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#51 13/05/2020 18h08

Modérateur
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Je suppose que vous êtes un associé "personne physique, imposable à l’IR".

fabulon a écrit :

J’ai acheté mes 3 premières scpi l’an dernier, donc c’est ma 1ère déclaration.

1°) Pour deux d’entre elles, j’ai touché T3 et T4 2019.
Pour la dernière, je n’ai touché que T4 2019.  Pour celle-ci, la société me dit que je n’ai rien à déclarer, car le T4 2019 a été perçu en janvier 2020.   VRAI?

Je dirais "FAUX", car si vous avez touché quelque chose en 01/2020, c’est que vous aviez la jouissance des parts quelques mois en T4/2019, et donc que vous devriez déclarer votre quote-part des revenus fonciers de la SCPI pendant ces mois de 2019.  (Vous devriez le déclarer, même si vous aviez perçu 0€, par ex si la SCPI avait décidé de ne rien distribuer pour T4/2019).

De quelle société de gestion (et de quelle SCPI) s’agit-il ?  Vous ont-ils écrit cette information ?

Pour votre 2°, le texte que vous citez me semble clair. Qu’est-ce que vous ne comprenez pas ? (et combien d’intérêts et frais d’emprunt avez-vous payé en 2019 pour le prêt dédié à l’achat de ces parts d’Efimmo ?)


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#52 13/05/2020 18h55

Membre
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Cette scpi est Cristal Rente.
Voilà le message qu’ils m’ont fourni:
Les dividendes dont vous avez perçu sont  en date du :

28/4/20 
21/1/20

Dont cela sera à déclarer  pour l’année 2020

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#53 13/05/2020 19h16

Membre
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C’est leur message ? Il y a deux fautes, les deux "dont". On peut douter du sérieux de ce message.

_Le dividende versé le 21 janvier 2020 correspond aux loyers de octobre novembre décembre 2019, il est donc bien à déclarer sur la déclaration que vous remplissez cette année pour les revenus 2019.
_Le dividende versé le 28 avril 2020 correspond aux loyers de janvier février mars 2020, il est à déclarer l’année prochaine.

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#54 13/05/2020 19h32

Membre
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Effectivement, mais c’est pourtant ce que j’ai reçu…

Je fais comment au final?

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#55 13/05/2020 20h19

Membre
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Seul l’IFU fait foi, vous vous basez dessus et rien d’autre. Vous ont-ils envoyé un IFU ?
D’autres associés de Cristal Rente peuvent-il dire s’ils l’ont reçu ?

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#56 13/05/2020 21h32

Membre
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Je n’ai pas reçu d’IFU.
Je viens de poster un message sur le fil de cette scpi ( (3/3) Cristal Rente d’Inter Gestion : vos avis sur la SCPI Cristal Rente ? )

Mais, je suis comme vous, un peu perplexe: le T4, même s’il n’est versé qu’en janvier 2020, concerne les loyers de octobre, novembre, décembre 2019.

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#57 20/05/2020 18h52

Membre
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Bonjour,
J’ai une autre question: je viens de faire un test sur le site des impots.
Est-il possible d’avoir ça:
https://www.moneyvox.fr/forums/attachments/annotation-2020-05-20-163249-jpg.6617/
J’ai un revenu de 8€ seulement car intérêts de l’achat à crédit.
Mais, du coup, est-ce que je peux avoir des remboursements aussi importants?

Je ne comprends RIEN.

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#58 05/02/2021 15h02

Membre
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Bonjour,

Je sais que c’est un peu tôt concernant la déclaration 2021 sur les revenus fonciers 2020 mais j’aime anticiper les choses (surtout les problèmes…lol) aussi je relance le sujet de cette discussion aujourd’hui (j’ai parcouru une bonne partie de la discussion mais je n’ai pas vu les points que j’abord ci-dessous):

Situation 1/ En 2020 je fais un crédit pour financer l’achat de parts de SCPI.
Les FD (Frais de dossier) sont de 260€. Je ne les ai pas payé par un apport je les emprunter dans le crédit (crédit de 30 260€ = 30 000€ de parts SCPI + 260€ de FD).
       --> Faut il déduire 260€ des revenus 2020 de cette SCPI?
     OU
       --> Il ne faut pas déduire les 260€ car ils sont finalement DEJA intégrés dans la
      déduction des intérêts d’emprunt du crédit (car ils ont été emprunté en même temps que l’achat
      des parts) ?

Situation 2/ Fin 2019 j’ai fait un crédit pour financer l’achat de parts de SCPI avec un différé de 6 mois la aussi avec des FD de 260€ intégrés dans l’emprunt.
J’ai donc commencé à rembourser le crédit qu’en 2020 (et les premiers revenus sont tombés qu’en 2020 aussi) mais j’ai payé une partie de l’assurance emprunteur en 2019.
       -->  Peut on déduire les 260€ + assurance payé en 2019 des revenus 2020 de cette SCPI?

Situation 3/ Courant 2020 j’ai fait racheter par ma banque un crédit finançant l’achat de parts de SCPI que j’avais dans une autre banque.
Cela m’a occasionné des FD de 260€ + des frais d’Indemnité de remboursement anticipé + intérêt intercalaire du rachat. Tous ses frais ont été intégrés dans le nouveau crédit et sont déductibles des revenus.
       --> Même problématique que dans le point 1/?

Merci d’avance pour votre aide/expérience


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#59 05/02/2021 16h06

Membre
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Bonjour,

De manière général, il faut faire la différence entre les intérêts et frais d’emprunt qui sont déductibles d’une part et la partie de remboursement de capital non déductible d’autre part.
Le financement ne doit pas influencer la réflexion.
le lien vers le Bofip : https://bofip.impots.gouv.fr

Situation 1: les 260€ de frais de dossier sont déductibles (article 180 et suivant du lien ci-dessus).
Attention, selon le tableau d’amortissement de votre établissement les 260€ peuvent apparaitre dans la colonne intitulée "accessoire" ou "frais divers" etc mais à priori pas dans la colonne "Intérêts".
Le montant des 260€ viendra seulement augmenter le capital dû à la banque (la part de remboursement de capital n’est pas déductible), il n’y aura pas double déduction.

Situation 2: les intérêts sont déductibles uniquement sur l’année en cours (article 240 et suivant)

Situation 3: Même réponse qu’au 1.

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#60 05/02/2021 16h09

Membre
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cedREIM, le 12/05/2020 a écrit :

Commentaires personnels :
- Passage intéressant : "Les intérêts des prêts contractés pour l’acquisition de parts de SCPI internationales ne devraient être déductibles, en principe, que proportionnellement à la quotité de revenus fonciers français par rapport à la totalité des revenus français et étrangers"
Dommage que la précision "en principe" ne permette pas de tirer de conclusion définitive. Cela penche toutefois pour la non déductibilité.

Merci, document très intéressant.

Pour ma part, je suis ce qu’indique l’IFU. La plupart du temps il est indiqué de déduire les intérêts d’emprunt du crédit aux revenus étrangers et cela de manière proportionnelle à leurs revenus (l’IFU indique d’ailleurs cette proportion ex: SOFIDY, CORUM,…).

J’ai opté pour déduire les intérêts sur les revenus étrangers car c’est indiqué dans les IFU (je revérifierai cette année quelle SCPI n’indique pas de déduire les intérêts des revenus étrangers et l’indiquerais dans cette discussion) et surtout je ne suis pas fiscaliste et donc je suis aussi en droit de me tromper (droit à l’erreur face à l’administration).

Enfin, je me demande depuis des dizaines d’années qu’existent les SCPI l’administration des impôts a-t-elle déjà fait un "redressement" à quelqu’un pour cette raison…. Car il doit y en avoir pas mal d’erreur de ce type (si je laissais faire ma femme la déclaration d’impôt, j’ose même pas imaginer ;-))


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#61 05/02/2021 17h18

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Wounka a écrit :

Situation 1: les 260€ de frais de dossier sont déductibles (article 180 et suivant du lien ci-dessus).
Attention, selon le tableau d’amortissement de votre établissement les 260€ peuvent apparaitre dans la colonne intitulée "accessoire" ou "frais divers" etc mais à priori pas dans la colonne "Intérêts".
Le montant des 260€ viendra seulement augmenter le capital dû à la banque (la part de remboursement de capital n’est pas déductible), il n’y aura pas double déduction.

--> Merci pour votre réponse. Je comprends ce que vous dites mais dans mon cas le tableau d’amortissement du crédit ne contient que la colonne "intérêts" pas de colonne autre comme accessoire ou frais divers ou commission….Du coup est-ce que cela veut dire que les 260€ ne sont pas déductibles en une seule fois mais sont intégrés dans les intérêts du prêt?

Wounka a écrit :

Situation 2: les intérêts sont déductibles uniquement sur l’année en cours (article 240 et suivant)

--> Donc cela veut dire que je "perds" 260 € + 1an d’assurance emprunteur (l’échéance est annuelle) que je ne pourrais jamais déduire ?


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#62 05/02/2021 17h54

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petite question technique :
Les frais de garde d’un pea afférent au nantissement d’un crédit in fine doivent-il être :
-Inclus dans le TEG?
-Déductible des revenus fonciers ?

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#63 05/02/2021 18h59

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@Sisico2117:
Situation 1 : Avez vous une capture de votre tableau d’amortissement? Je ne comprends pas bien.
Arrivez vous par le calcul des mensualités à retrouver toutes vos valeurs (capital + frais de dossier)?

Situation 2 : Il faut déduire les intérêts, assurance, frais de dossier etc, l’année où ils sont intervenus (qu’il y ait des revenus ou non). Ainsi vous aurez dans le formulaire 2044 des montants en 112,113 et 114 mais rien en 111 (plus les autres cases de résumé comme la 410 par exemple).
Vous aurez alors un déficit foncier (non reportable sur les revenus car du aux intérêts) que vous retrouverez l’année d’après en déduction des loyers perçus.

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#64 05/02/2021 19h54

Membre
Réputation :   15  

Situation 1:

Extrait de mon tableau d’amortissement :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/24884_tableau_amort.png

Quand je fais la sommes des intérêts cela me donne le coût des intérêts indiqué dans le contrat de prêt donc sans les FD de 260€…donc effectivement je dois pouvoir déduire 260€ en une seule fois! De plus c’est vrai que les 260 € m’ont aussitôt était prélevé sur mon compte par la banque (j’avais oublié) donc cela montre bien qu’ils sont à part des intérêts du crédit….

Situation 2:
Ok je comprends mais comme ca date de 2019 j’ai déjà fait ma déclaration d’impot en 2020 et payés mes impôts 2020….comment faire pour ne pas perdre ses 260€ + assurance payés en 2019 et que je n’ai pas mis dans les lignes 112 et 113 ?
je peux les déduire des revenus 2020 (je sais on a pas le droit mais j’ai pas envie de les perdre et il y a une chance sur 10000 que cela soit repéré et en même temps on parle de milliers d’euros…) ?

Situation 3:
En fait le pb est différent de la situation 1 dans le sens ou les frais issus du rachat (indemnité de remboursement anticipé) sont contrairement au frais de dossier intégrés dans le coût du crédit ( dans les intérêts il y a je pense la partie de l’IRA qui est emprunté dans le prêt et c’est frais )….donc j’en déduis que je ne peux pas les déduire en une fois mais qu’ils sont déjà dans les intérêts du crédit que je vais déduire… vous me suivez?


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[+1]    #65 05/02/2021 21h40

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Situation1: si votre crédit est de 15ans au taux de 0.95%, je vous confirme que les 260€ ne sont pas dedans et que vous pouvez les déduire à part.

Situation 2:

En cas d’oubli, le délai pour rectifier sa déclaration d’impôt des revenus fonciers est de trois ans. Vous pouvez demander une correction de la déclaration de l’année en cours, de l’année passée et de l’année précédente. Nul besoin de préciser qu’il vous faudra rédiger un courrier clair avec les justificatifs à la clé. L’administration fiscale apprécie particulièrement les demandes où vous précisez les impacts de cet oubli : est-ce un déficit provisionné qui se reporte année après année ou est-ce une charge qui aurait été utilisée l’année en cours avec un gain fiscal immédiat

Je ne peux vous conseiller autre chose. A vous d’arbitrer entre le gain, la complexité et le risque de votre méthode.

Situation 3: Faites le calcul des intérêts pour voir si ça correspond au intérêts du seul capital ou si les intérêts sont majorés d’une fraction des IRA et des frais de dossier.

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#66 05/02/2021 23h37

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Situation 1: OK

Situation 2 : OK

Situation 3 : En fait c’est le même tableau d’amortissement que précédemment.
Vous aviez calculé juste il s’agit d’un crédit de 15 ans à 0,95% d’un montant de 29 426 €.

Extrait du contrat:
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/24884_contrat_interet.png

C’est ce que j’ai essayé d’expliquer dans mon précédent post…mais dur dur d’expliquer mon raisonnement. Je vais essayer avec un exemple:

Emprunt = 29426€ = 28 807€ de capital à racheter + 336€ d’IRA + 23€ d’intérêt du capital remboursé au prorata du mois + 260€ de FD

La banque a fait un virement de 29 166€ à la banque a laquelle elle a racheté mon crédit et s’est gardé les 260€ de FD….
Donc voilà pourquoi je disais que contrairement au FD les IRA sont intégrés dans les intérêts du crédit et que donc je ne dois pas pouvoir déduire les IRA d’un seul coup….si non c’est comme si je les déduisais 2 fois….


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#67 06/02/2021 00h52

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Merci pour votre exemple chiffré, cela est plus facile.

Les Indemnités de Remboursement Anticipé ne sont pas intégrés dans les intérêts (ils ne sont pas intégrés dans les 23.3€ du mois 1 par exemple). 23.30€=29426€*(0.95%/12)
Le fait que vous ayez emprunter les IRA et frais de dossier à votre banque augmente simplement le capital dû à la banque et par conséquence le coût du crédit (ici 2157.92€) car les 0.95% s’appliquent sur un montant plus important.

En année 1 vous déduirez: 260€ de frais de dossier + 336€ d’IRA + intérêts pour l’année (exemple si l’année va des mois 1 à 12, le montant à déduire est de 23.3+23.18+…+21.97=271.58€) + l’éventuel cout de l’assurance.
En année 2 vous déduirez: les intérêts de l’année (exemple si l’année 2 va des mois 13 à 24, le montant est de 21.84+21.72+…=254€ environ) + l’éventuel cout de l’assurance.
Les années 3 à 15 seront similaires à l’année 2.
Ainsi au bout de 15ans vous aurez déduit chaque poste une seule fois: 260 (année 1)+ 336 (année1)+2157.92(réparti sur 15ans) (+assurance)

En 15ans vous aurez donné au total à votre banque 31’583.92€ = 175.47*180mois qui se décomposent ainsi:
28’807€ dans la poche de l’ancienne banque (non déductible)
336€ d’IRA dans la poche l’ancienne banque (déductible en année 1)
260€ de FD dans la poche de la nouvelle banque (déductible en année 1)
2157€ d’intérêts dans la poche de la nouvelle banque (déductible sur 15ans)

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#68 10/02/2021 14h48

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Bonjour,

Je viens de lire cela dans BS d’ACTIPIERRE EUROPE et vu qu’il y a toujours eu des discussion sur ce sujet, je trouvais intéressant de vous le faire partager:

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/24884_fisca_actipierre.png

Cela semble aller dans le sens de mon post #60


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