Charles76 [76] : étude de cas immobilier (transmission de mon patrimoine immobilier)

Charles76 · #1

Bonjour,

Ayant 3 biens immobiliers locatifs, je souhaite investir dans un 4ème bien locatif.

Concernant ma situation personnelle, avec ma compagne nous souhaiterions nous pacser et avoir des enfants dans un horizon proche.

J’anticipe véritablement car je me demande si dans un souci d’une transmission à moindre coût il est préférable d’acheter ce bien via une SCI IR ou en nom propre.

Si SCI il faudrait soit que j’investisse avec ma compagne (à ce jour elle n’a pas d’appétence avec l’immobilier) ou bien inclure mes futurs enfants dedans. J’ignore le mieux.

Concernant déjà la transmission de mes 3 biens actuels, J’ai fait une simulation. Admettons qu’entre 50 et 60 ans, je transmette en démembrement à mes 2 enfants, j’aurai atteint presque pile-poil l’abattement des 100K par enfant et par enfant (de plus un des 2 se retrouvera lésé car 3 biens pour 2).

Est-il préférable de faire du démembrement de propriété en nom propre ou de parts sociales ?

Est-il préférable d’attendre pour investir dans ce 4ème bien locatif ?

Merci d’avance pour votre aide

Dernière modification par Charles76 (06/03/2024 11h29)

Mots-clés : immobilier, nue-propriété, sci (société civile immobilière), transmission, usufruit

Timinel · #2

Bonjour

Il faudrait ajouter des valeurs et des perspectives sur votre cas , puisque tout est une question de seuil et de niveau de taxe.

D’apres ce que je lis vous avez le temps et des possibilités " simples " ( transmission par nue propriete par exemple)

Ne pas oublier que le quota et par personne et pour une duree ( donc renouvelable)

ne mettez pas d’enfant dans une SCI sans y avoir tres murement reflechi, ils peuvent venir apres.
Idem pour votre compagne meme avec 1 % ( si elle ne veut pas investir ) comment se passe une " mauvaise fin" ?

A ce jour , a TMI 11%, j’irai au plus simple…

Cdt

Charles76 · #3

Merci Thominel pour votre retour.
Avec 3 biens je suis désormais sur une tranche à 30%.

J’hésite à créer une sci qui certes engendra peu de coûts car à l’IR mais tout en sachant qu’il est difficile de prévoir à l’avance si les futurs enfants auront de l’appétence avec l’immobilier. Peut être que ça sera plus simple pour eux d’avoir du cash via l’abattement des 100K que des parts sociales d’une SCI.

Le plupart des bailleurs avec plusieurs biens créent tous une SCI pour transmettre ou finissent par revendre en fin de parcours ?

Charles76 · #4

Personne d’autre pour m’aider ?

lachignolecorse · #5

Ça me paraît prématuré de parler de transmission à des enfants pas encore conçus. Comme timinel, faites au plus simple.

Et ne misez pas tout sur l’immobilier locatif. Avez-vous un patrimoine autre que locatif? Et si vous avez envie d’avoir une RP, est-ce possible ?ou serez vous coincé par votre taux d’endettement ? Votre apport ?…

Charles76 · #6

Merci lachignolecorse pour votre aide.
La RP n’est pas dans les projets immédiats. Nous avons encore avec ma compagne de la capacité d’endettement et un peu d’apport.
En fait, j’anticipe car ça peut selon moi conditionner l’achat de mon prochain bien locatif que je souhaite réaliser (rester en nom propre ou SCI).
Déjà qu’en l’état léguer 3 biens à 2 enfants n’est déjà pas optimal avec l’indivision je ne veux pas reproduire les mêmes erreurs.
J’aime bien l’idée de pouvoir céder des parts qui plus est de façon équitable tout en ayant le pouvoir en SCI.
Après est-ce que dans la réalité le fait de transmettre des parts ou de les démembrer n’est pas plus complexe que ça. Est-ce que aussi mes enfants auront envie de gérer une SCI..

GoodbyLenine · #7

Charles76, le 06/03/2024 a écrit :
Est-il préférable de faire du démembrement de propriété en nom propre ou de parts sociales ?

Est-il préférable d’attendre pour investir dans ce 4ème bien locatif ?

A mon avis : vous ne vous focalisez pas sur ce qui est le plus important (investir dans des actifs adaptés, à votre situation actuelle, et à venir pour les prochaines 10 ou 20, voire 30 années), mais sur des aspects assez accessoires et lointains (votre succession, ça devrait être dans 50 ou 60 ans en moyenne, et d’ici là beaucoup de choses auront changé, sur la situation économique, la fiscalité, vos objectifs, votre situation familiale, votre patrimoine, etc. ; par ex votre succession concernera sans doute bien plus vos eventuels petits-enfants que vos enfants à naître…; par ex 1%/an de rendement aura plus d’impact que la fiscalité sur la succession), trop sans doute pour qu’une optimisation décidée maintenant ait de bonnes chances de s’avérer alors pertinente. Faire des choix flexibles et pouvant évoluer facilement est sans doute mieux que graver un prétendu optimum dans le marbre (et, dans une succession, pour les héritiers, mieux vaut du cash, ou ce qui peut facilement en devenir, que des biens difficilement vendables, et que les héritiers n’auraient pas envisagé d’acheter s’ils avaient le cash)

Charles76 · #8

Merci pour votre message.
Si je comprends bien dans mon cas il n’est pas pertinent de vouloir dès mon prochain achat locatif créer une sci dans la mesure où ma compagne n’aura toujours pas d’appétence avec l’immobilier et que j’aurai certainement un/des enfants en bas âge.
La SCI est tellement vendu comme le meilleur outil successoral.
Comment font les bailleurs qui investissent seul pour transmettre au mieux de façon équitable à leurs enfants dans ce cas ?

Dernière modification par Charles76 (08/03/2024 09h41)

Gotgot · #9

Bonjour,

Dans votre cas et surtout si vous souhaitez acheter d’autres biens locatifs, la SCI aura à terme un intérêt.
Cela vous permettra de transmettre X ou Y % de votre patrimoine à vos enfants.
Le montant transmis sera moindre en raison d’une décote pour illiquidité des parts et calcul sur l’actif net (déduction faite de l’emprunt).
De plus dans le cadre d’un démembrement de parts sociales, le gérant peut avoir des pouvoirs élargis alors qu’en nom propre il faut l’unanimité pour vendre un bien par exemple.

Charles76 · #10

Bonjour,

Je viens d’échanger avec mon notaire avec qui j’ai eu RDV à la base pour un autre sujet et il rejoint votre point de vue @Gotgot.
A partir d’un certain nombre de biens, la SCI est indispensable pour transmettre au mieux son patrimoine (donc à voir à terme avec ma compagne pour en créer une).
Quand je lui ai dit que je voulais à la base continuer en nom propre car investissant seul, il m’a "pris pour un fou".
Il m’a parlé si jamais je continue d’investir seul un montant avec une sci qui serait détenu par une SASU et par moi-même.

PascalD · #11

Bonjour,

Mes enfants ont 4 et 6 ans et je me suis posé une question similaire à la vôtre il y a 2 ans.
J’ai rencontré plusieurs notaires avant de prendre ma décision.
J’ai opté pour la SCI à l’IS.

Hors succession, 2 choix fiscaux semblaient pertinents : LMNP réel ou SCI IS.
Faire entrer 2 mineures dans une SCI imposent des contraintes. La contrainte majeure était la protection des mineurs notamment lors du recours d’une Banque envers les associés.
Afin d’encadrer ce point, le Crédit Agricole propose dans ses contrats l’ajout d’une clause interdisant ce recours envers les mineurs.

A bientôt.

Charles76 · #12

Merci Pascal pour votre message.
Vous avez fait racheter certains de vos biens en propre par une sci is ?
Le fait de ne pas revendre avec la sci is (forte imposition à la revente) vous "obligera" certainement à sensibiliser vos enfants à la gestion de société.
Pourquoi dans votre cas ne pas avoir fait une donation partage et si valeur différente des biens transmis équilibrer par une soulte ?
La gestion d’une SCI IS est simple vous ne regrettez pas pour l’instant ?

Dernière modification par Charles76 (11/03/2024 21h11)

PascalD · #13

Nous n’avons pas racheté nos biens via la SCI.
Les choses évoluent : parfois nos besoins et nos envies ont évolué. Parfois, la fiscalité nous oblige à réaliser des arbitrages.

A titre d’exemples :
- Nous allons revendre un bien situé dans une station balnéaire du Calvados situé à 700 km de chez nous. Le crédit est bientôt remboursé et nous serons faiblement imposé à la revente.
- Nous avions acheté une Résidence Principale très bien située avec grand terrain dans l’espoir un peu fou de découper afin d’y faire construire les maisons de nos enfants. Je pense que nous allons découper et revendre les parcelles afin de ne pas immobilier un actif sur 20 ans.
- Nous allons également revendre une maison louée en LMNP au réel d’ici 5 ans. L’amortissement sera réalisé.

Nous avons conscience d’être probablement très imposés à la revente des biens en SCI. Néanmoins, les biens précités s’autofinancent. Dans quelques années, nous allons tenté de revendre progressivement les lots de notre immeuble, ce qui devrait compenser les taxes.

Concernant la gestion de la SCI. J’ai appris petit à petit et sous traité au maximum les phases importantes.
Je craignais la rédaction des statuts dans notre contexte particulier. J’ai donc choisi un très bon notaire sur ce sujet.
Pour la compta, je passe par une société en ligne qui me donne satisfaction. Après quelques écueils par manque d’expérience, je n’éprouve plus de de difficultés particulières liés à la SCI.
Je suis également heureux que mes 2 enfants soient associés au projet.

Charles76 · #14

Vous évoquez la fiscalité, vous étiez peut-être sur une TMI élevé au moment de la création de la SCI IS ?
Etant pour ma part sur une TMI à 30%, le notaire que j’ai rencontré indique qu’elle vaut le coût à partir d’une TMI de 41% pas avant.
Si possibilité de faire face malgré tout à l’imposition tout en remboursant le crédit, la SCI IR avait son intérêt.

Philippe30 · #15

@charles76

Vous avancez dans vos réflexions mais vous êtes obnubilé par l’aspect transmission.

A ce niveau de projet , c’est totalement contre productif

Vous devez vous focalisez sur le fonctionnement de la SCI en terme de gestion AG , statut et compta avec les notions d’amortissements qui induisent une fiscalité à 0 pendant 10 ans pour un bien acheté

L’aspect revente avec la plus value professionnelle est un faux débat car ce que vous payez en sortie de revente de bien vous l’auriez payé "à vie" pendant toute la phase de capitalisation lors du remboursement du prêt.

Lorsque vous revendez un bien dans une SCI à l’IS , ce bien a été payé par la location et au final vous allez payer une somme importante qui provient des fonds de l’acheteur de votre bien alors qu’une fiscalité durant 18 ans sur des biens en nom propre provient de vos revenus personnels..

La limite d’achat en nom propre arrive vite avec l’effet de ciseau , vous achetez un bien avec travaux , pendant 3 ans pas d’impôt car déficit foncier, on achète 3 ou 4 biens et en fin de déficit foncier c’est la bérezina fiscale

Si vous voulez acheter plusieurs biens , ne pas dépendre d’une fiscalité en hausse sur vos revenus locatifs liés à une hausse de vos revenus , prenez la SCI IS

D’expérience pour les enfants présents ou futurs laissez tomber l’aspect , je fais pour mes enfants
…

Vous montez une structure IS , vous avancez et il sera toujours temps d’augmenter le capital social pour les intégrer plus tard.

Votre notaire indique qu’il faut un TMI de 41 % pour monter une SCI IS , c’est n’importe quoi car il se base sur les taux d’IS mais c’est oublié le fait que les revenus et la fiscalité de la SCI sont dissociés de vos revenus et ne vont pas se cumuler à eux.

Monter une SASU pour prendre une part dans une SCI afin d’investir seul est une usine à gaz bien onéreuse
Changez de notaire ….

Laissez tomber la SCI IR , c’est comme détenir en nom propre et en plus impossibilité de louer en meublé donc de faire du LMNP
Vous serez imposé suivant le résultat de la SCI IR en personnel à hauteur des parts détenues

Pour finir , les bailleurs qui veulent acheter de nombreux biens par des SCI IS pour les raisons évoquées plus haut , il ne faut pas oublier la viabilité en terme de cash flow de chaque achat

La règle est 10 % du prix d’achat en loyer perçu pour commencer à s’intéresser à un bien ensuite vient l’aspect montant des charges de copro, montant du foncier , possibilité de valoriser le bien par des travaux , loyer actuel et hausse lors d’une relocation

Vous avez acheté 3 biens , vous avez combien de cash flow positif en fin d’année une fois toutes les charges payées ?

Cette question importante indue une capacité à emprunter de nouveau auprès d’une banque , si vous devez mettre de votre poche tous les mois alors vous serez vite bloqué en terme d’achat et la SCI IS n’aura pas lieu d’être constitué

Pour info , sur une SCI IS ,c’est 1 % de plus à l’emprunt , hypothèque obligatoire et caution solidaire des associés

PascalD · #16

Bonjour,
Je rejoins l’avis de Philippe.
J’ai commencé à m’intéresser à la SCI à l’IS pour les même raisons que vous. Au final je l’utilise pour d’autres raisons.

Dans ma région, les biens sont chers. Le nom propre avec LMNP au réel et la SCI IS sont les seules alternatives que j’ai identifiées afin maintenir des Cash Flow positifs. Le choix est donc restreint.

Sur mes derniers achats, j’ai opté pour la SCI IS, en voici les raisons :
- Achat d’un immeuble de 5 lots avec des baux nu + local commercial. -> Pas le choix, le LMNP n’est pas possible
- Achat de 2 T2 en sortie de défiscalisation -> Choix de la SCI IS afin de louer en nu.
En effet, je reviens vers la location en nu. Les locataires me paraissent plus stables et dans ma région en grande tension locative, le montant des loyers est identique entre meublé et nu.
Par ailleurs, d"après mon centre des imports, la SCI est exonéré de CFE car les biens sont loués en nus.

Les inconvénients de la SCI sont les frais de comptabilité, les taux d’emprunt régulièrement plus élevés ainsi que la paperasse telles que les AG.
Pour remédier à ces inconvénients, j’ai opté pour un comptable en ligne (39 euros par mois quelque soit le nombre de biens, j’ai industrialisé la production de l’administratif). Enfin j’ai opté pour une Banque qui propose le même taux en SCI et en nom propre.

Bonne journée.

Philippe30 · #17

Sur la SCI IS , il faut ajouter la CRL à 2.5 % des revenus locatifs sauf pour les locations avec TVA

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