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#1 24/10/2020 02h53

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Bonsoir à tous,

je lance cette discussion car je n’ai pas vraiment trouvé de file qui traitait clairement de ce sujet (comme on peut en trouver sur ce forum). Si tel n’était pas le cas, veuillez m’en excuser et supprimer mon post.

Je visite un appartement demain en première couronne parisienne. Je serai le premier à visiter ce bien qui n’est pas encore sur le marché et pour le moment, la seule information que j’ai est la suivante : il s’agit d’un 39m2 à 194K€ vendu loué à 660€ (bail courant jusqu’en décembre 2021).

A titre de comparaison ce bien devrait se vendre aux alentours de 230K€ et se louer aux alentours de 950€/1000€ en meublé bien équipé (environs 850/900€ en nu).

Je n’ai pas encore toutes les autres informations mais au prix de vente sur ce secteur, il s’agit d’une bonne affaire (enfin, si on ne regarde que le prix).

Dans ma situation, nous prenons comme hypothèse :

- Je souhaite réaliser un investissement en LMNP
- Si le bien est un T1, je souhaiterais le transformer en T2


J’ai donc essayé de me demander à quel point "acheter un bien occupé est une épine dans le pied" ?

Après quelques recherches, je n’arrive pas à trouver une réponse claire à cette question. Voici ce que je comprends à date :

- Si le locataire a plus de 70 ans, je ne peux rien faire avant le départ de celui ci

- S’il s’agit d’un bail conventionné (loi 1948) je ne peux rien faire avant le départ du locataire

- L’acquéreur récupère le bail en cours => s’il s’agit d’une location nue, je perdrais donc la possibilité de déduire les frais d’acquisition même si je passe en LMNP un jour. Mais s’il s’agit d’une location meublée, est ce que je peux tout déduire si je récupère un bail en cours?

- Le bail arrivant à échéance dans moins de 2 ans, je suis dans l’obligation de la reconduire à la date d’échéance du bail et je ne pourrai mettre fin au bail qu’à sa date d’échéance (donc dans 4 ans s’il s’agit d’un bail de 3 ans : décembre 2024).

- Si je veux faire des travaux, ça va dépendre du bon vouloir du locataire

- Si je veux augmenter le loyer, il va falloir que je me réfère à la clause d’indexation figurant dans le bail signé par le locataire

J’espère que vous pourrez m’aider à y voir plus clair!

Très bonne soirée à tous,

Manille

Mots-clés : achat, logement occupé, loyer faible


Petit à petit l'oiseau fait son nid.

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[+1]    #2 24/10/2020 09h01

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Concernant un bien acheté occupé :

- Vous ne pouvez donner congé à l’échéance du bail que pour vendre ou l’occuper (vous ou un membre de votre famille). Voir en ce sens la fiche dédiée de service public. Vous ne pouvez donc rien faire tant que le locataire ne décide pas de donner congé si vous souhaitez louer à d’autres conditions.

- Vous risquez donc de rester au régime location nu pour une durée indéfinie, et donc de subir une imposition de votre revenu net à 47,2 % (votre TMI + 17,2 % de prélèvement sociaux). Vous pouvez tenter de proposer un changement de bail à votre locataire avec un passage en location meublée, mais rien ne l’oblige à accepter

- Cette incertitude explique la décote par rapport à un bien vendu non occupé. La décote de 16 % me semble normale, surtout compte tenu du rendement actuel (3,8 % sur la base d’un prix d’achat de 210 k€ frais de notaires inclus).

- Je vous recommande de simuler l’achat d’un bien vide à 230 k€ avec location en LMNP au niveau de loyer prévu et celui envisagé (194 k€ et location nue) et de déterminer après quelle durée l’achat à 230 k€ s’avère plus favorable en terme de cash flow…

Concernant la transformation T1 ==> T2 :
En cas d’encadrement des loyers, les plafonds par m2 seront plus faibles avec un T2 (voir la file dédiée à l’encadrement)

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (24/10/2020 09h06)

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[+1]    #3 24/10/2020 10h12

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Comme le dit Cannyonneur, les cas de reprise sont drastiquement limités. Donc, en fait, un bail en location nue est "indéfiniment renouvelable".

Considérons maintenant la question sous l’angle du locataire :
- qu’est-ce qui peut motiver un locataire à partir lorsqu’il paie un loyer à 660 €/mois, alors que, pour se reloger dans un appartement équivalent, il devrait payer 900 € de loyer/mois ou bien acheter à environ 250 k€ ? Je vous laisse répondre à cette question.

Considérons maintenant la question sous l’angle du propriétaire :
- comment augmenter le loyer ? Appliquer la procédure pour loyer manifestement sous-évalué. Ca rattrappe "un peu" la différence tout en restant en revenus fonciers. Quel peut être la réaction du locataire ? Tout est possible : acceptation ; contestation en justice ; dégrader le logement ; ne plus payer le loyer…
- comment passer en bail meublé ? Soit convaincre le locataire de donner congé pour signer dans la foulée un bail meublé, mais vous devrez consentir le même loyer bas, ou à peine plus, sinon il serait fou d’accepter. Ou bien attendre que ce locataire parte.
- quelle est la durée réelle maximum d’un bail de location nue ? Jusqu’à la mort du locataire. Et encore, s’il était marié, le conjoint survivant qui habitait avec lui a droit au bail. Si un locataire vieux s’amuse à se marier avec une petite jeune qui lui survivra et restera dans le logement, ça peut durer un siècle ou plus.

En gros, vous pourrez passer en meublé dans un délai compris entre quelques semaines et… un siècle.

Le seul point sur lequel vous n’avez pas d’inquiétude à vous faire, c’est la prise en compte des frais d’acquisition. Si vous passez en meublé plus d’un an après avoir acheté, ça sera la valeur vénale qui sera amortie, ce qui est plus avantageux car, d’après ce que vous dites, elle sera nettement supérieure à votre prix d’achat même augmenté des frais d’acquisitions.

Dernière modification par Bernard2K (24/10/2020 10h45)


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#4 25/10/2020 11h15

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J’ai oublié un truc et je ne peux plus éditer le message. Si vous lisez les textes sur l’encadrement des loyers à la relocation (qui empêchent d’augmenter fortement le loyer entre deux locataires), ça ne dit nulle part que le passage en meublé donne droit à augmenter le loyer. Ca semblerait logique, ne serait-ce que parce qu’on a ajouté les meubles… mais ce n’est pas prévu.

Notez que ces divers sujets ont déjà été amplement discutés sur le forum et que vous auriez pu trouver ces informations avec une bonne recherche.


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#5 25/10/2020 11h49

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Bonjour à tous,

je vous remercie pour vos réponses. J’avoue avoir été perdu entre les informations que je lisais dans les différentes files du forum et sur les sites officiels. Je ne comprenais pas clairement que :

Bernard2K a écrit :

Donc, en fait, un bail en location nue est "indéfiniment renouvelable".

Je n’arrivais pas à trouver cette information (et je me disais un peu que ça ne pouvait pas être vrai…). Je trouve quand même qu’on touche la limite entre la protection du locataire et la nuisance aux investisseurs. Après, si cette protection n’existait pas, les investisseurs (souvent plus informés que les locataires) seraient constamment en position de force…

Pour vous donner les suites du projet, j’ai réalisé hier la visite et j’ai eu des informations plus précises. Le bien était plutôt loué 900 € (660 dans ma poche + 160 de provision pour charges + 80 euros de frais d’agences) => d’où les 660€ annoncés par l’agence. Le locataire était censé partir dans 1 an parce qu’il a acheté un appartement sur plan qui est livré en 12/2021 (moyennant les retards qu’il y a actuellement).

Le projet n’était en fait pas une bonne affaire au vu des charges très élevées de l’immeuble (2860€/ans) et du contexte global.

Je n’ai donc pas fait d’offre sur ce bien!

Manille


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#6 25/10/2020 12h03

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Ah oui, si les charges de copropriété sont de 2860 €/an pour 39 m², soit 73€/m², c’est énorme ! Vous avez raison de laisser tomber.

Notez que le montant des charges de copropriétés est une information qui doit figurer obligatoirement dans les annonces.


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#7 25/10/2020 13h15

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Quel est le ratio max acceptable de charges pour un investissement locatif ?

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[+1]    #8 25/10/2020 18h57

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Les charges de copropriété peuvent être très variables d’une copropriété à une autre : réduites à la quote part d’assurance pour une copropriété à très peu de copropriétaires avec compteurs d’eau individuels, syndic bénévole et pas d’espaces communs et très importantes pour un ensemble avec syndic professionnel, chauffage, eau froide et chaude communes, concierge, ascenseur et espaces verts, voire piscine…

A mon sens, l’investisseur doit privilégier les biens avec le minimum d’équipements communs :
- les charges sont intégralement supportées par le propriétaire en cas de vacance ou d’impayés
- les charges locatives augmentent facialement le loyer, et les candidats privilégieront les loyers globaux les plus faibles…

Certains journaux/fédérations/associations publient des observatoires des charges de copropriété qui permettent de se situer.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (25/10/2020 19h00)

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