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#1 18/07/2018 07h34

Membre
Réputation :   8  

Bonjour,

Plusieurs offres m’intéressent pour l’achat d’un immeuble. A l’origine je pensais choisir sur la base du TAEG mais finalement ce n’est pas si simple que ça…

Que me conseilleriez vous ?

Banque 1 :
- sur 20 ans : taux nominal 1,4%, assurance 0,24 %, IRA non négociables, cautionnement environ 5 000 euros
- sur 25 ans : taux nominal 1,6%, assurance 0,24 %, IRA non négociables, cautionnement environ 5 000 euros

Banque 2 :
- sur 20 ans : taux nominal 1,5%, assurance 0,08%, exonération des IRA, cautionnement environ 2000 euros.

Si on compare la première et la troisième proposition, par exemple, difficile pour moi de dire quelle est la meilleure. Dans l’absolu le TAEG est plus faible pour la 3è proposition, donc elle semble plus avantageuse, mais dans le cas de la 1ère proposition je peux changer d’assurance au bout d’un an en espérant en trouver une à - de 0,15%…

L’assurance dans les deux cas est une assurance de groupe basique (PTIA + décès).

En outre dans un cas les IRA sont exonérés et dans l’autre cas non.

Toutefois, je me dis que ce n’est pas garanti du tout que je trouve après un an une assurance à un aussi bon taux que l’autre… dans un an j’entre dans une tranche d’âge différente et si ça se trouve d’ici là je peux avoir un pépin de santé même bénin qui m’obligera quand même à remplir des formulaires plus complets que les formulaires simplifiés que l’on me propose et dans lesquels je réponds non partout.

Vos avis sont les bienvenus.

Mots-clés : achat, immobilier, taux

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#2 18/07/2018 07h42

Membre
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Soyez basique. Pour comparer, additionnez les coûts et comparez.

Attention au taeg, il n’est pas toujours comparable si par exemple vous devez prendre des parts sociales.

Pour la durée, c’est selon votre perception du projet et la nécessité d’avoir un cashflow le plus élevé possible ou pas.

Pour les ira, idem. Tout dépend de votre vision de l’avenir sur le bien. Si c’est un bien que vous voulez garder, vous irez au terme du prêt. De plus, les ira prévus au contrat sont souvent négociables si vous faites d’autres projets avec cette banque.

N’oubliez pas les frais de dossier.

Voyez aussi la relation avec la banque. Avez vous une préférence? La banque est-elle bien placée sur certains produits d’épargne?….


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#3 18/07/2018 07h53

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La 3e proposition me semble la plus avantageuse. Le moindre coût du cautionnement et l’assurance sont des économies substantielles. L’absence d’IRA est une très bonne chose pour que vous soyez totalement libre de vos de choix de conserver ou revendre.

Vous semblez croire qu’il faut attendre un an pour substituer une assurance. S’il a été ajouté la possibilité de substitution lors de l’échéance annuelle (amendement Bourquin), il y a toujours la loi Hamon qui permet de substituer l’assurance au cours des 12 premiers mois après la signature du prêt. Vous pouvez donc signer dans la 1ère banque et substituer l’assurance dès le lendemain. Mais il restera les frais de cautionnement plus élevés, et les IRA.

Dernière modification par Bernard2K (18/07/2018 08h03)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#4 18/07/2018 09h00

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Bonjour,

Si on additionne l’ensemble des coûts la proposition 3 est plus avantageuse sur le papier, mais la proposition 1 peut être plus avantageuse si je fais une substitution d’assurance avec une assurance à un taux inférieur à 0,10 %.

Je ne m’y connais pas bien en assurances. Je pensais que la loi Hamon permettait seulement de changer d’assurance au bout d’un an, apparemment non on peut en changer quasiment tout de suite, merci pour le conseil.

Est ce globalement "facile" d’obtenir une assurance déléguée < 0,10 % ou est ce que ça ne vaut pas le coup d’essayer ?

Par ailleurs les assurances PTIA + décès sont vraiment les assurances de base, peut-il y avoir vraiment de grosses différences entre les contrats ? (J’imagine qu’il y a des différences majeures surtout quand l’assurance prend en charge la perte d’emploi ou l’IPP).

Enfin comment réagissent les banques quand on fait une substitution d’assurance ? (Le relationnel avec le banquier ne risque t-il pas d’en pâtir?)

Concernant les IRA c’est vrai que c’est un avantage non négligeable, mais je pense que cela peut être encore révisable à ce stade si je leur dis que c’est ça ou rien.

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#5 18/07/2018 09h43

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Bonjour,

L’assurance est importante si le capital emprunté est important, ce qui semble être le cas ici (au vu du montant de cautionnement). Pour du locatif, il n’est pas indispensable d’avoir l’IPP/ITT.
L’assurance perte d’emploi a, à mon sens, un intérêt extrêmement limité, il y a bien souvent une franchise de 3 mois et plein de conditions pour que l’assurance ne fonctionne pas.
Sur le cautionnement, il faut aussi tenir compte que sur crédit logement par exemple, vous récupérez une partie du montant de la caution à fin du prêt (soit au terme soit avant si remboursement anticipé).
Avez vous calculé le coût d’un remboursement anticipé avec le taux proposé (c’est plafonné à 3% du CRD ou 6 mois d’intérêt) ?

Sur chaque offre doit figurer le cout global, comme indiqué par Bernard2k, c’est le meilleur moyen de comparaison.

Voyez aussi le reste, à savoir si vous devez faire une domiciliation bancaire ailleurs, les coûts bancaires (frais tenu de compte, "packages bancaires", ect…) Sans oublier tous les désagréments qu’une domiciliation bancaire impose…

Avez vous fait des simulations sur internet sur les banques en ligne ? Les conditions sont très souvent extrêmement avantageuses et la domiciliation bancaire n’est pas toujours requise.

Dernière modification par Letuche57 (18/07/2018 09h44)

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#6 18/07/2018 09h55

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Bonjour,
Personnellement je prendrai 25 ans, donc il n’y a pas le choix.
Par contre si je pensais vendre le bien à moyen terme la dernière solution me conviendrait, car cela m’éviterait tout l’administratif pour le changement d’assurance et la sérénité sur le fait de ne pas payer d’IRA lors de la revente.

Olivier

Dernière modification par skarnik (18/07/2018 09h56)

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#7 18/07/2018 10h51

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Bonjour

Je ne sais pas si vous avez fait l’exercice ( pour ma part c’est comme ca que je choisi le pret au final )  de mettre vos cash flow en face Actif / passif.

vous voyez directement les differences tous les mois et le couts pret / interet / Ass.

A priori , 25 ans commence a devenir vraiment cher ( mais a voir les cashflow)

Pour les IRA … autant pour une RP cela me parait interessant , pour du locatif moins ( possiblement  vous aurez envie de rembourser quand les interets seront faibles … donc le cout des IRA ne sera pas trop éleves non plus. )

Cdt

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#8 18/07/2018 11h16

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En prenant en compte que le taux nominal :
pour 100K€ emprunté :
Sur 20 ans :
- 1.5 % : 488 €/mois
- 1.4 % : 477 €/mois
Sur 25 ans :
- 1.6 % : 404 €/mois

Pour l’assurance :
- 0.24 % : 20 €/mois
- 0.08 % : 6.67 €/mois

En revenu foncier les intérêts et assurance sont déductibles au réel.

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#9 18/07/2018 12h06

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A mon avis ne regardez pas que le taux et le cout.

Regardez aussi la possibilité de faire un différé partiel, les possibilités de faire du report de mensualité ou de l’allongement de durée.

Le 25 ans à l’avantage de généré plus de cash sui peut être placé, mais l’inconvénient de devoir faire des travaux dans vos logements, une grosse rénovation s’imposant après 20 ans en général.

Enfin quel est votre objectif revendre ou conserver à vie? Espérez vous une plus-valu du au travaux, reconfiguration, marché en tension?

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#10 18/07/2018 14h53

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linh a écrit :

Bonjour,

Banque 1 :
- sur 20 ans : taux nominal 1,4%, assurance 0,24 %, IRA non négociables, cautionnement environ 5 000 euros
- sur 25 ans : taux nominal 1,6%, assurance 0,24 %, IRA non négociables, cautionnement environ 5 000 euros

Banque 2 :
- sur 20 ans : taux nominal 1,5%, assurance 0,08%, exonération des IRA, cautionnement environ 2000 euros.

Si on compare la première et la troisième proposition, par exemple, difficile pour moi de dire quelle est la meilleure. Dans l’absolu le TAEG est plus faible pour la 3è proposition, donc elle semble plus avantageuse, mais dans le cas de la 1ère proposition je peux changer d’assurance au bout d’un an en espérant en trouver une à - de 0,15%…

Même si vous changiez immédiatement d’assurance, la proposition de la banque 1 est moins intéressante que celle de la banque 2, du fait du coût prohibitif de cautionnement. Même si ce coût est inclus dans le prêt, la mensualité du prêt à 1,5 % est plus faible. Et en plus il n’y a pas d’IRA.

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#11 19/07/2018 06h38

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@ tous

Vos conseils sont très utiles, il y avait certains éléments auxquels je n’avais pas pensé. Je vais voir si on peut ajouter d’autres conditions de type différé ou modulation de mensualités.

Je pense donc partir soit sur l’option 2, soit l’option 3, car l’option 1 semble moins avantageuse que la 3 et la 2 peut avoir un intérêt également.

Cela donne donc:
- Option 2 : sur 25 ans : taux nominal 1,6%, assurance 0,24 % (à substituer), IRA apparemment non négociables (revoir ce point), cautionnement environ 5 000 euros
ou
- Option 3 : sur 20 ans taux nominal 1,5%, assurance 0,08%, exonération des IRA, cautionnement environ 2000 euros.

Avantage sur 25 ans : je pars sur un cash flow positif au lieu d’un cash flow légèrement négatif (que je peux assumer toutefois). Inconvénient sur 25 ans : le coût total de l’emprunt commence à devenir bien élevé par rapport à 20 ans.

Mes objectifs ; intialement c’était plutôt de garder le bien à long terme, ce qui pourrait m’apporter un complément de retraite, mais j’ai bien conscience qu’en une vie beaucoup de choses peuvent changer, que ce soit dans mon cas personnel ou en ce qui concerne l’environnement juridique.
En fonction de l’évolution de la fiscalité de l’immobilier, de la règlementation en général, de l’évolution des prix du marché, il ne faut pas forcément se cantonner à ses objectifs initiaux. Je n’exclus donc pas :
- une revente de l’ensemble lorsque les intérêts de l’emprunt seront devenus plus faibles (au bout d’une dizaine d’années ou plus)
- une vente à la découpe petit à petit (au bout d’une dizaine d’années ou plus)

Concernant la plus value, je préfère ne pas compter dessus car on ne peut pas savoir à l’avance quels seront les prix de l’immobilier dans x années… Je pense toutefois qu’il s’agit d’un quartier assez dynamique et qu’il n’y aura pas de moins value sauf circonstances exceptionnelles (du genre une boîte de nuit qui ouvre devant… mais très improbable)

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#12 19/07/2018 08h33

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Pour comparer correctement le coût, on a inventé le TAEG. Ça évite d’avoir à regarder individuellement le coût du cautionnement (qui est compris dedans).
Si le TAEG est plus faible, l’offre est meilleure. (Les parts sociales éventuelles d’abord peuvent s’intégrer au calcul, et de toute façon ne sont pas une dépense puisqu’elles sont récupérées à terme, donc il est logique qu’elles soient exclues du calcul par défaut).
Votre argument pour ne pas utiliser le TAEG est "je peux trouver une assurance moins chère". Oui, et dans ce cas vous recalculez le TAEG et comparez sur cette base !

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#13 19/07/2018 14h24

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@sven337 : Malheureusement, ce n’est pas aussi simple… j’ai découvert récemment que le TAEG n’est malheureusement pas fiable pour comparer des crédits (Comment calculer le TAEG d’un crédit immobilier ?).

Par ailleurs, il compare une solution sur 20 ans avec une solution sur 25 ans, donc le TAEG n’est de toutes façons pas un élément permettant de trancher, car pas comparable sur des durées différentes.

@linh : je suis actuellement dans la même réflexion : 25 ans pour maximiser le cashflow ou 20 ans pour minimiser le cout du crédit ?
Je suis a peu près certain que je vais me diriger vers l’option 25 ans. Le surcoût du crédit par rapport à 20ans va évidemment réduire la rentabilité globale du projet, mais avoir un cashflow positif est une bien meilleure chose pour continuer à faire des investissements. Si votre bien est totalement financé (mensualités de crédit, charges et fiscalité) par les loyers, il vous sera plus facile de convaincre votre banquier de vous suivre sur le projet suivant.

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#14 19/07/2018 14h57

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Pour faire un conseil "avisé" il faudrait beaucoup plus de paramètres sur vos objectifs pour l’opération actuelle et à venir? ,votre capacité de remboursement, sur la relation souhaitée avec la banque choisie, les frais autres de la banque pour les services dont vous aurez besoin, de vos besoins de conseil etc…

Pour les assurances, je suis surpris que la majorité des personnes regardent seulement le coût, alors que les garanties diffèrent suivant les contrats ainsi que les exclusions. Suivant votre métier, vos autres contrats de prévoyance etc les conséquences d’un sinistre ne seront pas forcément les même.

Enfin, je suis bien d’accord qu’un TAEG n’est pas très concluant suivant les contreparties demandées, les montages qui varient. Un coût total me semble plus "parlant" et voir également les + / - de chaque proposition avec IRA / possibilité de modulation etc…
Comme évoqué par un membre sur une autre file (désolé je n’ai pas le nom de l’intervenant ni le sujet) , vous pouvez selon l’établissement bancaire allonger la durée du prêt de 2 ans de façon presque simple.

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