Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à notre newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

#1 09/06/2020 09h59

Membre (2016)
Réputation :   0  

Bonjour à tous

J’aurais besoin de quelques conseils par rapport aux différentes possibilités qui s’offrent à moi.

Je suis propriétaire d’un appartement parisien (plus de crédit). Il s’agit d’un 2 pièces de 30m².
Je suis en train d’en déménager pour m’installer avec ma compagne dans une location, toujours sur Paris.
La question se pose sur quoi faire avec cet appartement.
Valeur locative : 850e par mois
Valeur vente : 340 000e estimée

La première option serait de le louer à 850e par mois.

La seconde option de le vendre, de récupérer les 340 000e, et de voir dans les années à venir pour acheter une nouvelle résidence principale. Mais nous n’avons pas d’objectif à ce jour, et sommes très content de l’appartement en location.

La 3eme option serait de le vendre, de garder par exemple 40 000e en banque, et d’acheter 3 biens pour faire du locatif. La valeur de chaque bien serait par exemple de 200 000e, et je pourrais injecter 100 000e d’apport dans chaque bien, afin de convaincre les banques, d’avoir un équilibre immédiat entre crédit et loyer, et de faire des crédits courts (10 ans par exemple).
Le loyer par appartement pourrait être autour de 1000e, comme le montant du crédit.
Au bout de 10 ans, fin des crédits, et 3000e de loyers perçus.

Par ailleurs, je suis propriétaire d’un pinnel depuis 2018 (crédit restant : 18 ans, 180 000).
Je suis ingénieur, salaire 55ke.

Merci de vos avis et conseils. Je suis actuellement en stand by avec cet appartement smile

Mots-clés : immobilier, locatif, vente

Hors ligne Hors ligne

 

#2 09/06/2020 10h09

Membre (2015)
Réputation :   61  

Bonjour,

Deux points militent fortement pour que vous vendiez votre appartement parisien :

1) S’il s’agit de votre résidence principale et si vous extériorisez une plus-value lors de cette vente, celle-ci sera exonérée d’impôt (ce ne sera en revanche plus le cas si vous décidez de le louer et si vous changez d’avis par la suite).

2) Le rendement d’une mise en location est très faible (rendement brut = 3% d’après vos chiffres), ce qui n’est pas étonnant pour Paris (contrainte liée à l’encadrement des loyers + prix au m2 très élevé). Il y a très certainement mieux à faire de la somme de 340000 euros que vous pourriez récupérer en vendant.

Hors ligne Hors ligne

 

#3 09/06/2020 10h22

Membre (2016)
Réputation :   0  

En effet, la plue-value à régler dans 2 ans serait de 25 000e par exemple.

J’ai trouvé un article indiquant que l’on ne paierait pas d’impôts sur la plus-value, dans le cas où l’on met son appartement en location durant 4 ans, qu’on le revend, et qu’on emploie la somme dans une nouvelle résidence principale dans un délai de 24 mois maximum. Si une personne a des informations, je suis preneur.

Il est vrai que le rendement sur Paris est faible.
Y a-t-il une notion de "patrimoine" qui ferait qu’il serait intéressant de garder l’appartement peut-être ?

Hors ligne Hors ligne

 

#4 09/06/2020 10h28

Membre (2010)
Réputation :   167  

Bonjour
en relisant votre présentation Djtall, je m’aperçois que vous vous posiez déjà la question en 2016
c’est sans doute la nouvelle perspective de votre déménagement qui relance la question !


Ericsson…!  Qu'il entre !

Hors ligne Hors ligne

 

#5 09/06/2020 10h33

Membre (2016)
Réputation :   0  

Le projet n’est pas le même. Je ne souhaitais pas vendre ou louer ma résidence principale car j’y vivais…

Dernière modification par Djtall (09/06/2020 10h34)

Hors ligne Hors ligne

 

#6 09/06/2020 11h04

Membre (2015)
Réputation :   61  

Djtall a écrit :

Y a-t-il une notion de "patrimoine" qui ferait qu’il serait intéressant de garder l’appartement peut-être ?

Deux remarques :

1) la question est de savoir quel est le potentiel d’appréciation ou, au contraire, de dépréciation de l’immobilier parisien : je n’ai pas la prétention d’avoir la réponse mais si vous décidez de conserver votre bien, il vous faut croire dans un scénario d’appréciation qui couvre a minima : l’eventuelle imposition sur la plus-value si vous décidez ultérieurement de vendre, les coûts induits par la propriété (taxes foncières, travaux de copropriété), mais aussi l’impact liés à l’imposition de vos revenus fonciers ;

2) si une dimension "affective" (attachement pour votre appartement) rentre en compte dans vos réflexions, personne ne pourra répondre à votre place (mais vous n’êtes alors plus du tout dans une logique d’investissement).

Dernière modification par Tchouikov (09/06/2020 11h05)

Hors ligne Hors ligne

 

#7 09/06/2020 11h50

Membre (2016)
Réputation :   0  

C’est vrai, je suis conscient de ces aspects.

Mon questionnement sur les 3 possibilités offertes se pose plutôt sur un point de vue "investissement".
Une part de "travail" est également en prendre en compte j’imagine. Plus simple de louer, que de vendre puis réinvestir dans 3 appartements (recherches, travaux, etc…)

Que feriez vous ? smile

Dernière modification par Djtall (09/06/2020 12h11)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #8 09/06/2020 12h38

Membre (2011)
Top 20 Année 2021
Top 20 Dvpt perso.
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   404  

En résumé, vous ne savez pas quoi faire de votre RP.

Je trouve que vous ne vous posez pas les bonnes questions.
Les bonnes questions seraient plutôt de vous projetez dans le futur (de 5 à 40 ans) pour voir ce que vous voulez à cette échéance.
Ensuite, se poser la même question au niveau patrimoniale/revenu, et voir comment y arriver.

De vos objectifs découlent le cheminement et les choix à réaliser.
Tandis que vous partez des choix pour trouver un objectif.

Dis autrement, vous êtes face à 3 routes, et vous nous demandez quel est la bonne.
Sans savoir la destination, notre gps est un peu perdu!

Dernière modification par gunday (09/06/2020 21h59)

Hors ligne Hors ligne

 

#9 09/06/2020 12h59

Membre (2016)
Réputation :   0  

Je n’ai pas vraiment d’idée, à part que les principaux objectifs sont d’être heureux et le moins pauvre possible smile

Quels pourraient être les objectifs qui feraient pencher la balance ?

Hors ligne Hors ligne

 

#10 09/06/2020 14h14

Membre (2011)
Top 20 Année 2021
Top 20 Dvpt perso.
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   404  

Djtall a écrit :

Quels pourraient être les objectifs qui feraient pencher la balance ?

Comme ça sans trop réfléchir, l’objectif de pouvoir faire un tour du de quelques années aurait tendance à faire pencher la balance loin de l’immobilier physique.
Par contre, si vous souhaitez avoir un revenu de remplacement de votre salaire, le locatif est une des options.

Djtall a écrit :

Je n’ai pas vraiment d’idée, à part que les principaux objectifs sont d’être heureux et le moins pauvre possible smile

Pour faire simple : être heureux, ça ne dépend que de vous, et être le moins pauvre possible, c’est déjà fait, avec une RP intégralement payé, il est difficile de vous considérer comme pauvre! smile

Sinon, je suis supris par votre 3ème option  :

Djtall a écrit :

La 3eme option serait de le vendre, de garder par exemple 40 000e en banque, et d’acheter 3 biens pour faire du locatif. La valeur de chaque bien serait par exemple de 200 000e, et je pourrais injecter 100 000e d’apport dans chaque bien

Fiscalement c’est pas forcément l’option la plus intéressante, placer l’argent, nantir le placement pour garantir le prêt me semble fiscalement plus optimisé.

Hors ligne Hors ligne

 

#11 09/06/2020 14h24

Membre (2020)
Réputation :   19  

Bonjour Djtall,

je tente une réponse malgré mon expérience minuscule sur ces sujets. Je suis preneur de tous les avis si quelqu’un n’est pas d’accord avec ce que je dis :-)

Je suis plutôt de ce avis aussi :

Gunday a écrit :

Je trouve que vous ne vous posez pas les bonnes questions.
Les bonnes questions seraient plutôt de vous projetez dans le futur (de 5 à 40 ans) pour voir ce que vous

Je pense que vous pouvez faire l’exercice inverse et définir en premier lieu ce qui pour vous signifie "être heureux". Si cela passe par exemple par une tranquillité d’esprit et une flexibilité sur le plan professionnel, le meilleur serait peut être de continuer à développer votre patrimoine?

De plus, je trouve que 340.000€ placés à 3% (avant tout prélèvements/éventuels travaux), ce n’est pas suffisant. Vous pourriez en avoir plus avec votre argent.

Peut-être pourriez-vous réfléchir à un placement de votre argent, tous en réalisant la troisième option sans autant d’apport que vous prévoyez afin de maximiser votre performance?


Petit à petit l'oiseau fait son nid.

Hors ligne Hors ligne

 

#12 09/06/2020 14h24

Membre (2016)
Réputation :   0  

Gunday, pourriez vous préciser svp ?

Je vois l’option 3 comme permettant d’avoir un crédit au niveau du loyer. Et au bout de la fin des crédits (10 ans), d’être rentier.
En tout cas d’avoir un patrimoine immobilier accru et une rentrée d’argent de 3ke.
(Coté location ce serait du LMNP.)

Manille a écrit :

Bonjour Djtall,

je tente une réponse malgré mon expérience minuscule sur ces sujets. Je suis preneur de tous les avis si quelqu’un n’est pas d’accord avec ce que je dis :-)

Je suis plutôt de ce avis aussi :

Gunday a écrit :

Je trouve que vous ne vous posez pas les bonnes questions.
Les bonnes questions seraient plutôt de vous projetez dans le futur (de 5 à 40 ans) pour voir ce que vous

Je pense que vous pouvez faire l’exercice inverse et définir en premier lieu ce qui pour vous signifie "être heureux". Si cela passe par exemple par une tranquillité d’esprit et une flexibilité sur le plan professionnel, le meilleur serait peut être de continuer à développer votre patrimoine?

De plus, je trouve que 340.000€ placés à 3% (avant tout prélèvements/éventuels travaux), ce n’est pas suffisant. Vous pourriez en avoir plus avec votre argent.

Peut-être pourriez-vous réfléchir à un placement de votre argent, tous en réalisant la troisième option sans autant d’apport que vous prévoyez afin de maximiser votre performance?

En effet le schéma option 3 est décrit grossièrement. Il y a peut être possibilité de mettre moins d’apport.
Développez le patrimoine ? C’est à dire l’option 3 ? smile

Coté placement je dispose de 20k en assurance vie (OCPVM Boursorama gestion pilotée équilibrée), et 50k en assurance vie (Fond euros). 10 Ke dans actifs spéculatifs (Cryptomonnaies). 10 K en livret A.
Et un appartement Pinnel récemment acheté (2018. Crédit 180k , 18 ans restant).

Il est clair que j’aspire à avoir le + possible de tranquillité d’esprit, voir même la possibilité de ne plus travailler un jour qui sait. Pour autant sans un minimum de "travail" il est je crois difficile de s’enrichir.

Dernière modification par Djtall (09/06/2020 14h33)

Hors ligne Hors ligne

 

#13 09/06/2020 17h01

Membre (2011)
Top 20 Année 2021
Top 20 Dvpt perso.
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   404  

Pour faire simple, en locatif, si on déclare en réel (généralement le plus intéressant avec un crédit), on déduit les intérêts de l’emprunt.

En gros, vous êtes dans la tranche à 30%, donc vos revenus du capital seront taxés à 30+17,2%.
Donc pour faire simple vous payerez la moitié des frais.
Sur meilleurtaux, le baromètre, indique 1,5% pour un crédit sur 20 ans.
Avec le passage dans les charges, le taux réellement payé sera de 0,75%.
Donc emprunter les 100k supplémentaire et mettre l’argent sur un fonds euros sera plus rentable!
(et je parle pas d’un placement en bourse ou autre placement plus rentable)

Pour avoir un loyer qui couvre un crédit, mieux vaut choisir un bien plus rentable, que de camoufler le manque de rentabilité en injectant d’avantage de cash.

Dernière modification par gunday (09/06/2020 17h01)

Hors ligne Hors ligne

 

#14 09/06/2020 18h00

Membre (2016)
Réputation :   0  

Oui je suis d’accord. C’est au minimum un loyer couvrant le crédit. Si possible, un cash flow positif..
Mais l’idée était de faire des crédits "courts" sur 10 ans. D’où un apport plus important à apporter.

La question est surtout toujours sur les 3 possibilités envisageable pour l’appartement…j’ai du mal à trancher.

Mettre en location meublée : simplicité.
Vendre et réinvestir dans une résidence principale à l’avenir : simplicité. Mais il faut placer la somme en attendant. Et quelle durée avant une future résidence principale ? Dur à prévoir, surtout sur Paris…
Vendre et réinvestir dans 3 bien avec apport : meilleure rentabilité, plus de travail. Possiblement impossibilité d’acheter à l’avenir une résidence principale…

Hors ligne Hors ligne

 

#15 09/06/2020 18h59

Membre (2015)
Top 20 Année 2021
Top 20 Portefeuille
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Monétaire
Top 20 Crypto-actifs
Top 20 Finance/Économie
Réputation :   594  

Djtall a écrit :

Je n’ai pas vraiment d’idée

Bien sûr que si vous avez des idées, on en a tous, mais ça coûte de les exprimer. Peut être parce qu’on a la crainte qu’exprimer ses envies va nous enfermer dans un scénario, alors que pas du tout. L’intérêt de se poser la question est de voir quel est à ce jour le scénario le plus probable ou le plus souhaitable ; et définir sa stratégie en conséquence. Si vos projets changent en cours de route (et ça arrive, le plus souvent pour des raisons indépendantes de votre volonté !) , eh bien vous changerez de stratégie le moment venu.

Si on lit entre les lignes

Djtall a écrit :

Je suis en train d’en déménager pour m’installer avec ma compagne dans une location, toujours sur Paris.

Djtall a écrit :

Une part de "travail" est également en prendre en compte j’imagine. Plus simple de louer, que de vendre puis réinvestir dans 3 appartements (recherches, travaux, etc…)

Djtall a écrit :

Je vois l’option 3 comme permettant d’avoir un crédit au niveau du loyer. Et au bout de la fin des crédits (10 ans), d’être rentier.

Djtall a écrit :

Il est clair que j’aspire à avoir le + possible de tranquillité d’esprit, voir même la possibilité de ne plus travailler un jour qui sait. Pour autant sans un minimum de "travail" il est je crois difficile de s’enrichir.

En faisant un peu de psychologie de comptoir :
- vous êtes dans la quarantaine, sans enfants, vous quittez votre appartement de célibaire pour vous installer en couple ; il y a une idée qui vient tout de suite en tête et qui pourrait énormément changer votre mode de vie dans les prochaines années, est-elle à considérer ?
- vous souhaitez si possible arrêter de travailler d’ici quelques années, ok, creusons un peu : si ça se faisait avez-vous réfléchi à ce que serait votre vie de rentier/pré-retraité ? Rester à Paris ? Déménager en province ? À l’étranger ? Voyager la moitié du temps ? Votre compagne a-t-elle des envies similaires ?
De là vous pouvez estimer vos besoins le moment venu. S’il est plus probable que vous restiez à Paris pour profiter des plaisirs de la grande ville mieux vaut optimiser la rentabilité de votre capital, vivre à Paris sans travailler est un luxe et le luxe, c’est cher ; si vous vous voyez bien vivre modestement dans une petite maison dans la Creuse ou en Andalousie, vous pouvez partir tout de suite vous avez le capital suffisant !
- plus largement vous aspirez à plus de tranquillité d’esprit ; de la façon dont vous le dites je crois comprendre que cela va au delà du cadre professionnel : investir dans l’immobilier locatif rentable n’est pas vraiment de tout repos, au moins le temps de chercher négocier rénover un bien, alors trois ! Et ça peut durer des mois voire des années. êtes-vous prêt à y consacrer le temps et l’énergie nécessaire (en plus de votre travail et de votre nouvelle vie de couple) J’ai l’impression que ça ne vous attire pas plus que ça…

Voilà ça fera 60€ pour la consultation lol

Dernière modification par dangarcia (09/06/2020 19h02)

Hors ligne Hors ligne

 

#16 09/06/2020 21h40

Membre (2011)
Top 20 Année 2021
Top 20 Dvpt perso.
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   404  

dangarcia a écrit :

Voilà ça fera 60€ pour la consultation lol

Ca fait pas cher, surtout une fois l’ursaf & co prélevé. smile

Plus sérieusement, j’arrivais à la même conclusion, mais je n’arrivais pas à le dire de manière aussi argumenté.
La solution préférée semble être la solution 2, mais sans le dire consciemment.

Après, la question 2 amène une autre question de savoir que faire de l’argent pendant le délai vente/achat.
Ce qui est une question complexe, qui trouvera probablement une réponse sur le forum ! smile

Hors ligne Hors ligne

 

#17 09/06/2020 22h17

Membre (2015)
Top 20 Année 2021
Top 20 Portefeuille
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Monétaire
Top 20 Crypto-actifs
Top 20 Finance/Économie
Réputation :   594  

gunday a écrit :

dangarcia a écrit :

Voilà ça fera 60€ pour la consultation lol

Ca fait pas cher, surtout une fois l’ursaf & co prélevé. smile

Arf, j’oubliais que les tarifs parisiens ne sont pas les mêmes qu’ici, mon psy me prend encore moins cher mais en échange je lui donne des conseils financiers ; grâce à moi il vient de faire son premier investissement en bourse, un tracker world acheté fin mars, pour l’instant il en est plutôt content lol

gunday a écrit :

La solution préférée semble être la solution 2, mais sans le dire consciemment.

Après, la question 2 amène une autre question de savoir que faire de l’argent pendant le délai vente/achat.

Au vu de la situation personnelle de Djtall ("jeune" couple qui s’installe) un portefeuille mixte (fonds euros / bourse, répartition à définir) semble une bonne solution d’attente, la part investie en bourse peut constituer la base d’un portefeuille de rendement pour futur rentier ; la part fonds euros (augmentée d’éventuelles plus values de la part bourse) pourra servir d’apport soit pour l’achat d’une résidence principale pour le couple (ou la famille !) soit, s’il en a le courage et si une opportunité se présente, pour l’achat d’un premier bien locatif…

Hors ligne Hors ligne

 

#18 09/06/2020 23h23

Membre (2016)
Réputation :   0  

Merci pour ces analyses ! wink
Je vais me pencher sur tout ça. Pas mal de réflexion. Il y a notamment une spécificité à Paris, c’est qu’il est possible de vivre dans un appartement en le louant, mais impossible à l’achat financièrement.

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur