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Forums des investisseurs heureux

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#1 29/08/2018 02h05 → Nero : étude de cas immobilier (location de sa résidence principale) (financement, lmnp, notaire, residence principale)

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Salut à tous pourrais-je avoir vos avis concernant ma prochaine acquisition ?

En effet, je vais faire l’acquisition d’une maison divisée en 2 lots : un F4 et un F2 actuellement loué 480e hors charges.

Ma banque ne souhaitant pas me financer à nouveau un investissement locatif je n’avais donc pas le choix que de me faire financer ma résidence principale. Or, je souhaite utiliser ce financement de ma dite résidence principale afin de faire du locatif (louer les 3 chambres en colocation )et garder le locataire du F2 en place.

J’aimerais savoir :

1- est ce faisable ?
2- si oui, puis je realiser des travaux dans le F4 qui est censé etre ma RP et deduire ces travaux lorsque je louerais les chambres en meuble LMNP ?
3 - j’ai lu que lors de la redaction du compromis de vente il fallait différencier les 2 lots tout comme au niveau de la banque afin d’avoir 2 prêts distinct, est-ce exact ?
4- me conseillerez vous eventuellement de garder le caractere de ma residence principale et de louer les chambres en location saisonnières ?

Pour plus de details du projet :

- cout acquisition : 110000e
- cout agence : 7000e
- cout notaire : 8000e
- cout travaux : 20000e (imprevus inclus)
- loyers : F2 a 480e et Chambres a 445*3= 1335e soit cout total de 1815e avec un remboursement moyen de 700e/mois

Neroli

Mots-clés : financement, lmnp, notaire, residence principale

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#2 29/08/2018 09h46 → Nero : étude de cas immobilier (location de sa résidence principale) (financement, lmnp, notaire, residence principale)

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Bonjour,

Il y a deux aspects distincts:
- La banque,
- Et le fisc.

Pour la banque, il faut bien faire attention au contrat de prêt et veiller à ce que vous ne soyez pas mis en difficulté si la banque découvre que vous avez "menti" sur la destination du bien. Ensuite c’est uniquement votre morale vis à vis du conseiller.

Pour le fisc, peu importe ce que vous avez dit à votre banque, si vous faites du LMNP, vous pourrez déduire ce que permet le LMNP, si vous faites du foncier, vous déduisez ce que permet le régime foncier, et si c’est votre RP, vous déduisez ce qu’il est permis de déduire.

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#3 29/08/2018 09h53 → Nero : étude de cas immobilier (location de sa résidence principale) (financement, lmnp, notaire, residence principale)

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1- C’est tout a fait faisable. Il suffit juste d’avoir le montant du prêt disponible en liquide sur un compte, pour pouvoir rembourser la banque au cas où celle-ci découvrirait votre escroquerie. Vous seriez alors évidemment blacklisté pour vos prêts futurs.

2- Oui, sous réserve que le fisc ne découvre pas votre escroquerie (notez que cela commence à faire beaucoup de si).

3- 2 lots dans le contrat de vente, 2 prêts si vous voulez pouvoir revendre séparément sans solder le 2ème prêt.

4- La location saisonnière de la résidence principale n’est autorisée que 120 jours par an en France. Vous seul pouvez apprécier le potentiel de cette activité.

Dernière modification par Trahcoh (29/08/2018 09h54)

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#4 29/08/2018 09h58 → Nero : étude de cas immobilier (location de sa résidence principale) (financement, lmnp, notaire, residence principale)

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Je serais moins vindicatif que Tracoh,

Pour ma part c’est ce que j’ai fais aussi, et c’est le conseiller qui m’a proposé de faire remonter mon dossier avec un lot en RP et un lot en locatif alors qu’il n’a jamais été question que j’y habite, pour que les prêts soient acceptés.
J’ai même pris les assurances des deux lots en tant que PNO.

Pour le fisc, idem, ils n’en ont rien a faire de ce que vous avez dit à votre banque du moment que vous respectez les règles fiscales qui s’appliquent à votre situation.

Dernière modification par MichMouch (29/08/2018 09h59)

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#5 29/08/2018 10h14 → Nero : étude de cas immobilier (location de sa résidence principale) (financement, lmnp, notaire, residence principale)

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Pas de problème pour monter un projet bancal avec effet de levier. Jusqu’à ce que les loyers ne rentrent plus.

Prenez l’exemple de quelqu’un endetté à hauteur de 803.53 € par mois, et qui n’a qu’une capacité d’épargne de 600 € par mois. Si les loyers ne rentrent plus, ou si l’immeuble brûle, il découvrira brutalement que l’effet de levier fonctionne dans les 2 sens.

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#6 29/08/2018 10h28 → Nero : étude de cas immobilier (location de sa résidence principale) (financement, lmnp, notaire, residence principale)

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La dessus je suis tout a fait d’accord avec vous mais c’est une problématique inhérente à tout investissement locatif et pas spécifiquement à la situation décrite ici.

Ca choquerai personne que quelqu’un achète sa RP, y vivent 5 ans, puis la même en location quand il achète une autre RP plus grande.

C’est pareil ici, vous pouvez très bien changer d’avis et mettre votre RP en location après l’achat en vous rendant compte du marché et du potentiel.
Comme je le disais il faut juste vérifier que le contrat de prêt ne prévoit pas un remboursement de l’emprunt en cas de mise en location comme pourrait le prévoir la vente de l’immeuble mais c’est très rare.

EDIT: je viens de réaliser que les chiffres sont ceux de ma présentation donc vous sous entendez que mon investissement est bancal ?

Pour reprendre vos risques, les loyers qui ne rentrent plus ? Déjà il y a deux biens loués ce qui réduit le risque que les deux locataires ne paient plus en même temps. Ensuite, je dégage assez de CF pour financer des éventuels impayés qui surviendrait pour quelques mois. Enfin, j’ai l’équivalent d’un an de loyers en épargne sur un livret A qui me tranquillisent si jamais les deux locataires devait s’arrêter de payer en même temps.
Enfin je rajouterai que les loyers des étudiants à qui je loue sont garantis par VISALE en plus donc bon…

Et si l’immeuble brule ? je suis assuré !

Dernière modification par MichMouch (29/08/2018 10h34)

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#7 29/08/2018 10h50 → Nero : étude de cas immobilier (location de sa résidence principale) (financement, lmnp, notaire, residence principale)

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Michmouch : pas besoin de relire le contrat de prêt, il est évident qu’une fausse déclaration rend le prêt immédiatement éligible.
Vous dites que la personne pourrait y établir sa RP puis changer d’avis. Effectivement, mais si la banque voulait rendre le prêt immédiatement éligible, il faudrait prouver qu’on y a établi sa RP. Etablir sa RP à un endroit laisse un paquet de traces écrites. Si c’est loué immédiatement après l’achat, l’absence de ces traces écrites montre qu’il y a eu fausse déclaration.

Après, je relève que c’est le conseiller bancaire qui vous a conseillé de faire ainsi.

Petite anecdote, moins grave : je suis allé ouvrir en compte en banque juste après avoir quitté un boulot. Le conseiller me demande mon emploi, je suis que je suis sans emploi car je viens de quitter un emploi et vais prochainement en avoir un autre. Il me dit : bon, je vais mettre votre emploi précédent, sinon le logiciel va me demander tout un tas de vérifications. J’ai donc fait une fausse déclaration parce que le conseiller m’a incité à la faire. Mais en dernière analyse, c’est quand même moi qui ai signé en bas et donc moi qui suis responsable de cette fausse déclaration. La décontraction avec laquelle il a fait cela est impressionnante : finalement, le conseiller bancaire gruge, de façon habituelle, pour contourner les règles prudentielles inscrites dans le logiciel !

Sinon, Nero, le sujet a déjà été traité de nombreuses fois, notamment ici : Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l’immobilier locatif ?

En résumé : si vous faites cette fausse déclaration, vous ne serez ni le premier ni le dernier. Il faut connaître le risque : que la banque rende le montant du prêt immédiatement éligible. Très casse-gueule si on n’a pas ce montant en épargne ; on peut être contraint de vendre le bien immobilier dans l’urgence (et, même en revendant au même prix, ça peut ne pas suffire à cause du frottement des frais ; donc même en revendant, on peut se retrouver court de quelques dizaines de milliers d’euros). Pour autant, les retours d’expérience semblent indiquer que les banques ne le font quasiment jamais.

Dernière modification par Bernard2K (29/08/2018 11h29)

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#8 29/08/2018 11h05 → Nero : étude de cas immobilier (location de sa résidence principale) (financement, lmnp, notaire, residence principale)

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Je suis globalement d’accord avec vous. En précisant, vu que vous mentionnez une autre discussion, que je n’ai pas le même avis quand il s’agit de mentir sur la situation de son patrimoine pour obtenir un prêt. D’un point de vu juridique vous avez raison. Dans la pratique je pense que le risque est très relatif.

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#9 29/08/2018 11h24 → Nero : étude de cas immobilier (location de sa résidence principale) (financement, lmnp, notaire, residence principale)

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Apposer sa signature au bas d’un document en sachant pertinemment que ce que l’on "atteste sur l’honneur" est faux, cela s’appelle faire un faux en écriture. Vous avez beau le faire avec l’aval du "conseiller", c’est vous qui portez le risque et, pour l’avoir déjà fait, c’est une chose d’en minimiser la portée sur un forum ou de vive voix en le conseillant, c’en est une autre quand on se retrouve à le faire concrètement.
Certains profils pourraient avoir à le regretter et se mettre à angoisser après-coup selon leur personnalité.

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[+1]    #10 29/08/2018 11h59 → Nero : étude de cas immobilier (location de sa résidence principale) (financement, lmnp, notaire, residence principale)

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Mentir aux banques - sujet largement discuté ailleurs.
Faire un prêt en racontant des salades à la banque = on s’expose à une demande de remboursement immédiat des fonds ;
Pour le même prêt, il faudra donc aussi raconter des salades à l’a compagnie d’assurance (assurance emprunteur) = qui pourrait je pense tranquillement faire jouer l’article L’article L113-8 du code des assurances (et là, vous êtes très très mal…ou votre famille si elle cherche à faire jouer l’assurance en cas de décès par ex.).

Bref, des évènements à faible probabilité de survenance. Mais s’ils surviennent, les conséquences peuvent être cataclysmiques, pour soi et sa famille. Je suis toujours étonné qu’on puisse même imaginer prendre ce risque. Mais bon, on vit dans un monde libre.

Nero a écrit :

Ma banque ne souhaitant pas me financer à nouveau un investissement locatif je n’avais donc pas le choix que de me faire financer ma résidence principale. Or, je souhaite utiliser ce financement de ma dite résidence principale afin de faire du locatif (louer les 3 chambres en colocation )et garder le locataire du F2 en place.

Pourquoi dites-vous que vous n’aviez pas le choix? On vous a mis un pistolet sur la tempe?
Bien sûr que vous aviez le choix, par ex. (en vrac, sans hiérarchie particulière) : solliciter d’autres banques (vous ne mentionnez que ’ma banque’), faire un apport plus conséquent, être plus persuasif avec votre banque, repousser le projet pour revenir dans quelques mois ou années avec un dossier plus solide, renoncer à ce projet et en trouver un autre, mieux dimensionné p/ vos capacités financières etc.

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#11 29/08/2018 12h12 → Nero : étude de cas immobilier (location de sa résidence principale) (financement, lmnp, notaire, residence principale)

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Autant sur le fond juridique je suis absolument d’accord, autant dans les faits je ne suis pas d’accord.
J’ai bien lu mon contrat de prêt, et a aucun moment il n’indique que le bien doit rester ma résidence principale le temps de la durée du prêt.
En l’espèce je peux donc très bien acheter une résidence principale qui ne le restera qu’un seul jour.
C’est d’ailleurs bien pour ca que le conseiller pousse à faire cela.
A mon avis il n’y a ni fausse déclaration ni entorse au contrat de prêt.

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[+1]    #12 29/08/2018 12h17 → Nero : étude de cas immobilier (location de sa résidence principale) (financement, lmnp, notaire, residence principale)

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Non pas du tout, la loi à prévu ce contournement (abus de droit) : Résidence principale : définition et fiscalité
Ce que vous décrivez est une fausse déclaration intentionnelle (facteur aggravant).

Dernière modification par Iqce (29/08/2018 12h23)

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#13 29/08/2018 12h39 → Nero : étude de cas immobilier (location de sa résidence principale) (financement, lmnp, notaire, residence principale)

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Je m’ interroge sur l‘aspect fiscal lors de la revente de la maison : est on dans de la RP sans plus value ou non ?
S’ il s’ agissait de mon projet, je commencerai par mettre ce point au clair en amont de tout le reste…

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#14 29/08/2018 13h23 → Nero : étude de cas immobilier (location de sa résidence principale) (financement, lmnp, notaire, residence principale)

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Je vois que le sujet soulève beaucoup d’interventions et c’est tant mieux d’ailleurs. En vous lisant souvent apparaissent les mots "escroquerie" ou "fausse déclaration" que je peux entendre mais dans les faits il y a de très fortes chances que je déménage en janvier 2019 pour la région Parisienne. Je pense donc vivre dans cette RP disons 2 mois max avec comme justificatifs de ma résidence des factures edf et eau.

Par la suite, avant mon départ je préfère louer ce bien en colocation au lieu que de le laisser fermer un peu à l’abandon. Vous m’avez donné des liens traitant de ce sujet je vais prendre mon temps de les lire.

Rassuré quand même de voir que certains ont déjà vécu cette situation, dans la vie les situations peuvent changer très rapidement..

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#15 29/08/2018 13h51 → Nero : étude de cas immobilier (location de sa résidence principale) (financement, lmnp, notaire, residence principale)

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Iqce a écrit :

Non pas du tout, la loi à prévu ce contournement (abus de droit) : Résidence principale : définition et fiscalité
Ce que vous décrivez est une fausse déclaration intentionnelle (facteur aggravant).

On parlait ici de la relation avec la banque et non du fisc envers qui j’ai d’ailleurs dis qu’il fallait évidemment bien respecter les règles qui s’appliquent selon comment on exploite le bien.

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#16 29/08/2018 13h58 → Nero : étude de cas immobilier (location de sa résidence principale) (financement, lmnp, notaire, residence principale)

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Le lien définit une RP, ce qui répond à votre idée de déclarer à la banque une RP "d’un jour" : la règle  est de 6 8 (edit) mois d’occupation.
Par analogie avec la règle fiscale, être obligé de changer de RP avant ce délai devra certainement avoir les mêmes justifications : mutations professionnelles par exemple (sujet évoqué sur le forum d’ailleurs).

Dernière modification par Iqce (29/08/2018 14h30)

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#17 29/08/2018 14h14 → Nero : étude de cas immobilier (location de sa résidence principale) (financement, lmnp, notaire, residence principale)

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Vous donnez une définition du journal du net…

Le Bofip ne prévoit pas de durée minimale pour être qualifiée de résidence principale. Il prévoit une résidence effective et habituelle.
Et, encore une fois, il s’agit ici de règles fiscales or nous débâtions sur la relation avec la banque.

De toute manière, la relation avec la banque est contractuelle et privée. A partir du moment ou votre contrat ne vous interdit/restreint pas de changer de résidence principale au cours de la vie du crédit, vous pouvez tout à fait le faire au bout d’un jour.

EDIT: de la même manière, quand vous indiquez à votre banque que vous domicilierez vos revenus dans ses comptes afin de souscrire au prêt, et puis que vous ne le faite pas ou que vous changez banque après un certains pour faire la même chose ailleurs, vous escroquez la banque ?

Dernière modification par MichMouch (29/08/2018 14h16)

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[+1]    #18 29/08/2018 14h28 → Nero : étude de cas immobilier (location de sa résidence principale) (financement, lmnp, notaire, residence principale)

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Vous avez raison, je pensais l’article bien fait mais c’est…8 mois :

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 - Article 2 | Legifrance

La relation privée n’en reste pas moins soumise à la loi ; concrètement si vous avez une jurisprudence qui va dans le sens de vos écrits, ca fera bien avancer le débat.

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#19 29/08/2018 14h29 → Nero : étude de cas immobilier (location de sa résidence principale) (financement, lmnp, notaire, residence principale)

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MichMouch vous faites des amalgames qui ne peuvent qu’induire en erreur.
La banque n’écrit nulle part qu’elle impose une domiciliation de revenus, c’est interdit. Elle peut éventuellement réduire le taux s’il y a domiciliation.
Vous campez sur une position qui a été mainte fois critiquée, aux lecteurs de se faire leur propre idée suite aux diverses mises en gardes.

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#20 29/08/2018 14h49 → Nero : étude de cas immobilier (location de sa résidence principale) (financement, lmnp, notaire, residence principale)

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Surin, vous utilisez l’argument que j’utilise moi même.
La banque n’écrit nulle part que le bien immobilier doit rester votre résidence principale durant toute la durée du crédit, ou au moins 10 ans, ou au moins 6 mois, ou quoi que ce soit.

Il faut, premièrement, arrêter de mélanger le droit fiscal et le droit commun, déjà, car le droit fiscal est autonome et peut prévoir des dispositions contraires au droit civil. Donc arrêtons svp de citer des articles fiscaux.

Deuxièmement, ma position est critiquée alors je dois en changer ?

Je n’ai pas de jurisprudence allant dans le sens de mes propos mais je n’en trouve pas non plus concernant une condamnation pour un bien loué acquis en tant que résidence principale.

Il faudrait parfois arrêter d’être plus légal que la loi qui l’est déjà bien assez.

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#21 29/08/2018 15h18 → Nero : étude de cas immobilier (location de sa résidence principale) (financement, lmnp, notaire, residence principale)

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Il s’agit d’appeler un chat un chat : en l’occurrence qu’est ce qui est RP ou pas RP ?
Edit : jusqu’à preuve du contraire - ce qui serait très interessant encore une fois - le terme RP est définit.

Si le terme n’est pas défini par la loi comment voulez vous bâtir un contrat à titre privé (ou non) ?

Dernière modification par Iqce (29/08/2018 15h24)

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#22 29/08/2018 15h34 → Nero : étude de cas immobilier (location de sa résidence principale) (financement, lmnp, notaire, residence principale)

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Vous avez raison, le terme RP est défini.

Une RP est défini comme un lieu de résidence effectif et habituel.

Vous vous contentez de me répéter la définition d’une RP et la dessus on est d’accord.

Ce que je veux dire par la suite, pour répondre à la question posée ici, c’est que le contrat de prêt ne prévoit pas que le bien immobilier qui nous est financé en tant que résidence principale doit rester notre résidence principale pendant la durée de l’emprunt.

C’est pourquoi mon point de vue est le suivant : je n’ai pas fourni de fausse déclaration, je n’ai pas escroqué ma banque.

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[+2]    #23 29/08/2018 15h35 → Nero : étude de cas immobilier (location de sa résidence principale) (financement, lmnp, notaire, residence principale)

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Il existe pas mal de situations où un prêt n’est accordé que si le bien acquis est la RP (par exemple un PTZ, un prêt 1%), et dans certains cas il faut immédiatement rembourser quand on n’utilise plus le bien comme RP (par ex. un PTZ). Ces conditions figurent non seulement dans les contrats de prêt, mais aussi dans les textes légaux qui définissent ces types de prêts.
Il existe des cas (j’ai récemment vu un tel contrat d’achat en VEFA) où l’acquéreur s’engage contractuellement à, s’il n’utilise plus le bien comme RP, soit louer sans dépasser un plafond de loyer (par exemple celui du Pinel) ou s’il vend à rétrocéder une partie (éventuellement diminuant en fonction du nombre d’années après l’acquisition initiale) de la plus-value (par exemple au promoteur, liée à une collectivité, qui a construit dans un cadre où la collectivité avait consenti un prix favorable pour le foncier, afin d’encourager la construction).

La notion de RP, et de l’utilisation d’un bien comme RP, est clairement définie dans tous ces cas.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#24 29/08/2018 15h37 → Nero : étude de cas immobilier (location de sa résidence principale) (financement, lmnp, notaire, residence principale)

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Excellent exemple auquel j’aurais du penser, merc.i (et heureux d’être largement d’accord avec vous Michmouch).

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#25 29/08/2018 15h43 → Nero : étude de cas immobilier (location de sa résidence principale) (financement, lmnp, notaire, residence principale)

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Merci GBL,

On est donc bien d’accord que si le bien doit rester une RP, ceci est clairement indiqué dans le contrat de prêt.
Dans le cas contraire, le bien peut ne pas rester une RP.
D’ailleurs je ne comprends pas que ce débat s’éternise. Les cas où les biens financés en tant que RP ne restent pas des RP toute la durée de l’emprunt sont multiples. Et ne donnent pas lieu à des remboursement d’emprunt ou des sanctions.

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