Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 15/09/2020 14h06

Membre
Réputation :   1  

Bonjour, ma femme et moi-même désirons acquérir un appartement en résidence principale et mettre en location courte durée notre résidence principale actuelle. Voici notre patrimoine actuel:

1 maison acquise en 2016 240 000 euros reste 195 000 euros à payer (190 mensualités). Projet de mise en location courte durée, les mois de juin à septembre inclus (haute saison) suffisent à payer l’échéance annuelle.

1 appartement acquis en 2017 144500 euros reste 125 000 à payer (203 mensualités) loué 800 e/mois CC. Valeur actuelle: 150 000
1 appartement acquis en 2018 119000 euros reste 108 000 euros à payer (212 mensualités) loué 850 e/mois CC. Valeur actuelle: 155 000 euros.
1 appartement acquis en 2019 108500 euros reste 107300 euros à payer (232 mensualités) loué 725 e/mois CC. Valeur actuelle: 125 000 euros.

Les appartements sont loués en meublé (LMNP réel).

Nos salaires s’élèvent à 8500 euros net / mois. Jusqu’à présent notre épargne mensuelle suffit à couvrir le risque d’impayés de loyer (épargne supérieure aux crédits+charges)

Le projet d’acquisition concerne un appartement à rénover d’un montant de 290 000 euros+120 000 euros de travaux soit 410 000 euros.

Bien que notre banque nous finance ce projet je m’inquiète quand à notre encours bancaire au regard de nos revenus et de notre patrimoine exclusivement composé d’immobilier bien qu’intégralement situé en zone tendue (frontière Suisse, ville touristique) et me questionne quand aux risques de ce projet. En effet, suite à cet achat notre épargne mensuelle ne couvrirait plus tous les prêt en cours et notre épargne actuelle est très limitée (10 000 euros sur livret A une fois les frais d’acquisition payés) en raison du paiement comptant des frais d’acquisition (notaire+banque), du mobilier/électroménager de la maison et des 3 appartements en location et des travaux d’un appartement (20 000). Après cet achat mon épargne mensuelle passera de 2300 à 1000 euros.

Les conséquences économiques de la crise sanitaire et la conjoncture actuelle (taux bas, hausse des prix depuis 30 ans) me questionnent face à mon éventuelle incapacité à honorer mes échéances de prêt à l’avenir. Bien que ma femme et moi-même exerçons dans un secteur ne connaissant pas le chômage il n’en est pas toujours de même pour mes locataires qui pourraient faire défaut. La crainte d’être contraint de vendre sur un marché qui dévisse à -30% me refroidi!
J’imagine que la vie quotidienne s’assombrit lorsque la valeur des biens est inférieure aux dettes, même si on paie ses mensualités.

Outre le risque de loyers impayés ou de vacance locative lié à une hausse du chômage (locataires travaillant en Suisse) et le risque de krach immobilier lié à la hausse du chômage ou autre conséquence de la crise sanitaire, quel(s) risque(s) identifiez-vous par rapport à ma situation?

Je vous remercie par avance pour vos réponses

Mots-clés : banque, encours, impayés, krach, résidence principale, épargne

Hors ligne Hors ligne

 

#2 15/09/2020 14h30

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   135  

Le montant de votre épargne de précaution me semble bien trop faible compte tenu de vos engagements actuels. Au-delà des risques locatifs, la vie réserve parfois des coups durs qu’il faut anticiper pour en adoucir les conséquences et les rendre moins pénibles. Perte d’emploi, souci de santé pour vous ou l’un des membres de votre famille, séparation/divorce, gros travaux imprévus sur votre RP et/ou vos biens locatifs etc.

A mon sens ce sont des risques aux conséquences bien plus soudaines et brutales que les risques locatifs que vous évoquez (vacance, impayés, baisse des loyers et/ou des prix), qui existent également mais ne doivent pas vous empêcher d’investir, du moment que c’est fait intelligemment et raisonnablement.

Heureusement vu votre épargne mensuelle, il vous suffirait de mettre en pause vos investissements immobiliers pendant quelques mois pour la reconstituer et repartir sur de bonnes bases. Et pourquoi pas en profiter pour ouvrir des supports de qualité (AV, PEA…) pour préparer la diversification de votre patrimoine.

Concernant l’endettement, vous semblez conscient que c’est un levier qui peut jouer dans les deux sens - en votre faveur si vous prenez de bonnes décisions et que l’environnement est favorable, mais aussi en votre défaveur dans le cas contraire. Difficile de vous répondre car tout est question d’appétence au risque de chacun. Pensez aussi que plus vous investissez et plus vous répartissez le risque sur un grand nombre de biens… sous réserve de bien diversifier (emplacement, typologie de bien et de mode de location…).

Hors ligne Hors ligne

 

#3 15/09/2020 14h48

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2144  

Effectivement,  votre situation, déjà un peu risquée, deviendrait encore un peu plus risquée avec cette nouvelle acquisition.

A votre place, j’envisagerais de réduire la voilure, d’une manière ou d’une autre, (et de ne pas faire de nouvelle acquisition avant quelques années) et assurément de renforcer sérieusement l’épargne de précaution ou peu risquée (et aussi de diversifier le patrimoine en dehors de l’immobilier).

La valeur de vos biens ne dépasse que de fort peu le montant restant dû à la banque, donc tout incident sérieux pourrait vous mettre en difficulté (et la revente d’un bien ne changerait oas beaucoup la situation).

Pour lister quelques risques :
     - séparation conflictuelle du couple;
     - maladie longue durée (la protection sociale a ses limites)
     - perte d’emploi (ca peut arriver dans tous les métiers, même ceux en tension, où c’est toutefois moins probable … mais où on y est aussi moins préparé);
    - locataire "nickel" qui devient un squatter long à expulser et détériore votre bien (un burnout ou une dépression ou un divorce ou …  peut suffire à le déclencher);
    - problèmes au sein de la copropriété où se situe votre bien (de multiples impayés de charges, ou un accident qui dégrade beaucoup la situation, ou juste un ravalement ou des ascenseurs à changer, … jusqu’à la mise un place d’un lieu de vente de drogue….)

Tous ces risques ont sans doute une assez faible probabilité de se produire, mais ils existent, et dans votre situation actuelle, vous êtes assez mal préparé pour y faire face.
Cependant, il faut aussi risquer pour avancer (et c’est à vous d’évaluer jusqu’où ne pas risquer trop).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#4 15/09/2020 14h57

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   222  

Sinon vous revendez le bien de 2017, qui n’apparaît pas comme un bon cheval et cela vous redonne un peu d’espace pour respirer.

Hors ligne Hors ligne

 

#5 15/09/2020 16h32

Membre
Réputation :   1  

perecastor a écrit :

Le montant de votre épargne de précaution me semble bien trop faible compte tenu de vos engagements actuels. Au-delà des risques locatifs, la vie réserve parfois des coups durs qu’il faut anticiper pour en adoucir les conséquences et les rendre moins pénibles. Perte d’emploi, souci de santé pour vous ou l’un des membres de votre famille, séparation/divorce, gros travaux imprévus sur votre RP et/ou vos biens locatifs etc.

GoodbyLenine a écrit :

A votre place, j’envisagerais de réduire la voilure, d’une manière ou d’une autre, (et de ne pas faire de nouvelle acquisition avant quelques années) et assurément de renforcer sérieusement l’épargne de précaution ou peu risquée (et aussi de diversifier le patrimoine en dehors de l’immobilier).

Pour atténuer (un peu) ce manque de trésorerie j’ai demandé un différé de crédit de 6 mois pour la réalisation des travaux, ce qui me permettra d’épargner 9 mois supplémentaires (6+3 mois entre le compromis et l’acte définitif). Une fois le projet terminé (déménagement dans la nouvelle RP et mise en location courte durée de l’ancienne) j’arrêterais tout investissement pour me concentrer sur lépargne de précaution, l’idée est d’être de nouveau "stable" à horizon de 2 ans. En cas de "coup dur", si mon épargne à ce moment là est insuffisante il me restera une capacité d’emprunt bien que je réserve ce crédit en cas de dernier recours.

kiwijuice a écrit :

Sinon vous revendez le bien de 2017, qui n’apparaît pas comme un bon cheval et cela vous redonne un peu d’espace pour respirer.

L’appartement acquis en 2018 représente des montants plus faibles car j’y ai injecté plus d’apport (travaux en plus des meubles et électroménager), contrairement à celui de 2017 pour lequel j’ai emprunté 100% du prix d’achat. Le bien de 2019 est une belle affaire mais je n’ai pas encore eu le temps d’amortir un capital intéressant.

Je me dis autant acheter cette RP aujourd’hui (type de bien rare dans le secteur, très bon emplacement) car nous allons bientôt avoir un enfant et notre RP actuelle n’est pas adaptée. Une fois l’épargne de précaution reconstituée dans 2 ans alors nous serions dans la même situation qu’aujourd’hui (à condition de trouver un bien équivalent, ce qui n’est pas commun) mais avec 2 ans de crédit amorti.

Hors ligne Hors ligne

 

#6 15/09/2020 16h38

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   93  

Bonjour

J’irai dans le meme sens que les remarques precedentes, une "pause  immo" peut faire du bien d’autant plus si cela vous empeche de dormir.

a) n’oubliez pas egalement que vous etes dans la " période rose":LMNP investissement recent : donc pas d’impot.
dans 3, 4 ans vous devriez commencer a etre rattrapé par les impots et les 1000 euros d’epargne prévue vont vite diminuer… chaque année..

et la ce sera le moment de réinvestir.

b) les cash flow : je ne sais pas si c’est tres clair pour vous mais avec les données partagées je n’arrive pas a voir précisement votre balance par investissement  ( ie un loyer CC et en face un CRD et nombre de mois, donc pas les mensualités, ni les charges supplementaires , assurance impots etc )

Bref "au mieux " a la louche vous devez etre a 0  et donc vous allez vers le négatif.

c) Je ne vois pas d’assurance vie , de PEA , c’est nécessaire avec vos revenus.
et bien sur l’epargne de précaution.
le niveau ce celle ci est a évaluer selon la sensibilité de chacun. Personnellement je suis a l’aise avec 6 mois de " salaire"  + 6 mois d’échéances de credit ( je separe  mon " train de vie " de mon " investissement immo") rapidement mobilisables ( ie sans perte )
je suis conscient que cela peut etre tres conservateur pour beaucoup mais cela donne une idée.

cdt

Hors ligne Hors ligne

 

#7 16/09/2020 09h44

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   135  

La question de la RP est selon moi à traiter indépendamment des investissements. Puisqu’il faut bien se loger quelque part, vous devez acheter ou louer un bien adapté à vos besoins. Ce point a déjà été débattu longuement, cela dépend de vos situations pro et perso, du temps que vous allez rester dans le bien, du ratio moyen loyers/prix d’achat dans la région ciblée, de raisons plus "émotionnelles"…

L’impact sur votre patrimoine se fera surtout à l’achat (RP ou non, le marché immobilier est imparfait et on peut acheter au-dessus ou au-dessus du prix du marché), ainsi que sur la capacité d’endettement, qui pourrait être plus limitée pour vos investissements locatifs si vous avez par ailleurs un gros crédit sur la RP.

Hors ligne Hors ligne

 

#8 16/09/2020 10h46

Membre
Réputation :   3  

Geoplace, le 15/09/2020 a écrit :

Jusqu’à présent notre épargne mensuelle suffit à couvrir le risque d’impayés de loyer (épargne supérieure aux crédits+charges)

Au contraire avec les avis précédents, je pense que votre situation n’est pas du tout risquée.
Ca tient bien même si tous les locataires ne paient plus de loyers. La probabilité de cette situation est de 0.02x0.02x0.02 = 0.0008% (taux impayé 2%). Et vous tenez encore.
Par contre, pour lancer dans une nouvelle opération avec bcp de travaux, c’est différent car vous avez 120000€ de travaux prévu. Il suffit que ce montant prévu augment de 20%, ce qui est tout à fait normale, vous serez dans la difficulté.
À mon avis, soit vous ciblez un projet avec moins de travaux, soit vous augmentez votre épargne pour suffisamment couvrir le risque lié aux travaux pour le nouveau projet.

Hors ligne Hors ligne

 

#9 16/09/2020 11h24

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1858  

Geoplace, le 15/09/2020 a écrit :

Je me dis autant acheter cette RP aujourd’hui (type de bien rare dans le secteur, très bon emplacement) car nous allons bientôt avoir un enfant et notre RP actuelle n’est pas adaptée.

Je souscris aux remarques précédentes et, pour vous aider à prendre du recul sur ce projet, je vous pose la question : cette maison est-elle vraiment inadaptée pour avoir un enfant ? Vous voulez dire que jamais avant vous et jamais après vous quelqu’un ne pourra y élever un enfant, tellement elle est inadaptée à cet usage ? Ou bien s’agirait-il d’un argument du type "qui veut noyer son chien l’accuse de la rage" ?


En vacances du forum.

Hors ligne Hors ligne

 

#10 16/09/2020 12h12

Membre
Réputation :   1  

Timinel a écrit :

Bref "au mieux " a la louche vous devez etre a 0  et donc vous allez vers le négatif.

c) Je ne vois pas d’assurance vie , de PEA , c’est nécessaire avec vos revenus.

Je rembourse actuellement 1865€/mois pour 2375€ de loyer. Comme écrit précédemment ma RP actuelle sera mise en lcd et les 4 mois de haute saison couvriront le remboursement annuel+les charges (TF, assurance, électricité, wifi, frais de ménage, linges, commissions des plateformes, …) et sera louée au mois les 8 autres mois (bien situé à 5 min de la frontière Suisse) 1100€/mois (prix attractif en raison de la durée limitée du bail et meilleure sélection des locataires potentiels)

Pour ce qui est des autres placements je n’ai pas pu épargner dessus (j’ai un PEA ouvert il y a 2 ans pour prendre date) car toute mon épargne est allée dans mes acquisitions immobilières.

LeFrigo a écrit :

Par contre, pour lancer dans une nouvelle opération avec bcp de travaux, c’est différent car vous avez 120000€ de travaux prévu. Il suffit que ce montant prévu augment de 20%, ce qui est tout à fait normale, vous serez dans la difficulté.

Je vais financer le bien par un prêt en utilisant le 2e pilier (frontalier suisse), mettre en apport les frais d’acquisition (notaire,banque) et garder 20 000€ de ce 2e pilier au cas où je dépasse le budget travaux et je l’injecterais dans l’opération après travaux. Au regard de mon âge (30 ans) j’aurais la possibilité de reconstituer ce 2e pilier avant ma retraite.

perecastor a écrit :

le marché immobilier est imparfait et on peut acheter au-dessus ou au-dessus du prix du marché), ainsi que sur la capacité d’endettement

Après travaux je devrais me retrouver dans la moyenne des prix du secteur (en « supportant »les risques et inconvénients des travaux mais cela nous permettra d’emménager dans un bien refait à neuf. Toutefois, l’emplacement central du bien et la rareté des grandes surface (>100 m2) impliquent une marge de négociation faible. Je paie la rareté et l’emplacement au « prix fort » bien que la revente sera aisée.

Bernard2K a écrit :

Je souscris aux remarques précédentes et, pour vous aider à prendre du recul sur ce projet, je vous pose la question : cette maison est-elle vraiment inadaptée pour avoir un enfant ? Vous voulez dire que jamais avant vous et jamais après vous quelqu’un ne pourra y élever un enfant, tellement elle est inadaptée à cet usage ? Ou bien s’agirait-il d’un argument du type "qui veut noyer son chien l’accuse de la rage" ?

L’habitation très atypique est sur 3 niveaux (2 escaliers dont 1 menant à une mezzanine) et dispose d’un grand balcon. Tout cela nécessiterait des travaux de sécurisation importants. Lorsque mon filleul vient nous devons sans cesse le surveiller, rester à ses côtés en raison du risque d’accident. Un ami artisan nous a dit que les travaux seraient coûteux. Au regard du potentiel locatif en courte durée (maison vue lac panoramique dans un endroit très calme et reculé (3 maisons dans la rue), en lisière de forêt, au cœur de la nature, a 5 min du lac à pieds, proche de nombreuses randonnées et de villes touristiques mondialement connues) il est plus intéressant financièrement de le louer que d’y vivre (on s’assoit sur les profits pour profiter du cadre) mais bien que générant de potentiels bénéfices ce bien contribue a l’encours bancaire qui est le sujet de mon inquiétude. Et ce bien deviendra clairement trop petit lorsque nous auront un deuxième enfant.

Merci beaucoup pour toutes vos réponses, ça nous aide beaucoup! En étant pleinement impliqué dans ce projet il est parfois difficile de prendre du recul, le discours catastrophiste de certains médias influent mon comportement vis à vis de ce projet. Je vais utiliser le temps qui me sépare de la signature du compromis pour continuer de réfléchir à cette situation (d’autres offres ont été faites au vendeur, j’ai du me positionner rapidement.

Dernière modification par Geoplace (16/09/2020 12h31)

Hors ligne Hors ligne

 

#11 16/09/2020 12h40

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   107  

En plus de toutes les remarques que vous ont faites les forumers, j’ajouterai que la LCD c’est contraignant (le ménage, le planning, les nombreuses sollicitations, les petites réparations etc etc…) et un peu aléatoire (cf contraintes personnelles de planning, concurrence tarifaire, pandémie etc etc…).

Dans votre business plan, Tenez en compte car les gens de mon entourage, qui en ont fait/en font, en reviennent à la longue de la LCD: c’est usant…

Si vous avez la possibilité d’emprunter, vous avez en main une carte qui se fait rare (cf conditions bancaires qui se durcissent): economisez et soyez prêt à sauter sur une "affaire en or". Les cycles en immobilier sont des cycles long… Et perso, je ne vois pas comment le(s) marché (s) immobilier (s) pourrait (aient) monter….

Bien à vous,

Dernière modification par Pierrot31 (16/09/2020 12h44)

Hors ligne Hors ligne

 

#12 16/09/2020 12h46

Membre
Réputation :   1  

L’été passé nous avons loué 2 appartements qui s’étaient libérés avant la haute saison sans aucune expérience préalable et à la nuit (le plus souvent les gens réservaient 2-3 nuits) et nous avons tout géré nous même en plus de notre travail, et avons compris notre douleur… Cette fois nous louerons 5 nuits minimum et déléguerons ménage, lavage du linge, repassage et installerons une boîte à clef pour ne pas attendre les retardataire si (parfois plus d’une heure). Après avoir trimé, stressé et géré toutes les demandes nous nous en sommes bien sorti car nous avons été bien notés par les clients et  bien plus rémunérateur que la location classique.

Pierrot31 a écrit :

Et perso, je ne vois pas comment le(s) marché (s) immobilier (s) pourrait (aient) monter….

Je me le demande aussi mais j’imagine que des personnes se le demandent depuis 6-7 ans et reportent depuis leur projet d’achat…La ou je vis les salaires sont bien plus élevés qu’ailleurs en France, mes locataires (bien sélectionnés)gagnent en moyenne 7 fois le montant de leur loyer (pour les célibataires, le double pour les couples…), la sélection ne se fait pas au niveau du salaire mais ça c’est un autre sujet et je trouve les prix très accessibles au regard des rémunérations d’une part importante de la population. Je suis peut-être victime d’un biais mais j’ai l’impression qu’il reste une belle marge de progression si la situation actuelle perdure (source de mes doutes). C’est une situation complexe, la richesse du territoire et la prospérité économique depuis plusieurs décennies se heurte à des paramètres totalement opposés (hausse des taux, récession, krach) dont le territoire n’est pas immunisé bien qu’épargné depuis plusieurs décennies. La revente aujourd’hui d’1 ou 2 biens permettrait de réduire considérablement mon encours bancaire mais je ne profiterais pas chaque année de l’amortissement du capital.

Quand je lis des posts ou des jeunes de 20-25 ans tout juste diplômés et entrés sur le marché travail et déjà propriétaires de 6-7 appartements voir plus en zone non tendue, achetés sans apport je me demande si les risques sont bien évalués ou si l’illusion de la richesse facile guident leurs pas. Quelqu’un ici a-t-il vécu un krach immobilier avec des encours bancaires? Comment la pierre s’achète et se vend lorsqu’elle n’est plus désirée comme aujourd’hui?

Dernière modification par Geoplace (16/09/2020 13h17)

Hors ligne Hors ligne

 

#13 16/09/2020 13h28

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   107  

Étant dans les travaux, je suis de loin 2 marchés immobiliers distincts (une RS en bord de mer et l’immobilier de rapport) et je commence à voir de très beaux produits (genre maison full sea view). Et tout ne se vend pas….

Après, sur de l’immobilier de rapport, si vous avez des locataires en "béton armé" sur des produits qui s’auto-financent, votre "seul" souci est votre manque de liquidité… Mais avec 8,5k net mensuel de salaire, vous pouvez peut être mettre un peu plus de côté ?

Pour répondre sur le côté "théorie", il y a plein de documentation disponible sur le net qui renseigne du comportement des différents acteurs lors d’un krach (voir année 90/98 sur Paris par exemple)….

Dernière modification par Pierrot31 (16/09/2020 13h34)

Hors ligne Hors ligne

 

#14 16/09/2020 13h56

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   93  

Bonjour

Je vous laisse les choix qui vous appartiennent bien sur 

mais je suis étonné de lire sur la question du " krach"

La revente aujourd’hui d’1 ou 2 biens permettrait de réduire considérablement mon encours bancaire mais je ne profiterais pas chaque année de l’amortissement du capital.

il me semble que c’est justement un des aspect qui vous rebutait dans votre post initial.
Post pour lequel vous avez recu un nombre important de " conseil" allant vers la prudence alors que ce matin vous semblez conforter dans le projet initial.
j’ai relu la file quelques fois et je n’ai pas trouvé le "declic" qui vous fait aller vers l’achat, il est donc éxogene.
Je ne sais pas si le débat peut reellement continuer sur votre décision dans ce cas ( et ne la remet pas en cause )

Quand je lis des posts ou des jeunes de 20-25 ans tout juste diplômés et entrés sur le marché travail et déjà propriétaires de 6-7 appartements voir plus en zone non tendue, achetés sans apport je me demande si les risques sont bien évalués ou si l’illusion de la richesse facile guident leurs pas. Quelqu’un ici a-t-il vécu un krach immobilier avec des encours bancaires

Je suis d’accord avec vous, mais ce n’est pas votre probleme ( ni le mien). Vous pouvez vous poser la question " compte tenu de mes revenus je suis trop frileux, il faut que je me lance " , mais la " bonne maniere "  est de voir comment vous reagisser a ce " stress" , est ce que cela en devient un, quel est le risque que vous aimez. Se sentir coincé dans une situation est sans doute tres desagreable.

cdt

Ps :
Je rembourse actuellement 1865€/mois pour 2375€ de loyer

Je rembourse actuellement 1865€/mois pour 2375€ de loyer

Oui, j’ai bien vu …d’ou ma question. 2375 CC.  vous etes donc TRES loin de 500 euros de marges. et surement plus pres des 0, avant impot

Dernière modification par Timinel (16/09/2020 15h14)

Hors ligne Hors ligne

 

#15 16/09/2020 14h42

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1858  

Sur la description que vous faites du bien : je comprends l’intérêt de le louer en courte durée.

5 jours minimum, ça veut dire en fait que vous louez à la semaine, en tolérant 1 à 2 jours de vacance. Or, en louant à la semaine, vous allez perdre plein de potentiel locatif et faire baisser fortement votre taux de remplissage. A mon sens, si l’on veut être adapté à la façon des gens de prendre des vacances désormais, il faut louer dès 2 nuits consécutives. C’est le maximum du minimum, si vous voyez ce que je veux dire. A vous de mettre des conditions financières qui vont aider à rentabiliser : soit faire payer un forfait ménage qui aide à rentabiliser les courts séjour, soit une remise pour les séjours plus longs.

Sur la nouvelle RP : il y a beaucoup de travaux. Et un bien avec moins de travaux ? Comme l’a fait remarquer un forumeur, moins de travaux c’est aussi moins de risque de dérapage de leur montant.

Sur le risque qu’il y a à faire l’opération ou non : je ne sais pas le dire, car vous ne faites pas de calcul de rentabilité ni de cashflow.

Vous raisonnez en loyer CC d’un côté, et en face le montant de l’échéance de prêt. Désolé de vous le dire, mais ça c’est une approche très rudimentaire, c’est l’approche des gens qui ne savent pas compter. Si vous savez compter, vous établissez vos prévisions de cashflow pour chacun de vos biens, et après vous faites une hypothèse : si un loyer ne rentre plus, si deux loyers ne rentrent plus, si l’un de nous deux perd son job… Et là vous voyez si ça passe toujours ou non.

Enfin, sur le LMNP : vous êtes LMNP car vous avez de fort revenus du travail. Or, la location saisonnière a le potentiel de faire très fortement augmenter vos revenus BIC (je rappelle que pour vérifier le respect du seuil, ce sont les recettes totales et brutes qu’il faut compter, sans aucune déduction ; or en location saisonnière on a beaucoup de recettes même si beaucoup de charges en face). Il faudrait peut-être envisager une diversification ou au moins diminuer l’exposition.

Dernière modification par Bernard2K (16/09/2020 14h44)


En vacances du forum.

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums

Don Faites un don
Apprendre le bonheur