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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 06/12/2017 17h51

Membre
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VOTRE PROFIL

- Entrepreneur, 25 ans, 800€ a ?

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : J’apprend petit à petit.
- Fiscales :Pas mal de lacunes.
- Artisanales : ( plomberie /électricité / maçonnerie / menuiserie ) Des bonnes facilités hors elec et plomberie.
- Sociales : Basique
- Temps disponible : Pas de temps a perdre, mais j’ai du temps que je peux caller pour mes projets pro.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Immeuble
- Année de construction :1970 ? (le proprio est perdu)
- 2 étages, très lumineux,sans ascenseur.
- Occupé
- Chauffage collectif individuel électrique
- Volets isolants
- Espaces verts non présent
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Décoration : vieillotte+

LOCALISATION DU BIEN

- En gironde, dans une petite ville de 4.000 habitants.
- A deux pas de l’hôtel de ville, sur la route principal


RENTABILITÉ DU BIEN

- 120.000€ avec frais de notaire.
- En RDC  un local commercial actuellement loué 650 EUR, et deux appartements loués 370 EUR (T3) et 360 EUR (grand T2).
- -100€ de charges par mois
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)


- Travaux immédiats : Pas immédiat, mais des que possible vu que ça beigne bien dans son jeu.

- Taxe foncière : 1500€
- Assurance PNO : 80e

- Rentabilité brute : 15.525 / 120.000 = 12.9%
- Rendement opérationnel brut : 15525-100-1500-80=13.845/120.000=11.5%


FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : Dans l’idée 0
- Type de crédit : amortissable
- Taux et durée du crédit avec assurance : 1,5% + 0,2% sur 20 ans
- Épargne de précaution : 10.000€


RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue foncier réel

CASH FLOW

Avec cette achat, je passerais a 14%

15.525e de loyers
-6000e de mensualité de pret
= 9525€ sans les impôts
- 14% TMI   
= 8191,5€
/12
= 682.5
* Cash flow positif de 682.5€.


Voilà, il s’agit de mon premier projet d’investissement immobilier ,à la base je ne voulais pas d’immeuble de rapport de suite, je voulais montrer et démontrer à la banque que je sais générer de l’argent avec l’immobilier.
Mais cette offre m’as l’air tellement alléchante que j’en profite pour l’étudier un peu.

> La problématique est de savoir si jamais un des locataires s’en vas, si je vais être ennuyé pour relouer.
>

Encore merci beaucoup de m’avoir lu, en espérant ne pas avoir fait trop de faute grammaticale.
Si vous avez des questions, je suis disponible en message privée.
Des bisous.

Dernière modification par Kintaro (06/12/2017 17h54)

Mots-clés : financement, immobilier, population

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#2 06/12/2017 18h14

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Kintaro a écrit :

> La problématique est de savoir si jamais un des locataires s’en vas, si je vais être ennuyé pour relouer.

Voilà, voilà, vous avez bien cerné la difficulté, louer un commerce dans une ville de 4000 habitants, c’est pas facile… la ville accepterait-elle la transformation en appartement le cas échéant ?

Avez vous étudié le marché local ? Y a t-il une plus grosse ville à proximité, quelle est la dynamique du coin..?

Intégrez les travaux de rafraîchissement avant de calculer la rentabilité.

C’est pas trop passant/bruyant main street ?

Bisous+


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#3 06/12/2017 18h23

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Vous semblez oublier la CSG à 17pts dans votre calcul "impots"
Je pense que vous devriez d’ailleurs détailler ce calcul (si ce n’est pour nous, au moins pour la banque en présentation smile )

Quel est le locataire en place (le commerce)? boulangerie? ou un magasin de décoration?
Et depuis combien de temps… Si c’est un papy qui prends sa retraite dans 6 mois, et qu’il est cordonnier, ce n’est pas la même chose qu’une boulangerie bien placé tenue par un couple de quadra…

De plus depuis quand les locataires sont dans les appartements? Je me poserai des questions si ils sont là depuis 2 mois seulement… En mode "j’habille la marié avant de vendre!". C’est un point à vérifier aussi.

Je ne vous fais pas de Bisous + comme notre ami, mais bon courage! smile

Dernière modification par alex44 (06/12/2017 18h24)


Il vaut mieux être plusieurs sur une bonne affaires, que seul sur une mauvaise.

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#4 06/12/2017 18h39

Membre
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Bonjour,

Déjà, je ne sais pas ce que c’est qu’un chauffage collectif individuel électrique… Je taquine j’imagine qu’il y a un mot qui n’a pas été retiré.

Ensuite, la boutique peut effectivement être un problème, en fonction de l’activité, du responsable et de l’ancienneté. tout dépend aussi de la dynamique de la ville.
Ca représente 50% des loyers, a vérifier donc.

Concernant la PNO, elle n’est surement pas a 80€. Ca, c’est au mieux pour UN appartement, la il faut assurer tout l’immeuble, des lots a la toiture et aux murs extérieur. Il faut donc une assurance spécifique, il y en a bien pour 300€ mini, tout dépend de la surface totale du bien.

Vos revenus ne sont pas énorme, êtes-vous sur qu’une banque vous prêtera?

Le calcul de CF est complétement faux, je ne pense pas qu’il vous reste autant a la fin.

A+

Ohe

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#5 06/12/2017 19h20

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Mes remarques :
- l’intérêt dépend énormément de la localisation. Commune de 4000 habitants loin de tout, ou bien juste à côté de Bordeaux ? Attractivité touristique ? Y a-t-il des jeunes actifs, des étudiants ? La location meublée, saisonnière ou non, pourrait être intéressante pour ses revenus plus élevés et pour sa fiscalité avantageuse (LMNP au réel ; quoique vous risquez de tomber sur le problème du cumul avec votre activité d’AE, cf. posts récents sur ce sujet). Mais encore faut-il qu’il y ait une demande pour ce type de location.

- 1970 et qui "baigne dans son jus", ça veut dire qu’il y a, potentiellement, tout à refaire. Isolation, mise aux normes électrique, menuiseries à changer, toiture à refaire, chauffage à changer, sdb et cuisine à moderniser, etc. Vers chez mes parents, il y a des villas des années 1970 qui se revendent, c’est tellement vieux que souvent les acheteurs ne gardent que les murs et refont tout le reste : budget énorme !
Essayez donc de chiffrer les travaux nécessaires (même si vous les faites vous-même, c’est du temps et de l’argent), et de les phaser dans le temps (année 1, année 2, etc.).

- Sinon, je plussoie ce qu’ont dit les autres : difficulté d’accès au crédit bancaire (la seule solution serait que vos parents se portent caution pour votre emprunt) ; calcul de renta et de cahsflow complètement faux.

Dernière modification par Bernard2K (06/12/2017 19h22)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#6 07/12/2017 21h36

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Bonsoir bonsoir smile

DDtee a écrit :

Kintaro a écrit :

> La problématique est de savoir si jamais un des locataires s’en vas, si je vais être ennuyé pour relouer.

Voilà, voilà, vous avez bien cerné la difficulté, louer un commerce dans une ville de 4000 habitants, c’est pas facile… la ville accepterait-elle la transformation en appartement le cas échéant ?

Avez vous étudié le marché local ? Y a t-il une plus grosse ville à proximité, quelle est la dynamique du coin..?

Intégrez les travaux de rafraîchissement avant de calculer la rentabilité.

C’est pas trop passant/bruyant main street ?

Bisous+

Je n’ai pas vraiment étudié le marché plus que cela.

La 1ere grosse ville a proximité est a 50min de route, je ne sais pas si on peux vraiment dire que c’est une dynamique mais la ville n’as pas beaucoup changé depuis longtemps, elle joue surtout de son coté historique.

Je ne pensais pas qu’il fallait rajouter des travaux de rafraîchissement dans la rentabilité en sachant, que c’était entièrement loué. Mais en y repensant, c’est tout a fait logique.

Aucune information précise, je n’ai pas était sur place.

alex44 a écrit :

Vous semblez oublier la CSG à 17pts dans votre calcul "impots"
Je pense que vous devriez d’ailleurs détailler ce calcul (si ce n’est pour nous, au moins pour la banque en présentation smile )

Quel est le locataire en place (le commerce)? boulangerie? ou un magasin de décoration?
Et depuis combien de temps… Si c’est un papy qui prends sa retraite dans 6 mois, et qu’il est cordonnier, ce n’est pas la même chose qu’une boulangerie bien placé tenue par un couple de quadra…

De plus depuis quand les locataires sont dans les appartements? Je me poserai des questions si ils sont là depuis 2 mois seulement… En mode "j’habille la marié avant de vendre!". C’est un point à vérifier aussi.

Je ne vous fais pas de Bisous + comme notre ami, mais bon courage! smile

Erreur de ma part, j’avais lu dans la journée qu’on pouvait passer outre la CSG du coup je l’ai complètement zappé..

Le locataire en place dans le local commercial est un agence de voyage, qui est la depuis un temps que je ne connais pas, et je n’ai pas plus d’information sur les autres locataires même si le vieux vendeur semblait dire que ca datait un peu…Mais effectivement c’est GROS point a vérifier.

Déçu de ne pas avoir eu de bisous+ de votre part sad

ohennequin a écrit :

Bonjour,

Déjà, je ne sais pas ce que c’est qu’un chauffage collectif individuel électrique… Je taquine j’imagine qu’il y a un mot qui n’a pas été retiré.

Ensuite, la boutique peut effectivement être un problème, en fonction de l’activité, du responsable et de l’ancienneté. tout dépend aussi de la dynamique de la ville.
Ca représente 50% des loyers, a vérifier donc.

Concernant la PNO, elle n’est surement pas a 80€. Ca, c’est au mieux pour UN appartement, la il faut assurer tout l’immeuble, des lots a la toiture et aux murs extérieur. Il faut donc une assurance spécifique, il y en a bien pour 300€ mini, tout dépend de la surface totale du bien.

Vos revenus ne sont pas énorme, êtes-vous sur qu’une banque vous prêtera?

Le calcul de CF est complétement faux, je ne pense pas qu’il vous reste autant a la fin.

A+

Ohe

Nouvelle erreur de ma part décidément, je ne sais pas comment je me suis démerdé pour mettre dans mes frais de renta 80€ en PNO pour un immeuble..

Mes revenus ne sont pas énorme, voir minime..y’a très peu de chance que la banque me suive pour un projet d’une telle envergure. Mais je me dit que si j’arrive avec un projet bien ficelé avec des calculs de renta propres et qui tienne la route, ça pourrait aider…et si jamais pour une telle somme, ça ne passe toujours pas et que je veux vraiment le projet (c’est pas le cas actuellement) je pense qu’il à toujours moyen de moyenner.M’associer avec des amis proches,familles ou autres..Ou la solution la plus sauvage : travailler le plus possible pour gagner plus et épargner plus.

Le calcul de CF est faux, il me manque un peu % pour les travaux de rafraîchissement, 17% pour la CSG, et modifié les frais PNO, si je ne me trompe pas.

Bernard2K a écrit :

Essayez donc de chiffrer les travaux nécessaires (même si vous les faites vous-même, c’est du temps et de l’argent), et de les phaser dans le temps (année 1, année 2, etc.).

Je vais essayer de faire cela pour mes prochains essai de calcul de renta.

Un gros bisous+ a vous, pour le coup de main.

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#7 08/12/2017 07h30

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Ce qui est faux c’est aussi que vous déduisez l’annuité de prêt avant de calculer les impôts. Or, ne sont déductibles des impôts que les intérêts et l’assurance, pas le remboursement du capital. A l’inverse, les travaux seront déductibles, d’où l’intérêt de les chiffrer et de les phaser par année.

Le calcul correct est :
revenus fonciers bruts = loyers HC
revenus fonciers nets = brut moins charges déductibles (intérêts, assurances, frais de gestion, TF, travaux)
revenus fonciers nets x (TMI + PS) = IR + PS.
revenus fonciers nets moins (IR + PS) = revenu "net net".

Revenu "net net" moins remboursement du capital = cahsflow.

Cherchez sur google "revenus foncier réel" puis "déficit foncier". Et puis cherchez sur ce forum des études de cas où les calculs de revenus fonciers au réel sont bien détaillés.
Comparez vos calculs à ceux d’un bon site comme rendement locatif.com.

Dernière modification par Bernard2K (08/12/2017 07h34)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#8 08/12/2017 11h15

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Kintaro a écrit :

Je n’ai pas vraiment étudié le marché plus que cela…/…

Aucune information précise, je n’ai pas était sur place.

Je ne voudrais pas vous paraître désagréable, mais tout de même… de quoi parle t-on ?
D’une ville qui vous est inconnue, d’un marché qui vous est inconnu, de biens que vous ne connaissez pas… devons nous passez un temps à vous répondre correspondant à celui que vous n’avez pas passé à étudier votre affaire ?


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#9 08/12/2017 12h02

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DDtee a écrit :

Kintaro a écrit :

Je n’ai pas vraiment étudié le marché plus que cela…/…

Aucune information précise, je n’ai pas était sur place.

Je ne voudrais pas vous paraître désagréable, mais tout de même… de quoi parle t-on ?
D’une ville qui vous est inconnue, d’un marché qui vous est inconnu, de biens que vous ne connaissez pas… devons nous passez un temps à vous répondre correspondant à celui que vous n’avez pas passé à étudier votre affaire ?

Sans soucis, ne vous inquiétez pas.
Mon raisonnement est surement mauvais.
Le bien ciblé est a 1h50 de chez moi environ, je voulais d’abord être sur de savoir faire/calculer une rentabilité de façon correct. Et en l’occurrence, je ne sais pas encore le faire..
Et après j’aurais fait une étude de marché plus précise, plus approfondit en direct…une fois la fiscalité/comptabilité maîtrisée.

Excusez moi, si je vous fait perdre votre temps.

Dernière modification par Kintaro (08/12/2017 12h02)

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#10 08/12/2017 12h44

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Bonjour,

Côté professionnel quelle est votre situation actuelle?

Combien d’épargne  avez vous en cas de coup dur?

Cash Flow positif ou pas, votre banquier tiendra compte de votre salaire pour consolider l’opération.

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#11 08/12/2017 18h23

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Hello smile
Côté professionnel je suis auto-entrepreneur depuis - 1ans.
Pour les éventuelles coups dur, j’ai 8 a 9000e de prêt.

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#12 09/12/2017 06h19

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Bonjour

Déjà si la banque vous prête ce montant alors que vous n’avez même pas un récapitulatif de rsi vous êtes très bien vu, perso après 30 ans dans la même banque avec des revenus variables mais pas en dessous de 2000€ ils m’ont refusé prêt sur prêt même pour ma résidence principale.
Avez-vous un accord de votre banque?

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