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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 11/03/2019 23h05

Membre
Réputation :   -1  

Bonjour,
Voici l’offre que me propose la BPE pour l’achat de SCPI:

Pour 80 k€ empruntés sur 5 ans, le taux est de 1% et l’assurance de 0,3% (à 50% sur chaque tête, avec renonciation ITT).
Frais de dossier: 375 €
Frais de garantie Crédit Logement : 1 272 € (dont 645 € me seront remboursés à la fin du prêt)
J’intègre ces frais de garantie dans le prêt pour un total de 81 356 € (dont 80 084 € d’achat de scpi)

Les scpi qui m’ont été proposées par la BPE sont:
SelectInvest 1
Pierval Santé
LF Opportunité Immo
Immorente
Epargne Foncière
EfImmo
Cristal Rente
EuroFoncière 2

Les scpi que j’ai choisies parmi celles proposées sont les suivantes:
EfImmo:  112 parts à 230 € soit 25 760 €
Pierval Santé:  27 parts à 1 000 € soit 27 000 €
Cristal Rente:  23 parts à 1 188 € soit 27 324 €

Que pensez vous:
- de l’offre de prêt ?
- de mon choix de scpi ?

Merci pour vos conseils!

Mots-clés : bpe, credit, scpi

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#2 11/03/2019 23h09

Membre
Réputation :   45  

Sur 5 ans ? Est-ce une erreur de frappe ?

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#3 11/03/2019 23h16

Membre
Réputation :   -1  

Non, c’est bien sur 5 ans, c’est la date à laquelle ma grande partira en fac, et je ne souhaite pas avoir de crédit sur le dos à ce moment là.

Les mensualités seraient de 1 411,02 € (dont 20,34 € d’assurance)

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#4 11/03/2019 23h21

Membre
Réputation :   45  

Cela doit faire un sacré effort d’épargne non ?

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#5 12/03/2019 06h53

Membre
Réputation :   -1  

C’est à peu près ce que l’on mettait de côté depuis 4 ans pour remplir 2 PEL…
On est pas trop dépensier, donc c’est jouable!

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#6 12/03/2019 08h24

Membre
Réputation :   7  

C’est une bonne chose de pas mal épargner et de mettre de côté.
Mais là vous ne diversifiez pas, vous mettez toute l’épargne disponible en SCPI.

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#7 12/03/2019 08h37

Membre
Réputation :   14  

Bonjour,

En envisageant une durée courte comme celle-là, il pourrait également être intéressant d’envisager de la nue-propriété. Vous bénéficierez d’une décôte à l’achat, vous feriez coïncider l’arrivée des études de votre fille avec les premiers revenus des scpi, et vous n’auriez pas de revenus fonciers imposables dans l’attente.

Soit en "one shot" si vous êtes large en épargne à côté, soit en crédit court mais je ne suis pas sûr que la banque vous suive avec un prêt immobilier dans ce cas.

Bonne réflexion

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#8 12/03/2019 09h32

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   156  

Personnellement je trouve que cela n’a aucun sens d’emprunter pour 5 ans pour des SCPI.

De plus « jouable », ce n’est pas hyper optimiste ! Avez vous compter l’impôt sur le revenu et les PS en plus de la mensualité ? Pourrez-vous tout assumer ?

Du coup pour vous donner des idées, il faudrait connaître votre TMI et votre patrimoine actuel.

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#9 12/03/2019 09h47

Membre
Réputation :   52  

Je partage le point de vue ci-dessus. Selon votre fiscalité, si on ajoute les frais de dossier et Credlog, c’est près de la moitié des gains que vous allez rendre à l’état. Auquel cas on arrive à un rendement net <3%, autant prendre un fond euro.


« Investing is simple. It's the financial industry that works hard to make it complex. » Robert Rolih

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#10 12/03/2019 10h04

Banni
Réputation :   5  

Je confirme pour la durée de 5 ans qui est trop courte pour un pret pour des SCPI. Je comprends votre situation mais d’un point de vue patrimonial et avec des taux attractifs, il voudrait mieux aller sur une durée plus longue (ex : 10 ans voir 15 ans si vous etes dans le début de la quarantaine).
La nue-pro prendrait un peu plus de sens mais elle est souvent incompatible avec le crédit.
On ne connait pas votre TMI donc on ne sait pas ce qu’il en sera en terme d’impots.
Je vous conseille de ne pas vous précipiter et de voir les autres possibilités.

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#11 12/03/2019 10h08

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   139  

Plusieurs interrogations me passent par la tête:

1° Fiscalité

Quel est votre TMI ? Je l’imagine (peut-être à tort) élevé (30% ? 41% ?) car votre capacité d’épargne l’est.

Dans quel cas, percevoir des revenus fonciers immédiatement (pleine propriété) ou futurs (nue-propriétaire temporaire) n’est pas forcément une bonne idée.

En effet les revenus sont taxés à PS + TMI, ce qui est parfois (euphémisme) confiscatoire (> 50%).
Si vous n’avez pas d’autres revenus fonciers (locatif) vous ne pouvez pas utiliser le régime micro-foncier.

2° Cash flow

Souscrire un prêt court terme avec de grosses mensualités, sans générer un cash flow important n’est pas optimal d’un point de vue financier.
Je comprends votre souhait d’être "tranquille" dans 5 ans, mais quid d’un problème d’ici 5 ans ? 17kEUR de sortie de cash avec 4kEUR de rentrées (à la louche et avant IR…) on est sur 13kEUR de cash flow négatif par an, à votre place (mais je n’y suis pas) je ne serais pas (totalement) serein.

L’acquisition de parts de SCPI étant un investissement long terme (> 10 ans, il faut en autre amortir les frais d’acquisition), le financement devrait être long terme également.

3° Choix du support

Je ne suis pas expert en SCPI, votre sélection est dans la moyenne en termes de rentabilité (4.5% environ) avec des boutiques différentes pourquoi pas. Mais a) les SCPI sont chargées en frais (entre 5-12% selon les scpi) b)  relativement peu liquides.

Pourquoi ne pas partir sur des REIT?

Avantages: a) rentabilité plus élevée à l’heure actuelle (> 7% pour Klépierre et Unibail par exemple) b) patrimoine de très bonne qualité c) forte liquidité (cours tous les jours) d) fiscalité bénéficiant de la flat tax (sur CTO par exemple) e) frais d’acquisition réduits

Par contre, compliqué d’obtenir un prêt immo pour l’achat de REIT smile

4° Crédit

Il me semble qu’il s’agit d’un crédit immobilier, soit, mais on en perd l’intérêt principal (possibilité d’aller jusqu’à 20/25 ans). Dans ce cas pourquoi ne pas plutôt aller sur un prêt conso (max 75.000 EUR), plus souple ?

Exit les frais de garantie, exit l’assurance obligatoire, voir le fil sur ce sujet.
Demandez à votre banque quel taux vous auriez sur 5 ans ?

Quelques pistes:


- étudier un prêt conso vs prêt immo (pas de frais de garantie, pas d’assurance obligatoire)

- pourquoi ne pas regarder du coté des REIT (patrimoine de qualité, et rendement supérieur aux SCPI avec moins de frais, fiscalité différente)

- Si votre TMI est élevé, étudier la possibilité de loger des SCPI en AV (le choix sera moindre), ou d’acheter des REIT sur CTO (flat tax)

- éventuellement si votre banque vous le permet (via le prêt immo, pas certain), passer par de l’acquisition en nue propriété lointaine (> 5 ans) pour ne pas subir une fiscalité élevé sur les loyers de vos parts.
Vous pourrez ensuite revendre vos parts en pleine propriété (j’ai moi même acheté des parts de Immorente via crédit conso 5 ans, en NP 10 ans, en 2026 au remembrement, je cède le tout).

- pourquoi ne pas simplement faire l’acquisition progressivement de REIT tous les mois (ou trimestre) sans passer par la case prêt ? Sur 5 ans, vous ne bénéficiez que marginalement de l’effet de levier.

Dernière modification par maxlille (12/03/2019 10h19)

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#12 12/03/2019 12h18

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Bonjour à tous, et merci pour vos 1ères réponses.
J’aurai du en exposer davantage en effet.

Nous sommes propriétaires de notre résidence principale (valeur approximative 300 k€) sans aucun crédit en cours.
On a 2 livrets A pleins, ainsi que 2 PEL pleins.
On gagne environ 5000 € à nous deux.

Notre TMI de 14%, et je serai, avec le revenu de ces scpi, à la limite des 30%, mais ne devrait pas les dépasser.

Epargner 1400€ ne nous pose pas de problème, sans même compter que les scpi vont nous rapporter environ 200€ (impots déduits:  80 000 * 4,5/100 * (1-0.312) / 12 )…

Pourquoi cette optique?
On vient de finir de "remplir" nos PEL en y versant 1200 € tous les mois. Donc, on veut faire qqchose de nos futures economies … et pourquoi pas une rente pour l’avenir.
Or, mes enfants vont commencer à aller en fac dans 5 ans, et pour une durée (cumulée) d’une dizaine d’années.
Voilà pourquoi un crédit au delà de ces 5 ans me rebute un peu…
Surtout que je me dis peut-être que dans 5 ans, je ferai peut-être un nouveau crédit pour acheter un appart pour leurs études.

Je suis ouvert à toute proposition que vous pourriez me faire, si cela ne va pas trop à l’encontre de mes contraintes…

Merci!

Dernière modification par fabulon (12/03/2019 12h20)

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#13 12/03/2019 12h46

Modérateur
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Suggestion pour améliorer le projet actuel (déjà pas mal, vu les contraintes que vous vous mettez) : allonger un peu la durée  de l’emprunt (7 ou 8 ans par ex) en négociant l’absence d’IRA les dernières années (pour pouvoir rembourser par anticipation au besoin), et mettre sur un bon contrat d’assurance-vie (un contrat souscrit en ligne par ex) une partie du solde des livrets A (1/3 par ex) (ça pourra servir au remboursement anticipé si nécessaire, les PEL aussi d’ailleurs), et une autre partie (1/3 par ex) sur des SIIC (il y en a des solides qui rapportent en ce moment 7 à 8% [URW, KLE, Carmila, Mercialys, …] avant PFU de 30%, et sans impact sur le TMI IR), et réalimenter chaque mois (pendant 5 ans) les livrets A (avec la différence d’échéance de l’emprunt, par rapport à celle de l’emprunt à 5 ans).

Ca vous donnera une meilleure flexibilité financière (par ex si les mensualités s’avéraient trop lourdes, ou si le besoin dans 5 ans était un peu décalé dans le temps), un bien meilleur rendement global (le taux d’emprunt sera similaire, ses frais fixes amortis sur une plus longue durée, les investissements avec un meilleur rendement), sans vous faire prendre significativement plus de risques (AV et SIIC sont assez liquides), et sans trop vous compliquer la vie. Ça ajouterait aussi 2 cordes à votre arc, pour vos futurs investissements: contrat AV et SIIC.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#14 12/03/2019 12h53

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Le délai de 5 années est trop court pour amortir les frais et intérêts du crédit, les frais d’entrée des SCPI et bénéficier d’un effet de levier intéressant, même avec une imposition à 31,2 %.

5 ans, c’est le délai intéressant du PEA. Pourquoi ne pas investir mensuellement dans un portefeuille d’ETF en mode passif ? La fiscalité sur les retraits sera de 17,2% uniquement. au final, 1400 x 12 mois x 5 ans = 84 K€ avant revalorisation des actifs. Faut aimer la bourse mais un PTF d’ETF passif limite les risques.

Coté rendement, il serait aussi intéressant d’ouvrir une assurance-vie et d’y loger des titres de rendement (SIIC, Total, Axa … : entre 5 et 7% par an). La sortie de cash pour les études sera peut fiscalisée les années 6 à 8 (peu d’intérêts contenus dans un retrait) et bénéficieront de l’abattement de 4.600/9.200 € ensuite pour limiter l’IR. 84K€ hors revalorisation des actifs + 5% de rendement par prudence chaque année => 96 K€ de capital au final

Si votre choix reste sur des SCPI, je prendrai de la NP à 5 ans avec deux investissements semestriels, du 4 ans dans une année et du 3 ans ensuite et de la PP les deux dernières années. Le rendement sera meilleur que de la PP après fiscalité. Et vous serez à la tête d’un portefeuille intéressant de 94 K€ (% de la NP pris : 20%,17%, 13% et en PP les deux dernières années).

Si on compare avec votre projet de 80K€ + 200 € de revenus mensuels => 92 K€.

Ces quelques idées pour montrer qu’une durée courte de crédit ne crée pas assez de richesse et que parfois faire simple est aussi bien tout en conservant de la souplesse pour faire face à un coup dur ou profiter d’une opportunité.

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#15 12/03/2019 13h38

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Je comprends ce que vous me racontez.
Il est vrai que:
- je n’ai pas regardé autre chose que les SCPI, car le but est de me constituer un patrimoine avec revenu sans avoir à gérer un locataire, les travaux, etc…
- je suis très frileux en ce qui concerne la bourse. J’ai ouvert un PEA la semaine dernière (donc j’y regarde!) mais la petite fourmi que je suis a plutôt peur de cracks futurs…

En revanche, je ne saisis pas pourquoi un prêt sur 7 ou 8 ans, avec un remboursement anticipé à 5 ans serait mieux. La déduction des intérêts d’emprunts ?

Il faudrait que je regarde aussi du côté des REIT et SIIC ?
(Avec 2 livrets A pleins, je pourrais y investir au moins 20 k€)
Au comptant, la nue propriété sera plus intéressante…

Edit:
Je viens de voir que REIT et SIIC sont une seule et même chose.
C’est la partie côté en bourse qui me préoccupe.
Par rapport à une SCPI, ce n’est pas beaucoup moins sur ?

Perso, si je pouvais continuer à remplir mon PEL à 2,5% indéfiniment, je le ferai…

Dernière modification par fabulon (12/03/2019 13h56)

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#16 12/03/2019 15h09

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Dans ce cas là si vous cherchez la sécurité et faible rendement vous devriez regarder les comparaisons de Maxicool sur les fonds euros dynamiques des assurances vie en ligne. Je pense notamment à
Linxea Avenir et le Fond euro Opportunité.+Rdt 2.80%
Linxea Spirit    Fd euro allocation Long Terme2 Avec un rendement équivalent qui contient déjà des SCPI.
Vous pourriez considérer ces AV comme une continuation de vos PEL.

Vous devrez  acheter des unité de compte et notamment des SCPI dans Linxea spirit pour chaque abondement.

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#17 12/03/2019 15h12

Membre
Réputation :   -1  

FunnyDjo a écrit :

Dans ce cas là si vous cherchez la sécurité et faible rendement

Evidemment, si je peux obtenir un rendement plus important… d’où l’idée des scpi qui ne me semblent pas trop risquées.

J’hésite entre Cristal Rente et Immorente.
Qu’en pensez vous?  (sachant que je vais prendre du EfImmo qui a la même société de gestion qu’Immorente, et que je trouvais pas mal de diversifier)

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#18 12/03/2019 15h31

Banni
Réputation :   5  

Vous semblez vous précipiter pour cet investissement alors que certaines pistes de réflexion vous ont été soumises.
Pour les SCPI, l’idée de la Nue-pro était intéressante. Pour la partie boursière je laisse les autres intervenants qui semblent plus experts vous conseiller meme si vous semblez avoir un profil prudent (voir meme très prudent)
Un investissement doit être réfléchi et doit correspondre à votre projet. Votre conseiller est en théorie là pour ca meme si avec les banques …..
Pour les SCPI, vous hésitez entre Cristal Rente et Immorente en plus d’Efimmo et de Pierval Santé ou à la place de celle-ci ?

Dernière modification par Stinger77 (12/03/2019 15h32)

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#19 12/03/2019 15h40

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Je ne pense pas me précipiter, cela fait des semaines et des semaines que je scrute les forums, etc…
Mais, j’ai sans doute mis de côté des options parce que je ne les connaissais pas trop.

La discussion est d’abord partie sur la durée du crédit, puis maintenant sur un achat autre que des scpi.
Du coup, c’est vrai que je m’interroge sur le bien fondé de mon projet.
Mon optique était:
- dans 5 ans je n’ai plus aucun crédit en cours
- j’ai un petit revenu et un patrimoine immo

J’avoue ne pas voir quelle serait la diff entre (pour la même somme empruntée) un crédit sur 5 ou 10 ans.
Certes, sur 10 ans je peux déduire davantage d’intérêts sur les impots, mais le coût du crédit sera plus de 2 fois plus important…

Pour l’hésitation entre cristal rente et immorente, c’est l’une ou l’autre en plus de Efimmo et Pierval santé.

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#20 12/03/2019 15h56

Banni
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Votre projet d’investir dans des parts de SCPI est intéressant pour bénéficier de l’effet de levier du crédit. Personne ne le conteste mais c’est plutôt la durée du pret qui interpelle car pour moi (comme beaucoup), 5 ans n’est pas assez.
Si vous souhaitez faire SCPI au comptant pour "dynamiser" votre épargne, alors la nue-pro est avantageuse.
Étendre ce pret a 10 ans prend plus de sens. Pour le choix des SCPI, il faut peut etre regarder ailleurs que ce que vous propose votre banque car l’offre est assez limitée.
Il y a aussi la piste d’ouvrir une AV notamment pour des raisons fiscales et pour diversifier votre patrimoine.

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#21 12/03/2019 16h06

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Oui la discussion a dévié.

êtes-vous (1) un fan du crédit / de l’effet de levier par le crédit ou voulez-vous simplement (2) placer votre cash flow disponible sur un support comme vous le faisiez avec votre PEL.

Si c’est le (1) et que vous voulez booster votre rendement via un effet de levier par le crédit, alors ce que semblent expliquer les précédents intervenants, c’est que 5 ans c’est un peu court pour vraiment booster le rendement.

si c’est le (2) l’assurance vie semble un bon compromis, ou peut-être des SIIC sur un compte titre avec un peu plus de risque. Vous aurez une liquidité que vous allez perdre fortement avec des SCPI. êtes-vous prêt à bloquer cet argent sur ces SCPI pendant 15 / 20 ans car même avec un crédit sur 5 ans vous serez sans doute amener à garder les SCPI plus longtemps ?

Dernière modification par tikou (12/03/2019 16h23)

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#22 12/03/2019 17h09

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tikou a écrit :

Oui la discussion a dévié.

êtes-vous (1) un fan du crédit / de l’effet de levier par le crédit ou voulez-vous simplement (2) placer votre cash flow disponible sur un support comme vous le faisiez avec votre PEL.

Si c’est le (1) et que vous voulez booster votre rendement via un effet de levier par le crédit, alors ce que semblent expliquer les précédents intervenants, c’est que 5 ans c’est un peu court pour vraiment booster le rendement.

si c’est le (2) l’assurance vie semble un bon compromis, ou peut-être des SIIC sur un compte titre avec un peu plus de risque. Vous aurez une liquidité que vous allez perdre fortement avec des SCPI. êtes-vous prêt à bloquer cet argent sur ces SCPI pendant 15 / 20 ans car même avec un crédit sur 5 ans vous serez sans doute amener à garder les SCPI plus longtemps ?

C’est plutôt le (2). Je souhaite placer l’argent que j’aurai disponible chaque mois, comme je le faisais pour mon PEL.
Il me semblait que les assurances vies n’avaient pas bonnes presse en ce moment, avec des rendements en berne (et des frais de gestion non négligeables).
Oui, l’optique est de bloquer ces 80 k€ sur du long terme. (dans l’idée aussi d’avoir une "rente", même si elle n’est que de 250€ par mois)
Si j’ai vraiment des soucis de trésorerie pendant ces 5 ans, je pourrai toujours prendre sur mes livrets, voire mes PEL.

Je vois que de nombreux conseils se dirigent vers les SIIC, mais j’ai cru comprendre que ça ne marchait pas avec un crédit immo. Un crédit conso alors? Mais 80 k€ sur un crédit conso, je n’imagine pas le taux… et les intérêts seront-ils déductibles?

Dernière modification par fabulon (12/03/2019 17h09)

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#23 12/03/2019 17h33

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C’est plutôt le (2). Je souhaite placer l’argent que j’aurai disponible chaque mois, comme je le faisais pour mon PEL.

Dans ce cas pourquoi ne pas mettre en place un versement automatique mensuel sur une AV (1.200e ?), et/ou souscrire un prêt conso pour aller "plus vite" (les taux sont < 1% sur 4 ans chez Boursorama par exemple, à partir de 10.000 EUR).

Chez Spirica vous avez un choix (réduit) de 17 SCPI et des SIIC (notamment URW, Klépierre)

1.200e/mois de versement pendant 5 ans à 5% => 81.000 EUR de capital constitué

Votre argent reste disponible relativement facilement (via des retraits partiels) et peu fiscalité (même en cas de retrait avant 8 ans, seuls les intérêts sont fiscalisés).

Dernière modification par maxlille (12/03/2019 17h38)

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#24 12/03/2019 17h34

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Si vous souhaitez regarder l’Assurance vie, regardez les comparatifs de maxicool comme indiqué. Les seuls frais de gestion sont d’environ 0.6%/0.8% annuels sur les banque en ligne (pas de frais d’achat ), cela n’a rien à voir avec les assurances vie des banques classiques. De plus l’argent peut être récupéré assez facilement sous maxi deux semaines (3 jours chez boursorama)

La politique préconisée par fructif dans son livre épargnant 3.0 pour quelqu’un qui ne veut pas trop s’intéresser au sujet en optimisant son épargne est de commencer par mettre 50% en assurance vie euro et 50% en ETF monde (frais de gestion des ETF très faible) pour bénéficier d’une moitié ETF monde dynamique moitié fond euro conservateur. Statistiquement sur la durée les actions monde montent avec un risque minimisé. Il fait savoir qu’un ETF monde n’est pas dépendant d’un gestionnaire choisissant des actions mais d’un indice mondial connu de tous (pas de risque d’avoir fait un choix ponctuel mauvais)

Les offres Linxea assurance vie à 2.8% en 2018 en fond euro vous permettraient de sortir en capital/rente défiscalisée (et non viagère) (capée à 4600 euro par personne et par an après 8 ans)
Il faut que vous sachiez qu’il y a aujourd’hui aussi entre 10 et 15% d’immobilier dans ces produits. AU bout de huit ans, les revenus sont défiscalisés sur une tranche de sortie ce qui est particulièrement intéressant tant que vos demandes de rente ne sont pas trop élevée par an.

Dernière modification par johntur (12/03/2019 18h13)


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#25 12/03/2019 17h35

Banni
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Le crédit conso c’est plus cher en terme de taux et le maximum est de 75 k€.
Sauf erreur, il n’y a pas de possibilités de déduire les intérets d’emprunts pour les SIIC.

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