Dettes envers la copropriété non réglées par le vendeur ?

Bonjour messieurs,

Avant tout, merci pour vos messages et le temps que vous consacrez à ce sujet,

Bernard2K,
Il est parfois difficile d’entendre la vérité, surtout si vous la transposez sur mon métier. Nous manquons d’expérience et parfois de sagesse. Difficile de faire une place à la raison lorsqu’on est déraisonnablement attiré par l’appartement (coup de coeur) et par le prix… 

Pour vous répondre, tous les contrats sont relus par notre responsable juridique, mes prévisionnels sont construits sur des éléments solides, et j’élabore des études financières solides lorsqu’il s’agit de se lancer dans un nouveau site (nous sommes dans la délégation de service public avec un risque chaque fois qu’on répond à un appel d’offres).

Enfin, en parlant d’acquisition, ça me fait penser que ma société mère a racheté une entreprise sans faire d’audit financier poussé. ça fait 3 ans que je demande un audit pour une probable revente de cette entreprise. A croire que je n’ai pas tiré les leçons de cet échec, aveuglé par ce prix attractif.

C’est parfois dur d’entendre la vérité mais vous avez totalement raison.
Ce qui est rageant dans notre affaire, c’est qu’il s’agissait d’une bonne affaire indépendamment de la copro (travaux, propriétaire majoritaire, …)

Dernière modification par McCandless (16/12/2018 10h30)

Surin a écrit :

Ce qui m’étonne c’est que le prix de ce bien est au dessus de la moyenne de ce que l’on trouve dans le quartier or vous continuez de penser que c’est une potentielle bonne affaire. J’y vois un biais.

Les prix sont actuellement en hausse dans la région parisienne. Les tendances de prix données par certains sites se basent sur les précédents ventes… qui sont potentiellement moins chers…
Par ailleurs, le prix affiché de ce quartier doit prendre en considération les ventes d’appartements de deux bâtiments type HLM qui se trouvent sur le même carrefour… Ayant regardé sur les impot.gouv, ils ont tendance à faire baisser la moyenne du prix /m² du quartier.

A noter que la rue d’en face, c’est Vincennes où les biens se vendent à 6000-7000€/m². le bien étant à fontenay, il ne se vendra jamais à ce prix là…

Enfin 2025/2030,arrivé du métro ligne 1…

De tout façon, ce n’est plus le sujet… Vos avis sont unanimes et je dois me résoudre à me rétracter. C’est l’option la plus raisonnable pour éviter des années de galère et de conflit. Je dois juste l’accepter.

Il sera difficile de se remobiliser.

Bonjour messieurs,

Nous allons suivre vos avis et nous allons nous rétracter,
Vous nous sauvez sûrement d’une situation dont on se rend pas vraiment compte…
On tenais à vous en remercier.

Nous sommes en concubinage donc nous allons écrire une lettre de rétractation signée par les deux,
Elle sera envoyée en recommandé avec accusé de réception : Devons nous apposé nos deux signatures sur le recommandé ?
L’agent immobilier en sera le destinataire, devons-nous rajouter quelqu’un d’autre (avec une autre LRAR) ?

il faut savoir que nous avons signé et daté le compris de vente le jeudi 13 décembre.
Par contre,
- Il n’a toujours pas été signé par le vendeur
- Bien que nous avons une copie, le compromis ne nous a pas été envoyé par courrier RAR,
On suppose que le délai de rétractation n’a pas commencé. La date de mercredi 19 décembre pour l’envoie de notre lettre de rétraction n’est donc pas trop tard.

Pour la courtière, un simple mail peut suffire ?

Ci joint notre lettre, pourriez vous la confirmer ?

Objet : rétractation sur un compromis de vente

A la date du jeudi 13 décembre 2019, j’ai signé un compromis de vente portant sur l’achat du logement situé à XXX. Je n’ai pas reçu un exemplaire de ce compromis de vente signé par le vendeur dénommé XX.

Conformément aux articles L 271-1 et L 272-2 du Code de la construction et de l’habitation, je vous informe de ma décision de ne pas donner suite à ce projet d’achat.

Cette rétractation intervient dans les délais fixés par les articles cités.

D’autant plus que le délai de rétractation de dix jours est sensé commencer à compter du lendemain de la première présentation de la lettre nous notifiant le compromis de vente signé par les deux parties. Or ce compromis de vente signé par les deux parties nous a jamais été envoyé.

Dernière modification par McCandless (17/12/2018 10h37)

Par contre le vendeur est âgé, il a donc un mandataire spécial par procuration.
Devons nous l’envoyer au mandataire ?

ça ne sera pas possible aujourd’hui, je ne pourrais que demain ou après demain.

Enfin l’AI "se contrefiche" de nous, il sait qui peut vendre cet appartement rapidement et à n’importe qui …

McCandless a écrit :

Par contre le vendeur est âgé, il a donc un mandataire spécial par procuration.
Devons nous l’envoyer au mandataire ?

Le mandat a dû vous être présenté. Que dit-il ?
Si vous n’avez pas copie de ce mandat, vous ignorez l’existence d’un mandataire, donc c’est le vendeur que vous notifiez directement. Dans le cas contraire,  je pense qu’il est valable de notifier le vendeur également, et vous doublez par un courrier simple au mandataire. Juridiquement votre vendeur, sauf s’il est sous tutelle, est qualifié pour communiquer avec vous.

McCandless a écrit :

Enfin l’AI "se contrefiche" de nous, il sait qui peut vendre cet appartement rapidement et à n’importe qui …

Ben voyons.

Bonsoir messieurs,

J’ai eu des nouveaux éléments suite à plusieurs demandes que j’ai faite à l’AI : l’assemblée générale a bien eu lieu. Je vous ai dit que la convocation avait été faite par mail. Or le propriétaire vendeur vient de me dire via l’IA qu’il a bien reçu une convocation en lettre RAR.

Suite à l’AG, plusieurs documents m’ont été envoyés :
- l’ordre du jour avec
- la liste des travaux des trois dernières années :

remplacement des conduits en plomb, installation d’une nouvelle porte (facture envoyé : 6k€), réfection de la minuterie et intervention d’un professionnel suite à une fuite sur le toit (facture envoyée : 2k€)

- liste des travaux à venir rapidement suite à l’injonction de la mairie :

ravalement d’un pignon (devis envoyé : 11k€), réfection de la cage d’escalier (devis envoyé 12k€), changement d’une fenêtre de l’escalier, réfection d’une gouttière, réfection de la souche de la cheminée, révision d’une partie du toit.

- le règlement intérieur de la copro
- la liste de toutes les charges courantes 2017 et 2018 + factures à l’appuie
Je vous rappelle que notre quote part est de 4%,

il y a une femme de ménage donc le bâtiment n’est pas à l’abandon. Les factures sont envoyées à un syndic de copro donc il existe de bien un syndicat de copro. Le problème a été le rapport conflictuel entre les copropriétaires poussant le copropriétaire majoritaire à gérer seul le syndic… sans faire beaucoup de travaux, ce n’est pas dans son intérêt (il a aussi 78 ans).

J’ai aussi fait une demande à la ville pour qu’elle m’informe sur l’état de l’immeuble (suite à l’injonction et du passage de l’expert)

J’ai oublié de vous dire : on souhaitait acheter pour y habiter +/- 5 ans (le temps d’agrandir la famille),puis le mettre en location le temps que l’appartement prenne de la valeur avec l’arrivée du métro, enfin le revendre vers 2030 avec espérance d’une plus value.

Bonjour Perriot31,

Je suis actuellement perdu,

Comme dit précédemment, j’ai eu plusieurs documents qui nous ont rassuré,

Cependant, je viens d’avoir la mairie au téléphone concernant l’injonction :
ci-joint les travaux à effectuer :
- Le pignon (devis à 11k€)
- Cage d’escalier : suppression du plomb (devis à 12k€)
- Souche de la cheminée
- Une fenêtre à changer
- Réfection de la gouttière

il m’a aussi dit qu’il y aura des travaux à faire dans la cave :
- Changement de certaines canalisations en fonte suite à des fuites
- Intervention sur le fer rouillé qui se situe, je crois, dans le plancher (entre la cave et le rez de chaussé)
- Débarras des combles

Ils ont visité le bien avec un architecte, l’immeuble n’est pas en péril
Par contre j’ai demandé si le contrôle de la ville a été exhaustif, la réponse est négative.
Il fait suite à une plainte d’un locataire…

Il m’en a beaucoup dit, peut être un peu trop car je ne suis pas propriétaire.

Je ne sais pas estimer le risque :
- Pour le montant des travaux, je pourrais y consacrer une enveloppe de 5k€ (4% des travaux) soit 125k€ de travaux donc ce n’est pas bloquant.
- Ce qui me fait réellement peur : Dirigeons-vous vers un état "en péril"

Je sais que vous êtes unanimes sur la question : fuir.

Par ailleurs, si je dois me retracter, certains me disent que je dois attendre le compromis de vente signé par le vendeur avant de retracter car je ne peux pas faire jouer les articles L 271-1 et L 272-2 puisque le délai de retraction n’a pas encore débuté.

Dernière modification par McCandless (18/12/2018 12h22)

Je ne vois vraiment pas l’intérêt de l’huissier. La rétractation par LRAR dès maintenant est valable, et si par hasard il y a la moindre contestation il sera toujours possible d’en renvoyer une deuxième suite à la réception du compromis dûment signé (ou de camper sur sa position). Il n’y a pas de risque juridique dans cette situation.

Déjà, c’est intéressant de constater que, lorsque vous demandez avec insistance, on vous donne enfin les infos.

Comme quoi, ils sont peut-être très motivés à vous vendre, et l’AI n’a pas pléthore d’acheteurs contrairement à ce qu’il prétend.

Ce qu’il y a de bien dans ces évolutions : vous commencez enfin à être informé correctement. L’êtes-vous vraiment ?
Faites une liste des informations obligatoires au stade compromis, ajoutez-y les infos non obligatoires mais souhaitables, et cochez au fur et à mesure que vous recevez les infos. Le taux de cases cochées vous donnera le pourcentage de "retour à la normale" concernant votre information. Sachant que 100 % des cases "obligatoires" auraient dû être cochées AVANT votre signature sur le compromis. Donc, ces informations ne sont pas une fleur qu’ils vous font, ne sont pas du luxe, mais sont le retour à un début de situation normale où l’on peut faire un choix avisé.

Une fois que vous aurez vraiment toutes les infos, vous pourrez enfin prendre une décision avisée.

- Pour le montant des travaux, je pourrais y consacrer une enveloppe de 5k€ (4% des travaux) soit 125k€ de travaux donc ce n’est pas bloquant.

Ce qui fait plaisir c’est que vous commencez enfin à préciser et à rationnaliser le risque. Pour autant, rationnaliser en ramenant ce risque seulement à un chiffre de 5 k€, ça s’appelle sous-évaluer volontairement le risque. Vous êtes encore très loin d’être objectif et "professionnel" sur ce cas, comme je vous y engageais. Essayez !

N’oubliez pas que le risque est multi-facettes :
- coût financier de ce premier lot des travaux de la copro
- risques de travaux plus longs, compliqués et coûteux que prévus, aussi bien dans la copro que dans votre bien. Quand un bâtiment n’est pas entretenu pendant longtemps, il peut y avoir des dégâts et problèmes en cascade.
- la relation sera probablement très compliquée avec le copropriétaire majoritaire
- vous n’aurez aucune influence sur les choix de l’AG de la copro, puisque vous êtes minoritaire compte tenu que le propriétaire majoritaire et sa femme se suffisent à eux-mêmes pour décider sans vous.

Vous avez d’abord signé le compromis, puis vous avez commencé à vous renseigner enfin. Vous avez vraiment été arnaqué par la technique bien connue des vendeurs "c’est dispo et/ou en promo seulement aujourd’hui, signez vite, demain ça sera trop tard". On vous a fait signer un truc pas prêt, mal foutu, incomplet, avec des clauses aberrantes (comme de vous passer de tous les éléments relatifs à la copro), au prétexte que le vendeur ne pouvait pas se déplacer ; et après on vous dit qu’il a un mandataire. Et le mandataire, il ne pouvait pas se déplacer pour signer ? Il est grabataire le mandataire ? Foutaises ! On vous a mené en bateau avec des stratagèmes de vendeur de cuisines !

Ce qui vous a manqué dans cette négociation : vous replacer sur le point de vue de vos droits et de vos besoins. Le vendeur est en maison de retraite, sa femme a un cancer, sa fille est otage en Libye, sa nièce a la leucémie ? Et alors, en quoi est-ce une information pertinente ? En quoi est-ce que cela justifie que vous renonciez au moindre de vos droits à être informé ? Est-ce que ces faits font que vous serez moins dans la merde après avoir acheté ce bien sans être informé ? Quand un vendeur essaie de vous attendrir, il faut être capable de se dire : "c’est triste, mais ce ne sont pas mes oignons" voire si l’on est un peu plus cynique : "chacun sa croix" voire "chacun sa merde" . Rester intraitable sur votre point de vue, vos besoins et vos droits.

Concernant le fait de vous rétracter : la loi est claire : c’est 10 jours à partir du lendemain du jour où VOUS RECEVEZ le compromis complet avec ses annexes ; ou, si manque d’annexes, 10 jours à compter de la réception de la dernière pièce. Ne fantasmez pas sur un compromis antidaté : ce qui fera foi est la date de réception par vous de la LRAR d’envoi du compromis complet, ou de la dernière pièce manquante, et ça c’est impossible à antidater. Naturellement, si l’AI vous dit "le compromis est complet, vous pouvez passer le prendre", répondez-lui "pas question, envoyez-le moi en LRAR". Et vous pourriez ajouter "vous me prenez vraiment pour un … ?"

Vous pouvez donc vous rétracter n’importe quand entre maintenant et 10 jours après la réception du compromis complet. Vous pouvez vous rétracter maintenant et, si vous recevez quand même un compromis complet, vous renouvellerez votre courrier à ce moment-là.
Ne gaspillez pas votre argent en faisant 36 courriers ou en faisant appel à un huissier. Faites une LRAR au vendeur, à son adresse postale dans sa maison de retraite : c’est lui votre co-contractant, et personne d’autre, tant qu’on ne vous a pas communiqué le prétendu mandat.

D’ici là, vous pouvez vous permettre d’approfondir le sujet si le bien vous intéresse toujours et si vous arrivez ENFIN à le regarder de manière objective, en arrêtant de prétendre que le problème se résume à un coût des travaux. Ca peut être instructif et ça peut vous apprendre à être un meilleur acheteur et négociateur à l’avenir. Si vous avez du temps à perdre, pistes pour approfondir :
- faire une seconde visite avec un artisan du bâtiment, si possible une entreprise tous corps d’état, de l’immeuble entier, y compris toiture, caves, etc. Exigez et obtenez d’accéder partout lors de cette visite (sauf quand même dans des parties privatives). Dites à l’AI que s’il ne vient pas avec les clés pour accéder partout, ce n’est même pas la peine qu’il vienne. Prévoyez tout ce qu’il faut : lampe frontale, escabeau, APN, vêtements ne craignant pas de se salir…
- demandez à rencontrer le propriétaire majoritaire pour juger du feeling. N’oubliez pas que son intérêt est de vous faire fuir pour pouvoir racheter à vil prix, donc il peut très bien vous mentir de A à Z.
- à chaque fois qu’on vous affirme quelque chose, demandez le document correspondant (y compris à ce propriétaire majoritaire). Soyez intraitable : les paroles s’envolent, les écrits restent.

Comportez-vous comme un contrôleur de gestion ou même plutôt comme un inspecteur des impôts. Soyez poli, mais exigeant, ferme, intraitable.

La situation actuelle, où vous avez un compromis signé, êtes sur le point de renoncer, mais n’avez pas encore envoyé le courrier de renonciation, est une position de force pour VOUS, et de faiblesse pour le vendeur et son AI, contrairement à ce que vous pensez.

Le vendeur ne pas vendre à un autre acheteur tant que vous n’avez pas renoncé formellement ; sinon il prend le risque que vous le poursuiviez pour rupture abusive des pourparlers. Vous êtes donc comme le fils de l’émir dans un magasin de jouets. Vous pouvez demander n’importe quoi et vous l’obtiendrez, même s’ils râleront un peu au passage, car vous détenez le pouvoir d’acheter ou non. Faites-leur un peur, hésitez, exigez, dites des choses comme "désormais je ne crois plus que les papiers que je vois, arrêtez de me raconter vos histoires et envoyez-moi les documents demandés !".

Dernière modification par Bernard2K (18/12/2018 15h52)

J’avoue que je suis d’accord avec Surin.

Comme je l’écrivais longuement ci-dessus, si vous souhaitez approfondir, c’est possible, et vous êtes en situation de force. Mais n’est-ce pas du temps perdu puisque le projet est foireux de toute façon ?

Dernière modification par Bernard2K (18/12/2018 15h53)

McCandless a écrit :

Par contre, l’agent immobilier m’a proposé de faire un mandat de recherche pour éviter de payer le notaire sur les frais d’agence.

Juste par curiosité : il vous a proposé cela avant ou après que vous ayiez annoncé que vous vous rétractez ?

Dans le cas que vous citez, ce sont les vendeurs qui se sont rétractés après avoir accepté l’offre d’achat. Si je ne me trompe, une fois l’offre d’achat acceptée, le vendeur n’a plus moyen de se désister sans encourir de pénalité.

C’est donc bien différent de votre cas à vous, où c’est vous qui êtes en position d’acheteur.

Édit : orthographe

Dernière modification par Neo45 (18/12/2018 18h20)