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Forums des investisseurs heureux

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#1 21/01/2018 17h16 → InvestisseurRH : étude de cas (mon dossier bancaire) (dossier bancaire, etude de cas, investisseurrh)

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Salut à tous

Je vais signer mon compromis dans quelques jours et j’aurais voulu votre avis sur mon dossier bancaire, si il manque des choses ou pas, au niveau de la qualité, si on comprend bien les choses ?

DOSSIER BANQUE FORUM (DOSSIER BANQUE FORUM.pdf) - Fichier PDF

Ps : Ne faites pas attention aux fautes, je n’ai pas encore fais la relecture finale pour les fautes

Merci d’avance

Dernière modification par investisseurRH (21/01/2018 18h03)

Mots-clés : dossier bancaire, etude de cas, investisseurrh

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#2 21/01/2018 17h40 → InvestisseurRH : étude de cas (mon dossier bancaire) (dossier bancaire, etude de cas, investisseurrh)

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Bonjour,

Impossible d’accéder à votre document via le lien indiqué, a priori …

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#3 21/01/2018 17h47 → InvestisseurRH : étude de cas (mon dossier bancaire) (dossier bancaire, etude de cas, investisseurrh)

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Bonjour

Je n’arrive pas à le télécharger…..

Fabrice

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#4 21/01/2018 18h03 → InvestisseurRH : étude de cas (mon dossier bancaire) (dossier bancaire, etude de cas, investisseurrh)

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#5 21/01/2018 18h32 → InvestisseurRH : étude de cas (mon dossier bancaire) (dossier bancaire, etude de cas, investisseurrh)

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Joli doc!
Vous aurez des retours sans doute plus sophistiqués et utiles que les miens mais en vrac :

1. sur le taux d’endettement de 42%, ça a l’air très bien comme ça (42% avec un RAV important). Néanmoins, êtes-vous sûr que le banquier appliquera effectivement un forfait de 70% sur l’ensemble de vos revenus locatifs? Ce % reste t-il stable quelque soit le type d’investissement / l’encours de dettes? 

2. Vous indiquez ’salaire’ du couple - il n’y a en donc que 1. J’imagine un CDI? ou autre?

3. Pourquoi dites vous d’emblée que vous y choisirez l’assurance de groupe? Je ne vois pas l’intérêt de l’indiquer. D’autant plus que ça n’a absolument aucune valeur et que la banque le sait : vous ferez bien comme bon vous semble une fois que la banque aura émis une offre de prêt. Ne vous coupez vous pas inutilement d’une source potentielle d’économies (assurance en délégation potentiellement moins chère)?

dossier très carré en tout cas, je m’inspirerai de quelques points si je repart sur un emprunt immo smile

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#6 21/01/2018 18h57 → InvestisseurRH : étude de cas (mon dossier bancaire) (dossier bancaire, etude de cas, investisseurrh)

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Bravo pour le doc.

Ce que j’aime:
- Les photos !
- les détails … trop de détails

Ce que je n’aime pas:
- C’est trop chargé
- Ne dites pas ce que vous allez "accepter" en échange avant d’avoir les premières impressions. Mettez uniquement ce que vous demandez et ne mettez pas la carte truc et assurance machin … d’ailleurs, la carte "infinite" ca décote par rapport à votre dossier :-)

Je rajouterais un premier slide général de synthèse du type:
   - Qui je suis et mon objectif et  expérience (en 1 phrase)
   - Notre patrimoine actuel: X
   - Notre projet : Y
   - Nous cherchons blabla (demande de financement de Z !)
=> la, le décore est posé.
Puis déroulez avec 5 à 7 points par slides pas plus et les détails en annexe.

Maintenant, je laisse les pros pour le fond et je vous souhaite tous mes voeux de réussite.
OP

Dernière modification par Zhole (21/01/2018 18h58)

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#7 21/01/2018 19h17 → InvestisseurRH : étude de cas (mon dossier bancaire) (dossier bancaire, etude de cas, investisseurrh)

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Je ferai plus de tableau , je trouve qui a trop de texte, difficile de synthétiser

Pourquoi payer les cuisines en apport , cela se finance avec le bien (meubles et plans de travail et pose)?

Si domiciliation des revenus c’est à vous d’exiger une contrepartie( d’autant plus avec la nouvelle loi)

Pour le 2 je ferai un tableau , ça irait à l’essentiel , surtout que le banquier aime bien sortir sa calculette,  plus facile de retrouver les chiffres que dans un texte (risque d’oubli)

Pour le 3 idem un tableau pour organiser les postes , plus lisible

J’ai un doute technique pour le comble , qu’elle surface en Carrez? 

Cdlt

Fabrice

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[+1]    #8 21/01/2018 19h23 → InvestisseurRH : étude de cas (mon dossier bancaire) (dossier bancaire, etude de cas, investisseurrh)

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Comme Zhole, je rajouterai un premier slide récapitulatif sur une page pour tout savoir en « un coup d’œil ».

J’ajouterai un slide avec le reste à vivre du couple avant/après en tenant compte de vos impôts IR, vos autres impôts (TF, TH), vos remboursements, les dépenses courantes…

J’ajouterai un slide avec votre patrimoine financier actuel montrant que vous pouvez faire face aux aléas éventuels.

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#9 21/01/2018 19h49 → InvestisseurRH : étude de cas (mon dossier bancaire) (dossier bancaire, etude de cas, investisseurrh)

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Merci pour vos avis smile
Ps, pour ceux qui le veulent, je peux envoyer la version .key (keynote), c’est fait avec MAC, si vous souhaitez partir sur ce modèle.

carignan99 :
1/ Oui, c’est une base qu’ils prennent automatiquement (de mon expérience). De plus, dans mon cas, réellement je garderais facilement 85-90% du loyer, car je n’ai pas d’impôts les premières années, donc avec 70% je pars vraiment sur le plus bas.

2/ Il y en a bien 2, mois en tant que chef d’entreprise (existant depuis 2007) et ma femme en CDI

3/ De mon expérience, une banque aime bien que l’ont prennent les différents services chez eux, ça aide à faire passer le dossier.

Zhole :
C’est noté, merci smile

Dum5000 :
C’est noté, merci, c’est vrai que le 2 est assez lourd en texte, un tableau sera plus simple à lire
Entre 70 et 90M2 CAREZ, j’ai pas fais le compte exact
Je souhaite mettre un bon apport afin d’être sur que le dossier passe. Avec ce dossier, je serais à plus de 1.5M de crédit

Pierrot31 :
C’est noté, merci smile

Dernière modification par investisseurRH (21/01/2018 20h37)

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#10 22/01/2018 08h58 → InvestisseurRH : étude de cas (mon dossier bancaire) (dossier bancaire, etude de cas, investisseurrh)

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Bonjour,
Je ne sais qu’en penser, je n’ai jamais eu à faire un tel déballage devant un banquier. Pardonnez apr avance ma franchise.
Mon avis est que vous vous êtes fait plaisir en produisant un document assez complet et imagé de votre patrimoine… mais ça ne me paraît pas très pro parce qu’un peu (beaucoup ?) ampoulé.

Je me limiterais à un document très synthétique sous la forme d’un tableau (ou plusieurs tableaux) avec adresse, valeur estimée de chaque lot, montant mensuel et annuel des loyers (préciser si réel ou espéré), mensualité en cours, capital restant du eu durée restante sur chaque lot, cash flow par lot.
Les photos ? Je ne sais pas. À prévoir en annexe au cas où… mais je suis dubitatif sauf si le banquier est hors zone.

Dernière modification par Range19 (22/01/2018 10h20)

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#11 22/01/2018 09h10 → InvestisseurRH : étude de cas (mon dossier bancaire) (dossier bancaire, etude de cas, investisseurrh)

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En gros, un dossier qui ressemblerait à 99% des dossiers actuels.
Mon but est de me démarquer, c’est pour ça que j’ai fais un tel dossier.

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#12 22/01/2018 09h17 → InvestisseurRH : étude de cas (mon dossier bancaire) (dossier bancaire, etude de cas, investisseurrh)

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Pourquoi pensez-vous avoir besoin de vous démarquer ? Pensez-vous que votre dossier ne va pas passer ?

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#13 22/01/2018 09h38 → InvestisseurRH : étude de cas (mon dossier bancaire) (dossier bancaire, etude de cas, investisseurrh)

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Venir avec un dossier de présentation solide de votre projet en exposant les flux financier vous démarquera de 80% des autres dossiers

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[+1]    #14 22/01/2018 10h34 → InvestisseurRH : étude de cas (mon dossier bancaire) (dossier bancaire, etude de cas, investisseurrh)

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Vous démarquer oui, mais une hyper logorrhée peut brouiller le message.

Je reconnais apprécier les rédacteurs qui ont l’esprit de synthèse lorsque je dois lire leur prose.

Les éléments clairement exposés sur les données quantitatives me paraissent suffisants.

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[+1]    #15 22/01/2018 11h07 → InvestisseurRH : étude de cas (mon dossier bancaire) (dossier bancaire, etude de cas, investisseurrh)

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Bonjour,

Votre doc est sympa, mais pas assez direct.

Jusqu’à la page 6 ça passe, après il y a trop de bla-bla.

Déjà, vous avez des investissements. Votre banque ne vous suit-elle pas sur ce nouveaux projet? Il n’y a pas de relation de confiance a long terme entre vous et votre conseiller?
Car dans ce cas pas besoins de ce genre de truc, un coup de fil et c’est parti.

Si vous êtes obligé de démarcher les autres banques, pourquoi? Avez-vous eu un refus de la votre? Qu’est-ce qui ne lui conviens pas?

Ensuite, faites simple, adaptez votre discours a un banquier. Donnez lui des tableaux avec vos chiffres (salaires, loyers, investissements en cours), un peu comme les tableaux page 4 et 5.
Puis une synthèse de votre nouveau projet.
Le tableau page 9 est faux et/ou incomplet, cela ne laisse pas une bonne impression sur votre façon de gérer un bien, alors même que vous devriez être a même de le faire puisque vous le faites depuis longtemps.

Présentez des chiffres, et laissez le banquier faire ses calculs. Votre simulation d’endettement n’est probablement pas celui de la banque, elles ont toutes une façon particulière de calculer, laissez faire.
Elles s’apercevront rapidement si votre reste a vivre est bon ou pas.

Page 9 , laissez aussi les banques présenter leurs chiffres (frais de garantie, frais de dossier que vous avez oublié, assurances, …). Elles se sentiront moins contraintes.

Et surtout, ne dites (pas encore) les contre parties que vous être prêt a offrir. Cela doit faire partie de la nego par la suite. N’abattez pas vos cartes trop rapidement.

Et le plus important, c’est aussi ce qu’elles vous demanderons rapidement, c’est de préparer toutes les pièces justificatives (Bulletins de salaire, déclaration de revenus, preuve de loyers, taxe d’habitation des différents biens, …), les scanner, les trier et bien les nommer pour qu’ils s’y retrouvent rapidement.

A+

Ohe

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#16 22/01/2018 13h29 → InvestisseurRH : étude de cas (mon dossier bancaire) (dossier bancaire, etude de cas, investisseurrh)

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Bonjour,

Votre dossier de demande de prêt est très bien fait. Vous avez raison de vous démarquer en prenant le temps de réaliser un dossier complet et bien présenté. ça ne pourra que plaire à votre banquier.

Du coup, je vais m’inspirer de votre dossier pour réaliser le mien car je suis en train d’acquérir 2 T2 et vais bientôt aller voir mon banquier

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#17 22/01/2018 14h31 → InvestisseurRH : étude de cas (mon dossier bancaire) (dossier bancaire, etude de cas, investisseurrh)

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Hello

J’ai l’impression que vous voulez raconter une histoire (dans le sens positif du terme), mais à mon humble avis, l’investissement immobilier locatif est un dossier technique. Le bâti - la structure - la composition-la localisation VS les cashflow.

Pour moi, il manque les tableaux de flux, notamment la prise en compte de l’impôt au fur et à mesure que les amortissements disparaissent.

Critique constructive, je dirais que votre dossier est complet, mais trop littéraire, pas assez quantitatif.

Bonne chance !

PS : Attention aux fautes d’orthographe !

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#18 22/01/2018 15h00 → InvestisseurRH : étude de cas (mon dossier bancaire) (dossier bancaire, etude de cas, investisseurrh)

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Alors quelques remarques :
- votre calcul d’endettement n’est pas le bon pour plusieurs investissements locatifs, voir les discussions sur le sujet dans le forum.
- Il faut aussi détailler votre épargne hors immobilier et montrer que vous avez de la trésorerie de disponible.
- Demandez à financer les frais de notaire, de caution et garder le cash comme sécurité, la banque est capable de comprendre et préfèrera avoir le cash en banque.
- Le remboursement anticipé sans frais, est ce vraiment bien utile, la banque en fera peu être un casus, voulant vous conserver comme clients.
- Demander une anticipation plutôt qu’un report, vous payeriez les intérêts mais commencerais les amortissements après avoir levé la totalité des fonds. Demandez quelle somme minimum avant de commencer l’amortissement du prêt, sans débloquer la totalité de la somme cela vous permettra de refaire de la trésorerie.
- Produisez des documents des agences immobilières confirmant le loyer.
- Faites faire une estimation de votre patrimoine immobilier.
- Faites le bilan de vos dettes diviser par patrimoine total (placement + immobilier déjà rembourser). Ça vous donnera votre levier et au-dessus de 80%, la banque aura du mal à vous suivre.
Vous être en cours sur plusieurs projets attention garder un max de trésorerie

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#19 22/01/2018 16h39 → InvestisseurRH : étude de cas (mon dossier bancaire) (dossier bancaire, etude de cas, investisseurrh)

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Bonjour,

Contrairement au titre de ce post, ce projet n’est pas le mien.

Mes projets sont, hélas, plus modestes.

Sympa de la part de Jade d’avoir crédité ma réputation mais ce n’est pas mérité. La modération peut me l’enlever si nécessaire…

Sur le fond du dossier, avec tous ces studios, que je suppose à vocation estudiantine, vous risquez d’avoir des vacances d’Été « complexe »…

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#20 23/01/2018 12h13 → InvestisseurRH : étude de cas (mon dossier bancaire) (dossier bancaire, etude de cas, investisseurrh)

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investisseurRH a écrit :

3/ De mon expérience, une banque aime bien que l’ont prennent les différents services chez eux, ça aide à faire passer le dossier.

sur la domiciliation des revenus, pourquoi pas - de toutes façons, ce sera demandé, de façon informelle. Donc ça ne mange pas de pain.

Sur les assurances, je n’ai jamais eu ce problème, ça n’est même jamais venu sur la table aux stades de la présentation des projets ou de l’offre. Dans mon expérience (avec un profil similaire au votre en termes d’endettement RP / locatif + taux d’endettement), on se contente de remplir les papiers de l’assurance de groupe, point barre. Ce qui intéresse le banquier : que vous rentriez dans les cases (cette personne sait ce qu’elle fait, le projet est logique et on est dans les ratios demandés par la direction).

Quoiqu’il en soit, j’abonde avec les autres forumeurs : gardez des munitions - il est sans doute inutile (et au pire contre productif) d’écrire noir sur blanc les contreparties que vous êtes prêt à lâcher…

mais bon, c’est juste un point de vue.

investisseurRH a écrit :

2/ Il y en a bien 2, mois en tant que chef d’entreprise (existant depuis 2007) et ma femme en CDI

3/ De mon expérience, une banque aime bien que l’ont prennent les différents services chez eux, ça aide à faire passer le dossier.

On a décidément un profil pas très éloigné (moi TNS, mon épouse CDI).
Là pour le coup, évoquer incidemment lors des discussions votre boite (le banquier aura évidemment l’ensemble des pièces), ses perspectives etc., en passant, ne peut pas nuire, au contraire.
En fait, ça a été un point très important lorsque j’ai renégocié mon premier prêt immo. Et pour dégoter de bonnes conditions pour l’autre. Jamais évoqué comme une contrepartie mais on peut toujours discuter…

bonne chasse au crédit

Dernière modification par carignan99 (23/01/2018 12h21)

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#21 25/01/2018 11h07 → InvestisseurRH : étude de cas (mon dossier bancaire) (dossier bancaire, etude de cas, investisseurrh)

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Bonjour à tous

Finalement, j’ai eu RDV avec le courtier.

Les points positifs :
Il a été très impressionné par le dossier qui était très complet avec un joli design. De plus, il a vraiment apprécié que j’avais absolument toutes les annexes nécessaires pour un prêt bancaire dès le premier rendez-vous, sans qu’il le demande, il a été vraiment impressionné. Ca a prouvé mon professionnalisme et que je suis un vrai client, il m’a mit en priorité.

Les points négatifs :
Tout ce qui est texte est assez dur à comprendre en première lecture par rapport à un tableau. Quelques petites erreurs (comme certains l’avaient dit ici) au niveau de l’endettement et du rendement, ils manquaient certaines données, mais dans le fond il n’y avait pas une grosse différence.

Ce que je ferais la prochaine fois :
Je garderais la structure de ce dossier qui a fait bonne impression, mais je ne mettrais pas de texte, seulement des tableaux et quelques points, et je retravallerai le calcul de l’endettement et du rendement.

Merci pour votre participation

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