement, quel intérêt pour les bailleurs d’engager des rénovations coûteuses, si cela ne permet pas de relouer plus cher ?

Une vraie solution pour s’attaquer aux marchands de sommeil serait de recouper de façon automatisée les infos des locataires (prestations CAF et SS en particulier) avec le cadastre pour identifier les biens suroccupés, et déclencher des contrôles terrains ciblés. Ou à minima, le faire au moment où les biens sont vendus, et les mairies prévenues par le biais du droit de préemption. Une vente bloquée, ou avec mise sous séquestre du montant des travaux nécessaires à la remise en conformité du logement, serait très incitative.

Si j’étais votre proprio, je percevrais votre démarche comme une déclaration de guerre. N’attendez plus de lui autre chose que des relations purement contractuelles, ce sera service minimum légal jusqu’à votre dernier jour de location. Il sera certainement TRES méticuleux lors de l’EDL de sortie. Pas sûr que vous soyez gagnant au final.

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#109 12/04/2021 11h34

RadioInvest a écrit :

#110 12/04/2021 13h21

#111 12/04/2021 13h44

#112 12/04/2021 14h04

#113 16/04/2021 18h31

[+2] #114 16/04/2021 19h26

#115 05/09/2021 03h27

#116 18/09/2021 14h52

Emmanuelle Wargon, ministre déléguée au Logement a écrit :

[+2] #117 03/10/2021 19h54

#118 01/11/2021 19h13

Oblible, le 24/11/2020 a écrit :

#119 03/11/2021 12h08

durand18, le 03/10/2021 a écrit :

#120 03/11/2021 12h16

Rodin a écrit :

[+1] #121 03/11/2021 12h45

#122 03/11/2021 15h31

#123 03/11/2021 16h55

#124 04/11/2021 11h07

Rodin, le 03/11/2021 a écrit :

[+1] #125 04/11/2021 11h49

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