PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.

#1 05/06/2018 11h21

Membre (2016)
Réputation :   5  

Bonjour à tous,

Je viens d’acheter un studio actuellement loué en nu. Au départ du locataire je le meublerai pour faire du LMNP au prochain locataire.

Avec un rapide calcul, le régime au réel est plus avantageux (calcul suivant : )
Loyer HC 2018 : 1 674 €
Charges copro déductibles 2018 : 210 €
Taxe foncière au prorata de l’année : 290 €
PNO 2018 (7 mois) : 60 €
Intérêts emprunts sur 2018 : 285 €
Assurance du prêt sur 2018 : (est-ce déductible ?) : 30 €
Commission de prêt : 500 €
J’oublie peut être des charges déductibles ? pas de travaux prévu, soit une déduction de 1 375€, donc le revenu imposable serait ~ 300 €.

1er Q: L’obligation de rester en nu au réel pendant 3 ans est-elle valable uniquement avec du déficit foncier ? Ici je n’ai pas de déficit à imputer aux prochaines années, l’imposable restant positif, je pourrai passer en LMNP avant 3 ans ?

2e Q : Si l’étudiant part en juin 2019, je pourrai déclarer les revenus fonciers de janvier à juin au réel, puis avec le prochain locataire les revenus bic (LMNP) de juillet à décembre, au forfait ?

Merci d’avance pour vos retours,

Bonne journée

Dernière modification par bastlebast (05/06/2018 11h21)

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #2 05/06/2018 12h31

Membre (2015)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 20 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3291  

1) Obligation de rester en nu pour 3 ans seulement si déficit foncier imputé sur le revenu global. Par exemple, si vous avez du déficit sur le bien A mais suffisamment de revenus locatifs sur un bien B pour que l’ensemble des revenus fonciers reste positif, vous n’avez pas cette obligation. Donc là, sans déficit du tout, vous pouvez passer en meublé quand vous voulez.

2) Oui, sur votre déclaration, vous déclarerez en revenus fonciers les recettes et charges des 6 premiers mois, et en BIC les recettes et charges des 6 mois suivants. Notez que vous ne pouvez être micro-BIC sur ce second bien que si le premier meublé que vous louez est aussi en micro. Autrement dit, l’ensemble des biens loués meublés par un contribuable est forcément au même régime : micro ou réel.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

Hors ligne Hors ligne

 

#3 05/06/2018 13h39

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   130  

Je précise que si par contre vous continuez à louer nu alors l’option pour le réel est effectivement pour une durée de trois ans, même sans déficit foncier.

Hors ligne Hors ligne

 

#4 06/06/2018 07h28

Membre (2015)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 20 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3291  

Vous avez raison de préciser : si option au réel, et que la location nue se prolonge, cette option a une durée de 3 ans irrévocable, donc on ne peut pas revenir au micro-foncier si ça nous chante. Par contre cette option est forcément interrompue par tout événement qui provoque la sortie du bien du régime des revenus fonciers (passage en meublé, reprise pour habiter, vente…).


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

Hors ligne Hors ligne

 

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.


Pied de page des forums