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Forums des investisseurs heureux

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#1 01/02/2019 11h23 → Sherdor : étude de cas immobilier (société adjudicataire et crédit bancaire) (adjudicataire, consignation, emprunt, immobilier, sarl, société commerciale)

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Un projet d’entreprise est surtout de un projet de vie …

Partant de ce principe, nous n’avons pas hésité quand est apparu une opportunité immobilière extra ordinaire qui répondait à TOUTES NOS ATTENTES !

Avec ma compagne, en union libre depuis 20 ans (vie maritale non pacsé, non marié), avec 3 enfants (20 mois, 6 ans et 13 ans), nous menons une activité dédiée aux animaux de compagnie : élevage canin, élevage félin, éducation canine, commercialisation et livraison à domicile d’aliments pour animaux, accessoires et produits de soins depuis 10 ans : sous forme d’entreprise individuelle pour la partie élevage, et sous forme de société pour l’activité de type animalerie.

Nous exploitons très modestement cette activité en veillant à en optimiser tous les points comptables, n’en retirant souvent pas de revenus, mais nous contentant de la situation, dès lors que nos obligations mensuelles étaient à jour.
Ainsi, nous n’avons jamais rencontré d’incident de paiement, ni sur le point professionnel ni à titre privé, les 2 sociétés n’étant pas endettées (juste un emprunt sur la SARL de 5500 € en capital dù pour un chariot de manutention, 143 € mensuel sur 33 mois restant), et à titre personnel, il reste 9200 € d’emprunt (taux 0%) sur 29 mois pour un bien estimé à 165 000 € (maison principale, appartement indépendant et entrepôt commercial de 115 m² X 2 étages).

Nous avons été informés de la mise en vente aux enchères d’un bien immobilier estimé à plus de 200 000 € (maison de 106 m² + salle "show room" de 110m² avec sanitaire) ce bien est aussi composé d’un chenil de plus de 500 m², aux normes, construit en matériaux traditionnels nobles, et parfaitement intégré dans le paysage. Cette construction a un coût de réalisation certainement supérieur à 150 000 €, date de 1997 et est en parfait état.
L’ensemble est installé sur une terrain de 16 000 m², à 3 km d’’une sortie d’autoroute …

Le bien est situé à 6 km du village natal de ma compagne, région caractérisée par une densité de population supérieure (+50 %, soit + 200 000 habitants à 70 km de zone de chalandise), dans un bassin en "suremploi par rapport à la moyenne nationale, plutôt industriel et très dynamique. De plus situé à 1h30 de villes majeures, et à 40/50 km de 4 poles urbains de 30 à 135 000 habitants…

Avec une notoriété nationale pour l’élevage canin, la nécessité de nous rapprocher des pôles urbains pour les chats, et une population avec un meilleur pouvoir d’achat et plus nombreuse, tous les voyants étaient au vert pour ce projet, d’aitant que la capacité du bien est 5 fois supérieure à notre capacité actuelle, et que nous allons récupéré une activité de pension canine beaucoup plus rémunératrice que nos activités, dans la mesure où il n’y a aucun achat externe, et que la marge commerciale représente 90 % du chiffre d’affaire : avec 3 chiens EN PENSION par jour sur toute l’année, les entrées d’argent suffisent à rembourser l’emprunt immobilier sur 15 ans ! (capacité de 75 chiens par jour une fois installé les reproducteurs de l’élevage)

Nous avons décidé alors de réunir toutes nos capacités sous une même entreprise, en apportant en compte copurant d’associé, la SARL a fait l’acquisition des principaux actifs de l’élevage canin, en même temps que du matériel et des reproducteurs que nous possédions à titre privé.

Donc c’est la fleur au fusil que nous avons décidé de nous positionner et obtenu la surenchère pour le bien (100 000 €)… depuis mi décembre 2018 …

… et une grande claque car malgré la qualité de notre business plan, nos bilans, positifs (bénéfice 17800 e pour 109 000 de CA en 2018), ne colle pas avec les chiffres attendus par nos partenaires bancaires…

Sont en effet considérés en dettes nos comptes courant d’associé approvisionné pour le projet, notamment pour avancer les frais de séquestre (10 000 €) pour l’adjudication.

De plus… il y a un bien immobilier privé "habitation", ce qui n’est pas bien vu par les banques, car selon la loi MACRON de 2014, il n’y a pas de possibilité de saisir par les banques…

Aussi, il m’a été demandé de revoir le montage avec l’apparition de SCI… certaines banques considérant nos revenus passés si faibles, des bilans pas extra ordinaires (mais optimisés) … et donc les portes se sont pas mal fermées.

Nous aurions une solution avec un financement de SCI qui louerait le bien immobilier à la société commerciale (650 e mensuel) et la maison à ses occupants = nous (600 € mensuel). Les loyers couvrent largement les menusalités d’emprunt (environ 750 e sur 15 ans), en ayant retiré les impots fonciers + ceux du revenu foncier.

Il n’e demeure pas moins une grande difficulté : c’est la société qui est ADJUDICATAIRE du bien (donc propriétaire), mais qui ne peut pas le payer pour l’instant (même si tous les frais ont été réglés).

Je cherche une solution :

- pour financer sur un temps très court (quelques semaines ? le temps administratif) le paiement par la société du bien pour respecter les engagements = date butoire 11 février, mais négociable quelque peu

- pour financer, le cas échéant et en cas de défaillance malgré l’accord de principe du finacement de la SCI, le bien immobilier

Pour cela, je suis à la recherche de solutions
- souscription de prêt sur du court terme par la société en attente du financement immobilier final,
- entrée au capital d’investisseur avec emprunts rémunérés en compte courant d’associé,
- souscrire un prêt perso entre particulier,
- réaliser une vente à réméré de mon habitation actuelle pour les fonds nécessaires, contre paiement d’une indemnité d’occupation + impots fonciers de façon mensuelle, en en me laissant la faculté de racheter mon bien (5 ans maximum)

Je ne peux envisager un emprunt hypothécaire car nos revenus précédents sont quasi nuls, et pour le prêt relai, c’est aussi la même probématique.

Avez vous des idées ? Des solutions ? Des organismes à contacter ?

Certains d’entre vous pourraient ils participer à notre projet (investisseur heureux de le faire ?)

Je suis ouvert à toutes les idées, ou solutions… et je pense que notre situation vaut la peine de la réflexion, car elle n’est pas très habituelle !

Mots-clés : adjudicataire, consignation, emprunt, immobilier, sarl, société commerciale

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#2 01/02/2019 18h15 → Sherdor : étude de cas immobilier (société adjudicataire et crédit bancaire) (adjudicataire, consignation, emprunt, immobilier, sarl, société commerciale)

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Bonjour Sherdor,

j’ai du mal a suivre votre problématique.

1. Vous avez gagné l’enchère
2. Vous devez payé rapidement 100k€ pour couvrir l’enchère
3. Les banques refusent de vous prêter les sous car votre dossier n’est pas bon
4. Vous avez uniquement 5500€ + 9200€ de dettes 
5. Votre maison + entrepôt est estimé a 165k€

J’ai du mal a comprendre pourquoi ça bloque. Combien de banques avez vous contacté?
Avez vous vu un courtier?

Vous devriez également a titre privé pouvoir obtenir un crédit a la consommation et un crédit pour la trésorerie de votre entreprise.

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#3 01/02/2019 22h42 → Sherdor : étude de cas immobilier (société adjudicataire et crédit bancaire) (adjudicataire, consignation, emprunt, immobilier, sarl, société commerciale)

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effectivement,
il manques des informations pour pouvoir vous aider !

pratiquant les encheres,
il serait bien de préciser

- Vente aux enchères notariales ou judiciaire ?
- vous avez porter Sur-enchère ou juste enchérit sur sur-enchère ?
- prix d’adjudication et frais annexes (frais de dossier taxables, avocat, enregistrement aux impots, ….) ?
- votre cheque de banque est de …… ?
- avez vous consulter le cahier des charges et PV de description, + visite ?

et surtout

il semble que vous ne disposez pas des fonds …………..
pratique EXTREMEMENT DANGEREUSE lors d’enchères !
!

ensuite à voir vos actifs, CA et bénéfices, reste à vivre, etc …..

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#4 01/02/2019 22h56 → Sherdor : étude de cas immobilier (société adjudicataire et crédit bancaire) (adjudicataire, consignation, emprunt, immobilier, sarl, société commerciale)

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Comme dit Frycek, il est évident qu’il est super dangereux d’enchérir sur une vente immobilière sans être certain du financement. Vous dites que vous gérez super prudemment, etc, mais là vous avez déconné. Et bien sûr, vous nous posez la question au bout de 1 mois et 20 jours, quand il ne reste plus que 10 jours pour payer avant la fin du délai de 2 mois. Vous avez vraiment déconné.

Je ne comprends pas pourquoi la banque accepterait de financer une SCI mais pas une SARL. Les banques n’ont-elles pas des solutions (caution personnelle des associés) pour que les associés d’une SARL soient indéfiniment et solidairement responsable des dettes, comme pour une SCI ? Pouvez-vous m’expliquer leur raisonnement sur ce point ?

Etes-vous sûr à 100 % qu’ils accepteraient de financer la SCI ? N’est-ce pas une fausse bonne idée, dans laquelle, une fois que vous vous serez décarcassé à monter la SCI tout comme il faut, ils vont sortiront un autre prétexte pour ne pas financer la SCI ?

Si vraiment ils acceptent de financer la SCI, n’y a-t-il pas une solution du type : la SCI emprunte, et avec ces sous, elle achète le bien à la SARL de façon concomitante au moment où la SARL paie le bien. La banque ne prête pas à la SARL, et la SARL n’est propriétaire du bien que quelques instants avant de le revendre à la SCI : ça devrait plaire à la banque. Naturellement, pour cette solution, il faut que la SARL bénéficie des droits de mutations à 0,7 % (comme un marchand de biens) puisqu’elle ne fait qu’acheter et revendre immédiatement. A voir avec un notaire et/ou un avocat d’affaires pour vérifier la faisabilité et finaliser le montage.

Dernière modification par Bernard2K (02/02/2019 13h24)

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#5 02/02/2019 01h47 → Sherdor : étude de cas immobilier (société adjudicataire et crédit bancaire) (adjudicataire, consignation, emprunt, immobilier, sarl, société commerciale)

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Sherdor a écrit :

Certains d’entre vous pourraient ils participer à notre projet (investisseur heureux de le faire ?)

Le forum n’est pas destiné du tout à ce genre de … sollicitation/SOS/appel à l’aide, surtout pour un nouvel arrivant.
Concentrez-vous sur les solutions envisageables à votre financement et attention à bien garder les pieds sur terre.
Avez-vous vérifié que les taxes foncières/habitation ne soient pas trop élevées au vu de la superficie de l’ensemble ?

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#6 03/02/2019 19h47 → Sherdor : étude de cas immobilier (société adjudicataire et crédit bancaire) (adjudicataire, consignation, emprunt, immobilier, sarl, société commerciale)

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Autres pistes pour que la SARL puisse acheter le bien puis le revendre à la SCI :
- crédit relais garanti par la RP actuelle (que vous allez vendre, n’est-ce pas, or vous dites qu’elle vaut 165 k€ donc elle peut garantir un crédit de 100 k€).
- crédit relais garanti par un ou plusieurs proches fortunés (qui se porteraient caution).
- crédit relais sous seing privé accordé par un ou plusieurs proches, pas forcément fortunés s’ils s’y mettent à assez nombreux.

J’ai assisté à une présentation de la NEF (banque solidaire). Ils expliquaient que, pour que la NEF accorde un prêt à une entreprise, ils demandaient toujours un apport, et qu’ils encourageaient à ce que l’apport soit fourni par des proches (famille et amis). Ils expliquaient qu’ils avaient constaté de biens meilleures statistiques de réussite d’entreprise, lorsque la famille et les amis soutenaient le porteur de projet. Et réciproquement, le porteur de projet s’engage davantage dans le projet lorsqu’il sait qu’il engage aussi ses proches.

Comme kc44, je suis choqué que vous appeliez les foreumeurs à investir sur votre projet, alors que :
1) les foreumeurs ne vous connaissent ni d’Eve ni d’Adam (contrairement à vos proches),
2) vous ne dites pas un mot d’un possible soutien par les proches, connaissances etc. Or c’est important d’entretenir un réseau amical et professionnel, et si votre réseau ne peut rien faire pour vous, ce ne sont certainement pas des "étrangers" qui vont le faire.
3) c’est contraire à la charte du forum (point 3).

Dernière modification par Bernard2K (03/02/2019 19h49)

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#7 06/02/2019 16h57 → Sherdor : étude de cas immobilier (société adjudicataire et crédit bancaire) (adjudicataire, consignation, emprunt, immobilier, sarl, société commerciale)

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Bonjour à tous !

Je pense que mon appel à l’aide a été mal perçu…

Je vais préciser quelques éléments. Il s’agit d’une vente aux enchères suite à saisie.

Notre société est adjudicataire suite à une sur enchère… la procédure est donc terminée, sauf réitération des enchères.

Nous avons réglé :
- les émoluments des avocats (créancier poursuivant, et le nôtre);
- les frais de poursuites;
- les droits de mutation aux taux réduits 0,715 % car en effet j’ai mis en avant notre possibilité d’être acheteur revendeur (inscrits dans nos statuts)

Après contact avec l’avocat du créancier poursuivant, le bon sens laisserait penser qu’ils accorderaient un délai supplémentaire de paiement.

J’ai vu plusieurs banques : Crédit Agricole de notre région, Société Générale (notre banque, qui est aussi le créancier poursuivant), Crédit Mutuel, Banque Populaire Nord Est

J’attends des réponses de crédit Lyonnais (banque perso aussi) et la Banque Populaire occitane qui est notre banque pro (2ème) semble être open pour montage pour partie immobilière PRO avec travaux, et une autre partie en SCI sur la maison d’habitation.

Ce qui pose problème tient surtout de la politique des banques sur le financement : catégorique chez le Crédit Agricole = pas de financement PRO avec un immobilier privé, c’est-à-dire la présence de la maison sur le bien immobilier financé par PRO.
J’ai bien souri en disant "comment font les agriculteurs avec leur ferme ?" Réponse directe = séparation des biens à présent …

Je pense que cela découle de la loi Macron de 2014 protégeant les résidences principales des entrepreneurs… mais qui inversement changent les procédures des banques qui évitent en effet de mettre une résidence dans un projet pro car cela doit rendre plus difficile en cas de difficulté pour saisir.

En ce qui nous concerne, bien entendu on a mis en avant notre volonté d’être caution solidaire, et de mettre en garantie notre résidence actuelle. Notre résidence actuelle est estimée à 165 k€

Ce qui se profilerait, emprunt PRO sur partie immobilière PRO (évaluée 60 k€), et privé sur le reste via SCI, soit 38 k€.

Autre difficulté, mais je pense contournable = le jugement d’adjudication fait mention bien immobilier, et c’est tout. Dans le procès-verbal d’huissier il est mis en avant la maison d’habitation… puis le bâtiment PRO ensuite, avec 5 mots dessus et beaucoup de photo.

Les banques m’ont fait remarquer que c’est d’abord habitation mise en avant.

En ce qui nous concerne, nous avons investi environ 30 k€ en compte courant d’associé pour que la société s’équipe des actifs nécessaires à sa diversification et justifie notamment d’une taille suffisante, et de l’investissement en question.

Nous avons notre famille qui a engagé 10 k€ pour les frais de notaire, et peut-être 10 à 15 k€ à venir…

Un de mes clients pourrait investir 10 à 15 k prêts ou peut-être prise de capital (pour bénéficier de la défiscalistion à 25 % lois Madeline PME pour investissement en action sociétés non cotées).

Je vais réinjecter 5 k€ après c’est compliqué. Enfin, j’ai peut-être un autre ami qui pourrait nous aider 5 k€.

Je suis plus à la recherche de solutions déjà de solution de montages plus que de sauvetages "financiers" auprès d’investisseurs privés…

Je comprends que certains réagissent mal… mais entre l’adjudication (et donc fixation du montant d’achat du bien), j’ai réalisé plus de 7 versions différentes de business plan, j’ai pris plus de 20 contacts différents de toutes sortes quand j’ai compris les problématiques liées à cette maison au sein d’un investissement pro.

Pour moi toute solution était envisageable… Il est évident qu’un investissement sur court terme (1 à 3 mois) pour ne pas dépasser la date butoir est le plus simple, moyennant un intérêt.

Donc pour ceux qui imagine que je me suis réveillé 1 mois et 20 jours, qu’ils sachent que c’est face à la difficulté spécifique (habitation incluse dans un bien immobilier destiné à être financé par une société car dans un projet professionnel) que j’ai fini par trouver les coordonnées du forum.

Je me suis dit que certains d’entre vous pourraient avoir des idées ou avoir été confronté au problème vécu.

Je ne pense pas faire une demande plus intéressé que les autres participants qui donnent des conseils et retirent aussi un précieux enseignement pour continuer à vivre un parfait "bonheur d’investisseur…

Et prétendre n’avoir jamais été ici, ou y être sans être motivé par quelques intérêts et l’unique volonté d’aider son prochain serait pure hypocrisie.

Maintenant que ceux qui ont des suggestions à me soumettre, j’en serai vraiment ravi. Si cela gêne certains lecteurs, ne lisez pas ce topic.

Je suis ouvert à tout message privé également

Dernière modification par Sherdor (06/02/2019 17h05)

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[+1]    #8 06/02/2019 21h18 → Sherdor : étude de cas immobilier (société adjudicataire et crédit bancaire) (adjudicataire, consignation, emprunt, immobilier, sarl, société commerciale)

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Sherdor a écrit :

Un projet d’entreprise est surtout de un projet de vie …

A titre personnel, (et comme je le pense ceux qui vous ont répondu)
je vous souhaite UNIQUEMENT de réussir et de vivre heureux.

Je souhaite attirer votre attention sul les points ou vous bloquez ou pouvez bloquer.

Si je comprend bien,
car vous n’avez pas répondu à toutes les questions qui vous ont été posées pour mieux comprendre votre situation ……….

Vous avez été déclaré adjudicataire au TGI
(si surenchère, vous devenez proprio le jour meme,
si enchère classique le jour meme si pas de surenchère …. donc a patienter 10 jours ouvrés)


par votre société MAIS laquelle ?
SARL ou SCI

donc déja,
sur la grosse (ou les minutes) du TGI
le propriétaire est la Société et je ne pense pas que vous pourrez changer cela au niveau du TGI
sauf à revendre a vous meme ou a une SCI

Vous avez payer les frais,
grosso modo 10 à 12 k€
mais avec frais réduit de mutation
vous avez donc l’obligation de revendre sous 5 ans (de memoire)
vous devenez donc marchand de bien !

et il vous manque le financement ……

Erreur de votre avocat,
il aurait dut vérifier , en amont, que vous avez ou pouvez avoir les finances !


d’après les CCV,
vous avez 2 mois pour payer
+ 2 mois en plus avec un taux d’intéret
sinon vous allez à la fol-enchère et perdez au minimum ce que vous avez déja verser !

Donc relative bonne nouvelle,
il devrait vous rester encore 2 mois pour trouver le financement

Sur une situation fragile et complexe comme la votre,
je pencherais de rester simple dans le montage du financement …. donc restez en financement Pro uniquement

Les banques ont leurs critères, exigences et vision qui leur sont propre et vous devez vous y adapter !

Si votre société n’a pas l’historique et la surface financière pour, aux yeux de la banque, remplir les critères de crédit alors elles vous refuseront ce crédit.
Par A ou B vous serez (les actionnaires de la société) caution solidaire,
dans votre Bussines Plan, avez vous détailler vos actifs (maison, pro, etc) et vos passifs ?

DEMANDEZ à la banque ce qui les bloque pour accorder le crédit,
et vous saurez comment réagir

Essayez aussi de trouver des garants/caution sur votre crédit pro si cela peut aider …

et si voulez que l’on puisse vous aider/conseiller, prenez le temps de répondre aux questions posées sur ce poste !
cela mettra à plat la situation, vous aidera à mieux réfléchir et nous aidera à pouvoir mieux vous répondre

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#9 06/02/2019 21h58 → Sherdor : étude de cas immobilier (société adjudicataire et crédit bancaire) (adjudicataire, consignation, emprunt, immobilier, sarl, société commerciale)

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Si je peux corriger sur le poste precedent

La SARL est adjudicataire ( la SCI aujourd’hui n’existe pas c’est une piste )

Je ne vois pas bien pourquoi il y a des frais de mutation reduit et une revente a 5 ans.

l’avocat n’a pas a verifier le financement du bien, c’est l’adjudicataire qui est responable en tant que donneur d’ordre.  ( Je comprends qu’il doit verifier la sovabilité mais en pratique cela est impossible entre le moment de se decider a se porter acquereur et l’enchere , il n’y a generalement pas le temps de faire intervenir la banque .. et le mandant se declare capable de payer )

@Sherdor, il me semble qu’une hypotheque ou un credit relai sur la RP actuelle serait la solution la plus sur .. qui a payer un peu plus cher le credit mais vous eviterez les 2 mois d’interet sur l’adjudication ( de tete 4,5% )

Cdt

Dernière modification par Timinel (06/02/2019 22h04)

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#10 06/02/2019 22h59 → Sherdor : étude de cas immobilier (société adjudicataire et crédit bancaire) (adjudicataire, consignation, emprunt, immobilier, sarl, société commerciale)

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Timinel a écrit :

Je ne vois pas bien pourquoi il y a des frais de mutation reduit et une revente a 5 ans.

c’est une des particularité des ventes au TGI, il doit s’agir d’une Loi
un particulier ou non-MdB
paye plein pot les droits de mutation
(5 à 7 % du prix d’adjudication
un MdB ( ou personne qui s’engage à revendre avant 5 ans (de mémoire) paye des droits réduits de mutations (ici 0,715%)

Timinel a écrit :

l’avocat n’a pas a verifier le financement du bien

En général, un bon avocat consciencieux le fait car il est au service de son clients et/ou préciser dans les CCV
Perso, chaque nouvel avocat que je contacte me demande un document prouvant que je dispose /disposerai des fonds

Timinel a écrit :

SARL est adjudicataire ( la SCI aujourd’hui n’existe pas c’est une piste )

je n’était plus certain de ce point

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#11 06/02/2019 23h39 → Sherdor : étude de cas immobilier (société adjudicataire et crédit bancaire) (adjudicataire, consignation, emprunt, immobilier, sarl, société commerciale)

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M.erci je n’avais pas vu la ligne sur les frais reduits desolé.

Je suis d’accord avec vous pour les avocats mais personnellement je n’ai eu qu’une fois la demande souvent le cheque de banque a suffit

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#12 07/02/2019 08h19 → Sherdor : étude de cas immobilier (société adjudicataire et crédit bancaire) (adjudicataire, consignation, emprunt, immobilier, sarl, société commerciale)

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Sherdor : vous passez un long message à vous justifier, mais vous ne répondez pas à toutes les questions qui vous ont été posées et vous ne relevez pas les suggestions qui vous ont été faites. C’est dommage.

Pour l’instant, je fais juste la remarque suivante :
"Ce qui se profilerait, emprunt PRO sur partie immobilière PRO (évaluée 60 k€), et privé sur le reste via SCI, soit 38 k€."
Donc la SARL resterait propriétaire de la partie pro ? Ca pose le problème que la SARL n’a pas revendu la totalité du bien, donc n’est pas dans les clous pour bénéficier les droits de mutation réduits. Je vous suggère plutôt la solution suivante : la SARL revende la totalité à la SCI, qui aura deux locataires : la SARL par un bail commercial pour la partie pro, et vous personnellement pour la maison par un bail loi 1989.

Par ailleurs, dans tous les cas où c’est la SCI qui emprunte : il y a une difficulté, qui est que la banque doit d’abord accepter de débloquer les fonds à la SCI, alors que la SARL ne peut pas encore vendre puisqu’elle n’est pas encore propriétaire, puisqu’elle n’a pas encore payé la totalité du prix. Il faut donc soit que la banque fasse confiance à la SCI (ce n’est pas leur fort), soit un montage ad hoc, soit un prêt de tréso courte durée à la SARL. C’est là qu’un notaire ou un avocat d’affaires (ou un banquier de bonne volonté) pourrait aider à trouver le bon montage.

Dernière modification par Bernard2K (07/02/2019 09h06)

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#13 07/02/2019 09h46 → Sherdor : étude de cas immobilier (société adjudicataire et crédit bancaire) (adjudicataire, consignation, emprunt, immobilier, sarl, société commerciale)

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Bonjour.

ADJUDICATION AU TGI

Je vous confirme bien c’est la SARL qui est adjudicataire au TGI.

Effectivement, mon avocat ne m’a pas demandé si nous étions capable de financer le bien, et n’a pas demandé de chèque complémentaire pour nous engager.

Effectivement, il ne peut y avoir substitution d’adjudicataire, et c’est bien  la SARL qui doit payer le bien avant de pouvoir le revendre.

OUI j’ai fait l’erreur de croire que nos résultats en cours courant novembre 2018, donc prévisionnels
à l’époque suffiraient ..
… mais il ne m’est pas possible d’en faire de dépôt auprès des impôts avant avril … (j’ai contacté le service de télédéclaration).

En gros, en 2018, nous avons 18000 € de résultat net + 6300 € de DAP (dotation amortissement) soir une CAF de 24 300 €… cela nous donne en gros une possibilité d’endettement d’environ 96 000 € (en gros 4 fois la CAF, ou autrement dit, la banque considère que nous devrions être capable de nous désengager en 4 ans).

Cette capacité d’endettement est diminuée des montants en compte courant d’associé, sauf avec un engagement de les bloquer…. mais cela reste envisageable bien entendu.

On peut aussi abandonner quelques montants du compte courant d’associé en produit exceptionnel, ce qui va faire augmenter le résultat, générer de l’impôt sur les sociétés (15% car en dessous de 38000 € de résultat) mais chaque euros abandonné donnera 3 à 4 € de capacité d’endettement supplémentaire… cela pour ajuster notre besoins en gros.

MAIS (certaines) banques se basent les résultats de 2017 car les seuls officiellement déposé… et là la CAF n’est que de 7000 €… donc une capacité d’endettement moindre…

Là encore, chaque banque a une approche différente… sur une banque ils prennent la CAF et divisent par 12 = montant max du remboursement, et donc cela la durée de l’emprunt, cela donne la capacité d’endettement.

Voilà ce que je puis vous en dire et qui peut aussi expliquer la frilosité de certaines banques.

BUSINESS PLAN

Notre business plan est très détaillé. Il se compose d’une quarantaine de page, avec des approches concrêtes sur chacune de nos activités.

Il fait apparaître clairement notre profil, notre expérience à la dette de nos activités depuis 10 ans, notre patrimoine privé y compris épargne (je crois).

Il y apparaît l’intérêt géo-économique pour l’installation de ce nouvel établissement (région plus intéressante, plus de personnes, plus de pouvoir d’achat, culture plus adapté pour notre activité dans le domaines des chiens et chats)

Les potentiels de marché de chacune de nos activités y sont détaillé.

Nos ventes y sont détaillées et elles font apparaître un équilibre sur des ventes de marchandises (25 à 30 %), des ventes de produits "fabriqués" (40 à 45 % d’élevage canin, félin, conserves de produits de terroir) et de la prestation de service (25 à 30 %, pension canine, éducation, formation).

Cependant, les banques manquent cruellement de connaissance sur nos activités car nous ne correspondons pas à une structure type et connue (garage, boulangerie, etc)… donc elles ont du mal à évaluer le risque… Font ils partis du commerce de gros (c’est le NAF de notre société), ou plutôt de l’agriculture (élevage) ou encore de la chambre des métiers avec des activités de proximité…

… bref je pense que c’est aussi une difficulté, alors que pour nous, un avantage de basculer sur l’un ou l’autre de nos ventes selon les opportunités.

J’ai utilisé un générateur de dossier financier sur excel qui me permet d’être précis et juste… J’ai utilisé des informations factuelles de nos dépenses (depuis 10 ans), et il est vrai que j’ai été MINIMALISTE quant à mon business plan… ayant la volonté de montrer que sans une révolution de nos ventes nous pouvions accéder à ce projet d’investissement… notamment grâce à l’apparition de façon plus conséquente de l’activité de prestation de service.

DROITS DE MUTATION REDUIT

Concernant les droits de mutation réduits, ils ont été validés par le service des publications foncières.

Il faut effectivement qu’il y ait revente du bien dans les 5 ans et 2 ans quand il s’agit d’un bien à usage d’habitation (ce qui serait le cas).

Nous sommes dans les clous également pour la revente du bien en "partie", en lot quoi.

En effet, l’unité foncière est constituée de 3 parcelles cadastrales, sur l’une d’elle il y a le bâtiment PRO et sur l’autre, il y a la maison d’habitation.

Nous pouvons donc revendre l’un des éléments sans avoir à demander une quelconque autorisation, car il n’y a pas de modification de bâties sur la partie "revendue".

Concernant les droits de mutation, dans la mesure où une partie pourrait rester "propriété" de la SARL, effectivement, nous allons nous retrouver dans une situation de retard de cette partie des droits de mutation… certainement sanctionnable par une majoration (je pense 5 %) au niveau du service foncier.

N’ayant pas la réponse définitive de certaines banques (soit 100 % financement PRO, soit une partie PRO et une partie privée), c’était la seul option qui nous était offerte compte tenu de l’obligation de les payer au 30 janvier dernier.

Je vous remercie de vos réponses, j’ai pu retenir la possibilité de faire une demande auprès de la NEF (banque solidaire) qui sera peut être plus réceptive.

J’essaie de répondre du mieux à vos interrogations, je sais que mes réponses peuvent conditionner vos idées et suggestions.

Nous avons aussi fait une approche via l’emprunt hypothécaire, mais il repose là aussi sur des preuves de revenus stables et suffisants à titre personnel, ce que nous sommes incapable de faire actuellement et bien que tous nos engagements (emprunt et autre) soient réglés en temps et en heure.

Dernière information à 10h30

Suite à un nouveau contact avec la banque, nous avons un "accord de principe" sur une solution SCI complète pour tout le bien.

Bernard2K a écrit :

Par ailleurs, dans tous les cas où c’est la SCI qui emprunte : il y a une difficulté, qui est que la banque doit d’abord accepter de débloquer les fonds à la SCI, alors que la SARL ne peut pas encore vendre puisqu’elle n’est pas encore propriétaire, puisqu’elle n’a pas encore payé la totalité du prix. Il faut donc soit que la banque fasse confiance à la SCI (ce n’est pas leur fort), soit un montage ad hoc, soit un prêt de tréso courte durée à la SARL. C’est là qu’un notaire ou un avocat d’affaires (ou un banquier de bonne volonté) pourrait aider à trouver le bon montage.

Nous nous dirigeons vers cette problématique.

Nous avons essayé d’aborder cela avec la banque, soit un accord notarié tripartite (engageant SARL avec SCI et financé par la banque) … mais ils n’étaient pas chaud pour cela… comme si nous étions des extra terrestre… et alors que c’est la même banque pour SARL et SCI (en projet de constitution)

Nous avons aussi pensé à nous diriger vers des plateformes de financement participatif sur du court terme en terme d’amortissement (6 à 36 mois), pour assumer un financement "relai".

Ce serait possible, ils attendent un accord de principe sur le financement possible SCI pour accepter le mécanisme qui serait une garantie de montage, a SARL ne pouvant pas assumer un amortissement de 100 000 € sur 36 mois…
C’est donc une piste envisageable, avec un intérêt assez élevé de 4 à 7 % mais comme il s’agit d’une sorte de prêt relai, c’est envisageable.

Et pour finir j’attends une réponse de la même banque pour un financement pour partie PRO immobilier, et le reste en SCI.
L’avantage serait un montage plus rapide pourla partie PRO, donc une disponibilité des fonds au moins pour partie de l’aquisition (60 %) à compléter par des apports / aide extérieures pour respecter les délais de paiement du TGI.

La problématique pour ma conseillère : la description du bien et surtout le jugement d’adjudication qui ne distingue aucunement la valeur du bien immobilier PRO et celle de l’habitation … ce qui pose problème aussi sur la garantie hypothécaire.

… bref … c’est plus un problème de montage (complexe) que de financement… selon nos échanges avec ma conseillère … et moi je suis en stress total évidemment (désolé des réponses guidées par cet état)

Dernière modification par Sherdor (07/02/2019 10h35)

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#14 07/02/2019 17h50 → Sherdor : étude de cas immobilier (société adjudicataire et crédit bancaire) (adjudicataire, consignation, emprunt, immobilier, sarl, société commerciale)

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Vous dites que la conseillère ne sait pas quelle est la valeur de la maison. On peut faire estimer un bien : soit par une agence immobilière (gratuit ou presque), soit par un expert immobilier (à payer). Mais je ne suis pas sûr que ce sujet soit déterminant. Et ça peut embrouiller, car il est probable que la somme de la valeur expertisée du bien pro et de la maison soit nettement supérieur à 100 000 €.

Dernière modification par Bernard2K (07/02/2019 17h51)

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