Papastef : étude de cas immobilier (projet avec mon beau-père)

Sans doute

Par contre, vous devriez développer en attendant l’aspect "Bernard projette…" car vendre aussi cher un terrain agricole n’est pas anodin : à qui comment par exemple ? Etes vous sur de la réalité de ce projet ?

Ben oui on était à la plage !

Bon… Bernard touche 300 000€ et il les met sur son compte. Après il en fait ce qu’il veut. S’il veut faire une donation à sa fille, qu’il aille voir un notaire. Mais attention, si j’étais notaire, je conseillerai à Vanessa de ne pas tout mélanger car les propres doivent rester des propres et de faire attention aux intérêts des propres car ils deviennent des communs.  Donc en gros, ne pas mettre une partie de l’héritage (propre) dans un bien qui sera en indivision (commun).

Ceci est mon conseil (qui ne resoud pas votre souci, j’en conviens)

Dernière modification par lachignolecorse (02/08/2018 22h20)

Il doit s’agir d’un lotisseur alors

Papastef a écrit :

Nous avons un apport personnel de 50k€,
Nous souhaitons nous associer pour acquérir un appartement/une maison de vacances, que nous souhaitons utiliser 4 semaines en mi-saisons et louer en haute saison.

Qui sont les "nous" ?
Qui a 50 k€ d’apport ?
Qui souhaite s’associer ?
Qui compte utiliser la maison pour les vacances ?

Investissements et on/nous mal définis ne font pas bon ménage !

Merci pour ces questions auxquelles je vais tenter de répondre au mieux ci-dessous :
Nous sommes en effet en amont de la démarche et les contours du projet vont s’affiner en fonction des infos obtenues.

Le loyers générés devront couvrir l’ensemble des frais, remboursement et charges.

Oui si tout va bien mais sinon … qui paie  ?

Vanessa et moi devrons supporter l’ensemble des frais supplémentaires potentiels, comme si nous faisions un investissement locatif seulement nous 2. Bernard apporte son capital et c’est tout.

4 semaines par an…   et de temps en temps ? un dédommagement  pour celui qui l’utilise moins ?
Non pas de dédommagement. Nous savons que nous utiliserons ces 4 semaines à 90%.

Quel scenarios sont possibles (SCI ou autre ? )

comment dire  Oui SCI , indivision …

?

Quelle fiscalité ?

et aujourd’hui vous payez quoi ?
il faut savoir ou vous en etes aujourd’hui , une projection . les flux de l’achat envisagé  etc …

?

Quel montage financier vis a vis du credit ?

pourquoi un credit , Bernard vend et vous mettez 50 k , vous achetez donc pour 350 k non ?   

Il est possible que nous prenions un crédit de 50/100Ke en complément, pour financer quelque chose qui nous plait  vraiment / faire des travaux etc …

Pouvons nous / devons nous intégrer nos enfants ?

Sauf situation tres particuliere qui pourrait y faire reflechir .. aucun empressement c’est toujours plus compliqué
voir deja la transmission d’heritage entre bernard et vanessa? est-ce d’actualité

Oui c’est evoqué et c’est un façon de l’amorcer en douceur. a la base nous voulions faire ce projet seulement à 2 et c’est lui qui nous propose de se joindre a nous pour nous permettre d’augmenter notre budget.

Par quoi commencer ?

par donner des chiffres , exposer l’etude de cas.

Aujourd’hui nous sommes au stade de l’avant projet , qui devrait se concrétiser courant 2019 et a ce stade je débroussaille les possibilités et cherche a définir les contours de celui ci, notamment d’un point de vue "juridique / notarial / fiscal". En fonction des réponses nous affinerons …

Cdt
Timinel

Ps : desolé pour le ton sec mais vous etes avare en chiffres pour nous esperer généreux en conseil ..
Pps : la ruine dans le morbihan est restée en l’etat ?

.
Bravo quelle memoire ;-); Oui tout a fait j’ai renoncé a y investir davantage car plus de 120ke de travaux très lourd pour une bâtisse achetée 80k€ et qui vaudra max 130ke après travaux, et dont le potentiel locatif est très faible, et le tout dans une zone inondable ! …

Merci pour toutes les réponses concernant le terrain mais a vrai dire, ce volet "terrain" n’est pas géré par moi mais par Bernard qui a déjà mené d’autres opérations du type. Notre projet et les questions qui s’y rattachent démarrent sur tout ce qui doit se passer après la vente de ce terrain et surtout comment structurer ce qui a priori devrait s’organiser autour d’une sci ?

Dernière modification par Papastef (03/08/2018 10h35)

Papastef a écrit :

Vanessa et moi devrons supporter l’ensemble des frais supplémentaires potentiels, comme si nous faisions un investissement locatif seulement nous 2. Bernard apporte son capital et c’est tout.

Pardon, mais alors le projet est mal pensé dès le début. Lorsqu’on s’associe, on partage les revenus mais aussi les dépenses, quelle que soit la forme de cette association. Si Bernard veut aider sa fille mais ne pas être partie prenante de cet investissement, je pense qu’il faut plutôt envisager un prêt familial (s’il veut prêter) ou une donation (s’il veut donner), ou un mix des deux.

De plus, notez bien qu’il y a 3 patrimoines indépendants : celui de Bernard, celui de Vanessa, et le vôtre. Dans la mesure où vous êtes pacsés et non pas mariés sous le régime de la communauté universelle, Vanessa et vous avez chacun un patrimoine indépendant. Quand vous dites "nous avons 50 k€", "Bernard veut nous aider", vous faites une erreur conceptuelle. Les 50 k€ d’épargne appartiennent à l’un et/ou à l’autre, mais pas aux deux. Bernard ne peut rien vous donner à vous, qui ne lui êtes pas apparenté, sous peine de payer des droits de mutation énormes ; il ne peut donner qu’à sa fille.

Encore une fois, le "nous" est très trompeur en investissements. Définissez bien qui fait quoi, et avec quel argent, et vous commencerez à y voir plus clair.

Puisque vous voulez des solutions, voici une ébauche de solution :
- Vanessa et vous achetez le bien en indivision.
- Bernard fait un don et/ou un prêt d’une importante somme d’argent à Vanessa pour l’aider à payer sa part. Force est de constater que cela fait de vous le "parent pauvre" du couple. Vous aurez sans doute besoin de faire un emprunt bancaire, à votre nom seul, pour pouvoir apporter votre part ; il faudra payer ces remboursements avec votre revenu à vous, sous peine que Vanessa ait apporté plus de 50 % dans l’indivision.
- vous exploitez le bien en LMNP au réel.

Pourquoi pas une SCI ? Parce qu’une location de vacances est forcément louée meublée, donc, si SCI, elle est forcément à l’IS. Ce n’est pas impossible mais ça me semble bien compliqué pour une "simple" maison de vacances.

Gardez bien la trace écrite de qui paie quoi. Si un jour Vanessa et vous vous séparez (je ne le vous souhaite pas mais c’est statistiquement probable), vous verrez alors tout l’intérêt de la chose ! Même sans séparation d’ailleurs, ça sera très utile également si le bien est cédé par vente, donation aux enfants ou succession.

Notez aussi qu’il paraît aberrant de vouloir louer seulement en haute saison. La location saisonnière a bien changé, et en étant actif sur des plateformes internet, on peut louer toute l’année avec de forts taux de remplissage. Lisez les fils de discussion sur la location saisonnière pour voir comment rentabiliser au mieux cet investissement.

Enfin, raisonnez aussi (et avant tout ?) en termes de rentabilité. Vous évoquez un investissement très conséquent (de l’ordre de 300 à 400 k€), qui risque d’obérer votre capacité d’emprunter pendant longtemps. Il faut vous assurer que la rentabilité est bonne.
Notez d’ailleurs que, très souvent, plus la maison est grande, plus la rentabilité est basse (le loyer n’augmente pas aussi vite que le prix du bien). Pistes pour augmenter la rentabilité : appartement plutôt que maison (car le terrain coûte cher dans le prix d’achat mais n’influe quasiment pas sur le loyer) ; deux appartements voisins dans une copro (l’un pour les parents, l’autre pour les enfants) ce qui permet de loger toute la famille pendant vos vacances à vous, mais permet de louer les 2 appartements séparément le reste de l’année ; ou, dans le même état d’esprit, une maison scindée ou scindable en 2 à 4 appartements ; pendant vos 4 semaines, vous utilisez toute la maison, mais le reste de l’année, vous pouvez louer 2 à 4 appartements ce qui rapporte bien plus que de louer une grande maison.

Il faut aussi vous assurer que Vanessa et vous avez la même vision des choses (c’est à dire louer au maximum tout au long de l’année pour maximiser la rentabilité, sauf vos 4 semaines "réservées"). Je connais un couple qui possède un appartement en bord de mer, appartement magnifique, très bien situé, agencé, et décoré, qui leur rapporterait beaucoup s’il était loué ; mais ils ne louent pas car Madame ne supporte pas l’idée que des étrangers habitent chez elle et dorment dans son lit. Ce qui pourrait être un investissement rentable n’est alors qu’un luxe coûteux. Et pourtant, leurs revenus sont faibles et donc le revenu de la location serait très appréciable.

Notez aussi que, dans quelques années seulement, les grands enfants voudront peut-être prendre leurs congés indépendamment des parents. Avoir 2 (ou plus) appartements plutôt qu’une grande maison permettra une modularité dans les dates de vacances tout en continuant à louer le reste de la maison ; alors que, avec une seule grande maison, dans quelques années, les dates éclatées des congés des uns et des autres pourraient empêcher de louer le bien pendant 4 à 5 mois, obérant fortement la rentabilité locative et mettant même à mal le principe du LMNP au réel (en théorie, on doit compter un loyer virtuel dans la compta LMNP à chaque fois qu’on utilise le bien pour soi ; on peut sous-déclarer un peu quand il ne s’agit que de 4 semaines par an, mais si on se réserve l’usage du bien quasiment la moitié de l’année à cause des vacances des uns et des autres, le système n’est plus adapté !).

Donc, bref, il y a plusieurs raisons possibles qui feraient que le bien n’est loué que quelques mois par an : la flemme de devoir gérer activement le bien sur des plateformes de location,avec de nombreuses arrivées et départ à gérer ; les réticences de l’un ou l’autre à louer sa maison, avec ce que ça suppose de dégradations, d’objets cassés ou volés ; les dates éclatées des congés des uns et des autres, avec un bien qui n’est pas scindé et oblige donc à immobilier l’entièrement du bien pour les vacances d’un seul.  Dans ce cas, une imposition en micro-BIC serait sans doute plus adaptée que le réel, pour les raisons susmentionnée.

Le réel est intéressant si le bien est loué beaucoup (11 mois par an) ; le micro est sans doute plus adapté à une maison de vacances que l’on ne loue que quelques semaines l’été. La rentabilité est bien plus forte dans le premier cas, mais le second cas est plus simple à gérer.

D’où l’intérêt de bien se mettre d’accord sur l’utilisation future du bien.

Dernière modification par Bernard2K (03/08/2018 12h17)

Ce que vous décrivez pour la SCI fonctionne, sauf sur la question de la responsabilité de l’emprunt :
un associé est forcément responsable des dettes de la SCI. En principe à hauteur de sa participation. Les statuts peuvent abaisser sa responsabilité mais pas l’annuler. Cf. Responsabilité d’un associé de SCI - Creation SCI
Cela dit, si la SCI paie ses dettes, ces responsabilités ne seront jamais activées et Bernard n’aura donc aucun inconvénient, en pratique. C’est comme se porter garant d’un locataire : si le locataire est solvable et sérieux, le garant n’aura jamais à regretter de s’être porté garant, car il ne sera jamais appelé par le propriétaire. Donc, j’aurais tendance à dire qu’il ne faut pas faire des statuts sur mesure pour abaisser la responsabilité de Bernard ; il faut surtout faire un prévisionnel précis qui vérifie que la SCI est bien rentable pour s’assurer que les associés n’auront pas à remettre au pot.

Par contre, les inconvénients d’une SCI sont nombreux :
- location meublée = SCI IS
- frais de constitution, frais de compta annuelle (IS = obligation de tenir une comptabilité d’entreprise), frais d’un compte bancaire pro, AG annuelle. Une lourdeur administrative et un coût initial et un coût récurrent.
- l’utilisation du bien par l’un des associés doit soit faire l’objet du paiement d’un loyer bien réel ; soit la comptabilisation d’un loyer fictif côté SCI, et la déclaration de l’avantage équivalent dans la déclaration d’IR de l’associé. Voir la partie sur l’IS dans cette page : Occupation à titre gratuit ou onéreux - Creation SCI
A noter que le loyer doit être au prix du marché, donc au tarif élevé des locations saisonnières consenti aux autres locataires.
Sauf à ne pas déclarer ces périodes d’occupation du bien, mais c’est bien évidemment prendre un gros risque fiscal (voir pénal au titre de l’abus de confiance).
Quant à en faire votre résidence principale à la retraite… Avoir sa résidence principale dans le bien détenu par une SCI IS pose ces mêmes problèmes, mais de façon encore bien plus aiguë.
- ensuite, une SCI IS permet d’amortir le bien donc de diminuer l’imposition, mais avec en contrepartie le fait que, en cas de cession du bien, la PV doit être augmentée de tous les amortissements déjà comptabilisés. Un bombe fiscale à retardement. Déjà discuté plein de fois sur le forum, faites des recherches.

C’est pour toutes ces raisons que je décommandais la SCI et que je disais que le plus simple était que Vanessa et vous soyez propriétaires en indivision, et exploitiez ensuite le bien en LMNP.

Dernière modification par Bernard2K (04/08/2018 10h57)