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Forums des investisseurs heureux

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#1 25/11/2018 10h22 → Jilli [80] : étude de cas immobilier (colocation étudiante) (collocation, immobilier, locatif)

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Bonjour tout le monde.
Je vous présente un bien susceptible de m’intéresser. Je compte faire une offre la semaine prochaine.
C’est un bien que j’achèterai avec ma femme pour faire une collocation à 4 chambres dans un quartier étudiant. Nous sommes déjà propriétaires de notre RP.

VOTRE PROFIL

- Je suis infirmier libéral et ma femme est fonctionnaire de la fonction publique hospitalière.
Notre TMI est de 30%.
Nos revenus sont d’environ 80k€/an

Info - Forums des investisseurs heureux

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Maison à rénover de 90m2 composée d’un RDC, un étage avec 2 grandes chambres de 14m2 et 15m2, de combles de 9m2 ( 14m2 au sol). Une salle de bain au 1er, et cuisine/ séjour au RDC. Il y a également une cour et un jardin de 200m2 d’herbe qu’il faudra entretenir. Il y a une petite cave également.
La maison est située dans un quartier étudiant en plein développement ( nouveau centre universitaire qui vient d’arriver) à Amiens. Le bien est proche de toutes les commodités et transport en commun.
- Chauffage : il y a un ballon d’eau chaude dans la cave, et quelques convecteurs.
- Compteurs d’eau et d’électricité linky
- Décoration : antique
-La maison est à rénover entièrement sauf le gros œuvre . Il faut refaire l’électricité, la plomberie, beaucoup de placo, démousser la toiture, je n’ai pas toutes les fenêtres à changer.
Ce bien dispose de 2 chambres actuellement. Je l’ai visité avec un artisan. Nous pouvons donc y ajouter 2 chambres, une dans les combles et une autre au RDC côté jardin. La chambre au RDC serait de l’ordre de 14m2 et d’y ajouter une douche également. Le défaut est qu’il faudra passer par cette chambre pour aller dehors. Ayant discuté avec quelques agents immobiliers, je ne pense pas que cela soit trop gênant.

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien 120 000 ( je compte encore descendre un peu le prix)
- Loyer : 16800/ an en comptant en moyenne 350€/ chambre mais je pourrai augmenter un petit peu le loyer sur la chambre du bas par exemple.
- Taux de vacance envisagé : étant donné la pénurie immobilière dans le quartier, je pense que j’aurai peu de vacance.
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : 1300€
- Travaux immédiats : j’attends le devis de mon artisan mais nous avons évalué  les travaux à 67500€ avec le mobilier ce qui fait 750€/m2.
- Taxe foncière : 880€

- Rendement opérationnel brut : de l’ordre 11%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : je dois revoir mon banquier mais a la dernière visite il était question 2000€ environ
- Taux du crédit : j’ai compté 1,6%
- Durée du crédit : 20 ans
- Frais de tenue de compte : nous comptons probablement inclure le bien dans une SCI. Rien de sûr pour le moment. A voir avec le banquier et mon comptable que je vais voir bientôt. Je ne connais pas encore le montant pour la tenue des comptes.
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance : oui, j’ai à peu près 15 000 € de livret A/ LDD

RÉGIME D’EXPLOITATION

location meublée : LMNP

CASH FLOW

- Le cash-flow serait approximativement de 200€. Mon objectif n’est pas de gagner de l’argent mais plutôt de construire un patrimoine.

Les interrogations que j’ai concernent surtout l’histoire de la chambre à traverser pour aller dans la cour, et l’espace vert à entretenir. Il y a juste un coup de tondeuse à passer l’été mais je ne me sens pas l’âme d’un jardinier, je déléguerai probablement cette tâche que je n’ai pas inclus dans mes calculs d’ailleurs.
Les travaux assez lourds me réserveront probablement leurs lots de surprises également.
Mais le projet me semble intéressant.
Merci pour votre aide.

Mots-clés : collocation, immobilier, locatif

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[+1]    #2 25/11/2018 10h34 → Jilli [80] : étude de cas immobilier (colocation étudiante) (collocation, immobilier, locatif)

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Bonjour a vous.

Remarques rapides :
4 étudiants(e)s pour une seule salle de bain. OK. est-elle prévue assez grande ?
Pareil pour les espaces de vie : c’est ce qui fait la différence pour les étudiants en général : Cuisine ouverte ? Salon-télé avec espace de vie ?
La gestion de la consommation électrique de colocation est délicate : faites dans l’efficace car vos colocataires ne feront pas dans l’économie.

Vis a vis de la SCI, je ne suis pas un spécialiste mais pourquoi ne pas le faire en direct en LMNP. Quel avantage en dehors de la transmission?

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#3 25/11/2018 11h10 → Jilli [80] : étude de cas immobilier (colocation étudiante) (collocation, immobilier, locatif)

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Je compte aménager la chambre du RDC en « petit studio ». Il y a la place pour y mettre un coin SDB sympa style suite parentale. Je compte mettre une baie vitrée qui donnera sur le jardin.
Cela ferait une SDB pour 3. Je n’ai plus métrage exact de la SDB en haut mais elle est assez grande, il y a actuellement une baignoire que je remplacerai par une douche. Et il y a de la place également pour mettre une machine à laver.
La pièce de vie au RDC est déjà  ouverte avec la cuisine. Il y a de quoi y aménager un coin salon télé.
La SCI je pense que vous avez raison. Ayant 35 ans, même dans une logique de transmission, il est probable que j’aurai revendu le bien d’ici là selon l’évolution de la fiscalité.

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[+1]    #4 25/11/2018 11h10 → Jilli [80] : étude de cas immobilier (colocation étudiante) (collocation, immobilier, locatif)

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Si le jardin n’est pas trop grand, vous pouvez laisser aux colocataires une tondeuse électrique avec une rallonge.

Quelle la taille du jardin ? Y-a-t-il des arbres ou des haies ?

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#5 25/11/2018 11h17 → Jilli [80] : étude de cas immobilier (colocation étudiante) (collocation, immobilier, locatif)

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J’ai pensé à laisser une tondeuse mais m’adressant à des étudiants, je ne suis pas trop confiant ensuite c’est à discuter. Il doit y avoir 120m2 de pelouse, pas de haie, 2 arbres pas très grands.
Je pense qu’une heure de jardin tous les 15 jours en haute saison suffirait non pas à avoir un jardin à l’anglaise bien sûr mais à ne pas être envahi par les herbes.

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#6 25/11/2018 12h06 → Jilli [80] : étude de cas immobilier (colocation étudiante) (collocation, immobilier, locatif)

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Bonjour
Projet intéressant mais…

Passer par une chambre pour accéder à l’extérieur n’est pas top. La chambre est privative et fermée à clef. L’accès à l’extérieur sera exclusivement réservé au locataire de la chambre et il devra être compréhensif pour accepter que vous passiez chez lui pour entretenir le jardin. Il faut trouver une autre solution. Ne vous fiez pas à l’avis de l’AI.

En coloc, prévoyez un budget travaux annuel (peut être pas les 3/5 premières années).

Pour la sci, vous etes jeune pour y penser. Vous auriez plutôt intérêt de faire l’opération en nom propre et revendre le bien dans quelques années pour récupérer du cash et racheter un bien qui a une valeur plus "patrimoniale". N’oubliez pas que la sci à un coût non négligeable qui érodera votre rentabilité (création, EC). A votre âge, prévoir de transmettre le premier bien locatif à vos enfants dans…. 30 ou 40 ans me paraît être une hypothèse peu réaliste.

Dernière modification par lachignolecorse (25/11/2018 12h16)


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#7 25/11/2018 12h50 → Jilli [80] : étude de cas immobilier (colocation étudiante) (collocation, immobilier, locatif)

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Pour votre jardin:

Les obligations légales d’entretien des parties extérieures qui incombent au locataire d’un bien immobilier sont assez clairement explicitées dans le décret n°87-1290 du 23 décembre 1987, en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Elles rentrent dans le cadre des « réparations locatives » à la charge du locataire s’il en a l’usage exclusif.

Pour 120m², une petite tondeuse électrique est suffisant

Le prix d’une tondeuse électrique, c’est par exemple 160€ pour une boch neuve:
Tondeuse électrique Bosch Rotak 370 1400w | Castorama

ou quelques dizaines d’euros en occasion sur LBC ou autre…

Pour le montage financier:

La colocation étudiante se prête bien au LMNP au réel : moins contraignant & plus avantageux fiscalement en cas de revente que la SCI IS

Pour des étudiants, traverser une chambre dans une colocation ne me semble pas un frein surtout par rapport à un appartement concurrent sans extérieur…

Un bémol: la colocation, après quelques années, on s’en lasse car c’est très (trop) chronophage par rapport à une location classique.

Bien à vous,

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#8 25/11/2018 13h05 → Jilli [80] : étude de cas immobilier (colocation étudiante) (collocation, immobilier, locatif)

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Pierrot31 a écrit :

Pour votre jardin:

Les obligations légales d’entretien des parties extérieures qui incombent au locataire d’un bien immobilier sont assez clairement explicitées dans le décret n°87-1290 du 23 décembre 1987, en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Elles rentrent dans le cadre des « réparations locatives » à la charge du locataire s’il en a l’usage exclusif.

Ça c’est la théorie. La pratique : J’ai 15 studios en rez de jardin avec une bonne dizaine de m2 de jardin privatif chacun, un seul locataire "essaie" d’entretenir avec plus ou moins de réussite. Dans la plupart des colocs que je connais, les espaces verts ont être rendus artificiels avec un geotextile recouvert de gravier ou d’une pelouse artificielle pour réduire au maximum l’entretien.

Dernière modification par lachignolecorse (25/11/2018 13h10)


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#9 25/11/2018 13h29 → Jilli [80] : étude de cas immobilier (colocation étudiante) (collocation, immobilier, locatif)

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Beau projet a peaufiné et a négocier je pense oui.
Vous dites 11% brut mais on y est pas du tout.
On est a peine a 9% juste entre le prix d’achat et les travaux (sans compter les frais de notaire).
Je ne sais pas comment vous trouvez vos 11% ce qui aurait été bien mieux qu’actuellement, a moins que vous êtes sur d’avoir une belle ristourne sur le prix d’achat.
Comme dit Pierrot31 la colocation c’est vite chronophage, beaucoup de changement dans l’année qui demande bien plus de temps que 4 studios par exemples.

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#10 25/11/2018 17h14 → Jilli [80] : étude de cas immobilier (colocation étudiante) (collocation, immobilier, locatif)

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J’ai été assez large sur les calculs. Le 11%, je l’ai eu sur le site de simulation de calcul de rendement. Je me doute que c’est approximatif.
Mon but est plutôt l’autofinancement, un CF+ serait un bonus.
Pour un cout total avoisinant les 200k€, sur 20 ans, mes mensualités seront de 1050€ environ avec assurance pour un loyer minimum de 1400€.
Je reste assez confiant sur l’autofinancement malgré tout.
Mais il ne faut pas être aveuglé par les chiffres même si bien sûr ils ont leur importance.
Est-ce que le projet est parfait? Non.
Est-il cohérent ? Je pense qu’il peut le devenir.
Je vais etudier la possibilité de mettre la chambre du RDC ailleurs, c’est éventuellement possible, même si elle sera nettement plus petite ( environ 10m2) et refaire une SDB en bas, ce qui amènerait 2 SDB pour 4, et l’accès au jardin pour tous. Ce point doit être revu avec mon artisan.

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#11 25/11/2018 18h55 → Jilli [80] : étude de cas immobilier (colocation étudiante) (collocation, immobilier, locatif)

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Je ne comprends pas votre projet. Vous êtes "confiant" sur l’autofinancement alors que vous ne semblez pas en mesure de calculer la rentabilité brute =coût du projet/loyers bruts. Posez les chiffres dans un tableur sur 20 ans en tenant compte des intérêts dégressifs.

Sur Lille, pour 180 000 euros vous trouvez des maisons 4 chambres proches des facultés, sans travaux et sans soucis.

Votre projet ne me semble pas intéressant. Ne partez pas sur 12 mois de loyer pour les calculs.

Quant-à voir un étudiant tondre la pelouse gratuitement, cela me semble une vue de l’esprit.

Dernière modification par Trahcoh (25/11/2018 19h35)

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[+1]    #12 25/11/2018 22h32 → Jilli [80] : étude de cas immobilier (colocation étudiante) (collocation, immobilier, locatif)

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Bonjour,

Dans votre descriptif vous dîtes viser uniquement l’autofinancement. Dans ce cas je ne pense pas que la colocation soit l’option la plus adaptée. Une colocation de quatre jeunes gens va demander un investissement important de votre part (turn-over, soucis divers et variés) et reste vecteur de soucis. Partir sur une colocation, et le travail que cela représente, doit donc être à mon sens plus rémunérateur car vous allez vous créer un deuxième emploi durant au minimum plusieurs mois (gestion de vos gros travaux, démarrage de la colocation, etc). Et mobiliser 200K pour un CF approximatif (avez vous calculé ce CF sur un loyer de 12 mois ?) de 200 euros me semble insuffisant pour de la colocation.

Concernant le lancement de la colocation, il faudra que cela corresponde à la bonne période pour trouver quatre bons profils tout en sachant que vos locations ne débuterons pas avant septembre. Dans vos démarches bancaires, assurez vous d’obtenir un différent de remboursement de plusieurs mois. Si vous mettez en location en avril par exemple, vous risquez fort de ne pas avoir de locataires étudiants avant la fin août par exemple. Vous trouverez peut être d’autres profils (stagiaires, alternants) pour combler, mais cela vous induira une charge de travail supplémentaire.

Débuter dans l’investissement locatif par un projet aussi "gros" ne me semble pas le plus opportun, avec tant de travaux. Surtout si votre objectif n’est "que" l’autofinancement. Pour de l’autofinancement, pas besoin de se lancer dans des travaux aussi importants (et donc avec du risque), privilégiez un studio qui vous causera moins de soucis et mobilisera moins votre capacité d’endettement à l’inverse d’un projet à 200K.
Si vous menez ce projet à son terme, vous aurez un encourt de 425K (projet+RP), ce qui risque de freiner les banques dans le futur.

Sur la question de l’espace vert, je rejoins les avis précédents. Cet espace vert constituera une partie privative de votre chambre du RDC. Sans parler de l’entretien, cela peut être naturellement un atout, mais j’y vois surtout le risque d’un locataire ayant un chien, etc. Bref, loin d’être idéal. N’y-a-t-il pas une autre possibilité de créer un accès à cet espace extérieur ? par le sous-sol par exemple ? Ou en modifiant l’accès extérieur ?

Dernier point, je vous conseille fortement de gonfler les devis pour votre enveloppe travaux auprès de la banque, pour faire face aux éventuelles mauvaises surprises. Quitte à ne pas utiliser l’intégralité de l’enveloppe et de réduire, à la fin de vos travaux, le montant de l’emprunt. Afin de ne pas avoir à mobiliser vos 15k d’épargne sur ce projet.

Dernière modification par dalki (25/11/2018 22h36)

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#13 28/11/2018 12h25 → Jilli [80] : étude de cas immobilier (colocation étudiante) (collocation, immobilier, locatif)

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Je remercie déjà tout le monde pour les avis constructifs.

Trahcoh a écrit :

Sur Lille, pour 180 000 euros vous trouvez des maisons 4 chambres proches des facultés, sans travaux et sans soucis..

Hélas, je ne suis pas lillois et je voudrais investir près de chez moi pour avoir un meilleur contrôle. Le marché est visiblement complètement différent par chez moi.

dalki a écrit :

Pour de l’autofinancement, pas besoin de se lancer dans des travaux aussi importants (et donc avec du risque), privilégiez un studio qui vous causera moins de soucis et mobilisera moins votre capacité d’endettement à l’inverse d’un projet à 200K.

C’était bien sûr mon avis premier., je voulais débuter par un studio pour "me faire la main" Mais j’ai vite été heurté à la réalité du marché. Les studios dans les quartiers interessants sont très vite à plus de 2000e/m2 et pour dégager une rentabilité intéressante c’est extrêmement compliqué sans parler des copropriétés que j’aimerai éviter si possible.
Ensuite je me suis dit qu’investir dans un petit projet était compliqué pour un autofinancement, donc j’ai cherché un petit immeuble de rapport avec travaux. Je prospecte toujours mais j’en vois très peu dans mon budget.
C’est après que je me suis dit que la colocation pouvait être intéressant même si elle a son lot de contraintes également.
Par rapport à mon projet, je pense que le prix est encore un peu élevé. J’ai utilisé l’outils rendement locatif" pour faire mes calculs. Le rendement net peut être positif sur plusieurs années si j’arrive à baisser un peu le prix de vente. Il y a une maison en face vendue 129 000 euros qui a la meme architecture et la même surface avec beaucoup moins de travaux. Donc, si j’arrive à baisser le prix à 110000 euros, le projet peut être viable sinon, je ne pense pas.
Niveau cohérence, j’ai refait les plans en modifiant l’emplacement de la chambre du RDC. Il y a possiblité de la mettre côté rue et de mettre une 2éme SDB un peu plus loin tout en laissant l’accès à la cour. Mon artisan doit me valider tout ça.
J’ai inclus dans mes calculs une gestion locative de l’ordre de 8%. Je suis approximatif sur ce tarif, je n’ai pas encore vu d’agence. J’ai compté 1400 euros de loyer avec charge ce qui est vraiment pas cher.

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[+1]    #14 28/11/2018 13h42 → Jilli [80] : étude de cas immobilier (colocation étudiante) (collocation, immobilier, locatif)

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Petite remarque concernant la gestion par une agence et la colocation.

Beaucoup de colocataires recherchent des biens sans frais d’agence, la durée de séjour dans une colocation étant en moyenne inférieure à celle d’un studio par exemple. Les frais d’agences peuvent donc être un frein. Il existe bien sûr des colocations sur le long terme, mais la colocation est aussi utilisée dans les situations transitoires (j’ai ainsi eu des stagiaires pour deux mois, des travailleurs détachés, des étudiants de retour de stage pour effectuer les examens de fin d’année).

Ensuite, le choix de colocataires doit être assez subtile, pour que les caractères puissent être compatibles entre les colocataires, etc. Je doute fort qu’une agence puisse effectuer une sélection aussi approfondie que vous lors de la visite et de la rencontre avec les aspirants colocataires et des discussions que vous pourrez avoir. L’agence se contentera de proposer au plus vite des dossiers, pour classer l’affaire et encaisser sa commission. Sauf qu’un mauvais choix de colocataire peut avoir des incidences sur votre modèle économique (exemple : départ anticipé en période creuse ou deux colocataires qui partent s’installer ensemble pour fuir un autre colocataire indésirable, colocataire qui quitte l’appartement en mai/juin car il ne veut pas rester une année scolaire supplémentaire avec ses colocataires). Bref méfiance, car cela aura un impact sur votre rendement.
Car si votre intérêt est d’avoir le moins de vacance possible, l’agence, elle, touchera une commission à l’installation de chaque nouveau colocataire… Vos intérêts ne seront donc pas les mêmes.

Concernant enfin le d’achat ; la bonne affaire se fait à l’achat. Et non après.

Si vous estimez que l’affaire est rentable à 110K, faites une offre à 100K. Peut être aurez-vous une contre-offre à 105k et auquel cas vous aurez gagné 5K. Au pire vous aurez un refus, libre à vous ensuite de réajuster votre offre ou de trouver un bien plus intéressant.

Dernière modification par dalki (28/11/2018 13h45)

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#15 28/11/2018 15h25 → Jilli [80] : étude de cas immobilier (colocation étudiante) (collocation, immobilier, locatif)

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Je ne suis pas sûre que ce soit judicieux de compter sur 12 mois de location….quand j’ai été étudiante, je n’ai toujours signé que des baux de 10 mois….Après, tout dépend de la région mais il est  possible de faire ce que j’ai cru voir appeler le 10+2: comme j’habite une région étudiante ET touristique, il est très fréquent de voir des baux étudiants de 10 mois puis des locations saisonnières juillet août….

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