Flobono [64] : étude de cas immobilier (mur commerciaux à Pau)

FVHR · #1

Bonjour, j’ai besoin de vos avis pour un projet qui me semble très intéressant.

J’ai le projet d’investir dans les murs commerciaux d’un immeuble sur pau . il s’agit d’un immeuble de 250m2 environ, dont 120m2 exploité en bar et 120m2 au dessus en logement.
le bien est loué depuis 2013, bail mixte 3/6/9, revision trienale du loyer, 2000 euros par mois, taxe foncière a la charge du locataire, pas de charge de copro, j’ai visité le bien l’emplacement est top, il ne semble pas y avoir de gros travaux a prevoir prochainement car le batiment est en bon etat ainsi que la toiture.

J’aimerais vos avis sur la ville de pau en terme d’investissement?
ensuite comment m’assurer que le locataire en place est sérieux, j’ai essayé de trouver les bilan de cette société en ligne mais ils sont confidentiel.
vis a vis du proprietaire que puis je lui demander comme info sur le locataire (compta de la sci ?)

Le prix est de 280 000 euros.

Mots-clés : immobilier, mur commerciaux pau, pau

Bernard2K · #2

Vous n’êtes pas clair : vous achetez seulement les murs du bar, ou tout l’immeuble ?

Par qui est occupé le logement ? Le principal problème d’un logement au-dessus d’un bar, c’est le bruit. Si l’occupant se plaint, le bar peut écoper d’une fermeture administrative ce qui fait très mal à la rentabilité du commerce (perte de revenus + la clientèle prend des habitudes ailleurs).

Dernière modification par Bernard2K (25/12/2017 10h52)

FVHR · #3

Bonjour merci Bernard pour votre réponse, l’appartement est loué avec le bar dans un bail mixte, et l’offre concerne l’immeuble, bar +annexe et appart + jardin.

Je me demande pourquoi le propriétaire vend car sur le papier ca a l’air vraiment rentable…

Bernard2K · #4

Donc, vous achetez tout l’immeuble, ce qui explique qu’il n’y ait pas de charges de copropriété, puisqu’il n’y a pas de copropriété !

La rentabilité brute (8,5 %) n’est pas extraordinaire pour des murs commerciaux, qui sont souvent dans les 8 à 12 %.

Les risques potentiels :
- si vous deviez scinder un jour la location du bar et celle du logement : un logement au-dessus d’un bar = des plaintes pour bruit.
- la santé financière du preneur.
- l’évolution du quartier.

Sur les deux derniers points, la meilleure façon de se renseigner me semble être "faire la commère". Se renseigner de droite et de gauche, interroger d’autres commerçants et d’autres tenanciers de bars… Dans une petite ville, tout se sait.

Le compte d’exploitation ne dit pas du tout. Si par exemple le bar est en cours de contrôle fiscal parce qu’il fait du black ou Urssaf parce qu’il a un employé non déclaré… Avec un peu de chance, la rumeur populaire sera au courant.

Pour autant, la première des choses à faire est de vérifier le paiement des loyers. Demandez au vendeur les relevés de compte qui prouvent l’acquittement du loyer, sur au moins un an.

Dernière modification par Bernard2K (29/12/2017 12h59)

FVHR · #5

Je vais étudier le quartier, et je pense que je vais essayer de négocier le prix autour de 240k.

FVHR · #6

Du coup ce projet semble ce préciser :

J’ai reçu le bail du local il a l’air bien ficelé fait par un avocat, un bail 3/6/9 , tf a La chargés du locataire ainsi,que tous les menu travaux d’entretien sauf le gros œuvre ( toiture façade), la fameuse clause résolutoire qui prévoit en cas de non paiement de loyer que le bail reviens au propriétaire. L’augmentation annuelle du loyer .
Bail de décembre 2013 , jamais de retard de loyer, j’attend la preuve avec les extraits de compte.

Mon point d’interrogation concerne le fait que d’après le proprio le locataire ne peu pas acheter les murs, il n’a pas la capacité financière après avoir acheter le fond en 2013…

Ce qui me fait me demander si sa santé financière est bonne…?

Si mon bailleur vendait les murs que j’occupe même surcoté j’achèterais direct surtout apres 5ans d’activité…

Qu’en pensez vous ?

Bernard2K · #7

Si vous n’êtes intéressé que par les murs que le locataire rachète, vous allez avoir un problème : ils ne sont pas disponibles sur le marché puisque le locataire les rachète !

Bon, plus sérieusement, ne pas acheter ses propres murs est un choix que font de nombreux commerçants. Ce n’est pas un critère de difficulté financière. Obtenez plutôt les comptes du preneur ou renseignez-vous par ailleurs.

N’oubliez pas que des murs commerciaux ont, intrinsèquement, un risque lié au fait que le locataire peut pérécliter, peut cesser volontairement son activité, peut revendre à une personne beaucoup moins sérieuse. Ca fait partie des risques et ces risques sont rémunérés par le rendement. Vous pouvez et devez vous renseigner sur le preneur mais vous n’éliminerez jamais totalement le risque.

Dernière modification par Bernard2K (03/01/2018 07h38)

FVHR · #8

Oui tout a fait je suis d’accord sur les risques, mais je trouve que les modalités d’éviction en cas de problème sont beaucoup plus rapide et en faveur du bailleur que dans la location d’habitation.

clause resolutoire du bail:[img]url=https://www.investisseurs-heureux.fr/uploads/14808_img_0236.png][/url]

La valeur du fond étant de 200k en 2013, cela me rassure.

Les propriétaires vendent pour partir profiter de leur retraire dans un pays plus avantageux fiscalement, ca me rassure aussi..

pas trop de négociations possible…

le bail est soumis a la tva, qu’est ce que ça change pour moi ? si ce n’est plus de temps a gérer pour les déclaration de TVA.

j’avais lu sur le net que si j’étais assujetti a la TVA je n’étais pas redevable de la crl, est ce vrai ?

Je pense opter pour la sci a l’IS, pour ne pas impacter mon imposition personnelle et bien sur pouvoir amortir le bien même si je sais que je serais perdant a la revente..
(mon tmi passerai de 14 a 30 si j’opte pour l’IR…)

je vais essayer de faire une comparaison chiffré des deux options.

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