Allobroge [75012] : étude de cas immobilier (location précédent une résidence principale)

Il me semble qu’il faut prendre la valeur de marché à la date d’inscription du bien à l’actif pour l’amortissement et non pas le prix d’acquisition, mais à vérifier dans le BOFIP s’il n’y a pas une tolérance pour le prix d’acquisition, et pas impossible que les deux valeurs concordent en pratique dans votre cas.

Bonjour,
Tout dabord toutes mesfelicitations pour cette grande nouvelle.
Par rapport a votre question:
Avez-vous vérifié le loyer que vous pouvez pratiquer?
Vous me semblez cher pour le 12ème arrondissement, mais je n’ai pas l’adresse du bien.
Pour plus d’informations sur les loyers de référence à Paris, vous pouvez consulter le site :
L’encadrement des loyers à Paris

Egalement, avez-vous suffisamment de liquidités pour couvrir les coûts associés à la location de cet appartement?
La première année de location, votre date de déménagement ne coïncidera pas forcément avec l’arrivée des nouveaux locataires (prevoyez un mois de vacance)
il y aura probablement des travaux de (peinture ou autre) mineurs à effectuer
Il faudra ajouter les frais de déménagement et de caution pour le nouvel appartement
Autant vous dire que votre trésorerie va en prendre un coup
La question principale est de savoir si vous pouvez facilement absorber un investissement de 20 000 euros  annuel(je grossis le trait) dans cet appartement, en plus des jumeaux (chagement de voiture ou voiture suplementaire, nounou..)?

En outre, vous ne nous avez pas présenté votre alternative.
Si vous vendez, que ferez-vous?
Le simple fait d’avoir un emprunt à 0,8% ne devrait pas dicter votre décision.
Quelle est votre vision à long terme pour cet appartement? Souhaitez-vous y vivre pour votre retraite (ce ne sera surement plus le cas dans 25 ans ) ou générer des revenus locatifs?
Dans ce dernier cas, il est probablement préférable (et plus sur) d’avoir un portefeuille d’actifs immobiliers ou de pierre-papier d’une valeur equivalente plutôt qu’un seul appartement.

Le grand défaut des résidences principales, c’est qu’on y est attaché sentimentalement alors que dès qu’on la quitte, il faut la voir comme une ligne dans un tableur. Est-ce rentable ou non? N’auriez-vous pas mieux à faire de vos 16 000 euros tous les ans.
(Je vous dit cela car je l’ai appri a mes depends  quand nous avons achete notre PR la renta n’etait pas une question, maintenant qu’elle est en location c’est un probleme car elle represente une tres grosse part de note patrimoine ainsi que de nos investisements mensuels)

Dernière modification par JeromeLMNP (23/01/2024 12h59)

Bonjour

Avez vous fait un DPE et quel en est le résultat?

Mise à jour suite aux deux premières estimations d’agents et aux remarques ci-dessus: L’appartement a été estimé à 720,000 euros net vendeur par deux agences différents.

Ce montant correspond globalement à l’estimation meilleursagents, environ 10% plus bas que fin 2020.

Après mise à jour sur de l’amortissement sur cette base, changement du loyer à 2,430€/mois (en ligne avec des biens similaires et le plafonnement) et ajustement marginal des hypothèses d’assurances et compta, j’ai refait tourner quelques scénarios avec différents prix de vente comme coût d’entrée:
- 720k€: prix net vendeur estimé par les agences
- 750k€: équivalent en rajoutant les frais d’agence
- 780k€: parce que l’optimisme ne tue pas

Ces résultats prennent en compte une fin de location fin 2030 avec vente mi-2031 (flux entrant). Les TRI sont net d’impôts.

RESULTATS

1. Sans augmentation du prix de vente
PRIX / 720k€ / 750k€ / 780k€
TRI   /  7.9% /  6.4% /  5.4%
=> Hypothèse assez conservatrice je pense vu les prix actuels. Rentabilité probablement un peu limite dans le cas 780k€

2. Scénario crash: Avec environ 4% de baisse du prix en 2030 vs. 2024 + 8% de vacance locative
PRIX / 720k€ / 750k€ / 780k€
TRI   /  5.2% /  4.1% /  3.4%
=> Scénario catastrophe, assez peu crédible au vu de l’évolution des prix dans les capitales. La rentabilité reste décente

3.  Avec environ 4% d’augmentation du prix en 2030 vs. 2024
PRIX / 720k€ / 750k€ / 780k€
TRI   /  9.9% /  8.2% /  7.0%
=> Hypothèse très crédible dans les cas 720 et 750k€ et crédible dans le cas 780k€

4. Avec environ 8% d’augmentation du prix en 2030 vs. 2024
PRIX / 720k€ / 750k€ / 780k€
TRI   /  11.8% /  9.8% /  8.5%
=> Hypothèse crédible dans les cas 720 et 750k€, moins crédible dans le cas 780k€

BENCHMARK RENTABILITE

Pour pouvoir comparer les rentabilités de la location avec la vente, j’ai aussi modélisé ce que je pourrai obtenir en plaçant la flux de la vente et les flux intermédiaires (les cash flows négatifs de la location que je n’aurai pas en cas de vente). Je pourrai viser un placement assez intéressant sur le premier flux de vente en mettant partiellement dans du PE mais les autres flux devront être placés plus prudemment pour conserver une capacité d’achat à moyen terme pour notre RP.

La base de comparaison est donc:
- Cas conservateur: 3.5% de TRI
- Cas central: 6% de TRI
- Cas optimiste: 7-8% de TRI

CONCLUSION INITIALE

Avantage de la mise en location:
- Exposition à l’immobilier parisien dans l’attente d’achat d’une RP en Ile de France (même évolution des prix)
- Rentabilité selon les cas
- Diversification du patrimoine (uniquement bourse et PE sinon)

Inconvénients de la mise en location:
- Temps et charge mentale pour la gestion des locataires
- Risque concentré sur un seul actif

Sur la rentabilité, à 720k€ il n’y a pas de sujet, la location est plus rentable. à 750k€ je pense aussi que la location est plus rentable avec un cas de base à 6.4% et un upside crédible en cas de reprise de l’immobilier avant la vente. Sur le cas à 780k€, il y a débat avec un rentabilité de base a 5.4%  et un upside moins crédible.

Je suis preneur de vos avis et réflexions concernant la pertinence des scénarios et l’acceptabilité de tels TRI.

Il me semble aussi que si vous pouvez vendre, c’est mieux. Le placement à Paris n’est pas super rentable et vous pourriez être bloqué par cela pour vos futurs projets.

La rentabilité est faible. N’est-il pas possible d’améliorer cela avec une LCD? Quitte à prendre une conciergerie ?

Ça me rappelle un peu une étude de cas récente de JemappelleArnaud…