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#1 15/01/2017 21h43 → Izartch : étude de cas immobilier (colocation étudiante et hostel d'été) (colocation, hostel, immobilier)

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Bonjour,
Actuellement en vacances en amérique du sud, nous (ma compagne et moi) avons choisi de profiter de notre séjour pour se loger dans des hostels (pour ceux qui ne connaissent pas cherchez hostels world). C’est comme des auberges de jeunesse en dortoirs avec grande cuisine commune, espaces de détente communs, petit bar, ambiance décontractée et une multitude de nationalités. Expériences garanties bien plus drôle que de rester à l’hôtel, camping ou gîtes. C’est surtout devenu une "mode" pour les backpackers et les nouvelles générations. Pouvoir partir n’importe où, avec le sac à dos et un petit budget (environ 15€ la nuit en moyenne en Amsud).
En amérique nord et sud le phénomène prend de l’ampleur, plusieurs multinationales on investit plusieurs millions dans ce nouveau business.

Habitant dans le sud en bord de mer (dans une ville qui multiplie par 12 sa population l’été avec énormément d’étrangers), notre idée est de lancer ce type de projet avec une forte rentabilité. Ce serait notre 2eme ou 3eme investissement locatif (tout dépend l’achat d’un 2ème immeuble de rapport cette année). Le projet est en étude pour un lancement l’été 2018.

Le reste de l’année les chambres seront ré-aménagées en colocation étudiante (BTS à côté)

VOTRE PROFIL

- Salarié, 30ans, TMI 0%, 45k€ (couple), 8k€ (locatif)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables OK gérant de la SARL familiale 2 ans
- Fiscales OK niche et dons associations
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) Amateur mais bricolo
- Sociales OK travail au contact des gens
- Temps disponible OK toutes mes matinées

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
C’est le type de maison que l’on trouve dans le secteur, notre choix n’est pas arrêté car le projet est en étude bien sûr

- Type : Maison 240m2 (5 chambres, 2 salles d’eau, 2 WC) et 1000m2 de terrain
- Année de construction : 80-90
- Étage 0, luminosité bonne, maison de plein pied
- Inhabité
- Chauffage électrique
- Volets isolants
- Espaces verts dans la copropriété: Oui plus piscine généralement
- Compteurs d’eau et d’électricité commun Télé-relevés
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires
- Concierge: Non
- Décoration : moderne

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville : 66
- Bord de mer
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : Oui

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire 360k€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé :
Colocation 450€x5 étudiants sur 9 mois
Hostel 15 lits (40% de remplissage sur 12 semaines) à 25€ la nuit petit déj’ inclus

- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation: Perso et occupation des lieux pour accueil et entretien.

- Travaux immédiats :Aucun
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : Aucun
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : Bon état
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : Bon état

- Taxe foncière hors TEOM : 1800€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : Non
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : Non

- Rentabilité brute : 9,125%
- Rendement net : 5,97% sur rendement locatif

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: 0€
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance: 2%
- Durée du crédit: 20 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.): 50k€

RÉGIME D EXPLOITATION
- locaton meublée BIC réel LMNP ?

CASH FLOW

- Cash flow positif : 64€

Bien sûr ces calculs sont optimistes pour la colocation étudiante (quoique) et moins pour l’hostel l’été. Ma compagne étant dans le marketing et le design il ne sera pas dur de promouvoir l’hostel après c’est plus une question de législation, nous avons fait exprès de ne pas dépasser les 15 couchages pour rester dans la réglementation maison d’hôtes.

Possibilité de diversifier l’activité en proposant des "tours" sur place en accord/partenariat avec des organisateurs de ce genre.

Également un gain non dérisoire sur la location de notre RP pendant 3 mois d’été (environ 4k€-8k€) puisque habitant dans l’hostel.

Sur le projet en lieu même et surtout s’il évolue notamment en augmentant le % de remplissage (ça chiffre vite 25€ la nuit) possibilité d’augmenter les couchages et se lancer dans la réglementation hôtelière et pourquoi pas embaucher un couple de jeunes motivés pour gérer l’hostel. Plus de monde = plus d’argent = plus de charges = plus d’opportunités de faire évoluer le projet.

J’aimerai avoir votre avis sur ce projet, s’il vous enthousiasme ou si vous avez expérimentez ce genre de deal. Si vous avez des questions sur des détails que j’aurais oublié d’écrire n’hésitez pas !

Dernière modification par Izartch (15/01/2017 21h47)

Mots-clés : colocation, hostel, immobilier

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#2 16/01/2017 12h52 → Izartch : étude de cas immobilier (colocation étudiante et hostel d'été) (colocation, hostel, immobilier)

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Bonjour,

je trouve que gérer l’hostel est beaucoup de boulot et de frais. Les petits-déj coûtent, si les draps et serviettes sont fournis, ça fait un wagon de blanchisserie à faire… Et convertir les chambres à dortoir et réciproquement 2 fois par an, c’est du boulot aussi. Tout ça pour 9 % bruts, je trouve qu’il y a un problème quelque part.

Si vous mettiez des chambres d’hôte un peu haut de gamme vous pouvez louer à 90 ou 100 € la nuit avec petit déj inclus. 5 x 100 = 500 € ; 15x25 = 375 €. Plus de chiffres d’affaires, probablement moins de boulot ! Et je pense qu’on atteint facilement un meilleur taux de remplissage. Vous pouvez même envisager de faire cela toute l’année avec sans doute, in fine, un meilleur revenu.

J’ai séjourné récemment dans de telles chambres d’hôtes à Bordeaux ("La maison cachée" si vous voulez aller jeter un coup d’oeil sur internet), on apprécie la qualité impeccable du logement, les espaces verts, la piscine, la qualité de l’accueil. Dans ce positionnement, vous concurrencez les hôtels *** et plus. Et dans cet exemple, ça tourne toute l’année.
Par contre, 1 SDB et WC par chambre sont obligatoires pour assurer le standing nécessaire.
Et ne pas sous-estimer le travail : entre les départs, les arrivées (jamais deux personnes à la même heure !), les petits-déj, le ménage et la blanchisserie, faire les courses pour les petits déj, c’est quasiment un travail à temps-plein. Si on prend une personne pour le ménage et la blanchisserie, on doit pouvoir avoir ses après-midi de libre.

J’ai testé aussi l’Hotel Vertigo à Marseille, qui fonctionne comme vous le décrivez et fait partie du réseau hostelworld. Je me suis retrouvé en dortoir, eh bien franchement, dormir dans un grand dortoir avec des gens qui ronflent et partager une seule salle de bains, j’ai un peu passé l’âge.

Je suppute aussi qu’on a moins de dégradation en chambres d’hôte qu’en hostel. Ne pas oublier non plus les frais liés au renouvellement de la literie, ça s’use beaucoup plus vite en location saisonnière, et si vous chopez des punaises de lit ou équivalent, c’est quasiment la seule solution.

PS : n’oubliez pas non plus de chiffrer les travaux et les meubles en sus du prix d’achat du bien lui-même. Pour une qualité étudiants/hostel c’est certainement moins cher que pour la qualité chambres d’hôte, mais il y a très probablement du boulot quand même, et sur 240 m², ça chiffre vite !

Dernière modification par Bernard2K (16/01/2017 13h35)

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