Wayneroo [75] : étude de cas immobilier (montage père/fils : endettement et impôts)

Loyer informel :
1) votre père commet une fraude fiscale.
2) Du fait que ce n’est pas déclaré, vous ne pouvez pas y établir votre domicile. Vis à vis de plein d’organismes, c’est pratique d’avoir un domicile et de n’en point changer.
3) votre père ne pourra pas déduire les charges, vu qu’il se réserve l’usage (en apparence) du logement qui constitue donc pour lui une résidence secondaire. Au bout d’un moment, il risque d’en avoir marre d’avoir un loyer bas et de payer plein de charges et travaux sans pouvoir les déduire de ses impôts.

L’autre idée : que votre père vous prête de l’argent pour acheter votre RP : pourquoi pas. Encore faudrait-il qu’il soit d’accord et les nombreuses personnes de son "foyer" aussi. En revanche, ne pas déclarer ce prêt privé à la banque, c’est une fausse déclaration, et vous connaissez la sanction : prêt immédiatement exigible. C’est rare mais quand ça arrive… Par ailleurs, vu votre métier, si une telle affaire était révélée, ça pourrait avoir "quelques" conséquences sur votre carrière…

A part ça, début de carrière en banque d’affaires, 75 k€ de revenus, mais vous ne pensez qu’à 3 choses : faire des affaires en famille (mauvaise idée très souvent), frauder le fisc et mentir aux banques. Franchement, c’est ça que vous avez appris à l’école et dans votre métier ? Belle mentalité. Vous ne devriez pas vous arrêter en si bon chemin, tant qu’à faire carrière dans l’illégalité, il y a d’autres choses qui rapportent plus !

Dernière modification par Bernard2K (10/07/2019 00h22)

Précision

Merci à vous pour ces réponses utiles qui donnent à penser et qui mettent face à soi même. Rassurez vous Bernard, vous n’avez pas bénévolement mis votre matière grise au service d’une fraude qui vous contraindra à en user d’avantage pour équilibrer les finances publiques. Au contraire, vous avez tous éclairé non pas un jeune sans scrupule qui demandait comment rouler l’Etat et son père au mieux pour s’assurer un confort et un capital, mais quelqu’un qui avait une idée d’investissement en tête (le montage de SCPI à l’IS) pour commencer à construire une épargne et face à qui se sont posées de nouvelles données et par là un nouveau problème. Je vous en remercie donc sincèrement.

Je pense être en accord avec vous tous en affirmant que, moralement, frauder le fisc est inacceptable et que, dans la position dans laquelle j’aborde la vie (avec confiance (car avec foi en une forme de justice qui veut qu’avec du travail, de l’honnêteté et une bonne étoile on y arrive)), cela serait un risque idiot.

Sur le fond du montage

Pour la première idée, je comprends que l’idée d’être le locataire de mon père est non seulement une fausse bonne idée en ce qui concerne les raisons fiscales, mais est de toutes façons illégale. Sujet clos.

Sur la deuxième idée, Scipion a tout a fait compris mon esprit et mon objectif. Vos conseils sont précieux et me semble dire finalement ceci: il est possible de manière légale (donc acceptable pour moi en ce qui concerne ma conscience vis à vis de l’Etat face auquel j’ai sur les questions d’optimisation un rapport où légalité et éthique se superposent strictement) d’arriver à une position où, grâce à un arrangement familial, j’opère une maximisation de mes revenus et profite de l’aide de mon père. Je précise ici que les relations que j’ai avec mon père sont excellentes : nous sommes très proches, il n’est pas du tout dans notre culture de nous opposer frontalement, et prenons nos décisions après de larges concertations (enfin, ça a toujours été moi qui l’ai fortement sollicité et ai suivi ses conseils, mais je sens que je commence petit à petit à être écouté de lui et ça me rend fier - désolé pour la parenthèse émotion). Merci donc pour ces conseils techniques, le démembrement me semble être une bonne piste. A préciser, donc, si la boucle où j’ai la nu-propriété et suis en même temps locataire est possible.

Mais, ce que je comprends de ce montage au vu de vos retours est que, s’il m’est avantageux, il l’est beaucoup moins pour mon père qui s’en trouve privé de liquidité et de rendement à un moment où ses revenus baissent, cela au même moment où moi je rentre dans une phase où mes revenus vont augmenter. J’ai pour mon père énormément d’amour et d’admiration : il a travaillé dur toute sa vie et je ne souhaite pas que ce qui correspond à la "récompense" d’années de travail serve strictement à me mettre le pied à l’étrier alors que je n’en ai pas objectivement besoin, vu la situation plutôt privilégiée dans laquelle je me trouve à mon âge.

J’ai donc, pour tout vous dire, soumis cette idée à mon père qui l’a à première vue trouvée intéressante. Lui est très profane en question d’investissement et a semblé penser que cela pouvait faire du sens. Il ne souhaite pas consommer ces 300 000 euros. Sa réponse était nous allons réfléchir. Mais plus j’y pense, plus je me dis qu’il serait plus juste que mon père utilise cet argent pour un investissement qui lui permette de profiter de sa retraite, de voyager, de s’amuser, ou qui lui permette d’avoir un rendement honnête, ou au moins qui soit liquide.

Mes interrogations

Dans ce cas là, y a-t-il un type d’investissement qui soit à privilégier dans son cas dont je pourrai lui parlé? J’ai pensé à des SCPI en usufruit qui présentent un bon rendement?
Dans ce cas là aussi, il faudrait que je pense à une formule de logement et le plus simple me semble d’être de trouver un colocataire qui, même s’il n’arrivera pas au cheville de mon colocataire actuel, fera l’affaire. Je me lancerai en même temps dans un investissement en SCPI et resterai mobile à l’international.

Enfin,

L’esprit de certains de vos message a pu me paraitre brut mais il a je pense permis de résumer la situation : si mon père souhaite réaliser ce montage, nous devons bien nous renseigner pour le faire dans la légalité optimisée et je dois surtout une fois encore le remercier pour être d’une générosité sans borne avec moi. Mais c’est mon devoir de fils de lui dire que ce montage n’est pas optimal, loin de là, pour lui et c’est aussi mon devoir de fils d’essayer de comprendre au mieux ses objectifs et de mobiliser du temps pour l’aider à trouver chaussure à son pied en terme de placement. Enfin, c’est aussi mon devoir de (jeune) homme de trouver, pour mon cas, les bons investissements.

Pour finir, Bernard, je vous rassure une deuxième fois: je ne pense pas qu’à ça

Merci encore et toute idée est bienvenue !

Dernière modification par Wayneroo (11/07/2019 00h59)

Bonjour,

je ne demandais pas forcément une profession de piété filiale et de volonté de payer ses impôts. Juste retenir 2 choses : faire ses conneries seul, sans en parler à autrui et a fortiori sur un forum public ; et bien en peser les conséquences avant de se lancer. Dans votre position, il est clair que toute malversation peut vous nuire fortement dans votre carrière, donc l’honnêteté semble la mieux indiquée. Bref, affaire close.

Il vous faut décomposer les problèmes :

- vous avez besoin de vous loger. Soit la colocation actuelle, soit vous louez ailleurs (vous en avez largement les moyens), soit vous achetez.

- sur la possibilité que votre père achète le logement, et que vous lui payiez un loyer : rien d’illégal bien sûr, pourvu que le loyer soit déclaré. Mais votre père et vous êtes comme l’agriculteur et l’agroalimentaire qui essaient de négocier le prix du lait. Vos intérêts sont parfaitement opposés. Vous aurez beau trouver le compromis idéal validé par tous, ça sera forcément moyen à tous points de vue : moyennement intéressant pour vous, très moyennement rémunérateur pour votre père. Si vraiment vous allez par là, il faut faire du meublé en LMNP au réel, c’est le plus intéressant fiscalement. Ca implique bien sûr que ce soit lui qui paie tous les meubles.

- sur la possibilité que votre père vous prête de quoi acheter votre RP : souvent, les parents rechignent à prêter avec intérêt. De toute façon, les taux des prêts bancaires sont très bas (1,5 % environ), et la logique voudrait que votre père, s’il vous compte des intérêts, s’aligne sur ce chiffre (à noter que ces intérêts seront un revenu imposable, comme revenu de valeurs mobilières, eh oui tout revenu doit être déclaré !). Bref, que ce prêt familial soit à taux 0 ou à taux 1,5%, dans tous les cas c’est un bien médiocre placement pour son épargne. Dans la mesure où vous pouvez emprunter à la banque car très solvable, je ne vois pas l’intérêt de contraindre votre père à faire un placement aussi médiocre.

- votre père a 300 k€ à placer (voire plus, s’il a d’autre épargne non optimisée). Vous pouvez contribuer à l’aider dans sa réflexion, mais 1) encore faut-il que vous ayiez une bonne connaissance des différents supports d’investissement, ce qui ne semble pas encore le cas 2) encore faut-il que cela ne vous soit pas reproché, or la loi de l’emmerdement maximum dit que l’une au moins des nombreuses personnes de son foyer (probablement recomposé) vous le reprocheront un jour.
Vous dites qu’il n’y connaît rien.

Premières questions : objectifs du placement, et horizon d’investissement ?

Si l’on suppose qu’il veut quelques revevnus complémentaires et qu’il n’aura pas besoin de toucher au capital d’ici 8 ans, je dirais que la meilleure solution est de diversifier de façon prudente. La diversification est la première des assurances : limiter le risque en panachant divers classes d’actifs. Déjà, livret A et/ou LDD, pour l’épargne de précaution immédiatement disponible. Ensuite, de l’assurance-vie fonds euros. Ensuite, des produits lazy sur un PEA (ETF world, éventuellement un peu de smart beta). Ensuite, de la pierre papier : SCPI ou mieux, foncières cotées.

Bref, des choses simples et facilement compréhensibles et équilibrées. Naturellement, AV et PEA via des brokers en ligne, pas sa banque traditionnelle qui charge bien trop en frais.

Du point de vue de votre père qui a cet argent à placer, dites-vous bien que tout "all-in" déroge à la diversification recommandée. Y compris un all-in du type acheter le bien immobilier pour le louer à fiston adoré ou bien prêter la somme à fiston adoré pour qu’il achète sa RP.

Dernière modification par Bernard2K (11/07/2019 09h15)