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#1 18/05/2017 14h31 → Non conformité de travaux réalisés par le vendeur lors d'un achat immobilier ? (mairie, poursuite, travaux non conformes)

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Bonjour à tous,

Je souhaiterais valider des propos concernant une problématique que je rencontre lors d’un achat.

Le vendeur avait réalisé des travaux mais n’avait pas informé la mairie de la fin et n’avait donc pas de certificat le jour du compromis.

Nous avons donc convenu qu’il devait faire les démarches auprès de la mairie et avons ajouté une condition suspensive.

Il vient de recevoir 2 certificats de non-conformité délivrés par la mairie indiquant les points reprochés et que ceux-ci ne sont pas régularisables. En gros des problèmes de teinte de peinture et des travaux non réalisés.

Le service municipal indique par téléphone qu’aucune poursuite ne sera faite et que même si il y en aurait elles viseraient l’ancien propriétaire.

Quelqu’un peut-il confirmer le dernier point c’est à dire que seul le propriétaire ayant engagé les travaux est responsable ?

Les éléments reprochés sont a priori faibles :
- façade trop blanche, mais la pollution devrait rectifier cela
-  travaux non réalisés, est-on obligé de réaliser l’ensemble des travaux décrit dans la demande initiale ?

Merci d’avance pour vos retour !

Dernière modification par Kili (18/05/2017 14h36)

Mots-clés : mairie, poursuite, travaux non conformes

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#2 18/05/2017 15h18 → Non conformité de travaux réalisés par le vendeur lors d'un achat immobilier ? (mairie, poursuite, travaux non conformes)

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Bienvenue dans le monde de la patate chaude. Vous pouvez être sûr d’une chose, dans cette histoire, personne ne prendra jamais la moindre responsabilité sur la mise en conformité et seul ce qui est demandé par la municipalité fera foi.
A partir de là ne comptez pas sur le notaire pour vous facilité la tâche à la revente, ça sera un boulet et vous devrez convaincre l’acheteur avec ces éléments.
Le fait qu’une personne de la municipalité vous dise que s’il y a poursuite, elles concerneront l’ancien propriétaire, n’engage que la personne qui vous l’a dit. Demandez donc un écrit de la chose. Si pas d’écrit, considérez qu’on ne vous a rien dit.

Il y a 2 solutions: soit vous cassez la vente pour ne pas avoir à vous enquiquiner avec ces problèmes qui ne sont pas les vôtres, soit vous conservez le bien en faisant votre affaire de la mise en conformité quitte à négocier une indemnisation du vendeur.
Pour l’histoire de la façade, un coup de peinture pourra toujours être réalisé à l’avenir si nécessaire, pour les autres travaux, vous ne dites pas en quoi ils consistent, sachez qu’ils doivent être faits. Jamais la municipalité reviendra sur ce qui a été demandé. Il y a sûrement une prescription, je laisse les experts répondre.

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#3 18/05/2017 15h48 → Non conformité de travaux réalisés par le vendeur lors d'un achat immobilier ? (mairie, poursuite, travaux non conformes)

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prescription 3 ans

Les travaux non réalisés : Réfection d’une porte et d’une fenêtre du RdC

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#4 18/05/2017 16h02 → Non conformité de travaux réalisés par le vendeur lors d'un achat immobilier ? (mairie, poursuite, travaux non conformes)

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Source pour la prescription?
Je ne comprends alors pas pourquoi dîtes-vous que les travaux ne sont pas régularisables.

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#5 18/05/2017 19h06 → Non conformité de travaux réalisés par le vendeur lors d'un achat immobilier ? (mairie, poursuite, travaux non conformes)

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Ceux sont les courriers de la mairie au vendeur qui indiquent : "Les travaux n’étant pas régularisables, nous ne pourrons pas vous délivrer l’attestation de non contestation de conformité."

C’est mon notaire qui m’a indiqué 3 ans mais en cherchant sur le web il semblerait que cela soit passé à 6 dernièrement.
Infraction aux règles d’urbanisme : quels délais de prescription ? | service-public.fr

Dernière modification par Kili (18/05/2017 19h07)

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#6 18/05/2017 20h58 → Non conformité de travaux réalisés par le vendeur lors d'un achat immobilier ? (mairie, poursuite, travaux non conformes)

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Bonjour,

Normalement le notaire devrait refuser la vente. Si vous acceptez la vente en toute connaissance de cause car écrit noir sur blanc, il devrait vous confirmer que la responsabilité devient vôtre : avez vous votre notaire de confiance dans cette histoire ?

Ensuite il faut détailler cette histoire de travaux non réalisés : si ceux ci par exemple avaient pour but de régulariser une irrégularité (au hasard : des travaux sans autorisation), vous êtes mal. Il vous faudra vous retournez contre le vendeur le notaire dans le cas ou ceci n’aurait pas été mentionné etc Bon courage.

En cas de constat d’irrégularité en matière de droit du sol, le substitut du procureur demande  que le dossier de contentieux suivi par les gendarmes ou la DDT locale  soit traité en amont "à l’amiable" pour n’avoir à traiter que justement les cas graves.

Si la teinte n’est pas bonne : la pollution n’y changera rien. C’est du droit pas de l’art, donc soit vous avez un RAL pour appuyer les dires du vendeur, soit…

Le délai en DROIT ADMINISTRATIF est de 3 ans plus l’année en cours : ce délais est suspendu dés lors qu’une action publique est entreprise avec pour commencer en général un courrier d’information RAR au contrevenant puis un AIT (arrêté interruptif de travaux) : avez vous des infos de la collectivité compétente sur ce point ?

Le délai en droit privé est de 10 ans plus l’année en cours…Cela veut dire que si Tartempion décide de vous em. dans ce délai : vous êtes mal.

PS : et si tout cela est lié à l’ABF, fuyez car l’ABF ne lâche jamais le morceau si jamais un soucis lui est signalé.

Dernière modification par Iqce (18/05/2017 21h03)

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#7 19/05/2017 16h54 → Non conformité de travaux réalisés par le vendeur lors d'un achat immobilier ? (mairie, poursuite, travaux non conformes)

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Je souhaite compléter mon message ci dessus car en me relisant je me trouve trop brouillon.

D’une manière générale, l’une des 2 principales causes d’abandon des poursuites en matière d’infraction au code de l’urbanisme est l’erreur sur le contrevenant.
Si celui qui achète est celui qui est poursuivi : les poursuites seront abandonnées, mais l’infraction devra être régularisée (comment ? A la faveur d’une nouvelle procédure sans doute ?) surtout en périmètre ABF.
Si celui qui achète accepte par acte notarié le bien dans l’état avec mention des irrégularité ou si l’on peut démontrer avec refus de certificats qu’il était au courant : forcément cela va mal se passer…Voir au préalable avec le notaire.

Conscient des problèmes, le substitut demande désormais que les gendarmes effectuent systématiquement une enquête : ils n’ont peut être pas que cela à faire, surtout quand ils ne sont pas service verbalisateur, et s’ils sont service verbalisateur, il y a fort à parier que par méconnaissance du code ils ne soient pas en capacité de caractériser l’infraction.

En conclusion : pour quelqu’un qui à les nerfs solides et qui sait exactement quels sont les infractions irrégularités potentielles à gérer (= régularisables ou pas et à quel frais), pourquoi pas, mais pour le commun des mortels : à fuir !

Dernière modification par Iqce (19/05/2017 16h54)

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#8 20/05/2017 11h23 → Non conformité de travaux réalisés par le vendeur lors d'un achat immobilier ? (mairie, poursuite, travaux non conformes)

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Dans cette situation, je demanderai:
-soit ajout d’une clause qui indique qu’en cas de procédures par la mairie ou autre organisme public, ou par un particulier, les frais de mise en conformité sont à la charge du vendeur et ce pour un délais de 5ans par exemple (un peu plus que le délais de prescription)
-soit un dédommagement du vendeur, sur le prix de vente. Le bien ayant une moindre valeur du fait de ce problème (équivalent à au moins la moitié ou au deux tiers des frais de remise en état que celà nécessiterait), puisque maintenant que vous avez connaissance du probleme, c’est sur vous que pèse le risque.

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#9 30/05/2017 16h52 → Non conformité de travaux réalisés par le vendeur lors d'un achat immobilier ? (mairie, poursuite, travaux non conformes)

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Iqce a écrit :


Le délai en DROIT ADMINISTRATIF est de 3 ans plus l’année en cours : ce délais est suspendu dés lors qu’une action publique est entreprise avec pour commencer en général un courrier d’information RAR au contrevenant puis un AIT (arrêté interruptif de travaux) : avez vous des infos de la collectivité compétente sur ce point ?

En me relisant, je réalise que j’ai dit est inexact ; c’est même potentiellement une c…ies.

Si les travaux ont plus de 3 ans à la date du 28 février 2017 : prescription. Dans le cas contraire : 6 ans et le PV du service de police remet à zéro ce délais.
Il faut donc connaître cette date dans le cas présent ; factures de matériaux et témoignages éventuels à la clé.

DALLOZ Etudiant - Actualité: Prescription en matière pénale : la réforme est publiée !

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#10 09/01/2018 22h55 → Non conformité de travaux réalisés par le vendeur lors d'un achat immobilier ? (mairie, poursuite, travaux non conformes)

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Pour le dernier immeuble que je vais signer j’ai le soucis suivant:

C’était censé être simpe.. comme toujours.
3 appartements, le RDC un ex commerce  étant le 3ème logement.

Le proprio actuel achète l’immeuble en 1988
Le proprio à signé une convention en 1988 de cette même année pour une subvention de travaux, convention qui s’est fini en 2004, reconduction tacite triénale (bon je vais gerer cela pour la cloturer) et faire mon ANAH en intermédiation.

Sur cette convention il est fait mention toujours de 2 apparts + RDC en magasin.
Cependant les travaux de transformation ont été fait en 1989 (factures pas trop détaillé à l’appui), mais le vendeur ne retrouve pas la déclaration de changement de destination, et aussi la facade à été modifié à cette même époque, nous sommes en secteur ABF et je ne pense pas être conforme au exigences. (volet toulant extérieur en alu…)

J’ai un cerfa finissant par 2917, "droit de bail et taxe additionnelle au droit de bail" de 1992 qui fait mention de 3 locations (avec les nom des locataires, et la mention maison/appartement)

Je pense que ni le changement de destination (nécessaire à cette époque?) ni le permis de construire (pour changer une facade en zone protégée, c’est noté dans l’acte d’achat de 1988) n’ont été déposé.

Je cherche en fait à savoir si il y a prescription pour la destination, et/ou les travaux(et si oui comment le prouver, si l’on vient me chercher des noises), ou avec quel document je pourrai m’en assurer sans appeler la mairie, ou l’ABF (car là si ce n’est pas bien fait, c’est foutu ils ne lâcheront rien)

Merci

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#11 10/01/2018 08h06 → Non conformité de travaux réalisés par le vendeur lors d'un achat immobilier ? (mairie, poursuite, travaux non conformes)

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Bonjour,

Voilà un cas interessant…A priori, si rien n’établit la fin des travaux le délai de prescription de 6 ans ne peut pas courir et vous avez raison de vous méfier.

Ce serait "béton" si le vendeur avait déposé les demandes, même s’il n’avait obtenu aucune réponse : on serait dans du tacite avec prescription.
Vu les dates, il y a fort à parier que de toutes manière les dossiers ont été détruits.
Une possibilité pour en avoir le cœur net serait de voir si à l’époque le service instructeur n’était pas la DDE et s’ils n’auraient pas conservé dans leurs archives informatiques une trace des demandes. Une question anodine ne devrait pas éveiller de soupçons.

Sinon, il vous reste les factures et les témoignages, à fournir par le vendeur, sous une forme bien précise, que vous devriez trouver sur le net, avec aval du notaire. Cela m’étonne que votre notaire ne "tique" pas sur une vente dans ces conditions d’ailleurs. Quel est son conseil ?

Questions subsidiaires : à ce jour, le PLU définit il toujours cet immeuble comme étant dans le périmètre ABF ? Avec vue directe "co visibilité" ou pas ? De plus, cela vaudrait le coup de savoir si par conséquent on est en avis simple (des recommandations) ou conforme (des obligations) de l’ABF.

Je dois voir les services de l’ABF sous peu, si j’y pense je pose la question de toute manière.

Dernière modification par Iqce (10/01/2018 08h07)

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#12 10/01/2018 13h11 → Non conformité de travaux réalisés par le vendeur lors d'un achat immobilier ? (mairie, poursuite, travaux non conformes)

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Bonjour,

Le bien se situe en franche comté et je suis Mr Hanibal Lecteur, et j’achète à Jack l’éventreur wink je vous donne ces infos pour le rdv ABF wink

Plus sérieusement, le notaire ne tique pas car il n’a pas le compromis. Je m’en suis rendu compte avant, et voulais rajouter des clauses suspensives (ce que j’ai fais) mais ensuite le notaire (qui n’aurait peut-être pas vu… ) ira jusqu’au bout, et demandera regularisation avant vente, ou engagera ma responsabilité d’accepter en l’état. Si je ne dis rien et que cela passe (en enlevent les clauses suspensives en refaisant un ssp) cela evitera se lancer dans des procedures… Par contre en cas de soucis, je veux un petit dossier prouvant l’antériorité de la situation (20ans) et faire jouer la prescription.

Ce n’est pas mon notaire habituel, et je pense qu’il ne sera pas regardant (réputation)

Qu’est ce qui matérialiserai une fin de travaux? En dehors d’une facture?

C’est une bonne affaire, je ne veux pas qu’un petit cadavre de 20ans dont personne ne me demandera jamais rien certainement me flingue la vente.
Franchement quand je vois la rue, l’ancien ABF etait cool, ou alors personne ne demandais rien.

Par contre je sais que le nouvel ABF est très strict.

Dernière modification par alex44 (10/01/2018 13h15)

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#13 10/01/2018 13h34 → Non conformité de travaux réalisés par le vendeur lors d'un achat immobilier ? (mairie, poursuite, travaux non conformes)

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ok wink

A titre personnel, je ferais comme vous : je prendrais le risque ! Mais comme vous j’estime qu’il faut savoir prendre apprécier le risque en sachant où est la ligne blanche (et le gendarme).
C’est la déclaration d’achèvement de travaux qui fait foi ; en général on l’oublie, jusqu’au jour où l’on vends car c’est le travail du notaire que de la demander…Si les circonstances s’y prêtent (ex : vente d’un logement construit de neuf).

Un ABF est en général seul pour dresser PV ; il peut s’appuyer sur :
- la gendarmerie mais en général ils ne comprennent rien aux Codes de l’Urbanisme et du Patrimoine (ce qui est "normal" ce n’est pas une critique ! ils ont plus grave… à s’occuper hélas)
- les autres services de l’Etat type DDT

Donc il y a PV sur dénonciation la plupart du temps…Vu les éléments décrit, l’infraction sera difficile à caractériser (à cause de la vente, l’agent verbalisateur va se tromper de contrevenant en vous accusant à tort), il n’y a pas de gros enjeux (facilement régularisable je suppose) sans même parler de la prescription de 3 ou 6 ans etc

Donc le bon conseil du forum : négociez avec le vendeur une remise en état du bâtiment avec la déclaration qui va bien ou prenez à votre charge la régularisation (avec baisse du prix).

Et pour l’autre solution…C’est vous qui voyez.

Dernière modification par Iqce (10/01/2018 13h35)

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#14 10/01/2018 13h51 → Non conformité de travaux réalisés par le vendeur lors d'un achat immobilier ? (mairie, poursuite, travaux non conformes)

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Quelle autre solution?

Je n’en vois que 2. Vous semblez en voir une troisième ?

On est à 26k€ pour 3 appartements dont un loué 290… J’ai déjà fait baisser pour d’autres raison, dur d’aller plus bas! C’est quasiment louable (si on est pas regardant. Ce n’est pas mon cas, je fais du propre) c’est pas une ruine!

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#15 10/01/2018 17h07 → Non conformité de travaux réalisés par le vendeur lors d'un achat immobilier ? (mairie, poursuite, travaux non conformes)

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Excellent !

Je vois le "bon" conseil légal et l’autre (en vous souhaitant 0 dénonciation etc) soit 2 au total ?

Dernière modification par Iqce (10/01/2018 17h07)

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#16 10/01/2018 21h26 → Non conformité de travaux réalisés par le vendeur lors d'un achat immobilier ? (mairie, poursuite, travaux non conformes)

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Autant pour moi , j’ai mal lu.

On avance le proprio se souviens avoir reçu un courrier de l’ABF sur la couleur du mur refait… et avoir du corriger
Donc il a du faire les déclarations en bon et du forme (c’est sa femme dont il est divorcé qui à gérer le dossier)
Il est en tout cas de bonne volonté pour solutionner le problème, et fournir les pièces.
Mais il est en DOM TOM et les documents sur la métropole, cela n’aide pas…

A suivre smile

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#17 10/01/2018 22h08 → Non conformité de travaux réalisés par le vendeur lors d'un achat immobilier ? (mairie, poursuite, travaux non conformes)

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Je vous souhaite un franc succès !

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#18 13/01/2018 21h40 → Non conformité de travaux réalisés par le vendeur lors d'un achat immobilier ? (mairie, poursuite, travaux non conformes)

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Le plus simple : le vendeur vous fournit ses factures.

Sinon, pour jouer sur la prescription sur une histoire de façade, vous pouvez en plus des témoignages, utilisez google street view pour votre dossier. En effet, ce service permet de « remonter dans le temps » jusqu’en mai 2007 au mieux (date de lancement du service).

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#19 17/01/2018 07h03 → Non conformité de travaux réalisés par le vendeur lors d'un achat immobilier ? (mairie, poursuite, travaux non conformes)

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Il faudrait faire des recherches, mais je ne suis pas sûr que Google street view soit une preuve en droit français. Je me souviens que le service américain waybackmachine du site archive.org n’avait pas été pris en compte par un tribunal français il y a quelques années.

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#20 17/01/2018 15h30 → Non conformité de travaux réalisés par le vendeur lors d'un achat immobilier ? (mairie, poursuite, travaux non conformes)

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Bonjour,

Oui c’est recevable par le procureur ; ce qui est en revanche interdit c’est qu’un drone survole en dessous d’une "certaine altitude" et fasse des photos : la notion de propriété privée s’étend également en hauteur et l’agent verbalisateur au titre du code de l’urbanisme ou de l’environnement ne peut accéder en propriété privée sauf à y avoir été invité formellement (par écrit) par le propriétaire. Idem si les photos sont faites depuis une propriété voisine d’ailleurs.
En résumé :

- photos du domaine public : recevables
- photos du domaine privé : à voir avec l’avocat…

Dernière modification par Iqce (17/01/2018 19h02)

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#21 17/01/2018 16h15 → Non conformité de travaux réalisés par le vendeur lors d'un achat immobilier ? (mairie, poursuite, travaux non conformes)

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Dans mon idée, les photos "google street view" servent à crédibiliser les témoignages. Je les voie comme un élément en plus dans le dossier.

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#22 17/01/2018 16h32 → Non conformité de travaux réalisés par le vendeur lors d'un achat immobilier ? (mairie, poursuite, travaux non conformes)

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Non. Elles peuvent en constituer la base (attention : en urbanisme et environnement, je ne parle que de ce que je maîtrise par expérience pro) lorsque la propriété n’est pas accessible ni même visible depuis le domaine public.

Idem pour Géoportail ; l’agent verbalisateur va même en déduire au jugé des mesures permettant d’établir donc arbitrairement la surface à taxer (avec doublement de la Taxe d’Aménagement, d’emblée avant toute action).
Dés lors le contrevenant n’a plus 36 solutions si la surface lui paraît excessive : déclarer en déposant. mais le doublement persistera.

Edit : excusez moi à relire je réalise avoir fait un contre sens : en clair les photos du net type googleview sont des éléments de preuve à charge comme à décharge.

Dernière modification par Iqce (17/01/2018 19h04)

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