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Forums des investisseurs heureux

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#1 27/05/2017 16h02 → Brunellepe : étude de cas immobilier (montage immobilier) (immobilier, investissement, montage financier)

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Bonjour à tous,

Imaginons le cas suivant dans le but d’éviter de payer l’imposition sur la plus-value immobilière grâce à la résidence principale.

3 Protagonistes :
P1 : sans logement
P2 : investisseur
P3 : investisseur

Montage :
1)
P2 prête 100 à P1 avec un prêt de gré à gré ou il devra rendre 105 à P2
P3 prête 100 à P1 avec un prêt de gré à gré ou il devra rendre 105 à P3
2)
P1 achète un appartement à 200 à rénover, il s’y domicilie.
3)
P1 revend l’appartement à 220
4)
P1 rembourse P2 (105) & P3 (105)
5)
P1 possède 10 et ne paye pas d’impôt sur la plus-value (19% de 20) car celle ci était sa résidence principale.
---

Y voyez-vous un souci?
Cordialement !

PB

Dernière modification par Brunellepe (27/05/2017 16h06)

Mots-clés : immobilier, investissement, montage financier


"A man always has two reasons for doing anything: a good reason and the real reason." J. P. Morgan - - - Parrainage : Binck & Assurancevie.com

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#2 27/05/2017 17h10 → Brunellepe : étude de cas immobilier (montage immobilier) (immobilier, investissement, montage financier)

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Oui je ne pense pas qu’il y ait de soucis si c’est pas du fréquent.
Par contre paiement des prélevement sociaux et d’impôts sur les intérêts des prêts (24% forfaitaire et 15.5% pour les PS).

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#3 28/05/2017 04h04 → Brunellepe : étude de cas immobilier (montage immobilier) (immobilier, investissement, montage financier)

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Beaucoup de soucis sur votre raisonnement, car vous négligez les frais, les impôts, et les risques :

Sur l’opération immobilière :
- Si P1 paie 200, même en supposant qu’il n’y ait pas d’agence, le vendeur ne touche que 185 hors frais de notaire.
- si P1 touche 220 nets à la revente, toujours sans agence, ça veut dire que le bien s’est apprécié de 35 k€ (220 -185). Comment ? Marché fortement haussier, ou travaux importants ?
- "à rénover" : où est le budget rénovation dans votre exemple ? Difficile de gagner 35 k€ de valeur du bien sans faire au moins 10 k€ de travaux ! Tiens, P1 a fait 10 k€ de travaux, à la fin il a peut-être gagné 10 k€, c’est à dire qu’il rembourse tout juste ses travaux, super opération !

Sur le prêt entre particuliers :
- vous prêtez 100 k€ à un particulier, vous ? Quelle garantie d’être remboursé ?
- pour que les remboursements soient supportables par P1, donc comparables à un loyer, il faut un prêt longue durée : au moins 15 ans, plutôt 20 ans. Or, vous évoquez plutôt une revente rapide (disons 2-3 ans). Dans ce cas, la somme des intérêts prévus par la convention de prêt sur la durée totale est bien différente de celle qui sera effectivement versée. Donc remboursement de 105 prévu, 105 versé, c’est faux. C’est plutôt : exemple de 2 % sur 20 ans : 120 à rembourser au total, mais remboursement au bout de 2 ans donc seulement 104 k€ de versés au prêteur au total.
- intérêts imposables pour le prêteur, comme mentionné par skarnik.

Je vous propose un scénario alternatif :
P1 achète 200
Il fait les travaux de rénovation à 10 k€ + beaucoup d’huile de coude.
Au bout de 2 ans, il revend seulement 210 k€ nets vendeur. Comme il a déjà remboursé 24 k€ aux deux prêteurs, financé 10 k€ de travaux et passé beaucoup de temps et de soucis sur les travaux, il a l’impression d’être le dindon de la farce.
Alors il prend les 210 k€ de la revente, et il disparaît dans la nature. Dans un petit pays très loin, il achète une bicoque et monte une petite affaire où il n’a pas besoin de travailler beaucoup. P2 et P3 ne le retrouveront jamais.

Au total, l’opération est risquée pour tout le monde et peu rentable pour tout le monde.

Si P1 croit à ses talents de bricoleur et à la plus-value potentielle de revente, et s’il est solvable, il faut qu’il se finance auprès d’une banque. S’il n’est pas solvable, si la banquier refuse de lui prêter, c’est probablement le banquier qui a raison !
Avec les taux actuels, je ne vois pas bien l’intérêt de faire un prêt entre particuliers.

Dernière modification par Bernard2K (28/05/2017 04h37)

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#4 28/05/2017 16h45 → Brunellepe : étude de cas immobilier (montage immobilier) (immobilier, investissement, montage financier)

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@Bernard2K.

Merci à vous pour avoir détaillé les différents ’use cases’. Effectivement le schéma est bien plus compliqué que celui que j’avais présenté. Je voulais juste savoir s’il n’y avait pas de problématique du côté légal.

Vos différents cas montrent bien la difficulté d’une telle opération. Un cas plus favorable avec une finalité différente pourrait être celle d’un prêt à taux 0% entre membres d’une même famille permettant à P1 d’aqcuérir un bien à but locatif au bout de 15/20 ans sans apport initial.

Merci encore du temps accordé à ce sujet.


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