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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#1 31/01/2021 16h13

Membre (2020)
Réputation :   2  

VOTRE PROFIL

- CDI, 26 ans, TMI 30

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: bonnes
- Fiscales : bonnes
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie): faibles
- Sociales: bonnes
- Temps disponible: soir et week end

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Appartement T2 51 m2 au 2epe étage
- Année de construction: 1960
- Étage: 3 étages
-Tres lumineux, pas d’ascenseur
- inhabité, loué en nu précédemment
- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage: individuel électrique
- Volets electrique
- Espaces verts dans la copropriété ? Non
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Concierge: Non
- Décoration : Moderne

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville: tarn (81), ville de 10 000 personnes avec un mix de maisons, appartement T2 et T2m3 en majorité, pas vraiment étudiante.
- Centre-ville
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ?
Ville qui a perdu son dynamisme, mais le maire actuel a pour objectif d’augmenter le flux de personne entrant.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Probablement pas ou peu.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire: 48 000 € prix affiché + environ 3000 euros de FN= 51000 €. A noter que je souhaite le louer en meuble donc il fait ajouter 2000 euros de meubles environ.
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé: 380+20, mais avec la rénovation je le mettrai à 400+20 de charges de copro.
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation: en direct

- Travaux immédiats: aucun, refait a neuf.
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent: aucun.
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire): isolation refaite avant la vente comme le reste.
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture): l’immeuble datait un peu (1960) et le propriétaire vient de payer les frais de toiture+façade entrepris l’année dernière. Tout est à neuf donc.

- Taxe foncière hors TEOM: 680
-Charges copro: 504 dont 70% récupérables
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 100
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés: Non

- Rentabilité brute : loyers / coût total de l’investissement prêt à louer ; le coût total étant prix du bien + frais de notaire + travaux de rénovation + meubles:
La nego a été compliqué après la visite, il a mis beaucoup de frais pour renover le bien et le bâtiment (10 000 pour la toiture et 8000 pour l’appartement).

Je peux l’avoir à 45000 + 3000 (FN)+2000 (meubles)= 50 000 €
Renta brute= 5040/50000=10%.

- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiat
=8,1%.

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport:0
- Type de crédit : amortissable à 110% soit 50 000€
- Taux du crédit avec assurance: 1% ( j’ai eu 0,92 de TAEG sur mon 1er bien).
- Durée du crédit:20 ans.
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.): 10 000€

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel, micro foncier): LMNP réel.

CASH FLOW

- Cash flow positif de 90€ par mois.

Je suis du tarn donc je connais bien la ville, et je pense le rendement est bon pour un bien qui est saint et refait à neuf.
Le vendeur a 75 ans et vend pour vivre proche de la mer, mais aussi car le locataire précédent avait dégradé fortement le bien, il ne souhaite plus s’embêter avec cela. Il est toutefois peu enclin à négocier, et à fait appel à deux agence pour fixer ce prix, qui est au prix du marché voire en dessous pour un bien neuf.

Toutefois, quels documents vous paraissent nécessaires de demander par rapport à l’immeuble, étant donné que la toiture et la façade viennent d’être refaite ?

Enfin, la demande pour des T2 meubles existe même si il y a bien moins d’offres en meublé sur leboncoin par rapport à du non meublé.

Que pensez vous de cet investissement ?

Mots-clés : appartement, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

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#2 31/01/2021 16h29

Membre (2014)
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Certains chiffres ne sont pas cohérents comme :
- les charges. Vous prévoyez 20€ hors 70% de 504€/12=30 € auquel il faut ajouter la sécurité soit 35/40€.
- vous devriez revoir votre calcul de cashflow car il doit être négatif. Vous avez oublié les travaux d’entretien et la fiscalité.
- prévoir aussi le coût comptable, la cfe


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#3 31/01/2021 17h32

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Quelle isolation a été faite ?
Un diagnostic thermique a -t-il été fait ?

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#4 31/01/2021 17h56

Membre (2020)
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Bonjour,

Reprenons les calculs:
Charge dette mensuelle:260
Charges de copro restant au proprio:30%*504= 12,5
CFE:40
Comptable:25 (en ligne)

Loyer CC:420.
CF positif de 83€.

Sommes nous d’accord?
Je ne comprends pourquoi on me dit que je serai en CF négatif avec une renta brute de 10% en LMNP.

Le diagnostic énergétique après travaux indique une classe energie C.

Des avis sur cet investissement ?
Merci !

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#5 31/01/2021 18h31

Membre (2014)
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Je vais répondre de la même manière que vous avez fait votre présentation,  il manque des charges. Je vous laisse les chercher 😉


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#6 01/02/2021 16h16

Membre (2020)
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Je suis novice comme vous mais ça me semble pas mal comme premier investissement, vous mitigez le risque avec du LMNP (aspect fiscal) et une renta brute élevée qui permet d’amortir le choc en cas de pb (loyer surévalué, travaux à faire, dépenses imprévues ou charge mal évaluées).
L’appart est dans un secteur que vous connaissez et proche de chez vous donc là aussi bon point. Ca me semble cocher toutes les cases pour un bon premier invest, mais encore une fois je n’ai pas l’expérience de certains sur ce forum.
Bravo et bon courage pour la suite big_smile

question : vu que vous êtes à côté et que vous partez sur du meublé, pourquoi ne pas tenter la location saisonnière ?


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[+1]    #7 01/02/2021 16h33

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10 % n’est pas une rentabilité élevée pour Mazamet, ou équivalent, c’est à dire une ville de misère du Tarn, avec un passé d’exode démographique (donc d’énormes quantités de logements vacants), des taux de chômage et de pauvreté alarmants. 10 % c’est le grand minimum pour commencer à s’y intéresser.

Les risques sont : perte de valeur ; vacance locative ; besoin de travaux que vous ne retrouverez jamais dans le prix de revente… et revente très difficile.

Et aussi : non, un immeuble de 1960, même refait, n’est pas neuf. Une vieille voiture, même révisée de fond en combe, reste une vieille voiture. C’est pareil.

Dans le même genre, vous avez aussi Decazeville dans l’Aveyron. Bon courage.

PS : parmi les choses à vérifier : y a-t-il des impayés de charges d’autres copropriétaires ? Une toiture à 10000 €, il y en qui ne peuvent pas suivre. Sur une petite copro, dès qu’il y a un copropriétaire qui ne paie plus, tout le monde tire la langue.

Dernière modification par Bernard2K (01/02/2021 19h53)


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#8 01/02/2021 16h56

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Pour sourire un peu avec une boutade couleur locale, à défaut d’avis perso sur votre projet :

quand on parle de Mazamet, on ne vise pas 10% mais on ne peut que viser 100% : du nom de la radio éponyme dont elle est le fief, et dont plusieurs membres compose la colonne vertébrale de son conseil municipal depuis longtemps.

Une radio atypique qui me rappelle les débuts de la FM dans les 80’s.

Dernière modification par serenitis (01/02/2021 20h56)

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#9 01/02/2021 17h21

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Bernard2k:

Il est vrai que Mazamet a eu du mal à attirer par le passé, mais le nouveau maire souhaite changer cela, et attirer les gens de villes plus grandes telles que Castres et autres. Je vous trouve dur honnêtement.
De plus, le bien même sans être rénové a été loué depuis son acquisition en 2014 par la même personne pendant 6 ans. Il y a en ce moment plus de 80 annonces pour des bien à louer à Mazamet, ce n’est pas ce que j’appelle une ville "morte".

Enfin, le bien me reviendrait à 882€/m2, c’est à dire dans la fourchette basse d’après se loger, meilleur agents etc, ou la fourchette est entre 870 et 1090 €/m2.
Je ne l’ai pas précisé mais l’appartement est aussi équipée de 4 VMC et d’une très bonne isolation, les radiateurs sont tous neufs. La facture d’électricité sera très faible.

Que pensez vous de ces éléments?

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[+1]    #10 01/02/2021 17h56

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Bonjour,

Ce qui est à étudier dans les 80 annonces présentes,c’est depuis quand ces biens sont à louer,quelles sont leurs caractéristiques (taille,meublé ou non,décoration),notamment pour voir si vous pourrez vous démarquer pour avoir des locataires potentiels plus nombreux et de profil plus sérieux.

Une ville où il n’y a que quelques annonces peut être beaucoup plus dynamique qu’une où il y en a 50.
Tout dépend de la demande et des biens proposés.

Si vous avez un peu de disponibilité,essayez de faire le tri des annonces comparables à votre bien potentiel (localisation,type d’immeuble)et de savoir depuis quand l’annonce est  diffusée.

Bonne étude de votre projet.

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#11 01/02/2021 18h02

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Pseudal1 a écrit :

Il y a en ce moment plus de 80 annonces pour des bien à louer à Mazamet, ce n’est pas ce que j’appelle une ville "morte".

C’est ce que j’appelle un excès d’offre. wink


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#12 01/02/2021 18h10

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Ceux qui viennent des grandes villes s’installent plutôt en zone pavillonnaire sinon ils seraient restés dans leurs appartements et ce genre de "petites" villes n’attirent plus que des "cassos" en centre-ville ( petits trafics, nuisances diverses … )


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#13 01/02/2021 20h13

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C’est vrai qu’en tapant sur google mazamet population,  ça calme…

Pour revenir à votre calcul de cashflow, vous aviez oublié la taxe foncière et la pno.

Donc votre cashflow  est :
400x0.96(vacance)-260,(prêt)-12,50(charges)-40(cfe)-25(EC)-57(TF)-8(pno) =-18,5€

J’oublie volontairement la fiscalité puisque nous ne connaissons pas votre Tmi. Sachez qu’après 5/6 ans, les  impôts et les PS creuseront un peu plus votre cashflow.

Sans oublier les travaux d’entretien…

Je me demande pourquoi un propriétaire refait à neuf un bien pour le revendre, vous avez une explication ?

Et 4 vmc… est-ce bien raisonnable ?

Dernière modification par lachignolecorse (01/02/2021 20h34)


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#14 01/02/2021 22h26

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Bonsoir,
Vous sous-estimez également le coût des meubles. Pour louer facilement un appart, c’est intéressant de bien équiper l’appartement en meubles et en électroménager surtout si vous voulez vous démarquer. Pour un 50 m2 canapé, lit, table, table basse, commodes, chaises, frigo, cuisinière, machine à laver, lave-vaisselle, aspirateur… Pour 2000 euros c’est mission impossible !

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#15 04/02/2021 11h25

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Bonjour à tous, je vous remercie pour vos différents avis. Pour réponse concernant les travaux, l’ancien locataire est resté 6 ans, mais a abimé la cuisine et la chambre. Le propriétaire a donc décidé de rénover la cuisine, refaire l’isolation etc pour le vendre au mieux.

Le propriétaire a accepté mon offre de 45 000€ (soit 882€/m2 alors que le prix moyen de la ville est entre 850-1050€/m2).
J’ai donc pris la décision de valider cette investissement car j’ai un bien neuf à un prix qui correspond à la fourchette basse. La demande semble bonne après une annonce test sur leboncoin (3 dossiers que j’aurais pu valider).

Après appel auprès du centre des impôts de la ville, il ressort que la CFE serait de 200€ pour cette superficie et selon leur coefficient appliqué. De plus, il s’agirait de mon second investissement en meublé, et la plateforme "jedeclaremonmeublé" ne facture pas de coût additionnel pour l’ajout d’un nouveau bien.

Concernant l’exploitation de ce T2, j’ai décidé de respecter simplement la liste légale d’un meublé, soit l’achat d’un lit confortable, d’un four, et d’ustenciles de cuisine (il y a déjà des plaques de cuisson vitro). Budget: 2000€ financé de ma poche.

En chiffres:

Renta brute: 10,6%

Loyers: 430€

-Vacances locatives: (0,96*400)/12=32
-Emprunt: 45 000+ FN de 3600= 48600 sur 20 ans, soit 240 (assurance comprise)
-PNO: 8
-Comptable: 0 (250€ à l’année pour le 1er, rien pour le second)
-CFE: 17
-Charges copro non récupérables: 12,5

Total charges: 309,5
CF net mensuel avant impôts: 120 €

Je serai ravi de lire vos avis.
Bonne journée

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#16 04/02/2021 11h46

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Il me semble que vous avez oublié la taxe foncière. 680/12 = 56€.

CF = 120 - 56 = 64€.

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#17 04/02/2021 12h03

Membre (2020)
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Dans votre calcul, si vous n’enlevez que les charges non récupérables, vous devriez prendre le loyer HC et non pas le loyer CC. Ou alors, si vous prenez le loyer CC, il faut compter toutes les charges de copro.
Vous devriez aussi prendre en compte les points de lachignolecorse :

lachignolecorse a écrit :

Certains chiffres ne sont pas cohérents comme :
- les charges. Vous prévoyez 20€ hors 70% de 504€/12=30 € auquel il faut ajouter la sécurité soit 35/40€.
- vous devriez revoir votre calcul de cashflow car il doit être négatif. Vous avez oublié les travaux d’entretien et la fiscalité.

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