Projet gouvernemental d'encadrement des crédits immobiliers

Pourrait-on interpréter ceci en estimant que la période deviendrait potentiellement plus propice aux personnes souhaitant simplement acheter pour se loger?

Trahcoh a écrit :

Il ne manque plus qu’une nouvelle taxe sur les locations pour financer les primo-accédants à la propriété ou les hlm.

Je ne vous le fais pas dire, il y a en ce moment même le congrès des HLM à Bordeaux…

Les HLM et l’interdiction de louer

Le nouveau DPE et la loi Climat et Résilience obligerait les organismes de logement social à rénover plus d’1 million de logements d’ici 2034. Des aides financières doivent être débloquées pour accompagner le secteur.

Le Premier ministre est attendu de pied ferme. Le Congrès HLM de Bordeaux, qui ouvre ses portes ce mardi 28 septembre pour trois jours, s’annonce comme un moment éminemment politique pour le secteur, soumis à la réduction de loyer de solidarité (RLS), qui grève les recettes annuelles des organismes HLM d’1,3 md€. Les bailleurs sociaux militent toujours pour la suppression de la RLS. Actuellement prévue jusqu’à la fin 2022, son abandon relèverait du coup de force. Car chaque année, Bercy veille à recevoir les sommes dues. Une autre voie s’ouvre aux bailleurs sociaux : convaincre le prochain gouvernement de mobiliser cette somme astronomique pour contribuer au financement de la rénovation énergétique du patrimoine.

Rénover ou ne plus quittancer
Avec l’entrée en vigueur au 1er juillet dernier du nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE) qui prend plus en compte le poids carbone, les organismes HLM se trouvent face à un mur : rénover sous peine de ne plus pouvoir quittancer. Les bailleurs sociaux ont développé leur patrimoine en ayant recours au chauffage au gaz. A l’époque, ce système était jugé moins cher à l’installation et à l’usage. Problème, en 2021, le gaz n’a plus la cote puisqu’il s’agit d’une énergie très carbonée.

Rappelons que la loi Climat et Résilience interdit de louer les logements étiquetés « G » dès 2025. Même sanction pour les habitations étiquetées F en 2028. Le couperet tombera pour les logements étiquetés « E » en 2034. D’ici 15 ans, plus d’1 million de logements sociaux devront être massivement rénovés. Et il ne s’agit que d’estimations basses, qui s’appuient sur les DPE actuels, et non sur la nouvelle version. Le nombre de HLM à rénover pourrait être plus élevé. Selon la FNAIM, qui se base sur les données des administrateurs de bien et sur les premiers DPE, au lieu d’avoir 500 000 logements « G » comme le prévoit le gouvernement, ils pourraient être entre 800 000 et 1 million. « On part d’une situation où un DPE sur deux était vierge ou réalisé sur facture, donc peu fiable », tacle-t-on dans l’entourage de Barbara Pompili, la ministre de la Transition écologique, qui assure tout de même vouloir engager le dialogue avec les professionnels de l’immobilier.

Mettre à profit la RLS pour rénover
« Que les choses soient claires : je ne remets pas en cause l’objectif de rénover massivement ces logements, mais la RLS serait plus utile pour supprimer les étiquettes F et G que pour abonder les caisses de l’Etat », tacle Emmanuelle Cosse, présidente de l’Union sociale pour l’habitat.

Car la facture sera salée : pour sortir de l’étiquette « F » et « G », un bailleur social doit en moyenne débourser 35 000€ par logement. Mais pour passer à « D » ou même à « C », « il faut changer le mode de chauffe, opter pour une isolation thermique par l’extérieur… », énumère Emmanuelle Cosse, qui demande également des aides de financements sur du très long terme de la part de la Caisse des Dépôts. Autre problématique : « nous risquons de faire face à des appels d’offres infructueux », poursuit la présidente d’Union. Les trois jours à Bordeaux seront l’occasion de mettre ces enjeux sur le devant de la scène. Et de faire entendre le message aux deux autres ministres attendues sur place : Emmanuelle Wargon, en charge du Logement, et Nadia Hai, en charge de la Ville.

On défait puis on refait …

Crédit immobilier : certains critères bientôt assouplis ?

Crédit immobilier : pourquoi certains critères pourraient être assouplis ?

Toutefois, « le ministre (de l’Économie) est très attentif aux remontées de terrain et souhaite s’assurer que cette norme (définie par le Haut conseil de stabilité financière) ne devienne pas un obstacle à l’accès au crédit (…) de ménages pourtant solvables », indique Bercy dans le journal économique, avant de préciser que « des travaux d’évaluation » étaient en cours en lien avec tous les acteurs concernés, dont le HCSF et la Banque de France.

Crédit immobilier : le gouvernement prêt à assouplir certains critères d’octroi | Les Echos

Crédit immobilier : le gouvernement prêt à assouplir certains critères d’octroi

La chute de la production de crédit immobilier commence à inquiéter jusqu’à Bercy. Le ministère de l’Economie et des Finances serait ainsi prêt à ouvrir la discussion sur les critères d’octroi gravés dans le marbre en 2022 par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).

Personnellement, c’est le point suivant qui a attiré mon attention :

Le prêt à taux zéro (PTZ), qui devait s’éteindre fin 2023, sera prolongé jusqu’en 2027. En revanche, il sera, contrairement au projet initial, recentré sur les appartements (aucune aide pour la maison individuelle) en zones dites tendues (là où l’offre est rare). Dans les zones détendues, celles où les difficultés sont moins importantes, ce même PTZ sera réservé à l’achat de logements anciens sous condition de rénovation.

Source

Le plus gros projet de France en BRS est dans ma ville.
Cela permet de n’avoir que des immeuble de propriétaires occupants au lieu de voir des cohortes de F4, F5 transformés en colocations. Je vois ça comme le deuxième étage de la fusée "encadrement des loyers".
La ligne 14 ouvre dans un an. C’est 3800€/m² en BRS et 6000€/m² en pleine propriété.
ACHAT NEUF - LES LUMIERES PLEYEL BRS - SAINT-DENIS - [93200]
Ayez en tête que c’est à 300m de la gare Saint-Denis Pleyel (lignes 14,15,16,17) du Grand Paris.

Oblible a écrit :

Vous "achetez" un bien qui ne vous appartient pas réellement, que vous n’êtes pas libre de louer, de transmettre, de vendre au prix du marché, autant rester locataire et rester "libre", sans payer de taxe foncière ni de travaux.

+1

Le paradigme est très bien résumé dans le message d’Oblible.

Les Français achètent généralement leur résidence pricnipale pour "ne pas jeter l’argent des loyers par la fenêtre" et "transmettre quelque chose à ses enfants", or ici c’est tout le contraire

Il y a aussi une certaine opacité dans les projets BRS, par exemple pour le projet évoqué ci-dessus, on a bien le prix des appartements, le nombre de mètres carrés, mais :
- on n’a pas les montants des loyers à verser pour le terrain
- on n’a pas la durée du bail
- on n’a pas les conditions pour la revente, location, transmission
…

ACHAT NEUF - LES LUMIERES PLEYEL BRS - SAINT-DENIS - [93200]

xazh a écrit :

Sur la plaquette commerciale … mais vous n’avez pas non plus les charges d’ascenseur sur une résidence non BRS directement sur la plaquette commerciale …

Le tout est cependant présenté ou évalué pour la signature de l’acte. Dans le cas d’une acquisition dépendante d’un bail emphytéotique comme à construction, les conditions du bail doivent être reprise sur l’avant contrat et l’acte notarié.

Les informations sont de facto connues avant la signature … comprises, ca, c’est une toute autre histoire malheureusement. Cf mon avertissement dans le post prcédent.

Au-delà du souci de la compréhension, il y a un abus classique des promoteurs : présenter le maximum d’informations légales en toutes petites lignes dans le contrat de réservation (qui n’est jamais vraiment lu en totalité), et cacher ce qui est cachable. Combien de personnes ensuite liront et comprendront entièrement le projet d’acte authentique envoyé par le notaire quelques jours avant la vente, et, parmi ces rares à avoir lu et compris, combien oseront annuler la vente ?

Au passage, il y a un abus des notaires : en VEFA ils sont normalement censés remettre à l’acquéreur le projet d’acte authentique par LRAR un mois avant la signature de l’acte de vente (article R261-30 du CCH). Sauf que dans la pratique, tout cela est savamment orchestré et ils ne le remettent quelques jours avant, et ajoutent une clause du type :

Clause classique a écrit :

La notification ci-dessus mentionnée ayant été effectuée depuis moins d’un mois, l’ACQUEREUR déclare expressément vouloir régulariser le présent acte de vente sans attendre l’expiration du délai de réflexion prévu par l’article R. 261-30 précité. Il déclare expressément, en tant que de besoin, renoncer à ce délai.

Dernière modification par Plutarque (05/06/2023 14h21)

Plutarque a écrit :

Au-delà du souci de la compréhension, il y a un abus classique des promoteurs : présenter le maximum d’informations légales en toutes petites lignes dans le contrat de réservation (qui n’est jamais vraiment lu en totalité), et cacher ce qui est cachable.

Pas faux, mais pour les BRS, la notion de bail temporaire est claire.

Ce qui m’inquiète, c’est qu’un BRS par définition est prévu pour des foyers modestes, qui ne sont donc pas avocats ni notaires (sauf peut être en tout tout début de carrière) … Des populations qui ne vont pas nécessairement, quelles que soient les précisions juridiques apportées, s’intéresser à ce qu’ils pourraient prendre pour des détails.

Le bail emphytéotique était utilisé autrefois pour permettre la valorisation des terres de grands propriétaires, pour simplifier des grands bourgeois ou nobles qui ne pouvaient directement financer la construction des moyens d’exploitation de ces terrains, donc location longue à des exploitants qui comprenaient, à l’époque, qu’ils n’étaient qu’occupant temporaire, qu’ils construiraient eux mêmes les moyens de cette exploitation, et apprenaient à leurs enfants ces usages de l’époque.

Mais ce type de bail a été oublié … ou limité à l’utilisation des terres agricoles ou forestières, sans plus concerner la partie logement. Le bail a construction qui en dérive de fait vise plutôt les investisseurs, des personnes qui devraient être capable de comprendre ces mécanismes.

Le bail emphytéotique pour des populations qui ne sont pas nécessairement encadrées juridiquement (je ne peux qu’abonder, le vendeur est intéressé à la signature, pas à la protection des acquéreurs) ni formées à ces pointillages juridiques …

Cela me rappelle les prêts allemands en Alsace, gros scandale des années 90 (l’arrivée de prêts in fine, via des banques allemandes … et des petits acquéreurs attirés par les mensualités très faibles, mais qui n’avaient pas compris devoir épargner pour rembourser, in fine, le capital emprunté) … et tous les produits de la file arnaque reposant sur l’écart entre la lecture du droit pure et la compréhension du commun (pour reprendre une file update la semaine précédente, la confusion entre ce qu’est une promesse de vente, qui n’engage que le propriétaire, et une promesse d’achat, qui engagerait l’acheteur prévu dans la promesse … je ne pense pas devoir reciter la société en question)

Sur le principe théorique, les BRS sont un outil valide. Sur le plan pratique, je crains la chasse ouverte aux pigeons.

Complément Odible :
"Et comment se passe le financement des BRS ? Je vois mal la banque financer un bien que vous ne détenez pas réellement."

Via des emprunts spécifiquement dédiés, que l’Etat va promouvoir, comme pour les prêts accession sociale et autres prêts spécifiques. la sureté bancaire sera certainement limité crédit logement, qui aura probablement une contrepartie étatique au motif du financement du logement à vocation sociale (bref, la CDC en dernier ressort).

Pour l’essentiel des emprunteurs, qui ne comprendront justement pas qu’ils ne sont pas propriétaires, ils seront attentifs aux mensualités d’emprunt (cf les dispositifs d’acquisition sociale, moins d’incident que dans les prêts classiques).

Les impactés, ce seront les revendeurs (valeur en cours de bail inférieur à leurs espoirs) et les héritiers (supposition d’héritage d’un appartement qui sera peut être nul si le bail cesse avant la succession)

Dernière modification par xazh (05/06/2023 14h54)

Mon fils est en train d’acquérir un bien en BRS et VEFA : sur la plaquette commerciale, il est indiqué que la durée du bail emphythéotique repart à 0 pour l’acquéreur de seconde main en cas de revente du bien. En revanche, le prix de revente et les ressources de l’acquéreur sont plafonnées.

L’avantage du BRS c’est aussi de pouvoir acheter dans de "beaux quartiers" dont les primo-accédants sont en général évincés.

amoilyon a écrit :

La première ministre va dévoiler ce jour les mesures pour le logement :

Crise du logement : ce que prévoit le gouvernement

Les acteurs de la filière en conviennent : depuis une semaine, de Matignon à l’Elysée, l’exécutif s’est « enfin » emparé de la question de la crise du logement.

Il reviendra d’ailleurs à la première ministre, Elisabeth Borne, de conclure, lundi 5 juin, le Conseil national de la refondation (CNR) consacré au logement, un rendez-vous initié en novembre 2022 par le ministre Olivier Klein. C’est une vaste concertation à laquelle a participé l’ensemble du secteur, des associations aux organisations patronales. Chacun a fourni d’abondantes propositions – soit 700 au total –, des plus urgentes aux plus structurantes, pour faire émerger une nouvelle politique du logement en France.

Que va-t-il rester de ces travaux ? Le gouvernement, « conscient qu’il n’y a pas assez de logements et que les prix sont élevés », a prévu un « mixte » : prendre d’emblée un ensemble de mesures concrètes et ouvrir des travaux de longue haleine. « Ce n’est pas en une fois qu’on résout la crise du logement », indique-t-on à Matignon, dimanche 4 juin.

Et notamment l’accès au crédit :

Le gouvernement souhaite également assouplir les règles d’octroi de crédit immobilier pour les primo-accédants et les investissements locatifs. En outre, jusqu’à la fin de l’année, le taux d’usure, c’est-à-dire le taux maximal d’un prêt destiné à protéger les acheteurs, sera recalculé tous les mois au lieu d’une fois par trimestre. Ce dispositif devait initialement s’arrêter en juillet. Les plafonds d’accès au bail réel solidaire, dispositif permettant de dissocier le foncier du bâti et d’abaisser fortement le coût d’accès à la propriété, vont être augmentés pour que davantage de ménages puissent en bénéficier

On détricote les règles contraignantes, que les banques ne devaient surtout pas contourner, sous peine de sanction.
Comment donc avoir un cadre stable et fixe quand les règles changent tout le temps ?…

Oui on arrive à des situations ubuesques où une banque va refuser un prêt à un médecin sous prétexte que son taux d’endettement dépasserait  35% alors que son reste à vivre est condidérable.

Et bien là vous pouvez le revendre à qui vous voulez (s’il est éligible) avec un prix encadré ou à l’OFS en dernier ressort.

Dernière modification par Patience (05/06/2023 16h24)