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Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 07/02/2018 16h25

Membre
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Bonjour à tous,

J’ai acheté un appartement que je loue à ma famille sans bénéfice ni perte.

Je souhaite acheter un second appartement pour y vivre, mais la banque ne me prête pas suffisamment car mes revenus ne sont pas encore trop élevés et la règle des 70 pour cent diminue ma capacité d’emprunt (c’est le jeu).

Dans 4 ans, je vends l’appartement ou vit ma famille.

La plus value sera conséquente (avis du notaire et d’une agence).

Avec cet argent je pourrais acheter le second appartement facilement.

Or en attendant, j’aimerais acheter l’appartement et je souhaite savoir si je peux demander à la banque un prêt plus conséquent que je ne peux emprunter en ce moment sachant que je m’engage à vendre dans 4 ans.

Est ce possible de lui offrir une nouvelle hypothèque (elle en a déjà une du fait du pret), ou une garantie quelconque, un engagement écrit à vendre dans 4 ans pour avoir l’argent d’un prêt plus conséquent.

Par ailleurs, j’avais pensé au prêt in fine ou l’on paye que les intérêts mais il parait qu’il faut néanmoins déjà avoir la somme.

Sinon, si je  peux peut être demander un prêt pour investissement locatif ai-je le droit d’emprunter plus ?

Je suis solvable et je ne m’engagerais pas si je ne pouvais pas payer mais les banques réduisent au minimum les emprunts (elles se couvrent).

Quel montage financier me conseilleriez vous ?

Merci d’avance.

Mots-clés : banque, emprunter, montage financier, prêt

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#2 07/02/2018 16h55

Membre
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Bonjour,

il nous manque quelques informations comme :

- le bien actuel est-il considéré comme votre résidence principale ? (dans le cas contraire attention, vous serez imposés sur les PV)
- vous logez votre famille à titre gratuit dans ce logement ou vous percevez un loyer ? (dans ce cas vous percevez un revenu complémentaire aux yeux des banques, si celui-ci est bien déclaré)
- combien d’années vous reste t’il pour rembourser ce logement ?
- avez-vous consulté uniquement votre banque ou aussi un courtier ?

Un prêt in fine est en général utilisé dans le cadre d’un projet locatif les revenus tirés de celui-ci sont souvent nantis dans un contrat d’AV par exemple.

Des banques proposent des prêts paliers lorsque par exemple le premier prêt se termine dans quelques années et où votre taux d’endettement chute mécaniquement.

Ou alors les banques vous proposeront le jeu dangereux du prêt relais…

Dernière modification par Gamma76 (07/02/2018 17h12)

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#3 08/02/2018 09h29

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Bonjour,

Gamma merci pour votre réponse si rapide smile

le bien actuel est-il considéré comme votre résidence principale ? (dans le cas contraire attention, vous serez imposés sur les PV)

Je vis avec ma famille dans le logement occupé au titre de résidence principale.

vous logez votre famille à titre gratuit dans ce logement ou vous percevez un loyer ? (dans ce cas vous percevez un revenu complémentaire aux yeux des banques, si celui-ci est bien déclaré)

Ma famille paye le loyer et je paye les charges.
Oui je déclare tout.

- combien d’années vous reste t’il pour rembourser ce logement ?

Il me reste 8 ans.

- avez-vous consulté uniquement votre banque ou aussi un courtier ?

J’ai consulté ma banque.
Je devrais peut être essayer avec un courtier mais je me méfie car il y a longtemps un courtier m’avait fait perdre un prêt que j’ai obtenu plus tard avec une autre banque comme partout il y en a des bons et des moins bons.

Je devrais peut être demander à un nouveau courtier son avis.

On ne m’a pas dit du bien des prêts relais comme vous dites c’est dangereux.

Les prêts paliers ce serait super mais comme mon prêt se termine dans 8 ans. Je vends dans 4 ans comment certifier à la banque qu’elle sera payée.

Les banques jugent sur pièces ce qui est normal.

Pensez vous qu’elles puissent m’accorder quand même un prêt palier ?

J’avais pensé à demander un prêt pour investissement locatif car on m’a dit que les banques prêtaient plus mais je ne veux pas tricher ou mentir que pensez vous de cela.

Sinon si vous avez des idées n’hésitez pas.

Dernière modification par Dubrovko (08/02/2018 09h31)

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#4 08/02/2018 10h18

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Selon les banques, la méthode de calcul liés aux revenus fonciers diffère ce qui selon les cas peut réduire votre taux d’endettement.

Avec un (bon) courtier, si celui-ci a de l’expérience et travaille avec beaucoup de banques différentes, il pourra peut être vous aiguiller et trouver le meilleur schéma.

Après, comme il vous reste 8 ans de crédit, (c’est à la fois peu pour de l’immobilier mais encore long), je pense que les banques mettant en place des prêts paliers se baseront sur cette échéance de 8 ans (et non pas 4 ans comme vous l’aviez cité car par définition, vous pouvez revenir sur votre décision de ne pas vendre, ou que le bien ne se vende pas ou pas au prix escompté…) à voir si une simulation est possible… J’ai fait appel à ce type de crédit palier lors de mon 1er investissement locatif alors qu’il me restait mon prêt immobilier de RP avec une mensualité au max vis à vis de mon taux d’endettement.

Le seul soucis d’un système de prêt palier c’est que vous paierez plus d’intérêts et cela risque de vous faire un prêt plus long dans le temps. Si jamais vous le résiliez par anticipation, vous paierez mécaniquement plus d’IRA. J’ai eu cette expérience également car depuis j’ai renégocié mes prêts palier par un nouveau prêt classique vers une autre banque.

Je pense aussi que vous devez consulter votre notaire pour le point suivant : il ne faudrait pas que votre actuelle RP soit requalifiée de secondaire, du fait d’un achat de "seconde RP" avant la vente de la première… Sachant que celle-ci vous procure actuellement des revenus fonciers.

Si c’est le cas, il faudrait peut-être changer de plan, comme par exemple la vendre dès maintenant ou être locataire durant quatre ans…

Cela vous permettrait peut être d’être plus serein, et si l’immobilier baisse d’ici là vous serez moins lésé : vous aurez vendu à bon prix l’actuel et acheté moins chez votre futur bien pour lequel vous aurez un apport significatif suite à la vente du premier.

PS : j’ai plusieurs connaissances qui ont fait l’amère expérience du prêt relais… Ils se sont précipités à acheter un nouveau bien alors que leur premier bien ne se vendaient pas et ont été contraint de faire une forte moins-value sur celui-ci. L’opération finale a été catastrophique et ils ont vécus un stress intense…

AMHA vous devriez vous faire les différents scénarios possibles avec leurs avantages/inconvénients/risques de ce que ceux-ci procurent.

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#5 08/02/2018 13h35

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Super, je vais suivre vos conseils et voir un courtier.

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#6 08/02/2018 14h12

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Bonjour

Vous pourriez peut etre demander à un courtier de négocier votre pret actuel également de maniere a rallonger la durée cela augmentera votre capacite d’emprunt mécaniquement ( a voir le taux de votre pret d’ailleurs , et surtout bien négocier les frais de remboursement anticipé).

autre point, aujourd’hui cet appartement est votre RP, donc pas de plus value sur la vente.
Si vous changer d’appartement , vous allez etre imposer sur les PV ( et a priori fortement meme si nous ne connaissons pas la duree de detention ). 
Il faudra faire quelque chose a ce niveau.

Une alternative ( surement étudiée mais qui mérite de connaitre la raison de son écartement ) , pourquoi ne pas vendre occupé  ( par un locataire qui est votre famille ) ?

Pour quelle raison souhaitez vous acheter maintenant  ( plutot que de louer votre nouvelle résidence) ?

Cdt

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#7 09/02/2018 07h02

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Vous vendrez l’appartement encore occupé (loué par votre famille) ou vide d’occupation ?

Dans tous les cas de figure, je ne vois pas quelle garantie vous pourriez donner à la banque que vous vendrez effectivement dans 4 ans, et elle a donc bien raison d’être dubitative. Pour tout ce qui est vendre, déménager, changer de région, etc. plein de gens doivent changer ou retarder leurs projets pour une raison X ou Y. Il n’y a rien qui permette d’être sûr qu’il n’y aura pas une telle modification pour vous aussi.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#8 09/02/2018 13h51

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Oui c’est vrai rien ne peut prouver la vente de mon appartement dans 4 ans.

Je pensais qu’il existait peut être un contrat ou un engagement écrit pour prouver que j’allais vendre.
Mais chacun est libre et les banques jugent de la situation actuelle c’est normal.

L’appartement sera vide à la vente.

Je ne peux pas vendre à ma famille car c’est difficile de leur vendre avec une plus value.

Et j’ai justement besoin de cet argent.

Je souhaite acheter pour avoir plus d’indépendance et un bien plus coté à versailles.

Oui, les impôts vont me taxer sur les PV.  (je pensais sans être malhonnete me déclarer toujours dans l’appart 1er et déclarer ma famille dans le second appart).

Et en résidence secondaire je serai taxé ?

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#9 09/02/2018 18h33

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Bonsoir Dubrovko,

Pour un tour complet de la taxation de la PV voir cette source:

Les plus-values immobilières | Notaires de France

Je n’ai pas compris si le logement actuel (que vous louez à votre famille) est votre RP ou pas.
Cependant, dans le cas où ce ne serait pas votre RP et si le prochain achat sera votre RP, il est écrit:

Le contribuable qui n’est pas propriétaire de sa résidence principale, peut bénéficier d’une exonération des plus-values réalisées lors de la première cession d’un logement sous certaines conditions :
- Le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession (CGI, art. 150 U II, 1°bis, al. 1er) ;
- Le cédant doit procéder au remploi du prix de cession « dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, en vue de l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale » (CGI, art. 150 U II, 1° bis, al. 2 - in limine).

En cas de manquement à l’une de ces conditions, l’exonération est remise en cause au titre de l’année du manquement (CGI, art. 150 U II, 1° bis, al. 2 - in fine).

Bien à vous,

Dernière modification par Pierrot31 (09/02/2018 19h08)

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#10 11/02/2018 18h05

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Très inintéressant j’en prends bonne note smile oui c’est ma rp j’y suis avec ma famille.

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#11 11/02/2018 18h14

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Très inintéressant?

Pourquoi vous dites "Oui, les impôts vont me taxer sur les PV.  (je pensais sans être malhonnete me déclarer toujours dans l’appart 1er et déclarer ma famille dans le second appart)."?

Dernière modification par Pierrot31 (11/02/2018 18h20)

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#12 14/02/2018 14h39

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Pour répondre à Pierrot, je voulais écrire très intéressant, désolé j’ai tapé trop vite smile

Avant j’avais pensé très rapidement qu’en me déclarant toujours dans le 1er apart et ma famille dans le second j’éviterai la taxe sur la PV à la revente du 1er.

C’était avant de découvrir l’extrait de texte de loi. C’est top.

Le texte est très clair et cela m’arrange car je rentre dans ce cadre.

Il me reste plus qu’à chercher un courtier pour voir les montages smile

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