Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

#51 19/09/2018 13h15

Membre
Réputation :   1  

Bonjour à tous,

Avant toute chose, je tiens à remercier l’intégralité des intervenants de ce fil pour toutes les réponses qui m’ont été apportées.

-Concernant ma recherche d’emploi, je reste motivé et je persévère dans mes démarches.

-J’ai laissé tombé l’idée d’acquérir l’appartement de Chanteloup-les-vignes.

-J’aurais cependant aimé vous solliciter pour obtenir des avis concernant un autre bien que j’ai trouvé s’il vous plait.

Il s’agit d’un studio situé à Meulan-les-yvelines. Ce n’est pas Neuilly, certes, mais ce n’est pas Chanteloup non plus.

L’appartement proposé à 72 000€ (hors frais de notaire) a une surface de 32m² et est situé au cœur du centre-ville, à côté des commerces et à 5 minutes à pied de la gare (45 minutes pour aller à Paris Saint Lazare). Gros plus pour Meulan, l’appartement dispose d’une place de parking en sous-sol.

Les charges sont bien plus raisonnables: 900€ / année.

Prix au m²: 2250€/m² hors frais de notaire, 2500€ avec.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement
- Année de construction: 1870
- Étage (sur un total de combien), luminosité, surface (au sol /carrez), ascenseur: bien situé au 1er étage dans un immeuble de 2 étages, sans ascenseur
- Déjà occupé ? Inhabité ?: inhabité
- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique: tout individuel
- Espaces verts dans la copropriété : pas d’espace vert
- Concierge: pas de concierge

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville: Meulan-en-yvelines
- Centre-ville, périphérie: centre ville
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Non, je ne pense pas mais il n’en perdra pas non plus.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire: environ 80 000€ (72 000 sans les frais de notaire)
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé: 600€ charges comprises
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%): 4%?
- Frais de gestion locative envisagé si délégation: non

- Travaux immédiats: aucun
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent.: aucun
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire)
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture): surement la façade

- Taxe foncière hors TEOM: 640€

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire: 9%

Sur le papier, j’ai l’impression de faire une bonne affaire. Pouvez-vous m’indiquer ce que vous en pensez s’il vous plait ? Qu’en est-il réellement ? Un des problèmes est que je ne connais pas du tout la demande locative pour ce type de bien.

L’idée serait d’y habiter le temps de trouver un emploi, puis de le mettre en location lorsque je déménagerais pour me rapprocher de mon futur travail.

Dernière modification par apprentirentier (19/09/2018 13h28)

Hors ligne Hors ligne

 

#52 19/09/2018 13h35

Membre
Réputation :   45  

apprentirentier a écrit :

L’idée serait d’y habiter le temps de trouver un emploi

Je suis pas sur de comprendre vous n’avez pas d’emploi et vous souhaitez emprunter pour acheter le studio en question?

Je pense que avant de poster des études de cas il faudrait d’abord sécuriser un emploi en CDI de préférence. Car de nos jours sans emplois il est difficile d’obtenir un crédit, sauf si vous avez du capital et de l’expérience.

Sur le papier le bien semble intéressant, mais il y a sans doute des travaux a prévoir, ce qui qui risque d’impacter votre projet.


Parrainage disponible: Direct Energie 102830792 / Boursorama  / IngDirect /

Hors ligne Hors ligne

 

#53 19/09/2018 13h44

Membre
Réputation :   11  

Je lis rapidement votre étude de cas et rapidement les choses qui me sautent aux yeux:

- Vous dites ne pas savoir si il y a de la demande locative ou pas et vous estimez la vacance locative à 1 mois tous les 2 ans, ce qui peut être tres différent de la réalité. Je vous proposerais de mettre une annonce fictive sur le bon coin pour au moins avoir une petite idée de la demande locative.

- Deuxièmement, vous calculez un rendement de 9% qui est incorrect car vous prenez les loyers avec charges alors que les loyers doivent être pris HC, et là la rentabilité tombe à 7.8%.

- Est ce que les charges de 900eur / an comprennent les frais de syndic?

- Avez vous demandé le compte-rendu des dernières assemblées? combien de lots dans l’immeuble?

Mais la question qui pour moi reste encore en suspens est pourquoi ne pas trouver un emploi avant de trouver un appartement, mais cette réponse vous appartient.

Hors ligne Hors ligne

 

#54 19/09/2018 13h58

Membre
Réputation :   1  

- Merci pour l’astuce de l’annonce, je n’y avais pas pensé et ce peut être un très bon moyen de me faire une idée.

- Le rendement brut est de 9%. Si j’incorpore les charges (900€), la taxe foncière (640€) et l’assurance (200€), alors j’arrive à 6.8% de rendement net avant imposition.

- Les charges de 900€ comprennent les frais de syndic ainsi que toutes les charges courantes.

- Il y a 12 copropriétaires en tout (la copropriété regroupe plusieurs immeubles).

Pour le capital, j’ai hérité de ma mère (et acheter constitue un bon moyen de "sécuriser" cet argent).
Mon père déménage et je dois me trouver un logement assez rapidement. L’idée est d’avoir un pied à terre le temps de trouver un emploi stable et de pouvoir en tirer des petits revenus une fois que je me serais établi autre part.

Dernière modification par apprentirentier (19/09/2018 13h59)

Hors ligne Hors ligne

 

#55 19/09/2018 14h12

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   999  

Pour ma part je trouve néfaste de poster de fausses annonces pour tester le marché, svp Herrecir40 ne donnez pas ce genre de conseil malvenu sur le forum, il ne faudrait pas que cela devienne anodin, ça ne l’est pas.

Je ne peux que vous encourager Apprentirentier à poursuivre vos recherches et réflexions sur ce projet d’achat immobilier, cela me semble une attitude positive et peut vous donner le déclic pour enfin trouver un emploi même s’il restera des déceptions en terme de rémunération/qualité du travail.

Combien d’appartements avez-vous visité avant de pouvoir poster cette étude ?

Hors ligne Hors ligne

 

#56 19/09/2018 14h21

Membre
Réputation :   1  

J’ai visité seulement 3 appartements: deux à Chanteloup et celui-ci.

Mais j’ai étudié l’intégralité des annonces dans les Yvelines et il y a difficilement mieux… J’ai exclu tout ce qui était appartement dans les grandes barres d’immeubles de cité et toutes les surfaces de moins de 20m² et il ne reste pas grand chose…

Hors ligne Hors ligne

 

#57 19/09/2018 14h26

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   999  

D’accord, c’est peu, je ne peux que vous encourager à poursuivre même avec ce que vous dîtes sur le peu de choix.
En visiter 5 à 10 me semble un minimum, pas au delà non plus à un moment il faut se positionner mais il vous faudrait pouvoir comparer ce bien avec un ou deux relativement similaires en terme de charges et emplacement par exemple.

Hors ligne Hors ligne

 

#58 19/09/2018 14h28

Banni
Réputation :   13  

Meulan-Les Mureaux, dans Meulan-Les Mureaux, il y a Les-Mureaux, sorte de Chanteloup en pas tellement plus "joyeux".

C’est très joli Meulan, presque bucolique, encore qu’il n’y ait plus grand chose de vraiment bucolique en région parisienne (air définitivement vicié absolument partout).

S’il le fallait j’habiterais Meulan, oui, parce que c’est par endroit très charmant. Non, parce que c’est une de ces banlieues loin de tout (voir la suite).

S’y trouve-t-il un bassin d’emplois ?

J’ai des doutes.

Est-ce loin de Paris ? Ah ça oui, c’est encore plus loin de Paris que CLV. C’est le tortillard de la ligne de Paris-St-Lazare qui y mène (45 mn rarement, souvent une bonne heure), le train qui n’en finit pas d’arriver (ça marche aussi dans l’autre sens). Par la route, il faut aller chercher soit la A13, c’est le plus proche, mais il faut un bon quart d’heure pour la toucher ou la A 15, là c’est vingt minutes et après… vogue la galère ou marne la Twingo (dans les embouteillages).

Du coup 2500 euros le mètre carré pour habiter un 32 mètres carrés ? Faut voir.

Mais malgré les (nombreuses) restrictions du dessus, c’est déjà nettement plus goûteux que le plan CLV.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #59 19/09/2018 14h48

Membre
Réputation :   1  

Honnêtement, le gros point noir que j’y vois est surtout la circulation incessante et la pollution qui en découle. C’est vrai que c’est très mignon par contre avec les petites rues pittoresques et les bords de seine à proximité. La relative proximité des Mureaux est vite oubliée.

Après, c’est sûr que cela va être dur si je dois aller sur Paris tous les jours mais ce ne sera que pour un temps.

J’essaie d’acquérir dans l’optique de pouvoir louer et revendre assez facilement et c’est vrai que, de ce point de vue, je partirais bien plus rassuré qu’à Chanteloup-les-vignes.

Je me dis que niveau prix, c’est très correct. Je pense être dans les prix du marché voir même un petit peu en dessous (la place de parking est un vrai plus).

C’est plutôt pour l’aspect location que je n’arrive pas à me faire de réelle idée. L’agence immobilière m’a simplement dit: 500-550€ pour l’appartement et 70-80€ pour la place de parking.

Hors ligne Hors ligne

 

#60 19/09/2018 15h05

Banni
Réputation :   13  

Oui, en ce qui concerne le prix, tant du mètre carré  que le prix d’une éventuelle location des deux, il n’est pas très difficile d’avoir des points de comparaison. 

Je connais très très bien cette commune et ce qu’on appelle le centre-ville se résume à une rue très commerçante, où il y a toutes les commodités. C’est en revanche très passant, mais vous savez, même ce qui n’est pas passant, en région parisienne…

En revanche il y a le côté très agréable de l’ensemble. Cela séduit tous ceux qui ne se polarisent pas sur ce qu’ils respirent en permanence et donne la sensation d’habiter à la fois à la campagne et près des commodités (Aux Mureaux, y a tout ce qu’il faut, outils et matériaux).

Moi, je dis globalement oui !

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur