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Forums des investisseurs heureux

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#1 29/07/2017 14h31 → Titoux [71] : étude de cas immobilier (immobilier dans une ville de 7000 habitants) (immeuble, immobilier, locatif)

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Je fais suite à une visite d’une ensemble immobilier de 3 logements.

Descriptif :

Les deux logements de type F3 ont été refait.
Un des deux logements est loué par un cabinet médical depuis 6 ou 7 ans au loyer de 400€
Le second logement vient d’être reloué au même prix.
Le troisième logement est le logement actuel des propriétaires. Surace d’environ 130m²
Il mériterait un rafraîchissement général (murs, salle de bain, cuisine) mais rien de très lourd.
Avantage, il propose 4 chambres.

L’ensemble possède une jolie cours de 800m², qui est un vrai plus.
Le bien est situé près du centre ville (médecin, pharmacien, boulagerie) d’une ville de 700€

Donnes financières

Les deux F3 sont loués 400€ chacun.
Je m’interroge sur le prix de location du bien le plus grand. Je pense que l’on risque de se heurter à un plafond de verre pour le prix de la location. Je partierais sur une données pessimiste de 700 à 800€.
Le prix est fixé à 220 000€ FAI.
Le montant des frais de notaire serait d’environ 15000€.
Nous sommes aujourd’hui sur un TMI de 15%
La taxe foncière est de 1500€ soit environ 1 mois de loyer.

Points positifs

- Biens en très bon état
- Une cours
- Un bon emplacement
- Pas de co-propriété
- Eléctricité aux normes

Point négatifs

Fenêtres en simple vitrage et aux dimensions non standard

Simulations

J’ai fait quelques simulations via un simulateur trouvé sur internet.

- Avec un emprunt de 20 ans au prix affiché, j’arrive à un cash flow à peine positif avant impôts.
- Je pense me positionner sur un prix de 160 000 FAI
- A ce prix, le cash flow avant impôts tournerai à 4000€/an.
- Sur un emprunt un peu plus court (16 ans), le cash flow tournerai à 2000€/an.

Au final, l’imposition reste un facteur clé car il ne sera pas possible de faire du déficit foncier. Le résultat foncier "risque" d’être élevé.

Le contexte d’une petite ville étant particulier (la liquidité des biens à ce prix étant très relative), je ne me positionnerai pas en dessous d’une rentabilité brute de 10%

Dernière modification par titoux (29/07/2017 14h34)

Mots-clés : immeuble, immobilier, locatif

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#2 29/07/2017 16h10 → Titoux [71] : étude de cas immobilier (immobilier dans une ville de 7000 habitants) (immeuble, immobilier, locatif)

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Avant toute chose , avez-vous fait les démarches pour bien connaître votre secteur ?
Étudiant ? Dynamisme ? Ect ..

Dans vos calculs de rentabilité , rajouter les travaux à C et moyens terme.

7000 habitants pour un cash flow de 0 , vous pouvez faire sans doute mieux… es-ce proche du grande ville ?


Bye bye la rat race :)

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#3 29/07/2017 22h28 → Titoux [71] : étude de cas immobilier (immobilier dans une ville de 7000 habitants) (immeuble, immobilier, locatif)

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Bonsoir,

Je connais la ville…puisque j’y habite!
Le dynamisme y est moyen…mais bien qu’il y ait beaucoup de maisons à vendre (surtout de pavillon type année 70), le marché locatif se porte très bien (à condition de louer des choses propres et modernes)(je loue 2 biens dans la ville et aucun problème pour trouver des locataires).

Une de mes interrogations concerne le plafond de loyer qui pourrait correspondre à la ville. Pour moi, au delà de 700/800€, cela sera compliqué.

J’ai pu mettre une annonce ce matin qui correspondrait à ce type de bien (avec un loyer à 700€) et j’ai eu 5 ou 6 demandes de photos dans la journée. Il semblerait donc que la demande soit présente.

Il y aura effectivement une partie entretien qui n’a pas été prise en compte dans les simulations. J’inclus cette partie là dans le cash flow positif.

Je vais continuer à travailler le dossier et voir avec l’agent immobillier quelles sont les marges de manoeuvres côté prix. Je pense que les propriétaires actuels, qui vivent dans les lieux, auront du mal à accepter la proposition que j’envisage.

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#4 01/08/2017 12h12 → Titoux [71] : étude de cas immobilier (immobilier dans une ville de 7000 habitants) (immeuble, immobilier, locatif)

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Bonjour,

le problème principal risque d’être le fait que les propriétaires n’accepteront pas 160 k€ FAI. Vous pouvez toujours essayer, mais bon. Le prix dépend aussi de l’équilibre offre/demande. A combien se vend un tel bien ? Quel est le prix moyen indiqué par meilleurs agents ?

Dans un immeuble divisé en 3 logements, il faut vérifier la bonne séparation des réseaux. En particulier, il devrait y avoir au moins 3 compteurs d’électricité, et même plutôt 4 (un par logement et un pour les parties communes).

Sinon, un TMI de 15 % ça n’existe pas. TMI = taux marginal d’imposition. C’est la tranche la plus haute que vous atteignez. Par exemple si vous avez 90 k€ de revenus imposables et 3 parts, votre revenu par part est de 30 k€ ce qui vous place dans la tranche des 30 %.

L’intérêt de raisonner sur le TMI est que les revenus locatifs sont un revenu supplémentaire, donc ils viennent s’ajouter à votre revenu actuel, donc ils sont imposés dans la tranche la plus haute. Si TMI=30 %, les revenus locatifs nets sont imposés à 30 % IR et 15,5 % de prélèvements sociaux.

La rentabilité ou le cahsflow avant impôt n’a pas tellement de sens, vu que vous n’avez pas le choix de payer des impôts ou non. Calculez en "net net" (après impôts), c’est la façon la plus réaliste qui permet de savoir exactement à quoi s’attendre.

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#5 02/08/2017 10h34 → Titoux [71] : étude de cas immobilier (immobilier dans une ville de 7000 habitants) (immeuble, immobilier, locatif)

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Je vous suis sur le premier point, qui est le plus important, à savoir le prix du logement.
Pour moi, aucun investisseur ne fera d’offre à ce prix. Le bien doit être à la vente depuis février. Au déla de la rentabilité, le prix doit effrayer le peu d’investisseurs qu’il y a dans la région…

Je compte mettre en avant quelques points qui me semblent importants :

- une chaudière qui a plus de 15 ans (logement principal).
- fenêtres simple vitrage,
- volet bois assez anciens,
- fait que le bien est en vente depuis 5 ou 6 mois.

Mon TMI est bien à 15%…même si, je vous accorde que tous les revenus fonciers seront dans mon cas imposés à 32% (15% TMI + 17% de CSG).

Je dois affiner ma simulation en prenant en compte la partie imposition.
Dans tous les cas, ma commune n’est plus éligible au système qui a remplacer le Borloo Ancien, qui était très avantageux…

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#6 03/08/2017 07h08 → Titoux [71] : étude de cas immobilier (immobilier dans une ville de 7000 habitants) (immeuble, immobilier, locatif)

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Je maintiens : un taux MARGINAL d’imposition à 15 % est impossible. Ce taux est forcément celui de l’une des tranches de l’IR, à savoir 0% ou 14 % ou 30 % ou 41 % ou 45 %.
Lisez ceci :
https://impots.dispofi.fr/bareme-impot
Sans oublier l’encadré à droite : "Taux marginal et taux moyen d’imposition ? A ne pas confondre !"

Il y a aussi le cas particulier des non-résidents fiscaux qui peuvent être imposés à 20 %, mais ce n’est toujours pas du 15 %.

Or, c’est ce taux MARGINAL qui est important car c’est celui auquel sera imposé tout revenu supplémentaire.

Dernière modification par Bernard2K (03/08/2017 07h08)

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#7 03/08/2017 08h02 → Titoux [71] : étude de cas immobilier (immobilier dans une ville de 7000 habitants) (immeuble, immobilier, locatif)

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Bonjour !

Je suis d’accord avec Bernard2k et Cricri77700, il y a trop d’approximations : TMI erroné ; PS erroné ; loyer du grand appartement à 700 € présenté comme hypothèse pessimiste alors que, AMHA, c’est une vision optimiste ; travaux sous-évalués ; etc.
Avec, au final une rentabilité très peu reluisante.


M07

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#8 05/08/2017 14h20 → Titoux [71] : étude de cas immobilier (immobilier dans une ville de 7000 habitants) (immeuble, immobilier, locatif)

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J’ai été approximatif pour le TMI…c’est bien 14% (arrondi à 15 dans mon esprit)…Pour la CSG, nous sommes bien à 15,5% aujourd’hui…mais sauf erreur de ma part, nous allons bientôt ajouter 1,7% ?
Avec au final, un taux d’environ 32% d’imposition du résultat foncier.

Côté rendement, on peut effectivement faire beaucoup mieux. La stratérgie de Cricri (je lis chacun de ses sujets!) est d’enteprendre lui même des travaux, de partir sur des biens où tout est à refaire afin de gagner des points au niveau du rendement.

Ma situation personnelle ne me le permets pas (travail, 3 enfants etc) et je souhaite m’orienter sur des biens en bon état afin de limiter mon investissement dans le projet. J’y perds en rentabilité…mais j’y gagne en qualité de vie.

Je tâcherai de poster un document plus précis qui présente toute les données quand j’aurais pu échanger avec l’AI et quand j’aurais une idée du taux d’emprunt que je pourrai obtenir.i

Merci en tout cas pour ces retours.

Pour le suivi du projet…
J’ai fait un mail à l’agent pour faire une première estimation du projet…A savoir, un projet à 170 000€ sur  16 ans :

- 140 000€ pour le bien.
- 10 000€ de frais d’agence
- 10 000€ de frais de notaire
- 10 000€ de travaux

Elle pense que l’offre est bien en dessous mais je fais un point téléphonique avec elle sous peu.
Mon idée est de lui faire passer le message qu’à ce prix, le bien ne sera pas vendu…et qu’elle commence une première négociation avec le propriétaire pour que celui-ci soit prêt à négocier.

Dernière modification par titoux (05/08/2017 14h31)

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#9 07/08/2017 21h57 → Titoux [71] : étude de cas immobilier (immobilier dans une ville de 7000 habitants) (immeuble, immobilier, locatif)

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Bonjour,

Je vous apporterai volontiers mon aide sur les calculs de rentabilité, mais je ne suis pas sûr des chiffres que je dois prendre en compte :
- Prix immobilier : 220 000 € ? 160 000 € ? 140 000 € ?
- Frais de notaire : 10 000 € ? 15 000 € ?
- Durée emprunt et taux associé ? Possibilité de différé de remboursement ?
- Souhaitez-vous garder le bien ou le revendre ?
- "Pas de copropriété" = pas de charges de copro ?

Autre chose à prendre en compte : quel est votre objectif ? Créer du patrimoine ? Avoir un placement de rendement ? Défiscaliser ?
Cela importe peu pour l’étude de votre projet, mais la réponse à cette question peut me permettre de comparer votre projet à d’autres montages…

Si je reprends vos dernières données :
- Investissement total : 170 k€
- TMI : 14 %
- PS : 15,5 %
- Loyers : 1500 €
- Taxe foncière : 1500 €
- Emprunt : 16 ans à 1,5% (le taux est hypothétique mais vous ne me l’avez pas communiqué)

Bilan (moyen, en milieu d’opération, soit environ 8 ans) :
Loyers annuels : 1 500 x 12 = 18 000 €
Charges foncières : 1 500 €
Charges bancaires (intérêt moyens) : 1 275 €
Résultat foncier : 15 225 €
Impôt sur l’IR : 15 225 x 14% = 2 132 €
Prélèvements sociaux : 2 360 €

Impôts totaux : 4 492 €
Remboursement emprunt (annuité) : 11 958 €
Dépense totale moyenne : 16 450 €

Cash flow global annuel : 18 000 - 16 450  = + 1 550 €

Si on se fie à toutes ces hypothèses (plutôt optimistes), vous "gagnez" 1 550€/an, sans compter qu’au bout de 16 ans, vous avez remboursé votre emprunt et que vous possédez potentiellement un bien d’une valeur de 170 000€, générant des bénéfices annuels (nets d’impôts) de 13 508€, soit un rendement net (fabuleux) de 7,95%.

Il me semble y avoir quelques couacs malgré tout dans l’équation, un rendement aussi élevé attirerait naturellement beaucoup d’investisseurs, ce qui ferait naturellement augmenter le prix de vente d’un tel bien.
De plus vous n’avez pas parlé des charges courantes afférentes au propriétaire, ni des provisions pour travaux de rénovation.

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#10 08/08/2017 03h16 → Titoux [71] : étude de cas immobilier (immobilier dans une ville de 7000 habitants) (immeuble, immobilier, locatif)

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Caceray a écrit :

Cash flow global annuel : 18 000 - 16 450  = + 1 550 €

Cash flow avec les loyers bruts?
Rien que si l’on compte les 1500€ de charges foncières:
16 500 - 16 450  = + 50 € (par an!)
Pas d’autres charges oubliées?

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#11 08/08/2017 09h17 → Titoux [71] : étude de cas immobilier (immobilier dans une ville de 7000 habitants) (immeuble, immobilier, locatif)

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Cash flow avec les loyers bruts?
Rien que si l’on compte les 1500€ de charges foncières:
16 500 - 16 450  = + 50 € (par an!)
Pas d’autres charges oubliées?

Au temps pour moi ! Je dirais que rien qu’avec la PNO on passe dans le négatif, mais je pense que l’impact des charges propriétaire et des provisions pour travaux sont l’essentiel des dépenses.

En dehors de cela, je ne suis pas expert dans l’ancien (je travaille principalement dans le neuf) mais +50€/an en cours d’opération me paraît plutôt correct non ? D’habitude je tourne plutôt à -200€ voire -300€ par mois(!) dans mes montages…

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#12 08/08/2017 11h00 → Titoux [71] : étude de cas immobilier (immobilier dans une ville de 7000 habitants) (immeuble, immobilier, locatif)

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Caceray : il est d’usage de se présenter en arrivant sur ce forum, comme vous vous y êtes engagé en validant la charte. C’est ici : Info - Forums des investisseurs heureux

Vos calculs sont faux. Il ne manque pas que l’assurance PNO, mais aussi :
- assurance de l’emprunt
- entretien de l’immeuble. En première approche c’est au moins 0,5 % de la valeur d’achat soit 850 € par an.

Par ailleurs vous ne prenez pas les intérêts moyens mais ceux de l’année médiane ; ça fait une petite différence.

Certes, vous aviez relevé qu’il manquait les "charges courantes afférentes au propriétaire", et les "provisions pour travaux de rénovation". Dans ce cas on fait une estimation plutôt que de laisser vide, car il n’y a rien de pire que d’oublier des charges et d’en déduire des cashflows irréalistes.

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#13 08/08/2017 11h32 → Titoux [71] : étude de cas immobilier (immobilier dans une ville de 7000 habitants) (immeuble, immobilier, locatif)

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Vos calculs sont faux. Il ne manque pas que l’assurance PNO, mais aussi :
- assurance de l’emprunt
- entretien de l’immeuble. En première approche c’est au moins 0,5 % de la valeur d’achat soit 850 € par an.

Ils ne peuvent être que faux dans la mesure où je ne dispose pas de l’intégralité des paramètres ; c’est pour cela que j’ai précisé que présenté de cette façon, le projet me semblait "optimiste" et que ma conclusion met en garde titoux.

Certes, vous aviez relevé qu’il manquait les "charges courantes afférentes au propriétaire", et les "provisions pour travaux de rénovation". Dans ce cas on fait une estimation plutôt que de laisser vide, car il n’y a rien de pire que d’oublier des charges et d’en déduire des cashflows irréalistes.

Peut-être est-ce dû à une déformation professionnelle, mais je trouvais qu’il était plus choquant de voir un cash-flow irréaliste (amenant naturellement à une remise en question, comme en physique) que d’arriver à quelque chose de "possible" encourageant le futur investisseur à ne pas faire la démarche de récupérer pas les chiffres précis.
Ceci dit, je comprends votre point de vue ; il y a aussi le risque inverse que l’investisseur s’emballe trop vite et qu’il ne se pose plus de questions du tout…

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#14 08/08/2017 13h12 → Titoux [71] : étude de cas immobilier (immobilier dans une ville de 7000 habitants) (immeuble, immobilier, locatif)

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Je vous poste mes première simulations faites "à la louche". Ceci doit bien sur être affiné.
Je note la remarque de Bernard à propos de l’estimation des frais liés à l’immeuble (0,5% soit 850€ pour l’entretien).

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/3506_estimation2.png

Celles-ci sont basées sur les hypothèses suivantes :

Mensualités d’emprunt de 1024€ (soit un prêt de 170 000€ sur 16 ans à 1,8% qui inclut le bien, les frais d’agence, les frais de notaire et 10 000€ de travaux).

- Montant du bien 140 000€
- Frais d’agence 10 000€ environ.
- Frais de notaire 10 000€ environ.
- TMI de 14%
- CSG 15,5%
- 850€ pour l’entretien.
- 500€ de PNO
- 600€ d’assurance

Nous arrivons à un cash flow négatif après impôts de 1600€.

Le rendement brut, bien que pas entièrement signifatif, serait de 12,8%.

Ces donnes mériteraient d’être affinées. Mais avec un peu d’expérience (je gère 7 biens depuis 4 ans), il est difficile de prévoir les rénovations, pannes de chaudières etc.

Le levier sur le prix ne pourra pas être plus activé. Reste à approndir la partie emprunt, frais d’agence pour la vente pour voir si ce projet peut-être appronfondi…ou pas.

Dernière modification par titoux (08/08/2017 13h30)

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#15 08/08/2017 13h48 → Titoux [71] : étude de cas immobilier (immobilier dans une ville de 7000 habitants) (immeuble, immobilier, locatif)

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Une mensualité annuelle, ça s’appelle une annuité.

Scindez votre annuité en 3 lignes :
- remboursement du capital
- intérêts d’emprunt
- assurance.

Ca vous évitera de compter des choses en double ou d’en oublier. Il est nécessaire de scinder ainsi car les deux derniers tirets sont déductibles des revenus fonciers imposable, pas le premier.

utilisez un simulateur tel que : Tableau d’amortissement | Meilleurtaux ®

Perso, en première approche, je retiens l’année médiane (année 8) pour avoir une idée de la moyenne sur la durée de remboursement.

Je pense qu’il vous manque des charges déductibles dans votre prévisionnel de fiscalité. Correction :

Revenu brut 18000

Charges déductibles :
intérêts 3000
TF 1500
assurance du prêt 600
Assurance PNO 500 (on doit pouvoir trouver moins)
entretien 850
gestion (forfait des impôts 20 € par bien) 60

Revenu net imposable 11490 €

Au niveau du cahsflow, vu que votre revenu net a déjà toutes les charges de déduites, vous n’avez plus que l’imposition et le remboursement du capital à déduire.

Soit :
revenu net imposable 11490
IR 1609
PS 1781
remboursement capital 9000 (exemple à remplacer par la vraie valeur)
cashflow = -900 € par an

Si vous procédez ainsi vos calculs sont plus propres et plus faciles à comprendre.

Dernière modification par Bernard2K (08/08/2017 14h11)

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#16 08/08/2017 14h30 → Titoux [71] : étude de cas immobilier (immobilier dans une ville de 7000 habitants) (immeuble, immobilier, locatif)

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Une petite mise à jour du tableau avec les remarques de Bernard2K

L’hypothèse après le retour de mon banquier est que les taux actuels sont de 1,65% pour un prêt de 16 ans.

Le calcul des intérêts ont été pris pour l’année 8.
Les assurances ont été regroupées, les frais d’entretien ajoutés.

Nous arriverions avec un cask flow négatif après impôts de 800€.
Le cash flow serait légèrement positif en début de prêt.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/3506_estimation3.png

A première vue, le projet semble intéressant. Je ne pense pas que beaucoup de leviers puissent être encore activés pour valider la viabilité du projet ou pas.

Dernière modification par titoux (08/08/2017 14h32)

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#17 10/08/2017 18h59 → Titoux [71] : étude de cas immobilier (immobilier dans une ville de 7000 habitants) (immeuble, immobilier, locatif)

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L’agente immobilier m’a transmis ses honoraires…12 000€ (somme calculée sur le premier prix) a priori non négociable…Soit 8,5% de la transaction.

Cela me semble énorme voire rédibitoire si cela n’est pas négociable…

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#18 10/08/2017 20h27 → Titoux [71] : étude de cas immobilier (immobilier dans une ville de 7000 habitants) (immeuble, immobilier, locatif)

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C’est rarement negociable de prime abord…
Après 12k€ c’est hors de prix d’après moi. Je pense que comme pour le reste, il vaut mieux lui expliquer que 7-8k dans sa poche et passer à une autre vente valent plus que 12k€ d’une vente qui n’aura pas lieu, ou réalisée par un agent moins gourmand !!

Après concernant le cashflow, pourquoi ne pas allonger à 20ans? Je viens dàvoir 1,5% pour 110% sur mon 3ème immeuble.


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#19 10/08/2017 22h29 → Titoux [71] : étude de cas immobilier (immobilier dans une ville de 7000 habitants) (immeuble, immobilier, locatif)

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L’allongement du crédit peut effectivement faire partie d’un levier à activer pour optimiser le cash flow…
Je vais déjà attendre le retour de l’agent sur la proposition à 140 000 net vendeur.

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#20 11/08/2017 03h03 → Titoux [71] : étude de cas immobilier (immobilier dans une ville de 7000 habitants) (immeuble, immobilier, locatif)

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L’augmentation de durée de l’emprunt améliore le cash-flow mais vous coûte plus cher dans l’absolu quoiqu’il en soit. Si ça passe sur 16 ans, autant rester sur cette durée. Vous avez un peu de marge en effet pour allonger à 18 ou 20 ans si vous voyez que vous êtes limite.

Sur la commission d’agence, j’ai l’impression d’avoir déjà vu une commission fixe qui ne varie pas à la baisse après négociation du bien. Ce n’est pas votre problème mais celui du vendeur enfin tout de même, ce genre de pratique me surprend, si un agent nous lit il pourra nous expliquer…

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#21 11/08/2017 07h52 → Titoux [71] : étude de cas immobilier (immobilier dans une ville de 7000 habitants) (immeuble, immobilier, locatif)

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kc44 a écrit :

L’augmentation de durée de l’emprunt améliore le cash-flow mais vous coûte plus cher dans l’absolu quoiqu’il en soit. Si ça passe sur 16 ans, autant rester sur cette durée. Vous avez un peu de marge en effet pour allonger à 18 ou 20 ans si vous voyez que vous êtes limite.

Je suis désolé mais, corrigez-moi si je me trompe, ça ressemble davantage à une conviction personnelle qu’à une analyse financière du problème.

On pourrait s’y pencher mathématiquement parlant, à base de considérations inflationnistes et d’hypothèses de réinvestissement des sommes "économisées", mais pour faire simple, l’allongement de la durée d’emprunt peut, dans certains cas, diminuer le cash-flow, augmentant ainsi le TRI d’un projet.

Exemple sur 10 ans :

Scénario 1
- CF1 = -1000 € versés sur un compte en janvier 2017
- CF2 = +1500 € nouvelle valeur du versement initial en janvier 2027
TRI = 4,13%

Scénario 2
- CF1 à CF10 = -110 € versés tous les mois de janvier, entre 2017 et 2026 (soit 10 versements)
- CF11 = +1500 € nouvelle valeur de tous les versements depuis 2017
TRI = 5,57%

Conclusion : Le deuxième scénario vous "coûte" plus cher sur une période de 10 ans (1100€ au lieu de 1000€, soit 10% de dépense supplémentaire pour une valeur de capitalisation identique), et pourtant son TRI est meilleur.

Les notions de cash-flow, de rendement (TRI), de capitalisation et autres, ne sont pas à prendre à la légère ; ils sont là pour donner un "indice" sur la pertinence d’un projet mais ne peuvent pas suffire à le valider.

kc44 a écrit :

Sur la commission d’agence, j’ai l’impression d’avoir déjà vu une commission fixe qui ne varie pas à la baisse après négociation du bien. Ce n’est pas votre problème mais celui du vendeur enfin tout de même, ce genre de pratique me surprend, si un agent nous lit il pourra nous expliquer…

Je ne suis pas agent immobilier mais je pense comprendre le raisonnement ; pourquoi baisserait-il sa commission ?
On est dans une ville de 7000 habitants, donc potentiellement peu d’agences sur place et cet agent a peut-être un mandat exclusif avec le propriétaire. Il est donc le seul lien possible entre acquéreur et vendeur, et il sait que l’acquéreur fait une super affaire ; va-t-il la laisser passer pour 4000€ ?
A partir de maintenant c’est un jeu de poker !

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#22 11/08/2017 08h01 → Titoux [71] : étude de cas immobilier (immobilier dans une ville de 7000 habitants) (immeuble, immobilier, locatif)

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Pouvez reprendre /detailler votre exemple ?
Il ne me semble pas clair du tout.
Aussi comment le cashflow diminue en allongeant la durée du pret?

Pour la partie de poker je vous rejoins! À l’inverse j’ai déjà proposer à un agent de ne pas toucher la valeur de sa commission si il arrivait a faire passer mon offre (très basse!).


Still on the rat race loop… for how long? 20 years at least!

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#23 11/08/2017 08h15 → Titoux [71] : étude de cas immobilier (immobilier dans une ville de 7000 habitants) (immeuble, immobilier, locatif)

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Ne me faites pas dire ce que je n’ai pas dit. Jamais je n’ai dit que cela n’améliorait pas le TRI.
Vous souhaitez à tout prix contredire ce que l’on écrit ici, il n’empêche que je maintiens ce que j’ai écrit, c’est indéniablement vrai et si vous souhaitez y apporter des précisions libre à vous, je ne suis pas là pour contredire les autres pour le seul plaisir de le faire.
Le TRI vous sert bien pour arranger les choses là où vous souhaitez emmener la cible le client, c’est un indicateur à manier avec parcimonie car il est parfois trompeur.

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#24 11/08/2017 08h16 → Titoux [71] : étude de cas immobilier (immobilier dans une ville de 7000 habitants) (immeuble, immobilier, locatif)

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alex44 a écrit :

Pouvez reprendre /detailler votre exemple ?
Il ne me semble pas clair du tout.
Aussi comment le cashflow diminue en allongeant la durée du pret?

Détailler le calcul ? L’appliquer à votre projet ? Discuter de la notion d’actualisation ?

Pour le cashflow, c’est simple:

Emprunt : 170 000 €

Taux : 1,65%
Durée : 192 mois (16 ans)
Mensualité : 1 017,14 €

Taux : 2%
Durée : 240 mois (20 ans)
Mensualité : 866,79 €

kc44 a écrit :

Ne me faites pas dire ce que je n’ai pas dit. Jamais je n’ai dit que cela n’améliorait pas le TRI.
Le TRI vous sert bien pour arranger les choses là où vous souhaitez emmener la cible le client, c’est un indicateur à manier avec parcimonie car il est parfois trompeur.

Je n’ai pas mis le doigt sur ce que vous n’avez pas dit, mais sur ce que vous avez dit, à savoir :

kc44 a écrit :

Si ça passe sur 16 ans, autant rester sur cette durée.

Donc encore une fois, sur quoi vous basez-vous pour affirmer cela avec autant d’aplomb !?
De plus,

kc44 a écrit :

Vous souhaitez à tout prix contredire ce que l’on écrit ici, il n’empêche que je maintiens ce que j’ai écrit, c’est indéniablement vrai et si vous souhaitez y apporter des précisions libre à vous, je ne suis pas là pour contredire les autres pour le seul plaisir de le faire.

Oui. Pour le plaisir et pour les précisions. Et donc ?
Je pensais qu’un forum était fait pour échanger des idées, afin de s’enrichir et de ne pas se laisser aveugler par ses opinions et ses convictions qu’on peut construire tout seul dans son coin. C’est également une façon pour moi de m’assurer que j’ai raison, car je suppose que je peux avoir tort.

kc44 a écrit :

Le TRI vous sert bien pour arranger les choses là où vous souhaitez emmener la cible le client, c’est un indicateur à manier avec parcimonie car il est parfois trompeur.

Donc vous supposez que titoux est mon client ? ou ma cible comme vous dîtes ?
J’attire tout de même votre attention sur le fait que cette histoire de rendement est le nerf de la guerre, la grande majorité des investisseurs sur ce site sont braqués là dessus, ne serait-ce que sur ce fil :

titoux a écrit :

Le contexte d’une petite ville étant particulier (la liquidité des biens à ce prix étant très relative), je ne me positionnerai pas en dessous d’une rentabilité brute de 10%

Et maintenant vous me reprochez, voire vous m’insultez en supposant que je traite mes clients comme de vulgaires "cibles", de parler de rendement alors même que c’était la préoccupation principale de l’auteur de ce sujet ?
Êtes-vous sur d’être impartial à mon égard alors que vous connaissez ma profession ? Prétendez-vous être meilleur que moi pour conseiller sous prétexte que vous n’en tirez aucun bénéfice ?

Dernière modification par Caceray (11/08/2017 08h39)

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#25 11/08/2017 11h16 → Titoux [71] : étude de cas immobilier (immobilier dans une ville de 7000 habitants) (immeuble, immobilier, locatif)

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Excusez moi Cacerai,

Vous pouvez contredire tout le monde à souhait, cela ne me gêne pas.

Cependant vous écrivez qu’allonger la durée du prêt peut diminuer le cashflow. C’est vous qui l’ecrivez, vous donnez un exemple qui n’est pas clair du tout, je ne vous demande pas de l’appliquer à aucun de mes projets, juste de développer VOTRE exemple cas 1 cas 2.

Je ne vois pas comment baisser la mensualité de 150€ sur l’emprunt peut diminuer le cashflow, pour moi il augmente…

À vous lire.

Dernière modification par alex44 (11/08/2017 11h17)


Still on the rat race loop… for how long? 20 years at least!

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