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#1 25/11/2018 22h50 → Congé pour vendre donné par le vendeur d'un immeuble en bloc ? (congé pour vendre, immeuble en bloc, marchands de biens)

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Bonjour à tous,

Je viens de faire une offre sur un immeuble qui serait ma première opération de Marchands de biens.
L’opération est techniquement assez simple puisque ce n’est que de la découpe sans  grosse rénovation. Ce n’est pas le sujet mais en budget travaux:

Combles: Cloison DAS entre les deux plateaux créés. deux portes Palières. Quelques velux. Arrivée et Evacuation d’eau.
Commun:Parking à créer, Peinture Façade et rives de toits, Porte de l’immeuble et volets. Eventuellement mise aux normes de la colonne montante électrique pour obtenir la pose de deux compteurs dans les combles, de même mise en conformité de l’installation d’eau.

Juridiquement c’est un peu plus complexe et j’aimerai votre avis sur deux points:

1. Le congé pour vente
2. le  droit de préemption du locataire lors de la vente d’un immeuble en bloc.

Les éléments:

-L’immeuble est vendu par un institutionnel.
-vendu en bloc.
-comporte aujourd’hui 4 appartements, et un grenier.
- le compromis stipulant la vente en bloc, incluera un descriptif de l’immeuble, nous n’indiquons pas la présence de grenier, mais de deux appartements dans les combles. Cela  simplifiera les démarches et la mise en copro (pas de création de surface, une dp pour modification de façade uniquement)
- Sur les 4 autres appartements, un est vide, deux sont loués en loi 89 (location nue) et un locataire est protégé.
-Les greniers seront revendus comme 2 plateaux à aménager.
-L’appartement vide est vendu vide.
-L’appartement disposant d’un locataire protégé sera vendu loué à un prix déterminé par un ratio entre la valeur réelle du logement et le loyer payé.
-Concernant les deux logement en loi 89, le but est de les vendre vide ou "bientôt vides".

Donc point 1, le congé pour vente.

Appartement 1, fin de bail en Juillet 2019
Appartement 2 fin de Bail en Octobre 2021.

Le but est de déboucler l’opération avant l’été.

Depuis la loi alur, un nouveau bailleur ne peut donner congé avant le premier renouvellement de bail. soit dans ce cas:

Appartement 1 juillet 2022
Appartement 2 Octobre 2024.

Vu que je ne souhaite dans l’idéal ne pas vendre louer pour optimiser ma marge, ça ne colle pas.

Par contre le Bailleur actuel peut donner congé pour vente.
Selon mes lectures ce congé pour vente a pour but de vendre un bien vide. Donc un achat après sorti du locataire.

Pour ma part je souhaite acheter une fois le congé donné par le bailleur initial mai avant le départ du locataire.

En Résumé, je signerai un compromis en cette fin d’année avec quelques conditions suspensives, notamment que le bailleur donne congé pour vente aux locataires. indiquant un départ en Juillet 2019 pour le premier et Octobre 2021 pour le second.
Dès la signature du compromis (et le droit de préemption purgé si il y en a un) je proposerai mes lots de co-propriété à la vente.
Lors de mes  ventes, j’indiquerai aux acheteurs que le congé pour vente ayant été donné par le bailleur initial, le locataire devra quitter son logement en fin de bail. Soit Juillet 2019 et Octobre 2021.

Est ce que cela est dans le cadre de la loi? 

Point deux, Le droit de préemption du locataire.

je lis au lien suivant:Le droit de préemption du locataire Que lors de la vente en bloc d’un immeuble de plus de 5 lots, même lors de la vente en bloc le locataire peut préempter.
Vu que l’on déclarerait deux appartements dans les combles, nous serions donc à 6 lots.

Ce que je comprends, au vu de mes expériences passées:

Cette année, avec un associé nous avons réalisé un projet locatif sur un immeuble de 8 lots, la propriétaire en face ne voulait pas réaliser la co-propriété car les deux notaires affirmaient que la vente en bloc de l’immeuble évitait le droit de préemption du locataire.

Qu’en pensez vous?

Si c’est vraiment un obstacle il ne restera plus qu’a déclarer ce que nous achetons réellement, c’est à dire 4 appartements, et réaliser un permis de construire pour l’augmentation de surface habitable (le grenier fait 145m2), à ce moment là je devrait inclure une condition suspensive pour l’obtention du permis.

cordialement,

Willy

Mots-clés : congé pour vendre, immeuble en bloc, marchands de biens

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#2 25/11/2018 23h44 → Congé pour vendre donné par le vendeur d'un immeuble en bloc ? (congé pour vendre, immeuble en bloc, marchands de biens)

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Sur la première solution (que ce soit le bailleur actuel qui donne congé) : je pense que ce n’est pas possible et que vous prenez tous deux un gros risque. Par similitude avec le droit du travail, je pense qu’un juge considérerait que les congés sont privés d’effet et que les deux bailleurs ont réalisé une collusion frauduleuse. Cf arrêt Guermonprez.

La vente en bloc de l’immeuble de plus de 5 logements évite le droit de préemption du locataire à condition que le nouveau propriétaire prenne, dans l’acte authentique, l’engagement de proroger les baux pour 6 ans. Les notaires ont peut-être oublié ce "détail", vu que ce sont leurs clercs qui écrivent cela de façon automatique, pour éviter justement cet écueil. Vu que vous n’avez aucune intention de proroger les baux, le bailleur actuel est bien tenu de faire un EDD et un projet de règlement de copro pour proposer à la vente leurs logements aux locataires. Comme vous l’indiquez, la solution est qu’il vende un immeuble de 4 logements, ce qui est la réalité.

Enfin, vous voulez vendre vide, c’est une chose, mais un marchand de biens doit avant tout vendre vite, pour clore son affaire en cours, retrouver de la trésorerie et/ou de la capacité d’emprunt, etc. Je trouve qu’il est contre-productif d’attendre un hypothétique congé (qui serait de toute façon illégal). Vendez les appartements occupés et tant pis.

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#3 26/11/2018 00h35 → Congé pour vendre donné par le vendeur d'un immeuble en bloc ? (congé pour vendre, immeuble en bloc, marchands de biens)

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Bonjour, effectivement la priorité est de vendre vite.

J’espérai vendre vite un logement "bientôt vide".
Cela semble compliqué, voir impossible.

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#4 26/11/2018 08h50 → Congé pour vendre donné par le vendeur d'un immeuble en bloc ? (congé pour vendre, immeuble en bloc, marchands de biens)

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Sur quelle base vous appuyez vous pour dire que si le compromis stipule qu’il y a 2 appartements dans le « grenier » alors cela simplifiera les choses car juste une dp suffira?

Aujourd’hui :
- Qu’en est-il au niveau de l’urbanisme ?
- Qu’en est-il au niveau des impôts ?

En tout cas, projet intéressant qui sort de l’ordinaire, hâte de connaître la suite!

Par ailleurs, je crois me rappeler que vous souhaitiez développer un réseau de franchise: où en êtes-vous de ce projet ?

Bien à vous,

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#5 26/11/2018 11h03 → Congé pour vendre donné par le vendeur d'un immeuble en bloc ? (congé pour vendre, immeuble en bloc, marchands de biens)

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Comme le soulève Pierrot31,

Vous avez besoin de faire une DP au minimum pour l’aménagement des combles, poses des velux, et pour obtenir les compteurs électriques.

Donc également voir avec l’urbanisme pour les parkings, espace verts…

Si il suffisait de modifier sur le compromis ca serait trop facile. D’autant que le vendeur n’a aucun intérêt à le faire. Car il n’y a que 4 appartements officiellement déclaré.

Si les loyers sont bons, et les locataires bons payeurs autant vendre les appartements loués pour des investisseurs.
Et ça vous fait des loyers durant votre période de travaux.
Pour ma part j’ai envoyé un courrier en recommandé à mon locataire en lui indiquent que je ne renouvelle pas son bail.
Car il ne souhaitez pas partir, j’ai proposé de lui offrir un mois de loyer et sa caution pour couvrir les frais de déménagement.
Ensuite j’ai démarrer les chantiers dans les autres appartements.
Et j’ai pris soin d’utiliser le marteau piqueur, meleuse… Durant les jours de repos du locataire.
Et j’ai laissé les gravats, verre… dans la cage d’escalier et sur le parking
Au final il est parti après 4 mois.

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#6 26/11/2018 14h50 → Congé pour vendre donné par le vendeur d'un immeuble en bloc ? (congé pour vendre, immeuble en bloc, marchands de biens)

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Bonjour,

lors je ne souhaite pas induire quelqu’un en erreur et il faut tout de même vérifier mes dires, mais cela s’est bien passé pour moi la dernière fois.

Je l’avais fait pour  un immeuble vendu en bloc, donc co-propriété non créé.
Cela remonte à début d’année, donc j’espère ne pas me mélanger les pinceaux.

Mais on négocie avec le vendeur que sur le compromis le grenier soit indiqué comme une surface aménagée.
une fois propriétaire on fait les travaux et donc on aménage le grenier. une fois les travaux terminées on fais réaliser le DTG (Descriptif technique globale de mémoire)  et les tantièmes.

Le grenier avait déjà des fenêtres sur le pignon, donc ce n’est pas louche qu’il soit déclaré comme surface habitable dans le compromis. J’ai tout de même fait une dp pour les 4 velux. et une fenêtre supplémentaire en façade.
Nous avons refait la colonne montante et donc créer les compteurs.
Pour les compteurs d’eau nous avons du faire deux trois modifications sur l’installation pour obtenir l’attestation de conformité.

Au rdc j’ai transformé un T3 en deux T2.
Il a simplement fallu réenregistrer le règlement de copro. puisque cela s’est décidé par la suite.
Mon co-investisseur a transformé 2 T4 en 4 T2, sans problème.

Dans le PLU pas de place de parking nécessaire sur le secteur historique de cette ville.

Pour revenir au sujet en question, le plu indique une place de parking par tranche de 50m2 habitable. C’est pour cette raison que j’indique un budget parking.

Les loyers ne sont pas bon. je dirai inférieur à 30% au marché.
Un locataire protégé que je garderai dans tous les cas.

Par contre soit j’ai une solution légale pour les faire sortir en bons termes. Soit je ferai avec.
Ils sont là depuis 15 et 20 ans, ont visiblement toujours payé donc réglo.
Je ne souhaite pas leur pourrir la vie, pas besoin d’ennemi tout se sait très vite en province.
Et je préfère faire 50k de moins en bénéfice mais aller vite et recommencer.

Dans mon dernier projet j’ai acheté des plateaux squattés c’était bien différent en moyen de pression :-)

Pierrot31 a écrit :

Sur quelle base vous appuyez vous pour dire que si le compromis stipule qu’il y a 2 appartements dans le « grenier » alors cela simplifiera les choses car juste une dp suffira?

Aujourd’hui :
- Qu’en est-il au niveau de l’urbanisme ?
- Qu’en est-il au niveau des impôts ?

En tout cas, projet intéressant qui sort de l’ordinaire, hâte de connaître la suite!

Par ailleurs, je crois me rappeler que vous souhaitiez développer un réseau de franchise: où en êtes-vous de ce projet ?

Bien à vous,

Bonjour je pense avoir répondu à vos questions dans mon post précédent.
Ce n’était pas exactement une franchise, mais je souhaite bien développer un concept dans la gestion locative.

Je bosse tjrs sur le projet, mais je ne souhaite pas quitter mon activité salarié avant d’être bien confortable via un cashflow immo et du cash.

Objectif 200 à 300 000 de cash.
5000 mensuel de cashflow immo.

Une bonne parti du chemin est fait.

Peut être que fin d’année prochaine je pourrais passer le cap.
pour le moment je peaufine le projet

Dernière modification par willy (26/11/2018 14h56)

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#7 26/11/2018 15h07 → Congé pour vendre donné par le vendeur d'un immeuble en bloc ? (congé pour vendre, immeuble en bloc, marchands de biens)

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Pour la DP, vous pouvez l’ajouter en clause suspensive dans le compromis pour vous couvrir.
D’ailleurs c’est à voir avec l’urbanisme s’il faut juste une DP ou un permis, à prévoir aussi dans le compromis.
Après il faut un compromis ou promesse authentique pour pouvoir faire les demandes à l’urbanisme.

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